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  • 物業經理人

    物業費催繳管理工作方案

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    物業費催繳管理工作方案

      物業費催繳管理工作方案

      一、前言

      隨著物業服務行業的快速發展,催繳物業費成為了物業管理工作中的重要環節。為提高物業管理服務質量,確保物業費的順利收取,特制定本方案。

      二、目標

      通過實施本方案,加強物業費催繳管理工作,提高收費率,確保公司運營資金的正常運轉。

      三、組織機構及職責

      1. 成立催繳小組,由項目經理擔任組長,各部門負責人擔任組員。

      2. 催繳小組職責:

      (1)制定催繳方案,明確分工和責任;

      (2)對催繳過程進行監督和指導;

      (3)處理催繳過程中的突發事件。

      四、催繳措施

      1. 前期準備

      (1)梳理業主信息,包括業主姓名、聯系方式、房屋面積、拖欠費用等情況;

      (2)分析拖欠原因,制定針對性的催繳策略;

      (3)培訓催繳人員,提高溝通技巧和催繳能力。

      2. 催繳方式

      (1)電話催繳

      客服人員針對拖欠物業費的業主進行電話溝通,了解業主的拖欠原因,并向其解釋繳納物業費的必要性和優惠政策,督促業主盡快繳費。

      (2)上門走訪

      針對電話催繳無效的業主,安排催繳人員上門溝通。了解業主的實際困難,協商解決辦法,爭取業主的理解和支持。

      (3)發送催繳通知

      對于長時間拖欠物業費的業主,通過郵寄或派發催繳通知單等形式,告知業主拖欠費用的具體金額和繳費期限,以及法律風險。

      (4)法律途徑

      對于經過多次催繳仍拒不繳納物業費的業主,通過法律途徑解決,維護公司的合法權益。

      3. 催繳時間安排

      (1)每月1-10日,對當月拖欠的業主進行電話催繳;

      (2)每月11-20日,針對電話催繳無效的業主進行上門走訪;

      (3)每月21-30日,發送催繳通知單;

      (4)每月評估法律途徑適用性,必要時采取法律手段。

      4. 催繳過程管理

      (1)催繳小組定期召開會議,總結催繳工作情況,及時調整催繳策略;

      (2)催繳人員每日匯報催繳進展,反饋業主意見和建議;

      (3)做好催繳記錄,跟蹤催繳結果。

      五、考核與獎懲

      1. 制定催繳考核指標,包括催繳率、收費金額等;

      2. 每季度進行一次考核,根據考核結果給予催繳人員相應的獎勵或處罰;

      3. 設立專項獎金,激勵催繳人員提高催繳效果。

      六、附則

      1. 本方案自發布之日起實施;

      2. 本方案由物業公司負責解釋和修訂。

    編輯:www.turtletankssepticsystems.com

    篇2:物業費催繳方案(催繳模板)

      物業費催繳方案(催繳模板)

      一、前言

      物業費是指業主按照相關協議與規定,繳納給物業管理公司的費用,用于樓宇及配套設施的運維、保潔、安保等工作。然而,每個小區中總會存在一些居民對物業費催繳不積極,導致物業公司難以及時收取。為了解決這個問題,提高物業費催繳的效率,制定一套具體詳細且可操作性強的催繳方案,是十分必要的。

      二、催繳前的準備工作

      1. 完善相關法律法規及協議

      在小區物業管理中,要完善相關法律法規及協議,明確物業費的繳納義務和標準,并將其在住戶入住的時候進行告知和簽署協議,以保障催繳的合法性和有效性。

      2. 建立健全的物業管理系統

      建立健全的物業管理系統,包括房產登記系統、業主信息系統、收費系統等,以保障催繳工作的準確性和高效性。

      三、催繳方案的具體措施

      1. 多種催繳方式并行

      采用多種催繳方式并行,包括書面催繳、電話催繳、短信催繳等。根據業主的喜好和方便程度,選擇不同的催繳方式進行,增加業主催繳的便利性。

      2. 發放物業費催繳公告

      定期向住戶發放物業費催繳公告,明確通知繳費時間和地點,并附帶相關法律法規和協議內容,提高住戶對物業費催繳的重視程度。

      3. 發送電子賬單

      將物業費賬單發送至住戶的電子郵箱或手機短信,方便住戶查看和繳納??梢栽O置自動提醒功能,提醒住戶在規定時間內繳納。

      4. 設立催繳專項小組

      設立催繳專項小組,由物業公司內部的一些員工組成,負責專門進行物業費的催繳工作。小組成員需要具備溝通能力強、仔細耐心的特點,能夠處理各種催繳過程中遇到的問題。

      5. 設立方便繳費的渠道

      在小區內設立方便繳費的渠道,例如設立物業服務中心或者設置自助繳費機器,方便住戶隨時繳納物業費。

      6. 實施懲罰措施

      對于拖欠物業費的住戶,可以實施一定的懲罰措施,例如暫停使用公共設施、限制住戶在小區內參加活動等。同時,可以采取法律手段追繳拖欠的物業費。

      7. 定期召開業主大會

      定期召開業主大會,向住戶匯報催繳情況,聽取住戶的意見和建議,增加住戶對物業費的參與感和認同感。

      8. 加強與業主的溝通

      加強與業主的溝通,及時回答他們提出的問題和疑慮??梢酝ㄟ^微信公眾號、社區論壇等平臺,與住戶進行互動,提高催繳工作的透明度和公正性。

      四、催繳方案的執行與監督

      1. 制定催繳工作計劃

      制定詳細的催繳工作計劃,包括具體的催繳時間、地點和人員安排等,確保催繳工作的有序進行。

      2. 監督催繳工作的執行情況

      定期對催繳工作進行監督和檢查,評估催繳工作的執行情況,及時解決工作中出現的問題,保障催繳工作的高效性和準確性。

      3. 建立催繳工作檔案

      建立催繳工作檔案,記錄各期物業費的繳納情況,及時更新業主信息和繳費記錄,為催繳工作提供有力的依據和參考。

      4. 定期評估催繳工作效果

      定期評估催繳工作的效果,包括收繳率、滯納金比例等指標。根據評估結果,及時調整和改進催繳方案,提高催繳工作的效果和效率。

      五、總結

      物業費的及時催繳是小區正常運轉和管理秩序的重要保障。通過制定具體詳細且可操作性強的催繳方案,可以提高物業費催繳的效率,促進住戶對物業費的合理繳納。然而,催繳工作需要不斷改進和完善,逐步建立起一套科學有效的物業費催繳機制,為小區的良好管理做出貢獻。

      附:物業費短信催繳模板

      尊敬的業主,您好!根據公布的相關規定,已經到了物業費繳納的時間,請盡快繳納XX小區的物業費用。費用繳納是維持小區良好環境和提供高質量服務的重要保障,也是您作為業主的義務和責任。請盡快支付物業費至XXXXXXXXXXXX賬戶,如已繳費請忽略此消息。感謝您的配合與支持!如有任何疑問或需要幫助,請隨時與我們聯系。謝謝!

    篇3:物業費催繳的技巧

      有人說世界上有兩件事最難:一是把自己的思想裝進別人的腦袋里;二是把別人的錢裝進自己的口袋里。

      物業服務企業收取物業費就屬于后者,把業主的錢裝進物業服務企業的口袋里的確并不容易,物業服務企業經常面臨業主拖欠物業費的情況。

      幾乎每家物業服務企業都面臨著催繳物業費的問題,不同的物業服務企業也有不同的催繳物業費的技巧。

    01開展案例分析會

      將解決業主欠費、催繳物業費作為一個長期研究和探討的課題,以案例分析會的形式,對重點欠費戶、長期欠費戶制定針對性的策略,有效提高收費效果。

    02加強物業服務企業管理措施

      1、分片分樓,責任到人。給所有收費人員下達指標任務,注意在分配任務時要做到公平合理,不僅要考慮總體數量,還要考慮區域內“釘子戶”的分布。

      2、善考核機制。收費工作是物業服務企業客服部面臨的最難的工作。將收費效果與收費人員個人的工資、獎金、其他福利措施掛鉤,可以每周、每月都公布收費的考核百分比,不斷激勵收費人員創造高績效,調動收費人員的工作積極性。

      03對收費人員進行培訓

      為客服部收費人員提供內部及外部收費培訓交流活動,提高其物業服務水平和收費技能。通過不斷學習掌握收費技巧。

    04把握好時間

      其他人的休息日往往是收費人員的工作日,因此要加強節假日催收物業費工作,確保收費人員在周末全員上崗,確保必要的夜間值班(一般至晚8點即可)。

      但一定要注意,除非有極端個別情況,以下時間一定不要催費:

      1、正月初一。元旦為新歲之首,這一天不要上門討債,傳統上認為這一天討債叫“倒運”,對借貸雙方均不吉利。

      2、中秋、元旦等。這些重要節日不要上門討債,否則會引起業主的極大反感。

      3、每天早上。旦晨為一日之首,每天開市(第一次成交)前不要上門討債,傳統上認為早上討債叫“霉運”“沒頭彩”,對借貸雙方均不吉利。

    05順便提醒法

      順便提醒法,即不經意催繳法,就是在為業主提供相關物業服務過程中或者提供物業服務后,好似不經意地順便提醒業主繳費的方法。例如為業主發放包裹后或者為業主入戶維修完畢后,提醒業主繳納物業費。

    06個別問題及時解決

      有的業主欠費只是因為原先報修的問題沒有得到及時解決,如樓道的燈泡壞了,業主反映過幾次卻總是沒人來修理,引起業主不滿而拒絕繳納物業費。

      在這種情況下,可能僅僅需要較小的付出,就能換得業主的滿意與及時繳費。個別問題解決了,業主欠費問題也就解決了。找到影響欠費的個別問題后,就是找到了欠費的癥結所在,能夠事半功倍。

    07借助外力多方協調

      有些矛盾糾紛,光靠物業服務企業的力量很難解決。尤其是開發遺留等問題,如果問題比較普遍存在,就要想辦法協調開發商、施工單位、政府主管部門去協調解決,滿足業主的訴求,進而促成業主繳費。

    08合理選擇催繳方式

      在各種催繳方式的選擇上遵循如下原則:

      1、先禮后兵。優先順序是:電話催繳、書面催繳、上門催繳、律師函、起訴。

      2、具體問題具體分析,不同類型的欠費采取不同的催繳方式。對于“老賴”型欠費業主,有必要采取法律手段。

    09電話催繳注意事項

      1、第一次給業主打電話的主要目的在于提醒業主做好繳費準備,表達的意思是向業主進行提示,不要顯得是在要債。要達到的具體效果包括:詢問清楚業主何時能繳;業主更方便用什么方式繳費(到管理處繳納是上門收費?刷卡還是現金?);預約時間。

      2、打電話之前要做好精心準備,做好計劃,將業主檔案放在手邊并做好記錄。

      3、要注意電話禮儀,展現專業素質。

      4、語言簡潔明了,用詞要準確。

      5、語速不宜過快,語氣要誠懇。

      6、在電話中不要過多強調合同約定。

      7、堅持己方意見,不要偏離目標,始終引導業主回到付清欠費的問題上來。

    10書面催繳有必要

      除了電話催繳,最主要的催繳物業費的方式還有書面催繳。但運用書面催繳方式時應注意技巧。

      例如,為了讓欠費業主及時繳費,某物業公司在小區內貼出了《溫情催費通知書》。通知書中首先感謝已繳費業主對物業公司的支持。對于未繳費的業主,通知書中稱:“物業費不催是一種信任,催是真的急了;每次給您打電話前,我們都是想了又想,練了又練,勤了怕您煩,懶了怕您忘;做物業真的不容易,業主們,××××年只剩1天了……客服妹子、維持秩序的大哥、保潔阿姨的工資全靠您的支持啦!”這份通知書可謂劍走偏鋒,大改很多物業公司堵鎖眼、停水停電、半夜上門催繳等不甚高明且容易引發沖突的催繳方式,幽默之余也起到催收物業費的效果。

      此外,從法律規定來看,書面催繳有其重要性和必要性。

      最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定:經書面催交,業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費,物業服務企業請求業主支付物業費的,人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務,業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的,人民法院不予支持。”

      在審判實踐中,有的法院正是以書面催繳物業費作為物業服務企業向人民法院起訴欠費業主的前置程序。例如,《浙江省高級人民法院民一庭關于審理物業服務合同糾紛案件適用法律若干問題的意見(試行)》第十六條第一款規定:“物業服務人未以書面形式向業主催交物業服務費而直接提起訴訟的,應當告知其先行向業主送達催交通知書;物業服務人堅持起訴的,不予受理。”

      因此,物業公司要重視書面催繳方式,書面催繳既可以為物業公司留存重要證據,嚴格來講,還是物業公司對欠費業主提起訴訟的前置條件。

    11適當向業主訴苦

      即向欠費業主示弱和訴苦,聲稱收取物業費是公司派給自己的任務,如自己完不成就只能領取基本工資,生活將受到很大影響等。

      這一方法本質上是利用人普遍存在的同情心,使其同情弱者并自覺繳納欠費。使用方法時要注意,應在第二次或第三次催繳時使用,不要一開始催繳時就使用,如果一開始就使用很容易被對方理解成故意設置的“圈套”。

    12“死纏爛打”

      對于有些欠費業主,必須使出“拼命三郎”的精神來,收費人員能或者協同其他人員要不斷提醒欠費業主。這樣可以使欠費業主時刻記掛自己的欠費,最終疲于應付,只好選擇“一還了之”。

    13找到“痛點”

      每個業主都有自己的工作、社會和家庭背景,有不同的性格特點還有特定的活動規律。在催繳物業費時要仔細研究,詳盡地分析目標對象的社會背景、性格喜好及活動規律,不要盲目糾纏,找出目標對象的弱點,集中力量加以突破。找準了“痛點”,將是一種以逸待勞之法,有望收到事半功倍之效。

      例如,對于原地拆遷戶欠費的,本村支書可能比較有威信,可以通過他的影響力解決;又如,有的人特別在意自己在單位的形象,在乎自己的名聲,有些情況下選擇到其單位收賬亦可考慮。

    14將欲取之,必先予之

      先予后取,予小取大。主動向欠費業主示好,給予其小禮品,讓其不好意思再欠費。禮品的價值及給予對象要根據情況做調整。此方法不但適用于催繳物業費,也被很多物業服務企業作為開年收繳物業費的鼓勵政策使用。

    15“殺一儆百”

      “殺一儆百”方法可用在個別“老賴”業主身上,如欠費久、欠費多還態度惡劣的業主。使用這種方法應當注意:

      所謂“殺”,一般指向法院提起訴訟,以威懾欠費業主,也可以在公共宣傳欄公示欠費業主基本信息及欠費情況,將其“惡劣行徑”公之于眾。

      選準“一”,也就是“殺的對象”要選準。選準了,可以起到威懾他人的作用;選擇不準,則達不到預期的效果。

    16“紅白臉”追繳法

      “紅白臉”追繳法是一種軟硬兼施的追款方法,即由兩個收費人員一個“唱白臉”、一個“唱紅臉”,或者只由一個收費人員追繳,既“唱紅臉”又“唱白臉”。這是一個不產生沖突又可以施加壓力的有效方法。

      這種方法的效果在很大程度上取決于兩個收費人員的配合。“唱紅臉”的人要有攻擊性,必須制造足夠的壓力,甚至使局面尷尬,之后的作為才會有效。“唱紅臉”的人要“兇”,但又要出言有理,保持良好形象;“唱白臉”的人則一般是負責人,要善于把握“火候”,如果是一個人既“唱紅臉”又“唱白臉”時,則要機動靈活。把握好“度”是關鍵。

    17第三方協助追繳

      利用業主委員會、居委會、房管局等一切可能的第三方協助追繳欠費,形成對欠費業主的強制或變相強制。

    18尋找內因

      有些業主欠費僅僅是因為物業服務企業的服務不到位或者外包單位的服務不到位。這個時候,物業服務企業應正人先正己,要反思并改進服務,站在業主的立場思考,不斷提高服務水平,贏得業主信賴。

    19鎖定核心問題

      在催繳物業費時,核心的問題就是催繳物業費本身,再無其他。

      如果對方表現出不滿,收費人員要集中精力考慮催繳物業費這一核心目標,而不應關注對方的人格,即這個人怎么樣不應該成為收費人員關注的重點。收費人員只需把對方的任何感情流露看作他的談判策略,不要視為其對個人的人身攻擊。收費人員唯一要做的,就是反復向對方確認什么時候繳納欠費。

    20運用聲音類策略

      收費也是一場博弈,收費人員和業主有時都在試探對方的承受力。所以收費人員要善于運用“故作驚訝”等聲音類策略。據測試,90%的人對聲音很敏感,因此在談判中運用聲音類策略往往很有效。

      如果對對方的方案不表示驚訝的話,你就是在告訴對方:“你的方案可以接受。”向對方表示出驚訝,暗含如下未說出的話:“你的這個方案太離譜了,你不應該這么不講道理。”

    21保持正確心態

      有的收費人員在催款中會表現出某種程度的怯弱,沒有絲毫的底氣。這會影響收費的效果。收費前,收費人員必須要有堅定的信念,如果能做到信心滿懷、遇事有主見,往往能出奇制勝,把本來已經沒有希望的欠費追回。反之,則會被對方牽著鼻子走,本來能夠收回的欠費也有可能收不回來。因此,收費人員的心理狀態是非常重要的。

    22和諧一家親

      開展社區文化活動(體育節、文化節、讀書節、宣傳日等)、幫助老年業主提送物品、給騎行業主主動開門可以拉近物業服務企業與業主之間的距離。多幫助業主,營造友好和諧的氛圍,建立長期的親密關系,有助于減少業主欠費的發生。

    篇4:物業費催繳律師函(2)

      律師函

      ****先生/女士: 我們依法接受XX物業管理有限公司的全權委托,現就您拖欠XX物業管理有限公司物業服務費等款項的相關事實和法律問題,正式函告于您:

      我們收到并審查了XX物業管理有限公司提交的下列材料,即:***先生/女士拖欠XX物業管理有限公司從****年**月**日至今物業服務費共計人民幣***元,違約金共計人民幣***元。 根據前述認定的事實,我們提出如下法律意見:

      1.XX物業管理有限公司與您之間的債權債務法律關系明確,您應按照《前期物業服務合同》的規定向XX物業管理有限公司繳納所欠物業服務費等債務;

      2.***先生逾期償還欠款的行為已經違反相關法律法規的規定,依法應當承擔違約責任。 ***先生逾期未向XX物業管理有限公司履行債務的行為,已經違反我國《民法典》的相關規定,***先生依法應當承擔繼續履行支付欠款人民幣***元整的義務,并繳納逾期所欠違約金人民幣****元。 我們提出如下要求:

      1.希望您在收到本律師函之后,立即與我們取得聯系。并將所欠人民幣***元直接(或通過我們)支付給XX物業管理有限公司;

      2.如***先生仍拒絕履行付款義務,我們將依據法律追究您的法律責任。

      鑒于XX物業管理有限公司與***先生的關系以及XX物業管理有限公司不再主張違約責任,也同意我們以調解結案,我們認為XX物業管理有限公司還是本著以和為貴的精神來解決此事。為避免訴累,減少成本,繼續保持良好的關系,我們希望***先生也本著這樣的精神在收到本律師函后,能將所欠款項立即支付。 有任何問題,不吝聯系。

      謹此

      順頌商祺!

      ******律師事務所***律師

    篇5:催繳物業費律師函

      律師函 *****:

      **律師事務所(以下簡稱本所)受**物業管理有限公司的委托,就您拖欠物業費等各項費用,嚴重違約一事,出具本律師函。 一、違約及侵權事實

      根據您所居住小區業委會與**物業管理有限公司達成的物業服務合同之規定,**物業公司一直積極履行相關權利義務,依法依約對您居住的小區實施規范的物業服務。您卻一直拖欠物業費等各項費用,自****年*月*日起至****年**月**日止共計人民幣***元。**物業公司曾多次以各種形式向您催交物業費,但您一直未予理睬,一直未支付以上費用。 二、違約責任

      根據以上事實,您拖欠物業費等相關費用的行為已嚴重違反《物業服務合同》的約定,嚴重侵犯**物業公司權益,已構成違約,根據我國相關法律法規的規定應承擔違約責任。 三、處理措施

      基于以上事實及您應承擔的責任,請您在接到本律師函五日內,向**物業公司支付拖欠的物業服務等各項費用。

      若您不在本律師函通知的時間內支付完畢有關費用,**物業公司將保留采取進一步法律行動的權利。 **律師事務所 2023年 月 日 **律師事務所聯系人: 電話: **物業公司聯系人: 電話: 簽收人: 簽收日期:

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