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  • 物業經理人

    紹興市物業管理條例(2021)

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    紹興市物業管理條例(2021)

      紹興市物業管理條例(20**)

      (20**年10月21日紹興市第八屆人民代表大會常務委員會第三十三次會議審議通過 20**年11月27日浙江省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十五次會議批準)

      目 錄

      第一章 總 則

      第二章 業主大會和業主委員會

      第三章 前期物業管理

      第四章 物業管理服務

      第五章 物業使用和維護

      第六章 法律責任

      第七章 附 則

      第一章 總 則

      第一條為了規范物業管理活動,維護業主、物業服務人和其他當事人的合法權益,根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《浙江省物業管理條例》等法律、法規,結合本市實際,制定本條例。

      第二條本市行政區域內的物業管理、使用及其監督管理工作,適用本條例。

      第三條業主委員會、物業服務人應當依照《中國共產章程程》建立黨的基層組織,在社區黨組織的領導下開展活動,發揮黨建引領作用。

      第四條市和縣(市、區)人民政府應當將物業管理納入現代服務業發展規劃、社區建設規劃和基層治理體系,對街道辦事處、鄉鎮人民政府開展物業管理活動提供人員和經費保障,建立物業管理區域行政執法協調機制和物業管理糾紛化解處理工作機制,制定實施物業管理扶持政策,推動物業管理健康發展。

      街道辦事處、鄉鎮人民政府具體負責指導、協調業主大會成立以及業主委員會的選舉工作,指導、監督業主大會和業主委員會依法履行職責,調處物業管理糾紛,并協助有關行政主管部門開展物業管理監督工作。

      第五條市住房和城鄉建設行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理和指導工作,開展物業管理信用評價,制定和推行業主大會議事規則、管理規約和臨時管理規約、物業服務合同和前期物業服務合同、承接查驗協議等示范文本,組織物業管理業務培訓,指導物業服務行業協會工作,履行法律、法規規定的其他職責。

      縣(市、區)住房和城鄉建設行政主管部門負責轄區內物業管理活動的監督管理工作,指導街道辦事處、鄉鎮人民政府開展物業管理相關工作。

      發展和改革、公安、自然資源和規劃、應急管理、市場監督管理、人民防空、綜合行政執法等其他部門按照各自職責依法開展相關監督管理工作,及時處理物業管理區域內的違法行為。

      第六條居(村)民委員會應當指導、監督業主大會和業主委員會依法履行職責,協助有關行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府做好物業管理工作,引導業主參與支持物業管理,調解物業管理糾紛,協調推進物業管理與社區建設。

      第七條市住房和城鄉建設行政主管部門應當建設統一的物業管理電子信息平臺,用于物業交付統計、業主意見征求和投票、物業服務企業信用狀況公示、物業服務規范和物業服務成本監測信息公告、物業費代收代付、物業管理法律法規和政策咨詢、物業糾紛投訴處理等相關事項。

      縣(市、區)住房和城鄉建設行政主管部門應當會同街道辦事處、鄉鎮人民政府依托物業管理電子信息平臺對物業服務人的基本情況、服務情況、投訴舉報情況等事項進行動態管理,定期開展物業服務人服務質量滿意度測評,落實物業服務人及其項目負責人信用管理制度,健全物業服務評價體系,實行信用記分管理。滿意度測評結果和信用評價結果應當向社會公開。

      業主、業主委員會、物業服務人可以利用物業管理電子信息平臺開展物業管理相關工作。使用平臺進行投票決策的,應當依法保障投票人的權利。

      市住房和城鄉建設行政主管部門應當制定物業管理電子信息平臺的使用和管理制度,維護平臺正常運行,保障業主隱私和平臺信息數據安全。自然資源和規劃、市場監督管理、綜合行政執法等有關行政主管部門應當配合提供物業管理相關的基礎數據和信息,發揮數據集成效應。

      第八條自然資源和規劃行政主管部門確定物業項目宗地規模和用途應當便利物業管理,在物業項目規劃設計方案評審時征求住房和城鄉建設行政主管部門對物業管理區域劃分的意見。物業管理區域的劃分應當載入建設工程設計方案的總平面圖,并向社會公布。建設單位應當將物業管理區域范圍向物業買受人明示,并在物業買賣合同中載明。

      已投入使用、尚未劃分物業管理區域的,由物業所在地住房和城鄉建設行政主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府并征求居(村)民委員會意見后劃分;對物業管理區域進行調整的,還應當經相關業主同意。

      第九條按照本條例有關規定必須向全體業主公布、公示、公告的事項,業主大會籌備組、業主大會、業主委員會、物業服務人或者建設單位應當根據職責和規定在物業管理區域內顯著位置、物業管理電子信息平臺和業主互聯網群組等予以發布。公布、公示、公告時間不得少于五個工作日。

      第二章 業主大會和業主委員會

      第十條物業管理區域內全體業主組成業主大會。

      業主大會代表和維護全體業主有關物業管理的合法權益,履行法律、法規規定的職責。

      業主大會會議可以采用集體討論或者書面、網絡征求意見的形式。

      第十一條物業管理區域達到成立業主大會法定條件的,建設單位應當在十日內向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出報告,并報送籌備首次業主大會會議所需的資料。

      業主認為物業管理區域已具備成立業主大會法定條件的,可以向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府申請成立業主大會。

      街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自收到報告或者申請之日起六十日內指導業主成立業主大會籌備組(以下簡稱籌備組),籌備召開首次業主大會會議。

      第十二條籌備組成員由業主代表,建設單位代表,街道辦事處、鄉鎮人民政府代表,居(村)民委員會代表組成。建設單位未派員參加的,不影響籌備組成立。業主代表人數不少于籌備組人數的二分之一,由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織業主推薦產生?;I備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。

      籌備組應當自成立之日起三日內將成員的基本情況及聯系方式等信息予以公告。業主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決。

      第十三條籌備組應當做好以下籌備工作:

      (一)確認并依法公示業主人數、業主姓名以及所擁有的專有部分面積;

      (二)確定首次業主大會會議召開的時間、形式和內容;

      (三)草擬業主大會議事規則、管理規約;

      (四)依法確定首次業主大會會議表決規則;

      (五)制定業主委員會委員、候補委員候選人產生辦法,并確定候選人名單;

      (六)制定業主委員會選舉辦法;

      (七)召開首次業主大會會議的其他準備工作。

      業主委員會委員、候補委員的候選人名單由籌備組依照本條例第十七條、第二十二條規定的資格條件和禁止行為進行資格審查與確定。物業所在地居(村)民委員會或者十名以上業主聯名可以向籌備組推薦候選人,業主可以向籌備組自薦。

      本條第一款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前公告。業主對公告內容有異議的,籌備組應當記錄并作出答復。

      第十四條籌備組應當根據示范文本草擬管理規約,其內容主要包括:

      (一)物業共用部位和共用設施設備的使用、維護、管理;

      (二)物業管理區域各項秩序和環境衛生的管理;

      (三)房屋外觀的維護;

      (四)物業服務人的選聘、物業費的確定和收付方式;

      (五)共有收益的管理和使用;

      (六)業主的相關義務以及違反管理規約應當承擔的責任等事項。

      管理規約的內容及其表決程序應當符合法律法規規定,并在提交業主大會討論前征求縣(市、區)住房和城鄉建設行政主管部門意見。

      第十五條首次業主大會籌備經費由建設單位按照物業總建筑面積每平方米一元且總額不少于五萬元的標準承擔。建設單位應當在房屋竣工驗收備案前,將籌備經費存入物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府以競爭性方式選擇產生的銀行賬戶。

      籌備經費應當獨立建賬、??顚S?。首次業主大會會議召開后,籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業主公布,接受全體業主的監督,結余部分的使用由業主大會決定。

      因建設單位歇業、破產或者系老舊小區等原因導致首次業主大會籌備經費無法收取的,由縣(市、區)人民政府財政經費予以保障。

      第十六條首次業主大會會議應當自籌備組成立之日起九十日內召開,表決通過業主大會議事規則和管理規約,成立業主大會,選舉產生業主委員會。

      首次業主大會會議未能表決通過業主大會議事規則、管理規約的,籌備組的工作期限延長九十日;到期仍未表決通過的,籌備組予以解散,由街道辦事處、鄉鎮人民政府指導業主另行成立籌備組籌備首次業主大會會議。

      業主大會成立但未能選舉產生業主委員會的,籌備組可以改設為物業管理委員會,按照管理規約和業主大會議事規則履行職責,執行業主大會的決定,組織召開業主大會選舉產生業主委員會。物業管理委員會自業主委員會產生并備案之日起停止履行職責,辦理移交手續后解散。

      第十七條業主委員會委員、候補委員應當是物業管理區域內的業主,并具有完全民事行為能力,遵守法律法規和業主大會議事規則、管理規約,熱心公益,責任心強,有一定組織協調能力。

      業主委員會委員、候補委員的職務因任期屆滿終止。業主委員會委員、候補委員具有下列情形之一的,其職務終止,由業主委員會予以公告:

      (一)失去本物業管理區域內業主資格的;

      (二)喪失或者部分喪失民事行為能力,或者因重大疾病、被依法限制人身自由等原因而無法履行職責的;

      (三)拖欠、拒交物業費或者物業維修資金,經書面催交仍不改正的;

      (四)以書面方式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;

      (五)無正當理由連續兩次缺席業主委員會會議,或者不履行業主委員會成員職責的;

      (六)拒不執行有關行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府關于本物業管理區域的整改要求或者人民法院判決裁定的;

      (七)有本條例第二十二條規定的行為之一的;

      (八)管理規約規定的其他情形。

      業主委員會委員職務終止的,應當在三日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交業主委員會。

      第十八條業主委員會由五至十一名單數委員組成,設主任一名、副主任一至二名。鼓勵物業管理區域內的中國共產黨黨員積極參選業主委員會成員,支持符合條件的黨的基層組織和居(村)民委員會的負責人及委員通過規定程序擔任業主委員會主任、副主任和委員。

      業主大會可以選舉業主委員會候補委員,候補委員人數不得超過業主委員會委員人數的百分之五十,其選舉產生規則、任職資格和職務終止規則與委員相同。業主委員會委員出現空缺時,由候補委員按照得票多少依次遞補。

      業主委員會主任、副主任的委員職務依照本條例第十七條規定終止的,其職務自然終止。業主委員會重新推選主任或者副主任。

      業主大會可以決定給予業主委員會成員適當補貼、聘請業主委員會工作人員。

      第十九條業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,依法向物業所在地縣(市、區)住房和城鄉建設行政主管部門辦理業主大會和業主委員會備案手續。備案資料齊全的,住房和城鄉建設行政主管部門應當在五個工作日內出具業主大會和業主委員會的備案證明、統一社會信用代碼證,并告知街道辦事處、鄉鎮人民政府。

      業主委員會應當依法刻制業主大會和業主委員會印章,向金融機構申請設立賬戶。

      第二十條業主委員會是業主大會的執行機構,應當履行以下職責:

      (一)起草年度資金收支方案,公布收支情況;

      (二)擬訂共有物業及其收益的管理使用辦法草案;

      (三)組織籌集和監督使用物業維修資金;

      (四)擬訂物業服務人選聘方案,物業服務的事項、質量要求以及收費方案或者其他公攤費用的收取標準方案;

      (五)督促業主、物業使用人支付物業費;

      (六)監督和保障物業服務人履行合同,維護業主合法權益,調解物業管理糾紛;

      (七)配合街道辦事處、鄉鎮人民政府以及居(村)民委員會做好物業管理區域的社區建設工作;

      (八)法律、法規規定或者業主大會賦予的其他職責。

      業主委員會應當建立健全檔案、財務和印章管理制度,加強會議記錄、共有物業檔案、會計憑證、會計賬簿、財務報表等有關文件及印章的管理,自覺接受業主監督。

      第二十一條業主委員會應當按照業主大會議事規則制定業主委員會會議制度。

      業主委員會會議由主任或受主任委托的副主任召集,召開會議必須有半數以上委員出席,所作決定須經業主委員會全體委員半數以上同意。出席業主委員會會議的候補委員,不具有表決權。業主委員會會議可以邀請物業所在地居(村)民委員會派員列席,也可以邀請業主旁聽。業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會會議。

      業主委員會會議因召集人無正當理由不召集而無法召開的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府指定一名委員召集和主持。

      業主委員會應當在作出決定之日起三日內將會議情況以及決定事項公示,并告知物業所在地居(村)民委員會。業主委員會在職權范圍內作出的決定,對所有業主具有法律約束力。

      第二十二條業主委員會委員、候補委員不得有下列行為:

      (一)不執行業主大會、業主委員會決定,阻撓、妨礙業主大會、業主委員會行使職權和物業服務人履行合同;

      (二)虛構、篡改、隱匿、毀棄物業管理活動中形成的文件資料;

      (三)拒絕、拖延提供物業管理有關的文件資料,妨礙業主委員會換屆交接工作;

      (四)擅自使用業主大會、業主委員會印章;

      (五)未經業主大會授權與物業服務人簽訂、變更物業服務合同;

      (六)挪用、侵占業主共有物業及其收益或者擅自以業主共有物業及其收益設定擔保;

      (七)索取、收受物業服務人或者與其履職有利害關系的其他單位和個人的財物或者利益;

      (八)參與物業服務人的經營活動;

      (九)違法泄露業主信息;

      (十)侵害業主合法權益的其他行為。

      第二十三條業主委員會應當公示下列信息,并接受業主查詢和監督:

      (一)業主大會議事規則、管理規約;

      (二)業主大會和業主委員會的決定;

      (三)物業服務合同;

      (四)物業維修資金的籌集、使用情況;

      (五)占用業主共有的道路或者其他場地設置停車位的情況以及其他共有物業的使用和收益情況;

      (六)業主大會和業主委員會工作經費的收支情況;

      (七)業主委員會組成人員及工作人員聯系方式等其他應當向業主公開的事項。

      業主對共有收益收支、業主委員會運行經費有異議的,經人數占比五分之一以上的業主聯名,可以提議業主大會表決后,委托專業機構進行審計。審計費用從共有收益中列支。

      街道辦事處、鄉鎮人民政府可以建立統一會計委托代理制度,加強對共有收益的收支、保值增值以及業主委員會運行經費使用的監管。

      第二十四條業主委員會每屆任期三年至五年,具體任期由業主大會議事規則作出約定。

      業主委員會應當在任期屆滿六十日前組織召開業主大會會議進行換屆選舉,并書面報告街道辦事處、鄉鎮人民政府。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當派員指導。

      業主委員會不按期組織換屆選舉或者業主委員會任期內委員人數不足總數的二分之一時,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當成立換屆小組,指導業主參照本條例第十二條、第十三條有關規定進行換屆選舉。換屆小組產生至新一屆業主委員會選舉產生期間,業主委員會不得就選聘、解聘物業服務人等共同決定事項組織召開業主大會會議。

      第三章 前期物業管理

      第二十五條建設單位應當在辦理商品房預售許可或者現房銷售備案前,通過物業管理電子信息平臺發布前期物業招標公告,公開選聘前期物業服務人。物業服務人投標人少于三個或者物業管理區域總建筑面積小于四萬平方米的,經物業所在地縣(市、區)住房和城鄉建設行政主管部門同意,建設單位可以采取協議方式選聘物業服務人。

      建設單位應當與物業服務人約定前期物業服務的啟動經費,用于物業管理辦公用房裝修、辦公設施以及相關設備購置等。物業服務人應當公示啟動經費的使用情況,退出物業管理項目時應當及時將結余的啟動經費、物業管理辦公用房、辦公設施設備移交給業主委員會。

      第二十六條物業交付使用十五日前,建設單位應當在縣(市、區)住房和城鄉建設行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府的監督指導下,邀請業主參加,與選聘的物業服務人完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗,確認現場查驗結果,簽訂物業承接查驗協議,并向業主公開查驗結果。

      物業承接查驗協議應當載明物業承接查驗基本情況、存在問題、解決問題的方法和時限、違約責任等事項。承接查驗中發現的問題,建設單位應當及時進行整改。

      在承接查驗過程中,建設單位和物業服務人不得有惡意串通、弄虛作假等共同侵害業主利益的行為。

      第二十七條前期物業服務合同約定期限尚未屆滿,但業主大會已按規定選聘物業服務人的,自業主委員會與新選聘的物業服務人簽訂的物業服務合同生效之日起,該前期物業服務合同終止。

      前期物業服務合同約定期限屆滿,成立業主大會的,由業主大會負責選聘物業服務人;已符合法定成立條件但未成立業主大會的,籌備組應當指導業主依法共同決定續聘或者另聘物業服務人,由籌備組中的業主代表或者建設單位與物業服務人簽訂物業服務合同;不符合法定成立條件的,建設單位可以決定續聘或者另聘物業服務人,簽訂前期物業服務合同。

      第二十八條建設單位應當按照不少于建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積千分之七的比例配置物業管理用房,其中辦公用房比例不得少于千分之三且建筑面積不少于五十平方米,經營用房比例不得少于千分之四。物業管理區域內的物業均為非住宅的,按照不少于建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積千分之三的比例配置物業管理辦公用房。自然資源和規劃行政主管部門批建為商業或者辦公用途的地下部分建筑面積計入地上總建筑面積的計算基數。

      物業管理用房應當相對集中配置在物業管理區域內便利處,并具備通水、通電、通風、采光、衛生等基本使用功能和辦公條件;設置在住宅樓內的,應當具有獨立通道。

      物業管理用房的面積和具體位置應當在建設工程設計方案審查時征求縣(市、區)住房和城鄉建設行政主管部門的意見,在審定的建設工程設計方案中確定,不得任意調整。

      第二十九條新建物業項目時,安全監控、快遞寄存、電動自行車集中充電、生活垃圾分類收集等設施,應當與物業項目同步設計、同步施工、同步交付;規劃車位、車庫應當配建電動汽車充電設施或者預留建設安裝條件。

      第四章 物業管理服務

      第三十條業主委員會應當代表業主與業主大會選聘的物業服務人簽訂書面的物業服務合同。

      業主大會可以決定采用依法招標或者協議的方式選聘物業服務人。采用協議方式選聘物業服務人的,業主委員會應當將二至三家備選的物業服務人的基本情況、擬簽訂的物業服務合同主要內容以及其他物業服務人未入選的理由予以公示,并提請業主大會依法決定。

      物業服務人應當自物業服務合同簽訂之日起三十日內將物業服務合同副本報送物業所在地縣(市、區)住房和城鄉建設行政主管部門備案。備案機關應當及時將備案結果和物業服務合同副本轉送相關的街道辦事處、鄉鎮人民政府和居(村)民委員會。

      第三十一條物業服務人應當按照物業服務合同的約定提供相應的服務,并遵守下列規定:

      (一)提供的物業服務符合相應的等級標準和技術規范;

      (二)及時向業主、物業使用人告知安全、合理使用物業的注意事項;

      (三)聽取業主委員會和業主的意見和建議,及時答復業主對物業服務情況提出的詢問,改進和完善服務;

      (四)發現違法行為的,及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理;

      (五)對業主、物業使用人違反管理規約的行為進行勸阻、制止,并及時報告業主委員會;

      (六)對物業服務期間因改造、維修、養護有關物業或者配置固定設施設備而形成的相關資料,應當建檔保存;

      (七)接受住房和城鄉建設等行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居(村)民委員會的指導和監督,并配合做好社區建設相關工作;

      (八)履行排查安全隱患等法律、法規明確的其他職責。

      突發事件應對期間,物業服務人應當落實各級政府應急指令、應急措施,業主應當依法予以配合。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當為物業服務人提供必要的物資支持,并給予相應的補助。

      第三十二條物業服務人應當如實公示、及時更新下列信息,并向業主大會、業主委員會報告:

      (一)營業執照、項目負責人和工作人員的姓名、照片、聯系方式以及物業服務投訴電話;

      (二)物業服務的事項、質量要求、收費項目、收費標準以及履行情況;

      (三)電梯、消防等設施設備的維修保養單位的名稱、資質、聯系方式、維保方案和應急處置方案等;

      (四)上一年度公共水電費用分攤情況、受委托管理的共有收益收支與物業維修資金使用情況;

      (五)業主進行房屋裝飾裝修活動的情況;

      (六)其他應當公示的信息。

      業主對公示內容提出異議的,物業服務人應當及時答復。

      第三十三條物業服務人不得有下列行為:

      (一)未按約定并公示的價格擅自提高收費標準,重復收取物業費和物業服務保證金、押金;

      (二)挪用、侵占或者擅自處分業主共有物業及其收益;

      (三)對共有物業或者物業專有部分實施停止供水、供電、供熱、供燃氣等措施;

      (四)泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理無關的活動;

      (五)法律、法規禁止的其他行為。

      第三十四條物業服務合同期限屆滿九十日前,業主委員會應當組織召開業主大會會議對物業服務人的續聘、另聘作出決定。決定續聘的,業主委員會應當在合同期限屆滿前與原物業服務人重新簽訂物業服務合同;決定另聘的,按照本條例第三十條的規定進行,并提前六十日書面通知原物業服務人,合同另有約定的除外。

      物業服務人決定在合同期限屆滿后不再提供物業服務的,應當在合同期限屆滿九十日前書面通知業主委員會,同時告知物業所在地縣(市、區)住房和城鄉建設行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府和居(村)民委員會。合同對通知期限另有約定的,從其約定。

      第三十五條原物業服務人退出物業管理區域時,應當將物業管理用房、相關設施設備以及法律法規規定的物業服務所必需的相關資料交還給業主委員會、自行管理的執行人,并共同對物業管理區域內電梯、消防、監控等共用設施設備現狀給予確認。因未盡管理義務造成電梯、消防、監控等共用設施設備無法正常使用的,原物業服務人應當組織修復或者承擔相應責任。

      在另聘的物業服務人或者自行管理的執行人接管之前,原物業服務人應當依法繼續處理物業服務事項,維持物業管理區域正常秩序。原物業服務人不得隱匿、轉移、毀損有關財物和資料,不得拒絕退出物業管理區域,不得阻撓新物業服務人進場服務。

      第三十六條物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務質量相適應的原則,由物業服務合同雙方參考有關物業服務等級標準、技術規范等因素在物業服務合同中約定。物業費包括電梯和消防設施維修維護、公共水電等費用的,應當列明具體費用和標準。前期物業服務實行指導價的,按國家、省有關規定執行。

      市住房和建設行政主管部門應當會同相關部門制定物業服務等級標準,并每三年至少組織一次評估,根據評估情況及時調整、公布。

      縣(市、區)發展和改革部門應當會同本級住房和建設行政主管部門每三年發布或者調整物業服務項目成本信息和計價規則。

      第三十七條業主委員會和物業服務人可以在物業服務合同中約定通過物業管理電子信息平臺、雙方共同監管的賬戶等代收物業費并根據物業服務質量考核評價結果支付。業主委員會應當在縣(市、區)住房和城鄉建設行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府指導下,按照物業服務合同組織業主開展物業服務質量考核評價。

      第三十八條已竣工但尚未出售或者尚未交付給買受人的物業,其物業費由建設單位全額支付。已交付使用的物業,其物業費由業主承擔。業主應當按照物業服務合同約定按時支付物業費,不得以房屋空置、開發建設存在遺留問題、未接受或者無需接受相關物業服務等為由拒絕支付。

      業主拒付物業費、公共水電分攤費,不交存物業維修資金以及有損害其他業主合法權益行為的,業主大會可以在管理規約或者業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。

      第三十九條業主委員會應當經常聽取、收集業主和物業使用人對物業服務的需求、物業服務質量的意見建議,及時與物業服務人磋商、溝通,解決物業服務過程中發生的問題。街道辦事處、鄉鎮人民政府以及居(村)民委員會應當予以指導、及時幫助,調處當事人難以自行協商解決的糾紛。

      第四十條業主或者業主大會決定對物業管理區域實行自行管理的,應當對下列事項作出決定:

      (一)自行管理的執行人;

      (二)自行管理的內容、標準、費用和期限;

      (三)聘請專業機構的方案;

      (四)其他有關自行管理的內容。

      電梯、消防、安防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備,應當委托專業機構進行管理維護。

      第四十一條縣(市、區)人民政府應當制定老舊小區物業整治改造計劃,完善配套基礎設施和公共服務設施,改善老舊小區綜合環境和物業管理條件。

      老舊小區未實施物業管理的,街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居(村)民委員會應當提供衛生保潔、秩序維護等必要的物業服務,所需費用由業主承擔。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當依照本條例規定和老舊小區物業整治改造計劃要求,組織推動老舊小區業主成立業主大會和業主委員會,實施物業管理。

      第五章 物業使用和維護

      第四十二條業主、物業使用人應當遵守法律、法規、規章以及管理規約的規定,按照規劃用途合理、安全使用物業。

      禁止在物業管理區域內實施下列行為:

      (一)損壞或者違法改變房屋主體結構、承重結構,違法挖掘地下空間;

      (二)違法搭建建筑物、構筑物, 擅自改變房屋外立面或者在外墻上開門窗;

      (三)將無防水要求的房間、陽臺改為衛生間、廚房,或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房、廚房上方;

      (四)損壞、挪用或者擅自拆除、停用公共消防和人防設施、器材,妨礙疏散通道、安全出口暢通,占用消防車通道和消防登高場地;

      (五)毀壞或者擅自占用物業管理區域內的公共綠地、公共道路和其他共有部分;

      (六)擅自利用共用部位、共用設施設備進行經營;

      (七)擅自拆改管道、煙道設施,擅自改動、接駁共用管線;

      (八)違規私拉電線、電纜為電動車輛充電;

      (九)違反國家規定,制造、儲存、使用、處置爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質或者傳染病病原體等危險物質;

      (十)從建筑物中向外拋擲物品;

      (十一)裝修房屋未按照規定作業時間進行或者產生超標噪聲、粉塵等;

      (十二)未按規定分類投放生活垃圾,任意堆放雜物、排放污水和油煙廢氣、露天焚燒;

      (十三)擅自改變物業規劃用途,將車棚、車庫、儲物間改為居住場所或者生產經營場所;

      (十四)違反規定出租房屋;

      (十五)違反規定飼養動物;

      (十六)法律、法規禁止的其他行為。

      物業管理區域內發生前款規定行為的,業主大會或者業主委員會有權依照法律、法規以及管理規約,要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。行為人拒不履行相關義務的,有關當事人可以向相關行政主管部門報告或者投訴,行政主管部門應當依法處理。

      第四十三條業主或者物業使用人在房屋裝飾裝修開工前,應當將裝飾裝修方案報送物業服務人;未選聘物業服務人的,應當報送物業所在地居(村)民委員會。

      物業服務人或者居(村)民委員會收到裝飾裝修方案后,應當將裝飾裝修的禁止行為、注意事項告知業主或者物業使用人。

      物業服務人、居(村)民委員會應當對裝飾裝修活動進行巡查,業主、物業使用人或者裝飾裝修施工人員應當予以配合。

      第四十四條市、縣(市、區)人民政府應當加強對既有住宅加裝電梯工作的統籌協調,制定年度實施計劃,屬于老舊小區的應當納入綜合改造規劃,并采取土地、資金等要素支持,推進物業共用設施完善,提升業主生活品質。

      既有住宅加裝電梯應當符合規劃、建設、特種設備、消防等方面的法律法規、安全技術規范以及標準要求。具體辦法由市人民政府制定。

      第四十五條物業管理區域內的規劃車位、車庫,滿足業主需要后仍有空余的,可以臨時按月出租給物業管理區域外的其他單位和個人。

      建設單位預售或者現售房屋時,應當將其有權出售、附贈、出租的車位、車庫的數量、價格予以公示。

      第四十六條占用業主共有的道路或者其他共有場地設置的停車位,屬于全體業主共同所有,經業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定可以收取停車費。公安、自然資源和規劃、消防救援等部門和機構應當對停車位的劃定、警示標志設置等予以指導。

      第四十七條物業管理區域內分戶計量裝置或者入戶端口以外部分的供水、供電、供熱、供燃氣、通信、有線電視等設施設備及相關管線,經相關專業單位、建設單位共同驗收合格后,移交給相關專業單位負責管理。建設單位或前期物業服務人應當及時將相關專業經營設施設備的技術資料移交給相關專業單位。

      本條例施行前,已成立業主大會的物業管理區域,由業主委員會會同建設單位、物業服務人按照前款規定負責辦理移交手續;未實施物業管理已交付使用的物業管理區域,由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府負責參照前款規定組織辦理移交手續。

      相關專業單位應當依照各自職責承擔已移交的相關專業經營設施設備的維修、養護、更新和改造,發生的費用在企業成本中列支,不得從物業費和物業維修資金中列支。專業經營設施設備日常運行費用由業主共同分擔。

      專業經營設施設備的移交、維修等管理辦法由市人民政府制定。

      第四十八條住房和城鄉建設、公安、消防救援、特種設備管理等部門和機構、街道辦事處、鄉鎮人民政府應當開展物業管理區域安全檢查工作,指導、監督物業服務人開展安全管理。發現安全隱患的,行政主管部門和機構、街道辦事處、鄉鎮人民政府應當督促物業服務人及時整改,消除安全隱患。

      物業服務人應當加強對物業管理區域內共用部位和設施設備安全巡查,發現存在安全隱患的,應當及時采取必要的安全保障措施,避免安全事故發生;發現有影響專業經營設施設備安全情形的,應當及時報告相關專業經營單位。

      物業服務人發現業主、物業使用人使用的窗戶、陽臺、擱置物、懸掛物存在安全隱患的,應當通知業主或者物業使用人及時處理。業主或者物業使用人不及時處理的,物業服務人可以按照管理規約規定,代為處理或者采取應急防范措施,費用由業主或者物業使用人承擔。

      第四十九條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營活動的,應當經業主依法共同決定;前期物業管理階段可以直接由前期物業服務人代為經營管理??鄢侠碇С龊蟮乃檬找鏆w業主共有,其中前期物業服務人代為經營管理的支出不得超過經營收入的百分之三十。

      第五十條建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修責任,并在物業竣工驗收前,一次性向縣(市、區)住房和城鄉建設行政主管部門交納物業建筑安裝總造價百分之二的物業保修金,存入指定銀行,作為物業維修費用保證。

      建設單位收到保修通知書五日內不履行物業保修責任的,或者因歇業、破產等原因無法履行保修責任的,由業主或者業主委員會提出申請,經縣(市、區)住房和城鄉建設行政主管部門核實后,由業主委員會或者其委托的物業服務人組織維修。費用在物業保修金中列支。保修期內出現的物業質量問題,物業保修金交存期滿仍未修復的,交存期延長至修復完成。

      物業保修金交存期滿后,縣(市、區)住房和城鄉建設行政主管部門應當將物業保修金本息余額依照有關規定退還給建設單位。建設單位因歇業、破產等原因無法退還的,縣(市、區)住房和城鄉建設行政主管部門應當進行公示,公示期為三十日。公示期滿無異議的,物業保修金本息余額轉為該物業管理區域的物業維修資金。

      第五十一條縣(市、區)住房和城鄉建設行政主管部門應當按照首期交存的物業維修資金總額百分之五的標準設立應急備用金,用于下列緊急情況:

      (一)電梯故障無法正常運行的;

      (二)消防設施和消防器材嚴重失修且消防救援機構出具整改通知書的;

      (三)排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的;

      (四)建筑立面瓷磚等外墻裝飾層和公共構件發生脫落或者存在脫落危險的;

      (五)其他危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況的。

      發生前款緊急情況的,由業主委員會或者居(村)民委員會提出申請,縣(市、區)住房和城鄉建設行政主管部門可直接撥付申請額度百分之五十的應急備用金,維修完畢后按實結算。

      第六章 法律責任

      第五十二條違反本條例規定的行為,法律、行政法規和省的地方性法規已有法律責任規定的,從其規定。

      本條例規定的行政處罰,實行綜合行政執法的,依法由綜合行政執法部門實施。

      第五十三條建設單位有下列情形之一的,由住房和城鄉建設行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的, 處一萬元以上十萬元以下罰款:

      (一)違反本條例第十一條第一款規定,未按時報告物業管理區域達到成立業主大會法定條件的;

      (二)違反本條例第二十八條第二款規定,提供的物業管理用房未達到規定的使用功能和辦公條件的;

      (三)違反本條例第四十五條第二款規定,未將其有權出售、附贈、出租的車位、車庫的數量、價格予以公示。

      第五十四條違反本條例第二十六條第三款規定,建設單位和物業服務人在承接查驗過程中共同侵害業主利益的,由住房和城鄉建設行政主管部門責令限期改正, 分別處五萬元以上十萬元以下罰款。

      第五十五條物業服務人有下列行為之一的,由住房和城鄉建設行政主管部門責令限期改正,給予警告;逾期不改正的, 處五千元以上五萬元以下罰款;有違法所得的,予以沒收:

      (一)違反本條例第三十條第三款規定,未按時報備物業服務合同的;

      (二)違反本條例第三十二條第一項規定,未按要求公開有關信息的;

      (三)違反本條例第三十三條第三項規定,擅自對共有物業或者物業專有部分實施停止供水、供電、供熱、供燃氣等措施的。

      物業服務人違反本條例第二十五條第二款、第三十五條第二款規定,拒不退出物業管理區域,或者退出時拒不移交結余的前期物業服務啟動經費、物業管理辦公用房、辦公設施設備,或者隱匿、轉移、毀損有關財物和資料,或者阻撓新物業服務人進場服務的,由住房和城鄉建設行政主管部門責令限期改正,退還逾期期間所收取的物業費; 逾期不改正的,處五萬元以上十萬元以下罰款。

      物業服務人違反本條例第三十三條第一項規定,擅自提高收費標準,重復收取物業費和物業服務保證金、押金的,由市場監督管理部門責令改正,返還違法收取的費用,沒收違法所得, 并處五千元以下罰款。

      物業服務人違反本條例第三十三條第二項規定,挪用、侵占或者擅自處分業主共有物業及其收益的,由住房和城鄉建設行政主管部門 對個人處一千元以上一萬元以下罰款;對單位處五萬元以上二十萬元以下罰款。

      第五十六條業主委員會委員、候補委員違反本條例第二十二條第一項至第五項規定,有阻撓、妨礙業主大會、業主委員會行使職權或者不執行業主大會、業主委員會決定等行為的,由住房和城鄉建設行政主管部門責令限期改正,沒收違法所得; 逾期未改正的,可以處一千元以上一萬元以下罰款。

      第五十七條違反本條例第四十二條第二款第三項規定,將無防水要求的房間、陽臺改為衛生間、廚房,或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房、廚房上方的,由綜合行政執法部門責令限期改正; 逾期不改正的,處一千元以上一萬元以下罰款。

      違反本條例第四十二條第二款第十項規定,從建筑物中向外拋擲物品的, 由公安機關處二百元以上一千元以下罰款。

      第七章 附 則

      第五十八條 本條例自20**年1月1日起施行。

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    篇2:海南經濟特區物業管理條例(2021)

      海南省人民代表大會常務委員會

      公告第83號

      《海南經濟特區物業管理條例》已由海南省第六屆人民代表大會常務委員會第二十八次會議于20**年6月1日修訂通過,現予公布,自20**年11月1日起施行。

      海南省人民代表大會常務委員會

      20**年6月1日

      海南經濟特區物業管理條例

      (20**年7月31日海南省第四屆人民代表大會常務委員會第十六次會議通過 20**年6月1日海南省第六屆人民代表大會常務委員會第二十八次會議修訂)

      目 錄

      第一章 總 則

      第二章 物業管理區域

      第三章 業主和業主組織

      第一節 業主和業主大會

      第二節 業主委員會

      第四章 物業管理服務

      第五章 物業的使用與維護

      第六章 法律責任

      第七章 附 則

      第一章 總 則

      第一條 為了規范物業管理活動,維護業主、物業使用人、物業服務人等的合法權益,營造文明和諧的生活和工作環境,根據《中華人民共和國民法典》和國務院《物業管理條例》等法律、法規,結合本經濟特區實際,制定本條例。

      第二條 本經濟特區內住宅區物業與非住宅區物業管理及相關監督管理活動適用本條例。

      本條例所稱物業管理,是指業主通過自行管理、委托物業服務人的方式,對物業管理區域內的建筑物及其附屬設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護環境衛生和相關秩序的活動。

      物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。

      第三條 物業管理應當遵循黨委領導、政府主導、業主自治、專業服務、社區治理、多方參與相結合的原則。

      推動在業主委員會、物業服務人中建立黨組織,發揮黨建引領作用。建立黨建引領下的社區居民委員會、業主委員會、物業服務企業協調運行機制,充分調動居民參與積極性,加強社區治理。推動符合條件的社區黨組織和居民委員會成員通過法定程序兼任業主委員會成員。

      第四條 縣級以上人民政府應當加強對物業管理工作的領導,將物業管理納入社區治理體系,建立和完善專業化、標準化、市場化、信息化的物業管理機制,建立物業管理聯席會議制度,協調處理物業管理的重大問題??h級人民政府應當在街道辦事處、鄉鎮人民政府配備專(兼)職物業管理工作人員。

      縣級以上人民政府物業管理主管部門對本行政區域內的物業管理活動進行管理、監督和指導。

      縣級以上人民政府發展和改革、自然資源和規劃、生態環境、財政、公安、應急管理、市場監督管理、綜合執法等相關部門按照各自職責,共同做好物業管理有關工作。

      街道辦事處應當建立健全居住社區綜合治理工作制度,及時研究解決住宅物業管理重點和難點問題。鼓勵街道辦事處建立物業管理工作機制,指導監督轄區內物業管理活動,推動業主設立業主大會、選舉業主委員會,并依法監督業主委員會和物業服務人履行職責。

      鄉鎮人民政府應當根據本條例規定和市、縣、自治縣人民政府決定,負責轄區內物業管理活動的指導、協助和有關監督工作。

      居(村)民委員會協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好物業管理相關工作。

      第五條 物業管理行業組織應當依法加強行業自律管理,制定行業規范,規范從業行為,推進行業標準化建設,調解行業糾紛,促進物業服務人依法經營和誠信服務。

      物業管理行業組織應當接受物業管理主管部門的指導和監督。

      第六條 鼓勵業主、業主委員會、物業服務人組織開展文化娛樂、鄰里互助等多種形式的社區活動,推進和諧社區建設。

      完善物業管理糾紛處理機制,鼓勵通過協商、調解、仲裁等方式解決物業糾紛。人民調解組織和行業性、專業性調解組織應當依法及時受理和調解物業糾紛,化解物業矛盾。

      第二章 物業管理區域

      第七條 物業管理區域的劃分應當考慮物業的規劃用地范圍、土地使用權屬范圍、自然界限、共用設施設備、建筑物規模、社區布局等因素確定。

      已交付使用物業,按照已形成的物業管理區域劃定,不再重新調整,但業主共同決定分割或者合并物業管理區域的除外。

      第八條 新建物業的建設單位應當在申領房屋預售許可或者現房銷售備案前,將劃定的物業管理區域向所在地縣級人民政府物業管理主管部門申請備案,備案機關經審查認為建設單位劃定物業管理區域不符合本條例第七條規定的,應當書面通知建設單位重新劃定。已備案的物業管理區域應當在房屋買賣合同中明示。

      已交付使用物業,由物業服務人向所在地縣級人民政府物業管理主管部門申請備案;沒有物業服務人的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府申請備案。

      第九條 物業服務用房包括物業服務人辦公用房和業主委員會辦公用房,應當由建設單位按照下列標準提供:

      (一)物業管理區域物業總建筑面積未超過二十五萬平方米的,按照不少于物業總建筑面積的千分之二提供,并不得少于一百平方米;

      (二)物業管理區域物業總建筑面積超過二十五萬平方米的,二十五萬平方米以內部分,按照該部分面積的千分之二提供;超出部分按照該部分面積的千分之一增加。

      業主委員會辦公用房建筑面積應當不低于二十平方米。

      物業服務用房產權屬全體業主共有,任何單位和個人不得改變其用途。

      物業服務用房應當為地面以上能夠獨立使用的房屋,具備水、電、通風、采光等使用功能,沒有配置電梯的物業,所在樓層不得高于四層。

      第十條 物業管理區域內的下列部分依法屬于業主共有:

      (一)建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設施設備,避難層、架空層、設備層或者設備間等結構部分;

      (二)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位(車庫);

      (三)其他不屬于業主專有部分,也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施設備;

      (四)房屋買賣合同約定屬于業主共有的物業;

      (五)法律、法規規定的其他共有部分。

      建設單位申請國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記時,應當提出共有物業產權登記申請,不動產登記機構應當進行實地查看,并在不動產登記簿上予以記載。

      第十一條 業主大會成立前,利用業主共有部分進行經營的,應當在臨時管理規約中予以明示或者由業主共同決定;業主大會成立后,利用業主共有部分進行經營的,應當經業主大會同意。

      利用業主共有部分進行經營所得收入扣除合理成本后的收益,歸全體業主共有,并應當單獨列賬或者設立單獨賬戶,或者由業主委員會與物業服務人設立共管賬戶。

      業主大會、業主委員會應當加強對業主共有部分經營收益的監督管理,并可以對其使用情況進行審計。

      第三章 業主和業主組織

      第一節 業主和業主大會

      第十二條 房屋的所有權人為業主。

      基于與建設單位之間的房屋買賣等民事法律行為,已經合法占有房屋但尚未依法辦理所有權登記的人,可以認定為業主。

      業主在物業管理中的權利、義務,依照法律、法規規定以及管理規約、物業服務合同約定確定。

      第十三條 下列事項由業主共同決定:

      (一)制定和修改業主大會議事規則和管理規約;

      (二)選舉業主委員會或者更換、罷免業主委員會成員;

      (三)制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;

      (四)選聘和解聘物業服務人;

      (五)使用住宅專項維修資金;

      (六)籌集住宅專項維修資金;

      (七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

      (八)改變共有部分的用途和利用共有部分進行經營;

      (九)利用共有部分進行經營所得收益的分配與使用;

      (十)有關共有和共同管理權利的其他事項。

      業主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項,應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

      第十四條 業主可以設立業主大會,選舉業主委員會。業主大會由物業管理區域內全體業主組成。

      一個物業管理區域設立一個業主大會。

      第十五條 物業管理區域符合下列情形之一的,可以召開首次業主大會會議,選舉業主委員會:

      (一)房屋已出售且交付業主的專有部分面積達到建筑物總面積二分之一以上;

      (二)首套房屋出售并交付使用滿兩年。

      符合前款規定成立業主大會條件的,建設單位應當向街道辦事處、鄉鎮人民政府書面申請成立首次業主大會會議籌備組。業主也可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出書面申請。

      街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自收到申請后三十日內組建首次業主大會會議籌備組,也可以根據物業管理區域實際情況主動組建籌備組?;I備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任??h級以上人民政府物業管理主管部門應當加強對成立首次業主大會會議籌備工作的指導。

      第十六條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自收到成立首次業主大會書面申請后五日內通知建設單位或者物業服務人報送物業出售和物業交付資料、物業測繪文件、已籌集的住宅專項維修資金清冊等材料。

      建設單位或者物業服務人應當自收到街道辦事處、鄉鎮人民政府通知后十日內報送材料,協助成立籌備組,并在物業管理區域內為籌備組和業主大會的活動提供相應的人力、場地支持。

      經籌備組申請,房屋交易管理機構或者不動產登記機構應當及時提供房屋面積、門牌號碼、業主姓名和聯系方式等信息。

      第十七條 首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和居(村)民委員會代表組成?;I備組中的業主代表可以由業主自薦、推薦或者居(村)民委員會推薦產生,由街道辦事處、鄉鎮人民政府確定。

      籌備組成員人數應當為單數,具體人數由街道辦事處、鄉鎮人民政府根據物業管理區域具體情況確定。其中業主代表應當不少于會議籌備組人數的二分之一。建設單位拒絕派員參加籌備組,不影響籌備組的成立。

      籌備組應當自成立之日起七日內,在物業管理區域內的顯著位置進行公示。

      第十八條 籌備組應當完成下列籌備工作,并于首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內的顯著位置向業主公告:

      (一)確認并公示業主名單、人數和投票權數;

      (二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式、內容和會議表決規則;

      (三)擬訂管理規約草案和業主大會議事規則草案;

      (四)確定首屆業主委員會委員候選人產生辦法和名單;

      (五)制定首屆業主委員會選舉辦法;

      (六)其他籌備工作。

      第十九條 籌備組應當自成立之日起九十日內組織召開首次業主大會會議;逾期不能召開的,可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府申請延長籌備期限一次,但延長時間不得超過九十日。

      籌備組應當自業主委員會選舉產生之日起十日內,向業主委員會移交籌備期間的全部資料后解散?;I備組在規定期限內不能組織召開首次業主大會會議的,自行解散。

      第二十條 業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。

      書面征求意見是指通過文書、信件、電報、電傳、傳真等可以有形地表現所載內容的征求業主意見形式。在確認業主身份的前提下,以手機短信、微信、電子郵件等形式征求業主意見的,視為書面征求意見。

      業主書面意見征集、統計辦法和存檔期限由業主大會決定,存檔期限不得少于五年。

      縣級以上人民政府物業管理主管部門應當逐步建立業主決策信息服務平臺,供業主、業主委員會和業主大會免費使用。

      第二十一條 首次業主大會會議應當對下列事項進行表決:

      (一)業主委員會的選舉;

      (二)管理規約草案;

      (三)業主大會議事規則草案;

      (四)需要由業主共同決定的其他事項。

      第二十二條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。有下列情形之一的,業主委員會應當召開業主大會臨時會議:

      (一)經百分之二十以上的業主提議的;

      (二)發生重大或者緊急事件需要及時處理的;

      (三)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。

      業主大會會議召集人應當于會議召開十五日前通知全體業主,并將會議議題、具體內容、時間、地點和形式等予以公示。召開業主大會會議,應當提前三個工作日書面告知物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府和居(村)民委員會。居(村)民委員會應當派員列席會議。

      業主大會會議召集人應當在業主大會會議作出決定三日內將決定公示。

      第二十三條 業主大會會議采用投票方式進行。

      業主可以自行投票,也可以委托他人投票,一名受托人不得接受超過三名業主的委托。

      委托投票的,應當提供委托人和受托人的身份證明資料、授權委托書。授權委托書中應當載明委托事項、委托人意見、投票權數和委托人聯系方式。

      第二節 業主委員會

      第二十四條 業主委員會是業主大會的執行機構,履行下列職責:

      (一)召集業主大會會議,向業主大會報告物業管理的實施情況和業主委員會履職情況;

      (二)草擬管理規約、業主大會議事規則修訂草案和業主共有部分經營收益管理與使用辦法;

      (三)制定檔案和印章管理制度,制作和保管會議記錄等相關文件,并建立相關檔案;

      (四)代表業主與業主大會選聘或者續聘的物業服務人簽訂物業服務合同;

      (五)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務人履行物業服務合同,督促物業服務人對物業服務中存在的問題進行整改;

      (六)組織住宅專項維修資金的籌集,監督住宅專項維修資金的使用;

      (七)監督業主和物業使用人遵守法律、法規、管理規約和業主大會決議,對其違法違約行為進行勸阻;

      (八)法律、法規和業主大會賦予的其他職責。

      前款所稱物業使用人,是指物業的承租人以及業主之外的其他合法實際使用物業的人。

      業主委員會應當每年向業主公布業主共有部分經營與收益、住宅專項維修資金使用、經費開支等信息,公示業主委員會委員交納物業服務費用情況、車位(車庫)使用情況,保障業主的知情權和監督權。

      第二十五條 業主委員會由五人以上單數組成,具體人數根據本物業管理區域的實際情況確定。

      業主委員會委員由業主大會從業主中選舉產生,每屆任期三至五年,可以連選連任,委員任期與業主委員會任期相同,具體任期由業主大會議事規則規定。業主委員會主任、副主任由業主委員會從委員中推選產生。

      第二十六條 業主委員會委員應當為本物業管理區域的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表,并符合下列條件:

      (一)具有完全民事行為能力;

      (二)熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力;

      (三)遵守管理規約和業主大會議事規則;

      (四)本人、配偶及其近親屬與物業服務人無直接的利益關系;

      (五)書面承諾及時、全面履行工作職責;

      (六)法律、法規規定的其他條件。

      第二十七條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,持下列材料向所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案:

      (一)業主委員會委員名單及相關資料;

      (二)業主大會會議表決結果及決議;

      (三)管理規約、業主大會議事規則;

      (四)業主大會決議的其他事項。

      符合備案條件的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自收到備案資料之日起五日內出具備案證明。取得備案證明后,業主委員會依法申請刻制業主大會、業主委員會印章。業主委員會應當對所提供材料的真實性、合法性負責。

      第一款所列備案事項發生變更的,業主委員會應當自變更之日起三十日內辦理備案變更手續。

      街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將備案情況及時告知所在地縣級人民政府物業管理主管部門。

      第二十八條 業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔,經費的籌集、管理和使用由業主大會決定。

      業主大會決定對業主委員會主任任期和離任實行經濟責任審計的,審計費用從業主共有部分經營收益中列支。

      第二十九條 業主委員會委員不得有下列行為:

      (一)拒不執行業主大會決定;

      (二)弄虛作假,隱瞞事實真相,轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業管理有關的文件、資料或者擅自使用業主大會、業主委員會印章;

      (三)違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權與物業服務人簽訂物業服務合同;

      (四)侵占、挪用業主共有部分收益,擅自將業主共有部分收益借貸給他人或者以業主大會財產為他人提供擔保;

      (五)收受、索取物業服務人或者與其履行職務有利害關系的單位或者個人提供的財物、減免收費等利益;

      (六)向本物業管理區域提供服務的物業服務人銷售商品、承攬其相關業務,獲取其他不正當利益;

      (七)泄露業主信息;

      (八)違反法律、法規規定或者侵害業主合法權益的其他行為。

      第三十條 業主委員會委員有下列情形之一的,其委員職務終止:

      (一)因物業所有權轉讓、贈與、滅失等原因不再是業主的;

      (二)因疾病或者其他原因喪失履職能力的;

      (三)被判處刑罰的;

      (四)法律、法規、業主大會議事規則及管理規約規定的其他情形。

      業主委員會委員職務終止的,業主委員會應當在物業管理區域內的顯著位置公告,并可以接受業主查詢。

      第三十一條 業主委員會委員有下列情形之一的,由業主委員會決定中止其職務并予以公示,提請下次業主大會會議決定終止或者恢復其職務:

      (一)拒不履行業主義務且拒不改正的;

      (二)不履行委員職責和義務的;

      (三)其他不宜擔任業主委員會委員的情形。

      第三十二條 業主委員會任期屆滿前六個月,應當在書面報告所在地縣級人民政府物業管理主管部門后,組織召開業主大會會議,進行換屆選舉。業主委員會在規定時間內不報告,也不組織換屆選舉的,所在地縣級人民政府物業管理主管部門應當責令其限期組織換屆選舉,并通告全體業主。

      業主委員會逾期未組織換屆選舉的,所在地縣級人民政府物業管理主管部門應當成立由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表、業主代表、居(村)民委員會代表組成的業主委員會換屆小組。由換屆小組召集業主大會會議,重新選舉業主委員會。

      第三十三條 業主委員會應當在任期屆滿后三日內,移交有關業主大會、業主委員會的財物、文件資料、印章等。已經完成換屆選舉的,應當移交給新一屆業主委員會;未完成換屆選舉的,移交給換屆小組或者所在地縣級人民政府物業管理主管部門代管。

      第三十四條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。

      業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,所在地縣級人民政府物業管理主管部門應當責令限期改正;逾期不改正的,撤銷其決定,并通告全體業主。

      業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求所在地縣級人民政府物業管理主管部門依法處理或者向人民法院提起訴訟。

      第三十五條 市、縣、自治縣人民政府可以根據實際需要,決定由街道辦事處、鄉鎮人民政府履行本章第三十二條、第三十三條和第三十四條規定的職責。

      第四章 物業管理服務

      第三十六條 建設單位承擔前期物業服務責任。建設單位銷售房屋前,應當選聘前期物業服務人,簽訂前期物業服務合同。

      建設單位選聘前期物業服務人的,應當通過省人民政府公共資源交易平臺采用招投標方式選聘。其中,物業管理區域總建筑面積在三萬平方米以上的,應當采用公開招標方式;總建筑面積在三萬平方米以下的,可以采用邀請招標方式。投標人少于三個的,經物業所在地市、縣、自治縣人民政府物業管理主管部門批準,可以采用協議方式選聘前期物業服務人。

      省人民政府物業管理主管部門應當結合實際,制定物業管理評標專家標準,確定評標專家名單,并納入省人民政府公共資源交易平臺專家庫管理。

      第三十七條 前期物業服務合同期限由建設單位和物業服務人約定,最長期限不超過三年。期限屆滿,業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效之前,前期物業服務人繼續提供服務,服務期限為不定期;期限未滿或者未約定前期物業服務期限,業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。

      第三十八條 新建物業交付使用前,建設單位和前期物業服務人應當按照國家有關規定和前期物業服務合同約定,共同對物業共有部分進行承接查驗;未經承接查驗的,不得交付使用。

      承接查驗時,建設單位應當邀請業主代表和所在地縣級人民政府物業管理主管部門參加,必要時可以聘請相關專業服務機構協助進行。

      街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導開展物業承接查驗并公開結果,監督物業項目有序交接。

      第三十九條 一個物業管理區域應當由一個物業服務人提供物業服務。

      同一物業管理區域內分期開發的物業,前期建成部分已確定物業服務人的,后期建成部分應當由同一物業服務人提供物業服務。

      第四十條 業主大會成立后,由業主大會決定續聘或者選聘物業服務人。決定續聘的,由業主大會、業主委員會與原物業服務人簽訂物業服務合同;決定選聘的,擬定選聘方案,經業主大會表決通過后實施。選聘方案應當包括選聘的方式和物業服務內容、服務質量標準、服務收費、合同期限等內容。

      除業主大會決定采用協議方式的以外,應當采用招投標方式選聘物業服務人。

      第四十一條 物業服務人在物業服務活動中應當按照物業服務合同的約定提供物業服務,并且遵守下列規定:

      (一)做好物業維修、養護、更新及其費用收支記錄,妥善保管物業檔案資料和有關財務賬冊;

      (二)建立健全物業管理區域安全防范制度和制訂安全防范應急預案,保障安防監控設施正常運轉,落實安防人員、安防設施及安全保障措施,防范從建筑物中拋擲物品等情況發生,保護業主的人身、財產安全;

      (三)維護物業管理區域環境衛生,引導業主進行垃圾分類處理;

      (四)制定和完善物業服務工作應急預案,及時處理物業服務中的突發事件及其他日常糾紛;

      (五)不得泄露在物業服務活動中獲取的業主信息;

      (六)聽取業主委員會、業主、物業使用人的意見,改進和完善物業服務;

      (七)執行人民政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施,積極配合人民政府和居(村)民委員會做好物業管理區域公共衛生、疫情防控等工作;

      (八)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他義務。

      第四十二條 物業服務人應當在物業管理區域內的顯著位置公示、及時更新下列信息,并通過短信、微信等形式告知全體業主:

      (一)物業服務人的營業執照、項目負責人的基本情況、聯系方式、物業服務投訴電話;

      (二)物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等;

      (三)電梯、消防、監控等專項設施設備的日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式、維保方案和應急處置方案等;

      (四)共用設施設備和相關場地用水、用電的費用分攤和共有部分收益收支情況;

      (五)車位(車庫)的出售和出租情況;

      (六)住宅專項維修資金使用情況;

      (七)房屋裝飾裝修及使用過程中的結構變動等安全注意事項;

      (八)法律、法規規定的其他應當公示的信息。

      業主有權查詢公示內容,業主對公示內容有異議的,物業服務人應當予以答復。

      物業服務人應當聽取業主意見和建議,接受業主監督,每年向業主大會、業主委員會報告工作情況。

      第四十三條 物業服務收費應當按照國家和本省有關規定分別實行政府指導價和市場調節價。

      保障性住房物業服務收費實行政府指導價,由物業所在地市、縣、自治縣人民政府結合當地社會和經濟發展實際,充分考慮保障對象的經濟承受能力,合理制定具體收費標準。

      其他物業的物業服務收費實行市場調節價的,應當遵循合理、公開以及質價相符的原則,由建設單位或者業主大會與物業服務人參考物業服務標準、服務規范及其信用評價情況,根據服務內容和水平、人力成本、物價成本等因素在物業服務合同中約定。

      市、縣、自治縣人民政府物業管理主管部門應當發布物業服務清單,明確物業服務內容和標準。

      第四十四條 物業服務人不得在物業服務履行期限內擅自調整物業服務收費標準。因物價變動、職工最低工資標準調整等原因確需調整的,物業服務人應當在物業管理區域內按幢公示擬調價方案、擬調價理由、成本變動情況等相關資料。物業服務人應當充分聽取業主意見,與業主委員會協商,并經業主大會同意;沒有成立業主大會的,由業主共同決定。

      物業服務人不得強制或者變相強制收費,不得擅自提高收費標準,增加收費項目,重復收取費用,擴大收費范圍。

      物業服務人調整保障性住房物業服務收費的,應當及時向所在地人民政府價格主管部門備案。

      第四十五條 業主應當按照約定按時足額交納物業服務費用。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的,業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業服務費用。

      業主違反物業服務合同約定,逾期不交納物業服務費用及相關費用的,業主大會或者業主委員會應當督促其限期交納;物業服務人應當書面催交,逾期仍不交納的,物業服務人可以向人民法院起訴,或者按照約定申請仲裁。物業服務人不得采取停止供電、供水以及限制業主進出小區、入戶、使用電梯等其他方式催交物業服務費用。

      業主違反約定逾期不支付物業服務費用超過三個月,且經兩次以上催告仍不支付的,物業服務人可以根據管理規約的規定在物業管理區域顯著位置公示。

      第四十六條 業主共有部分應當安裝獨立的水、電等計量器具。共有部分使用的水電費用,可以納入物業服務費用統一收取,也可以由業主根據實際消費分攤,具體由業主和物業服務人協商確定。

      第四十七條 有下列情形之一的,物業服務費用由建設單位全額交納:

      (一)已竣工但尚未出售的;

      (二)已竣工但尚未交付給物業買受人的物業;

      (三)已經依法交付業主,但建設單位經物業服務人同意,在出售物業時向業主承諾贈送的物業服務費用。

      第四十八條 物業服務人應當在物業服務合同解除、終止或者延續服務情形終止后十日內,辦理以下移交手續,并退出物業管理區域:

      (一)移交業主共有的物業服務用房、物業管理設施設備用房、經營用房、場地和其他財物;

      (二)物業承接查驗檔案;

      (三)移交提供物業服務期間用業主共有資金購置的屬于業主共有的財產;

      (四)移交預收的物業服務費用或者結余的物業服務資金、住宅專項維修資金及相關費用;

      (五)移交提供物業服務期間形成的有關業主共有部分大修、更新、改造及維修、運行、保養的有關資料;

      (六)其他應當移交的資金、資料和物品。

      前款規定的財物和資料,成立業主委員會的,應當向業主委員會移交;沒有成立業主委員會或者業主委員會任期屆滿未完成換屆選舉的,交市、縣、自治縣人民政府物業管理主管部門接收和代管。

      第四十九條 物業服務合同的權利義務終止后,物業服務人不得以業主欠交物業服務費用、對業主共同決定有異議等理由拒絕辦理移交手續、退出物業管理區域。物業服務人拒絕移交、退出的,業主有權拒付物業服務合同權利義務終止后的物業服務費用;業主委員會或者業主可以請求市、縣、自治縣人民政府物業管理主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府責令原物業服務人退出物業管理區域,并可以向轄區內公安機關請求協助,或者依法向人民法院提起訴訟。物業服務人應當負責維持退出前物業管理區域的正常秩序。

      物業服務人違反前款規定,給業主造成損失的,應當賠償損失。

      市、縣、自治縣人民政府物業管理主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府應當加強對物業服務人交接工作的監管。

      第五十條 物業管理區域可以在居(村)民委員會的指導和監督下由業主自行管理。市、縣、自治縣人民政府可以根據實際情況制定業主自行管理辦法。

      業主大會決定自行管理的,應當按照監督和管理分離的原則,制定自行管理方案,對以下事項作出明確規定:

      (一)自行管理的執行機構;

      (二)自行管理的內容、標準等;

      (三)聘請專業服務機構的方案;

      (四)物業服務費用、住宅專項維修資金的管理和使用;

      (五)其他有關自行管理的內容。

      電梯、消防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備管理,應當委托專業機構進行維修和養護。

      第五十一條 無物業管理的老舊住宅小區由全體業主共同承擔管理責任。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導和協助業主成立業主大會,由業主自行管理。無法實行自行管理的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府、居(村)民委員會組織基本保潔、電梯運行和維護等服務,費用由全體業主共同承擔。

      第五十二條 業主、業主委員會和物業服務人之間因物業管理服務發生糾紛的,可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府申請調解,也可以依法申請仲裁或者向人民法院起訴。

      第五章 物業的使用與維護

      第五十三條 業主轉讓或者出租房屋時,應當將物業管理方面的約定告知受讓人或者承租人,并自合同簽訂之日起十五日內將轉讓或者出租的情況告知物業服務人和業主委員會。

      第五十四條 業主裝飾裝修房屋,應當遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的法律、法規和管理規約的規定,并告知物業服務人和業主委員會。物業服務人應當書面告知業主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項,并對房屋裝飾裝修施工進行現場監督。

      業主違反法律、法規或者管理規約規定的,物業服務人應當及時督促其改正;仍不改正的,物業服務人有權禁止裝飾裝修施工人員和施工材料進入物業管理區域,并報告有關主管部門,有關主管部門應當及時處理。

      業主進行裝飾裝修影響到相鄰業主正常生活的,相鄰業主有權勸止,也可以請求物業服務人或者業主委員會協調處理。物業服務人或者業主委員會應當在接到請求后及時協調處理。

      第五十五條 物業管理區域內的車位(車庫),應當首先滿足業主、物業使用人的需要。

      車位(車庫)數量等于或者少于物業管理區域的房屋套數時,每套房屋只能配套購買或者受贈一個車位(車庫)??沼嘬囄?車庫)可以臨時出租給業主、物業使用人以外的單位或者個人,但業主、物業使用人有需要的,應當隨時收回。

      建設單位不得只出售而不出租車位(車庫)。建設單位應當公開物業管理區域內尚未出售、附贈或者出租的車位(車庫),業主要求承租的,建設單位不得拒絕。

      建設單位或者業主不得將車位(車庫)出售或者轉讓給本物業管理區域業主以外的其他人。本物業管理區域業主以外的其他人購買車位(車庫)的,不動產登記部門不得辦理登記、過戶手續。

      第五十六條 物業服務人應當采取措施,對進入住宅物業管理區域的車輛進行嚴格管理。進入物業管理區域的車輛,應當在停車場所有序停放,不得占用疏散通道、消防車通道,不得影響其他車輛和行人的正常通行。

      工程車輛、大中型客貨車輛不得進入住宅物業管理區域內停放。但工程車輛因本物業管理區域建設、設施設備維修確需停放以及業主因搬家等確需臨時停放車輛的除外。

      物業管理區域內發生交通事故報警的,公安機關交通管理部門應當受理。

      對依照本條規定不得進入住宅物業管理區域內停放的車輛或者停放車輛影響其他車輛和行人正常通行的,物業服務人應當予以阻止,或者責令離開。

      第五十七條 業主、物業使用人、物業服務人、其他單位和個人不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地,損害業主的共同利益。

      因維修物業或者公共利益需要,確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業主委員會和物業服務人的同意。其中物業服務人確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業主委員會的同意。

      臨時占用、挖掘道路、場地的,應當在約定期限內恢復原狀。

      第五十八條 新建物業應當按照國家和本省地方標準配建停車位充電設施,與主體工程同步設計、施工、驗收。

      已建成物業應當按照標準和技術規范要求逐步改造建設停車位充電設施。物業服務人、業主委員會應當支持充電設施建設,配合施工單位等開展現場勘查、用電安裝、施工建設等工作。

      第五十九條 已交付使用的物業管理區域內業主專有部分以外的水、電、氣等專業經營設施設備發生故障、不能正常使用的,專業經營單位應當及時采取措施,排除故障。

      專業經營單位對專業經營設施設備進行更新、改造、維護和管理,進入物業管理區域的,業主、物業使用人和物業服務人應當予以配合。

      第六十條 物業管理區域內,供水、供電、供氣等專業經營單位應當向最終用戶收取使用費用。專業經營單位委托物業服務人代收代交的,應當簽訂協議,不得強制物業服務人無償代收代交相關費用,不得因物業服務人拒絕代收代交相關費用而停止向最終用戶提供服務。

      物業服務人接受委托代收代交前款費用的,不得向業主收取額外費用;不得以業主未交付物業服務費用等理由拒絕代收代交并擅自停止向業主供水供電供氣。

      第六十一條 物業維修、更新和改造的費用,按照下列規定承擔:

      (一)自用部分的所需費用,由擁有該部分的業主自行承擔;

      (二)業主共有部分的維修、更新和改造費用,有約定的,按照約定承擔;沒有約定或者約定不明確的,按照業主專有部分面積所占比例分攤。依照有關規定設立住宅專項維修資金的,從中列支。但物業的共有部分屬于人為損壞的,費用應當由責任人承擔;

      (三)物業保修期內發生的維修費用,由建設單位承擔,不得從住宅專項維修資金中列支;

      (四)根據物業服務合同約定,應當由物業服務人承擔的維修和養護費用,不得從住宅專項維修資金中列支。

      第六十二條 鼓勵建設單位購買工程質量潛在缺陷保險。在保險期間內,因工程質量潛在缺陷造成物業損壞的,由業主向保險公司提出書面索賠申請,保險公司應當按照法律規定和合同約定履行賠償和維修義務。

      第六十三條 住宅專項維修資金實行專戶存儲,以物業管理區域為單位設賬,并按照幢、房屋戶門號分級設分戶賬。未劃定物業管理區域的,以幢為單位設賬,按照房屋戶門號設分戶賬。住宅物業和住宅小區內的非住宅物業的業主,應當在辦理房屋入住手續前,將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。

      在辦理不動產首次登記時尚未出售的物業,由建設單位一次性交存首期住宅專項維修資金,并在出售時向業主收取。不動產登記機構在辦理不動產首次登記時,應當核驗住宅專項維修資金交存情況。

      住宅專項維修資金業主賬面余額不足首期交付額的百分之三十的,業主應當按照有關規定續交,續交資金不低于首期歸集的住宅專項維修資金金額。業主拒不續交住宅專項維修資金的,業主委員會可以督促其限期交納。

      第六十四條 維修、更新、改造業主共用部分,需要使用住宅專項維修資金的,業主委員會、物業服務人或者相關業主可以提出使用建議,經業主依法共同決定后,由市、縣、自治縣人民政府物業管理主管部門審核同意列支。

      發生下列危及房屋安全等緊急情況的,可以申請緊急動用住宅專項維修資金:

      (一)消防設施設備嚴重損壞、電梯故障嚴重影響業主生活或者危及人身安全的;

      (二)屋面、外墻損壞造成嚴重滲漏的;

      (三)供水水泵損壞或者水管爆裂等導致供水中斷,嚴重影響業主生活的;

      (四)樓體外立面或者樓梯間、公共走廊的瓷磚等裝飾層發生脫落或者存在脫落危險,危及人身財產安全的;

      (五)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙,嚴重影響業主生活或者危及財產安全的;

      (六)供配電系統中涉及的設施設備發生故障,造成停電或者漏電,嚴重影響業主生活或者危及人身財產安全的;

      (七)其他危及房屋使用和人身財產安全的緊急情況。

      申請緊急動用住宅專項維修資金的,業主大會成立前,由物業服務人或者相關業主持有關材料向市、縣、自治縣人民政府物業管理主管部門申請,物業管理主管部門審核同意后列支;業主大會成立后,由業主大會或者業主委員會向市、縣、自治縣人民政府物業管理主管部門申請,物業管理主管部門審核同意后列支。

      第六章 法律責任

      第六十五條 建設單位違反本條例第九條規定,不按照規定提供物業服務用房的,由縣級以上人民政府物業管理主管部門責令限期三個月內提供;逾期未提供的,責令建設單位按照本物業管理區域物業平均售價和規定的物業管理用房面積支付???,用于購置、租賃物業管理用房,并處三十萬元以上五十萬元以下罰款。

      第六十六條 物業服務人、業主委員會委員違反本條例規定,挪用或者侵占業主共有部分收益的,由縣級以上人民政府物業管理主管部門責令返還被挪用或者侵占的共有部分收益,給予警告,沒收違法所得,并處挪用或者侵占金額二倍以下的罰款;構成犯罪的,依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

      第六十七條 業主委員會有下列情形之一的,由縣級以上人民政府物業管理主管部門予以處罰:

      (一)違反本條例第二十七條規定,未按時將有關材料報送備案,或者相關事項發生變化未重新報送備案的,責令限期改正,并給予警告;逾期不改正的,對相關責任委員處一千元以上三千元以下罰款;

      (二)違反本條例第三十三條規定,拒不移交有關業主大會、業主委員會的財物、文件資料、印章等的,責令限期改正,并給予警告;逾期不改正的,對相關責任委員分別處五千元以上一萬元以下罰款。

      業主委員會超越職權作出決定,或者作出與本物業管理區域物業管理無關決定的,同意作出該決定的業主委員會委員應當承擔相應的法律責任。

      第六十八條 建設單位、物業服務人違反本條例第三十八條規定,拒不履行承接查驗義務的,由縣級以上人民政府物業管理主管部門責令限期改正,并處三萬元以上十萬元以下罰款。

      第六十九條 物業服務人違反本條例第四十二條第一款第二項規定,未向業主、物業使用人公示物業服務費用的收費項目、收費標準的,由縣級以上人民政府物業管理主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處一萬元以上二萬元以下罰款。

      物業服務人違反本條例第四十四條第二款、第六十條第二款規定及物業服務合同約定,強制或者變相強制收費,擅自提高收費標準,增加收費項目,重復收取費用,擴大收費范圍,接受委托代收代交時收取額外費用的,由縣級以上人民政府市場監督管理部門依法處罰。

      第七十條 物業服務人違反本條例第四十八條、第四十九條規定,拒絕退出物業管理區域、拒絕辦理移交手續的,由縣級以上人民政府物業管理主管部門責令其限期退出、移交;逾期仍不退出、移交的,按照逾期天數處每日五千元罰款;構成治安管理處罰的,由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰法》處罰。

      第七十一條 物業服務人違反本條例第五十四條規定,未書面告知業主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項,且未派人到裝飾裝修現場監督檢查的,由縣級以上人民政府物業管理主管部門責令改正,可處一千元以上三千元以下罰款。

      物業服務人發現業主違反房屋裝飾裝修或者管理規約規定,不及時向有關主管部門報告的,由縣級以上人民政府物業管理主管部門給予警告,可處一千元以上兩千元以下罰款。

      第七十二條 建設單位、物業服務人、業主以及其他有關人員有下列情形之一的,由縣級以上人民政府物業管理主管部門予以處罰:

      (一)建設單位違反本條例第五十五條第二款規定,不按規定收回業主、物業使用人以外單位、個人臨時租用的車位(車庫)的,責令限期改正;逾期拒不改正的,沒收違法所得,并處一萬元以上三萬元以下罰款;

      (二)建設單位違反本條例第五十五條第三款規定,拒絕業主承租的,責令限期改正;逾期拒不改正的,處五萬元以上十萬元以下罰款;

      (三)建設單位、業主違反本條例第五十五條第四款規定,將車位(車庫)出售、轉讓給本物業管理區域業主以外的其他人的,責令限期改正;逾期拒不改正的,沒收違法所得,并處違法所得一倍的罰款;

      (四)違反本條例第五十六條第一款的規定,在住宅物業管理區域停放車輛占用疏散通道以及其他影響行人及車輛正常通行的,給予警告,或者處五十元以上五百元以下罰款;占用消防車通道的,依照有關法律、法規的規定處罰;

      (五)違反本條例第五十六條第二款規定,在住宅物業管理區域停放工程車輛、大中型客貨車輛的,給予警告,或者處五百元以上五千元以下罰款;

      (六)物業服務人違反本條例第五十六條第四款規定,不履行車輛管理職責的,可給予警告,或者處一千元以上三萬元以下罰款。

      第七十三條 供水、供電、供氣等專業經營單位違反本條例第六十條第一款規定,因物業服務人拒絕代收代交相關費用而停止向最終用戶提供服務的,由縣級以上人民政府物業管理主管部門處十萬元以上五十萬元以下罰款。

      物業服務人違反本條例第六十條第二款規定,拒絕代收代交相關費用并擅自向業主停止供水供電供氣的,由縣級以上人民政府物業管理主管部門責令限期改正;逾期拒不改正的,處一萬元以上五萬元以下罰款。

      第七十四條 違反本條例規定,挪用或者侵占住宅專項維修資金的,由縣級以上人民政府物業管理主管部門責令返還被挪用或者侵占的住宅專項維修資金,給予警告,沒收違法所得,可以并處挪用金額二倍以下的罰款;構成犯罪的,依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

      第七十五條 對物業管理區域內違反法律、法規和管理規約規定的損害他人合法權益的行為,業主委員會、物業服務人有權予以制止,并及時向有關主管部門報告。有關主管部門在接到報告后,應當對違法行為依法處理。業主對侵害自己合法權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。

      第七十六條 物業管理主管部門或者其他有關部門及其工作人員違反本條例規定,未履行相關職責或者在工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、收受賄賂等違法違紀行為的,由其上級機關或者監察機關依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

      第七十七條 違反本條例的行為,本條例未設定處罰但其他法律、法規已設定處罰規定的,依照有關法律、法規的規定處罰。

      違反本條例的行為,經依法決定由市、縣、自治縣綜合執法部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府實施處罰的,從其規定。

      第七章 附 則

      第七十八條 省人民政府物業管理主管部門應當結合本經濟特區實際和特色,制定物業管理相關規定以及臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則、前期物業服務合同、物業服務合同、裝飾裝修承諾書等示范文本。

      第七十九條 本條例中有關專業用語:

      (一)專有部分,是指物業管理區域內的房屋(含整幢建筑物)、車位(車庫)、攤位,以及規劃專屬于特定房屋且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等特定空間。其具有構造上的獨立性,能夠明確區分;具有利用上的獨立性,可以排他使用;能夠登記成為特定業主所有權的客體;

      (二)自用部位,是指業主所購房屋內部,由業主自用的臥室、客廳、廚房、衛生間、陽臺、庭園及室內墻面、天花板、地面等部位;

      (三)自用設施設備,是指業主所購房屋內部,由業主自用的門窗、衛生潔具以及通向總管的供水、排水、燃氣管道、電線等設施設備;

      (四)共用設施設備,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備,一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

      第八十條 在本省內經濟特區以外區域的物業管理工作,參照本條例執行。

      第八十一條 本條例自20**年11月1日起施行。

    篇3:眉山市物業管理條例(2021)

      眉山市物業管理條例

      (20**年12月30日眉山市第四屆人民代表大會常務委員會第二十五次會議通過 20**年11月26日四川省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議批準)

      目 錄

      第一章 總則

      第二章 業主、業主大會和業主委員會

      第一節 業主

      第二節 業主大會

      第三節 業主委員會

      第三章 前期物業管理

      第四章 物業服務

      第五章 物業的使用與維護

      第六章 老舊住宅小區管理維護

      第七章 監督管理

      第八章 法律責任

      第九章 附則

      第一章 總 則

      第一條 為了規范物業管理活動,維護物業管理各方的合法權益,營造和諧、安全、文明的生活和工作環境,根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》和《四川省物業管理條例》等法律、法規,結合眉山市實際,制定本條例。

      第二條 本條例適用于本市行政區域內的物業管理及相關監督管理活動。

      本條例所稱物業管理,是指業主通過委托物業服務人按照合同約定或者業主通過自行管理等方式,對建筑區劃內的建筑物及其附屬設施養護和管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

      物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。

      第三條 物業管理應當堅持黨建引領、政府監管、業主自治、誠實信用、服務規范、行業自律的原則。

      第四條 市、區縣人民政府應當將物業管理工作納入本地現代服務業發展規劃、社區建設規劃和社區治理體系,建立物業管理綜合協調機制,鼓勵采用新技術、新方法提高物業服務和管理水平,推進“智慧平安小區”建設,完善社會化和市場化相結合的物業管理機制,促進物業管理融入城市基層社會治理。

      街道辦事處(鄉、鎮人民政府)負責轄區內物業管理活動的指導、組織、協調和監督,以基層黨組織建設推進物業管理,督促業主大會和業主委員會依法履行職責;依法調處物業管理矛盾糾紛,協助政府主管部門開展物業管理相關工作。

      居民(村民)委員會協助街道辦事處(鄉、鎮人民政府)開展物業管理相關工作。

      第五條 市、區縣人民政府住房和城鄉建設主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

      市、區縣人民政府發展改革、經濟和信息化、公安、民政、財政、自然資源、生態環境、衛生健康、教育體育、市場監管、應急管理、司法行政等有關部門按照各自職責,依法實施對物業管理活動的服務和監督工作。

      第六條 建立由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)召集,政府相關職能部門、居民(村民)委員會、物業服務行業協會、業主委員會、業主、物業服務人、建設單位、專業經營單位等相關各方代表參加的物業管理工作聯席會議制度,協調處理物業管理和社區管理之間的相關問題,化解物業服務矛盾糾紛。

      第七條 市人民政府住房和城鄉建設主管部門應當依法指導物業服務行業協會有序開展相關工作,支持監督物業服務行業協會加強自律管理,制定實施服務規范,培訓從業人員,規范從業行為,促進依法誠信經營,推動行業健康有序發展。

      鼓勵物業服務企業加入本市物業服務行業協會。

      第二章 業主、業主大會和業主委員會

      第一節 業主

      第八條 本條例所稱業主包括:

      (一)依法登記取得房屋所有權的;

      (二)因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書等取得房屋所有權的;

      (三)因繼承或者受遺贈取得房屋所有權的;

      (四)因合法建造等事實行為取得房屋所有權的。

      基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為,已經合法占有房屋,但尚未依法辦理所有權登記的,在物業管理活動中享有業主權利,承擔業主義務。

      第九條 物業的承租人、借用人或者實際使用物業的其他人是物業的使用人。

      物業使用人在物業管理活動中的權利義務及費用承擔、支付方式由業主和物業使用人約定,但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。

      第十條 業主在物業管理活動中享有以下權利:

      (一)按照物業服務合同的約定接受物業服務人提供的服務,并監督合同履行;

      (二)依法申請成立業主大會,選舉業主委員會委員、候補委員,并依法享有被選舉權;

      (三)對業主大會籌備組成員、換屆小組成員人選提出意見;

      (四)參加業主大會會議并行使投票權,或者申請列席業主委員會會議,并提出工作建議;

      (五)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

      (六)監督業主委員會工作,申請罷免業主委員會委員、候補委員;

      (七)對物業使用、維護、改造等方案進行監督;

      (八)要求業主委員會公開依法屬于全體業主共有的車位、會所、架空層、廣告位等租賃經營及其他公共收益的收支情況;

      (九)反映、舉報、勸阻、制止物業管理區域內的違法建設、侵占綠地等行為;

      (十)法律、法規規定以及管理規約約定的其他權利。

      第十一條 業主在物業管理活動中履行以下義務:

      (一)遵守管理規約、業主大會議事規則;

      (二)按照合同約定交納物業服務費和其他應當由業主共同分攤的費用;

      (三)執行業主大會和業主委員會依法作出的決定;

      (四)因轉讓、出租、出借物業專有部分或者設立居住權導致物業使用人變更的,書面告知物業服務人;

      (五)業主專有部分損壞有可能危害公共安全、公共利益或者其他業主合法權益的,及時修繕、維護或者采取防范措施;

      (六)對相鄰業主專有部分維修維護提供必要配合;

      (七)共同維護物業管理區域內的環境衛生及公共秩序;

      (八)在房屋外墻安裝空調外機、雨棚、晾衣桿等延伸構建或者附加結構的,應當符合法律、法規及管理規約的規定,并提前告知業主委員會及物業服務人,不得破壞房屋建筑結構,危及公共安全,影響整體風貌;

      (九)配合物業服務人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施;

      (十)法律、法規規定以及管理規約約定的其他義務。

      業主不得以放棄權利為由不履行其法定義務。

      第二節 業主大會

      第十二條 業主大會由物業管理區域內全體業主組成,同一物業管理區域只能成立一個業主大會。

      只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

      業主大會依法作出的決定對全體業主具有法律約束力。

      第十三條 物業管理區域內業主人數較多的,可以以棟、單元、樓層為單位共同推選樓棟長,樓棟長經書面委托可以代表本片區業主參加業主大會會議。

      樓棟長參加業主大會會議前,應當事先書面征求其所代表的業主意見,并將經業主本人簽字的書面意見在業主大會會議上如實反映。

      樓棟長的推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中約定。樓棟長的任職條件參照本條例業主委員會委員的條件設置。

      第十四條 業主在業主大會上的投票權,實行一人一票,業主人數按建筑物專有部分數量計算,一個專有部分按一人計算。建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的,或者同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算。

      專有部分面積按照不動產登記簿記載的建筑面積計算;尚未進行登記的,按照測繪機構的實際測量面積計算;尚未進行實際測量的,按照物業買賣合同記載的面積計算。

      第十五條 建設單位應當將首次業主大會會議籌備經費繳存至街道辦事處(鄉、鎮人民政府)指定賬戶,籌備經費應當??顚S?。市人民政府住房和城鄉建設主管部門負責制定籌備經費具體繳存管理辦法。

      籌備組應當在居民(村民)委員會指導下制定籌備經費開支預算方案報街道辦事處(鄉、鎮人民政府),并在首次業主大會會議上向全體業主公布籌備經費的使用情況。

      第十六條 符合設立業主大會條件的,建設單位應當在條件具備之日起三十日內向物業管理區域所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)書面申請設立業主大會,并同時移交業主名冊、業主專有部分面積、建筑物總面積等相關資料。

      建設單位未及時書面申請設立業主大會的,同一物業管理區域內已交付專有部分百分之十以上的業主可以聯名向物業管理區域所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)提出設立業主大會的書面申請。

      建設單位已注銷的,街道辦事處(鄉、鎮人民政府)或者居民(村民)委員會可以向市、區縣人民政府住房和城鄉建設、城鄉規劃、不動產登記等主管部門或者專業經營單位申請查詢和調取籌備成立業主大會所需要的資料信息,相關單位應當依法予以配合。

      第十七條 街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當自收到設立業主大會書面申請之日起十五日內,組織業主成立業主大會籌備組。

      籌備組應當將成員名單以書面形式在物業管理區域內予以公示,公示時間不少于七日。業主對成員名單有異議的,由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)、居民(村民)委員會協調解決。

      籌備組人數應當為單數,組長由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)代表擔任。居民(村民)委員會應當在籌備組開展籌備工作前,組織籌備組成員進行培訓。

      第十八條 籌備組負責以下籌備工作:

      (一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、內容和形式;

      (二)擬定管理規約草案和業主大會議事規則草案;

      (三)確認業主資格、投票權數和專有部分面積;

      (四)起草樓棟長的推選及表決辦法;

      (五)擬定業主委員會選舉辦法草案、工作規則草案,提出候選人建議名單;

      (六)確定首次業主大會會議表決規則;

      (七)召開首次業主大會會議的其他準備工作。

      前款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前予以公示。業主對公示內容有異議的,籌備組應當如實記錄并及時答復。

      第十九條 業主大會履行下列職責:

      (一)制定、修改管理規約和業主大會議事規則;

      (二)選舉、更換或者罷免業主委員會委員;

      (三)確定物業管理方式,選聘、續聘和解聘物業服務人,或者決定自行管理;

      (四)確定物業服務適用的等級標準以及物業服務收費標準;

      (五)依法籌集、管理、使用和監督住宅專項維修資金;

      (六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

      (七)改變共有部分用途;

      (八)決定共有部分及共用設施設備的使用方案和規程,管理、分配、使用其公共收益;

      (九)決定業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理和使用,業主委員會委員工作補貼的來源、支付標準;

      (十)改變或者撤銷業主委員會做出的決定;

      (十一)法律、法規規定應當由業主共同決定的其他事項。

      第二十條 管理規約應當弘揚社會主義核心價值觀,不得違反法律、法規或者損害社會公共利益,不得違背公序良俗。

      管理規約應當對下列事項作出規定:

      (一)建筑物及其附屬設施設備的使用、維護、管理;

      (二)共有部分及共用設施設備經營收益的使用、分配;

      (三)業主和物業使用人在植物種植、動物飼養等環境衛生、秩序維護、安全管理方面的權利與義務;

      (四)住宅專項維修資金應急使用的情形;

      (五)違反管理規約應當承擔的責任。

      經業主大會會議表決通過的管理規約對全體業主及物業使用人均具有法律約束力。

      第二十一條 業主大會會議表決形式可以采用集體討論、書面征求意見、現場投票、電子郵件、傳真、短信、微信、APP平臺等方式,表決形式應當如實反映業主意愿,具有可追溯性。

      區縣人民政府應當逐步建立業主信息決策平臺,供業主大會會議、業主委員會和業主使用。

      業主的表決情況及統計結果應當由業主委員會在物業管理區域顯著位置公告,公告不少于七日。業主可以申請公布、查閱,并依法實施監督。

      第三節 業主委員會

      第二十二條 業主委員會由業主大會會議選舉產生,由五人以上單數組成,實行任期制,每屆任期三年或者五年,可以連選連任。委員具體人數、任期和選舉結果的確認應當在業主大會議事規則中明確約定。

      業主委員會應當自選舉之日起七日內召開首次會議,推選業主委員會主任和副主任。

      業主委員會可以設置候補委員,候補委員名額不得超過業主委員人數的百分之五十。業主委員會出現缺額時,應當按照候補委員得票數順序進行遞補,并將人員變動情況在物業管理區域顯著位置公告十五日。候補委員的產生辦法由業主大會會議決定或者在業主大會議事規則中規定。

      第二十三條 業主委員會委員及候補委員候選人由下列方式推選:

      (一)業主推薦或者自薦;

      (二)以棟、單元、樓層為單位推薦;

      (三)居民(村民)委員會在奉公守法、公道正派、熱心公益的業主中推薦。

      籌備組應當核查參選人的資格,并確定業主委員會委員及候補委員候選人名單。候選人名單應當以書面形式在物業管理區域內公示,公示時間不少于七日。業主對候選人名單有異議的,由籌備組協調解決。

      第二十四條 業主有下列情形之一的,不得擔任業主大會籌備組成員、業主委員會委員、候補委員、換屆選舉小組成員;已擔任相關職務的,經街道辦事處(鄉、鎮人民政府)或者業主委員會調查核實后,責令其暫停履行職責,由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權決定終止其職務,并在物業管理區域內顯著位置公告:

      (一)本人及其配偶、直系親屬與為本物業管理區域提供服務的物業服務人有利害關系的;

      (二)有組織、參加黑惡勢力犯罪記錄或者依法被納入失信被執行人名單的;

      (三)有損壞房屋承重結構、侵占綠地、違法建設、占用共用設施設備及公共空間、破壞房屋外貌或者擅自改變物業用途等違反建筑管理規定的行為且未改正的;

      (四)未按照合同約定交納物業服務費、住宅專項維修資金等相關費用且未改正的;

      (五)索取、非法收受建設單位、物業服務人或者其他利害關系人提供的利益或者報酬的;

      (六)違反法律、法規和管理規約、業主大會議事規則規定的其他情形。

      第二十五條 業主委員會應當在選舉產生之日起三十日內持相關資料到物業管理區域所在地的街道辦事處(鄉、鎮人民政府)備案,街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當在收到備案材料后抄送區縣人民政府住房和城鄉建設主管部門、公安派出所、居民(村民)委員會。

      業主委員會備案的有關事項發生變更的,應當自變更之日起三十日內向街道辦事處(鄉、鎮人民政府)報告并變更登記事項,并在物業管理區域內顯著位置公告十五日。

      業主委員會持街道辦事處(鄉、鎮人民政府)相關證明材料可以刻制印章、開立銀行賬戶,并將印章式樣和銀行賬號報送街道辦事處(鄉、鎮人民政府)。

      第二十六條 業主委員會履行下列職責:

      (一)執行業主大會的決定、決議,維護全體業主的共同利益;

      (二)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況、業主委員會工作和收支情況;

      (三)根據業主大會決定代表業主與業主大會選聘或者續聘的物業服務人簽訂物業服務合同,并監督履行;

      (四)監督管理規約的實施;

      (五)組織和監督住宅專項維修資金的使用;

      (六)監督管理物業管理區域的公共收益及其使用;

      (七)建立完善定期接待制度,聽取業主和物業使用人的意見建議,接受處理相關咨詢、投訴,并及時向業主反饋意見辦理結果;

      (八)協調處理物業管理活動中產生的糾紛;

      (九)審核需要業主共同分攤的費用,督促業主交納物業服務費等相關費用;

      (十)法律、法規和業主大會賦予的其他職責。

      第二十七條 業主委員會會議應當有過半數委員出席,業主委員會委員不得委托他人出席會議。業主委員會會議作出的決定必須經全體委員半數以上同意,決定文書應當加蓋業主委員會印章。候補委員可以列席會議、發表意見,但不具有表決權。

      業主委員會在職權范圍內依法作出的決定,對全體業主具有法律約束力。業主委員會應當自決定作出之日起三日內在物業管理區域內顯著位置公告,公告時間不少于七日。

      第二十八條 業主委員會應當及時向全體業主公布下列情況和資料,接受全體業主監督:

      (一)管理規約、業主大會議事規則;

      (二)業主大會和業主委員會的決定;

      (三)經過選聘確定的物業服務人及物業服務合同內容;

      (四)業主委員會委員的姓名、職務、聯系方式、物業服務費交納情況等;

      (五)業主委員會的履職情況;

      (六)物業共有部分及共用設施設備的使用和收益情況;

      (七)業主大會、業主委員會工作經費收支情況,業主委員會委員工作補貼等費用情況;

      (八)住宅專項維修資金的籌集、使用情況;

      (九)其他應當向業主公開的情況和資料。

      前款第一項、第二項、第三項、第四項規定事項應當持續公告;第五項、第六項、第七項、第八項規定事項應當每半年公告一次。業主委員會未按規定公告、更新的,街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當責令其限期公布。

      第二十九條 業主委員會及其委員不得有下列行為:

      (一)阻撓、妨礙業主大會行使職權或者拒不執行業主大會的決定;

      (二)篡改、轉移、隱匿、毀棄或者拒絕、拖延提供物業管理有關文件、資料;

      (三)違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權與物業服務人簽訂物業服務合同;

      (四)違反規定使用業主委員會印章;

      (五)擅自動用住宅專項維修資金,侵占、挪用業主公共收益及其他財產;

      (六)擅自改變物業管理區域內物業服務用房,共有部分及共用設施設備用途;

      (七)泄露業主個人信息,或者將業主信息用于與物業管理無關的活動;

      (八)利用職務之便索取、收受或者變相收受物業服務人等利害關系人提供的利益或者報酬;

      (九)打擊、報復、誹謗、陷害投訴人、舉報人;

      (十)違反法律、法規規定和管理規約、業主大會議事規則約定的其他情形。

      業主委員會委員有前款行為的,經街道辦事處(鄉、鎮人民政府)或者業主委員會調查核實后暫停其職務,由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權,終止委員資格,并在物業管理區域內顯著位置公告。

      第三十條 業主委員會應當在任期屆滿九十日前向街道辦事處(鄉、鎮人民政府)書面提交換屆選舉工作方案,組織召開業主大會會議,進行換屆選舉。業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的,街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當責令其限期改選;逾期仍不組織的,應當在街道辦事處(鄉、鎮人民政府)、居民(村民)委員會指導和協助下,成立換屆選舉籌備組選舉產生新一屆業主委員會。

      換屆選舉期間,業主委員會不得就選聘、解聘物業服務人或者調整物業收費標準等重大事項作出決定。但發生危及房屋安全和人身、財產安全的緊急情況,需要立即使用住宅專項維修資金維修、改造的事項除外。

      業主委員會應當自換屆完成之日起十日內,將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交至新一屆業主委員會。拒不移交的,由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)責令移交,物業所在地公安機關應當依法協助。

      第三章 前期物業管理

      第三十一條 市、區縣人民政府住房和城鄉建設主管部門應當根據建設單位或者業主委員會的申請,以建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎,綜合考慮規劃條件、土地使用權屬范圍、建筑物規模、共用設施設備、自然界線、社區建設等因素,自受理申請之日起二十日內依法劃定轄區內的物業管理區域,并于劃定后七日內將物業管理區域范圍書面告知街道辦事處(鄉、鎮人民政府)。

      分期開發建設或者兩個以上建設單位開發建設的物業,其配套設施設備是共用的,應當劃分為一個物業管理區域;物業管理區域已經分割成多個自然街區,且其配套設施設備能夠分割、獨立使用的,可以向主管部門申請劃分為不同的物業管理區域,但影響消防安全的除外。

      第三十二條 建設單位在銷售物業時,應當以書面說明和圖紙形式在銷售現場顯著位置向買受人明示下列內容:

      (一)物業管理區域的范圍;

      (二)前期物業服務合同及物業管理方案;

      (三)臨時管理規約;

      (四)物業服務用房、業主委員會議事活動用房的位置及面積;

      (五)物業共有部分及共用設施設備的名稱、位置及面積;

      (六)規劃用于停放機動車、非機動車的車位、車庫位置、數量及權屬;

      (七)規劃的公共綠地的位置和面積;

      (八)生活垃圾收集站點、公廁等其他需要明示的場所和設施設備。

      第三十三條 新建物業應當按照規劃配建物業服務用房、業主委員會議事活動用房,建設單位在辦理建設工程綜合竣工驗收備案前應當對物業服務用房、業主委員會議事活動用房進行裝修,裝修應當符合設計標準,滿足基本辦公功能,具體標準由市人民政府住房和城鄉建設主管部門制定。

      物業服務用房、業主委員會議事活動用房屬全體業主共有,建設單位、物業服務人、業主委員會不得擅自改變用途,不得分割、轉讓、抵押或者違規出租。

      第三十四條 市人民政府住房和城鄉建設主管部門應當按照公平公正、開放透明的原則建立全市統一的物業服務招投標平臺,完善物業服務招標評標專家庫,并制定具體的管理辦法。

      建設單位應當通過物業服務招投標平臺選聘物業服務人。招標文件中應當明確物業服務等級標準。

      一個物業管理區域建筑面積低于三萬平方米或者投標人少于三個的,經物業所在地市、區縣人民政府住房和城鄉建設主管部門批準,可以采取協議方式選聘物業服務人。

      第三十五條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同附件應當包括前期物業服務合同和臨時管理規約。

      建設單位應當依據相關法律、法規和開發項目實際擬定前期物業服務合同,制定臨時管理規約。建設單位應當將前期物業服務合同和臨時管理規約向物業買受人明示。物業買受人應當對遵守臨時管理規約書面承諾。

      第三十六條 普通住宅前期物業服務和保障性住房物業服務收費標準實行政府指導價,根據物業服務等級標準確定價格標準。

      區縣人民政府價格主管部門會同住房和城鄉建設主管部門,制定所轄區域普通住宅前期物業服務和保障性住房物業服務收費標準。

      區縣人民政府價格主管部門應當每三年進行政府指導價評估,并會同住房和城鄉建設主管部門根據評估結果適時調整。

      建設單位在出售物業時未經物業服務人授權,不得向物業買受人公開承諾減免相關物業服務費。

      第三十七條 建設單位應當在物業交付使用十五日前組織物業服務人,開展物業共有部分及共用設施設備及項目相關工程建設竣工驗收技術資料的承接查驗。承接前期物業服務項目時,應當按照國家相關規定和前期物業服務合同的約定,由雙方共同簽訂承接查驗協議,制作承接查驗記錄,并逐項登記。物業承接查驗可以邀請業主代表、居民(村民)委員會、街道辦事處(鄉、鎮人民政府)、區縣人民政府住房和城鄉建設主管部門參加,可以聘請相關專業機構協助進行。

      物業服務人應當自物業交接之日起三十日內,將前期物業服務合同、建設單位移交的相關資料、物業承接查驗記錄、承接查驗協議及其他有關資料向市、區縣人民政府住房和城鄉建設主管部門備案。市、區縣人民政府住房和城鄉建設主管部門應當自備案后七日內將備案材料抄送街道辦事處(鄉、鎮人民政府)存檔。

      前期物業服務合同終止時,物業服務人應當將承接查驗資料移交業主委員會。

      第三十八條 物業承接查驗時,物業服務人應當將發現的問題書面告知建設單位,建設單位應當及時進行整改。

      物業服務人不得擅自承接未經查驗或者查驗不合格的物業。

      第四章 物業服務

      第三十九條 鼓勵業主大會通過物業服務招投標平臺選聘物業服務人。業主委員會應當在業主大會選聘物業服務人前向街道辦事處(鄉、鎮人民政府)報告選聘方案。

      一個物業管理區域由一個物業服務人提供物業服務。業主大會、業主委員會不得支解、分割物業管理區域分別進行招投標。

      物業服務合同應當明確物業服務標準,合同期限不得超過本屆業主委員會任期。

      第四十條 物業服務人應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。

      物業服務內容應當包括下列事項:

      (一)物業共有部分及共用設施設備的使用、管理和維護;

      (二)共有部分綠化養護,生活垃圾分類、清運等環境衛生管理;

      (三)物業服務區域內房屋裝飾裝修管理;

      (四)公共區域的秩序維護、安全防范、車輛停放管理等事項;

      (五)物業檔案和物業服務檔案的管理;

      (六)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

      第四十一條 物業服務人應當及時將下列信息在物業管理區域內顯著位置公布,并及時更新:

      (一)營業執照、項目負責人及聯系方式、專業人員資格證書、客服及工程維修聯系電話、物業服務投訴電話;

      (二)物業管理方案及物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等;

      (三)物業服務工作安排及完成情況;

      (四)電梯、消防、監控等專項設施設備維修保養合同、維修保養單位資質、聯系方式和應急處置方案等;

      (五)住宅專項維修資金使用情況;

      (六)文明衛生公約;

      (七)房屋裝飾裝修中的注意事項和禁止行為;

      (八)樹木修剪移栽等容易引發業主爭議的維修養護事項;

      (九)入戶家政保潔、兒童代接代送、病人送醫看護、居家養老等特約服務項目種類及收費標準;

      (十)停車庫(位)收費標準及空余情況;

      (十一)物業共有部分及共用設施設備經營收益的使用情況;

      (十二)節假日服務事項、社區文化活動安排;

      (十三)其他應當公開發布的信息。

      業主對公示內容有異議的,物業服務人應當在三日內答復。

      第四十二條 物業服務人可以聘請專業性服務組織或者其他第三人承擔設施設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護等專項服務,但不得將其應當提供的全部物業服務轉委托給第三人,或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人。

      物業服務人可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目,服務報酬由雙方約定。

      物業服務人可以與快遞企業簽訂合同,提供快遞簽收、快遞代發等增值服務,服務報酬由雙方協商確定。

      第四十三條 物業服務合同期限屆滿前,業主委員會應當組織召開業主大會會議,共同決定續聘、解聘、另聘物業服務人。

      業主依法共同決定解聘物業服務人的,應當提前六十日書面通知物業服務人,但是合同對通知期限另有約定的除外。

      業主依法共同決定續聘的,應當與原物業服務人在合同期限屆滿前續訂物業服務合同;物業服務人不同意續聘的,應當在合同期限屆滿前九十日書面通知業主或者業主委員會。

      物業服務期限屆滿后,業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定,物業服務人繼續提供物業服務的,原物業服務合同繼續有效,但是物業服務期限為不定期。

      第四十四條 物業服務合同解除或者終止后,原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域,并與業主委員會、決定自行管理的業主或者其他指定的人履行如下交接義務:

      (一)如實告知物業的使用和管理狀況;

      (二)移交保管的物業檔案、物業服務檔案;

      (三)移交物業服務期間形成的有關房屋及設施設備改造、維修、運行、保養的有關資料;

      (四)移交物業服務用房;

      (五)分項結算預收、代收和預付、代付費用;

      (六)住宅專項維修資金使用情況資料;

      (七)利用共有部分及共用設施設備經營的相關資料;

      (八)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

      物業服務企業未履行退出交接手續的,不得擅自退出物業管理區域或者停止物業服務。原物業服務人不得以業主欠交物業服務費、對業主共同決定有異議等事項為由拒絕退出物業服務區域。

      原物業服務人違反第一款規定的,不得請求業主支付物業服務合同終止后的物業費;造成業主損失的,應當賠償損失。

      第四十五條 當物業服務合同終止后,在新的物業服務人未接管之前,原物業服務人應當繼續處理物業服務事項,并可以請求業主支付該期間的物業費。

      所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當會同相關行政主管部門加強指導監督,確保物業服務質量。

      第四十六條 市、區縣人民政府市場監督管理主管部門應當依法受理涉物業管理服務領域的價格投訴,根據實際情況,會同住房和城鄉建設主管部門、街道辦事處(鄉、鎮人民政府)開展調查核實,依法進行處理,并及時將處理結果反饋投訴人。

      市、區縣人民政府市場監督管理主管部門應當及時將存在違規違法情形的物業服務人信息向住房和城鄉建設主管部門報告,錄入信用信息檔案。

      第四十七條 已竣工但尚未出售或者未交付給物業買受人的物業,物業服務費由建設單位承擔;已交付業主的物業未達到交付條件,整改期間的物業服務費由建設單位承擔。

      已按照約定交付業主的物業,物業服務費由業主承擔。建設單位與業主另有約定的從其約定。

      第四十八條 物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的,業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由欠交、拒交物業服務費。業主違反約定逾期不支付物業服務費的,物業服務人及業主委員會可以通過上門催交、限期交納等方式催告其在合理期限內支付;合理期限屆滿仍不支付的,物業服務人可以依法申請仲裁或者提起訴訟,相關業主拒不執行人民法院生效法律文書的,依法按照個人信用信息管理有關規定錄入個人征信系統。

      業主轉讓物業應當結清物業服務費等相關費用。物業受讓人應當將物業權屬轉移登記情況、業主姓名、聯系方式等及時告知物業服務人。

      第四十九條 物業管理區域內,供水、供電、供燃氣、通訊、有線電視等單位應當向終端用戶收取有關費用,不得違規轉嫁、分攤戶外管線或者其他設施設備的損耗。

      專業經營單位不得因部分終端用戶未履行繳費義務,停止對已繳費用戶和共有部分的服務。

      第五十條 物業服務人應當按照相關法律法規規定及物業服務合同約定強化日常管理,維護物業管理區域內的衛生、消防、安全和相關秩序,采取合理措施保護業主的人身、財產安全。

      物業服務人應當加強宣傳教育,強化日常巡邏、防范和監管,制定消防安全、事故災害、疫情防控等應急預案,并開展演練。

      物業服務人應當采取必要安全保障措施防止建筑物、構筑物中的脫落墜落、拋擲物品等事件。當事件發生后,物業服務人應當積極配合有關機關開展調查核實。

      物業管理區域內發生自然災害、事故災難、公共衛生事件和社會安全事件等突發公共事件時,物業服務人應當按照規定向物業所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)、相關行政主管部門和專業經營單位報告,并執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施,積極配合開展相關工作。

      第五十一條 物業服務人不得有下列行為:

      (一)擅自提高物業服務收費標準,降低物業服務標準或者減少服務項目;

      (二)擅自利用共有部分及共用設施設備進行經營;

      (三)擅自設置或者允許他人設置營業攤點;

      (四)擅自改變物業服務用房等共有物業用途;

      (五)擅自停水、停電、停燃氣;

      (六)挪用住宅專項維修資金;

      (七)將全部物業服務業務整體轉讓;

      (八)騙取、挪用或者侵占業主共有財產或者收益;

      (九)泄露業主、物業使用人信息;

      (十)惡意騷擾或者打擊報復業主、物業使用人;

      (十一)法律、法規規定的其他禁止行為。

      第五十二條 市、區縣人民政府住房和城鄉建設主管部門應當建立物業服務人信用評價體系,健全物業服務人和從業人員信用信息檔案,每年邀請相關行政主管部門、街道辦事處(鄉、鎮人民政府)、居民(村民)委員會、基層黨組織、網格員等開展物業服務質量測評,推進動態信用計分管理,面向社會公布,并提供查詢服務。

      物業服務人不履行本條例規定的義務或者受到行政處罰的,經區縣人民政府住房和城鄉建設主管部門核實,應當錄入信用信息檔案。

      第五章 物業的使用與維護

      第五十三條 業主、物業使用人、業主委員會、物業服務人應當按照不動產登記簿登記的用途或者經批準的設計功能使用物業專有部分、共有部分及共用設施設備。

      第五十四條 物業管理區域內禁止下列行為:

      (一)損壞房屋承重結構,改變房屋外觀或者在外墻體開設、擴大門窗;

      (二)違法搭建建筑物、構筑物或者私自開挖、擴建地下室;

      (三)破壞防水結構,將不具備防水條件的房間或者陽臺改造為衛生間、廚房;

      (四)超負荷或者違反安全規定鋪放、儲存物品;

      (五)擅自占用共有部分,遷移或者損壞共用設施設備;

      (六)擅自停用或者損壞公共消防設施和器材,妨礙公共疏散通道、安全出口、消防通道暢通;

      (七)超過規定標準排放油煙、噪聲或者產生振動;

      (八)侵占綠地,毀壞花草樹木;

      (九)亂倒垃圾,亂堆雜物,亂設攤點,亂停車輛;

      (十)違反規定飼養寵物、家禽;

      (十一)在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫,擅自張貼廣告、標語等宣傳品;

      (十二)在建筑物、構筑物外立面擱置、懸掛物品,存在安全隱患;

      (十三)從建筑物、構筑物中拋擲物品;

      (十四)擅自在住宅內開設餐飲、娛樂、生產、倉儲等經營性場館;

      (十五)法律、法規以及管理規約禁止的其他行為。

      發生違反有關治安、環保、建筑、消防等法律法規的行為,業主、物業使用人有權投訴、舉報。物業服務人及業主委員會應當及時采取合理措施制止,向有關行政主管部門報告并協助處理。物業服務人未依法履行其義務的,由住房和城鄉建設主管部門核實后錄入信用信息檔案。有關行政主管部門應當在法定期限內依法處理,并將處理結果反饋物業服務人及業主委員會。

      第五十五條 物業管理區域內應當按照規劃設置車位、車庫,并首先滿足業主的需要。利用共有部分劃定車位的,其收費標準由業主大會決定,業主委員會可以委托物業服務人代收相關費用。

      物業服務人可以收取機動車車輛停放服務費,服務內容、收費標準應當在物業服務合同中約定,并在住宅區內顯著位置公告。

      住宅區內停放車輛的,不得占用消防通道和公共綠地,不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。

      第五十六條 建設單位應當根據經濟社會發展和實際需求在物業管理區域內規劃非機動車集中停放區域。

      業主決定增設、改造非機動車集中停放區域的,應當由物業服務人制定具體改造方案,并征求住房和城鄉建設、城鄉規劃、公安、應急管理等主管部門意見。具體改造方案由相關物業服務人組織實施。

      非機動車集中停放區域應當結合實際集中配置充電、消防、安保等設施設備。業主應當將非機動車統一停放在該區域內,禁止占用樓道、消防通道違規停車和入戶、私拉電線充電。

      第五十七條 業主大會決定利用共有部分劃定車位、設置廣告等方式經營獲得的收入,在扣除合理成本之后,屬于業主共有。

      建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,按照業主專有部分面積所占比例確定。業主所得的共有收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以經業主大會決定,用于業主大會或者業主委員會工作經費等。

      業主委員會應當單獨列賬,并定期公布共有部分的經營與收益情況。

      第五十八條 市、區縣人民政府應當落實補助資金,并制定具體實施辦法,鼓勵符合條件的既有住宅增設電梯。

      第五十九條 建設單位應當依照國家有關規定對物業保修期內的建設工程質量承擔保修義務。

      物業在保修期內出現質量問題的,建設單位應當在收到業主、業主委員會、物業服務人維修申請后現場核實。情況屬實的,立即予以維修。

      物業保修期內,建設單位不履行或者拖延履行保修義務的,業主、業主委員會、物業服務人可以向市、區縣人民政府住房和城鄉建設主管部門投訴,由住房和城鄉建設主管部門依法監管。

      第六十條 市、區縣人民政府住房和城鄉建設、城鄉規劃主管部門可以與供水、供電、供燃氣和建設工程勘察、設計、施工、監理單位建立行政執法協助機制,依法制止已立案查處或者正在實施的違法裝飾裝修、違法建設,并制定制止違法建設的具體措施。

      第六十一條 供水、供電、供燃氣等專業經營單位應當協調建設單位,組織對新建住宅物業管理區域專業經營設施設備及相關管線的設計和安裝建設,并在竣工驗收后接收相關產權,承擔終端用戶入戶端口以前設施設備及相關管線的維修、養護、更新和管理責任。

      專業經營設施設備及相關管線未移交給專業經營單位的,市、區縣人民政府應當制定規劃,分期組織移交。

      第六十二條 建立住宅專項維修資金,用于保修期滿后物業管理區域內共有部分及共用設施設備的維修、更新和改造,不得挪作他用。市人民政府住房和城鄉建設主管部門應當制定住宅專項維修資金應急使用備案申請表、使用方案、審批表等示范文本,規范細化申請使用流程。

      住宅專項維修資金管理應當遵循業主所有、統一交存、專戶存儲、按戶核算、??顚S?、業主決策、政府監管的原則。

      業主分戶賬面維修資金余額不足首次交存金額的百分之三十的,業主應當及時補交。已成立業主大會的,補交方案由業主大會決定;未成立業主大會的,補交的具體辦法由市、區縣人民政府住房和城鄉建設主管部門會同同級財政部門制定。

      第六十三條 市、區縣人民政府住房和城鄉建設主管部門應當每季度與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目,并每年向業主公布。業主對公布的情況有異議的,可以要求復核。

      市、區縣人民政府住房和城鄉建設主管部門應當建立住宅專項維修資金查詢制度,指導專戶管理銀行建立住宅專項維修資金管理網絡平臺,接受業主的查詢。

      第六十四條 發生下列情況時,物業服務人應當配合業主委員會或者相關業主先行組織維修、更新和采取應急防范措施,同時由業主大會或者業主委員會憑應急使用住宅專項維修資金使用方案向物業所在地市、區縣人民政府住房和城鄉建設主管部門報告,經核準后其費用在住宅專項維修資金中列支。業主委員會申請使用維修資金的,事后應當向業主大會書面說明情況:

      (一)屋頂防水損壞造成滲漏的;

      (二)電梯、消防、安防、無障礙設施等共用設施設備故障,存在嚴重安全隱患的;

      (三)樓體外墻墻面、建筑附屬構件有脫落危險,危及人身安全的;

      (四)專用供排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙,危及人身、財產安全的;

      (五)公共護欄(圍)破損嚴重,危害公共安全的;

      (六)因自然災害等其他原因導致物業共有部分及共用設施設備損壞,需要應急使用住宅專項維修資金的。

      市、區縣人民政府住房和城鄉建設主管部門應當自收到應急維修資金使用書面申請之日起三個工作日內辦理相關手續。應急維修工程竣工驗收后,應當將使用維修資金總額及業主分攤情況在物業管理區域內顯著位置公告。

      第六章 老舊住宅小區管理維護

      第六十五條 市、區縣人民政府應當將老舊住宅小區改造納入城鎮保障性安居工程,準確認定范圍、統籌安排時序、科學編制計劃、合理確定項目,落實補助資金加強老舊住宅小區配套基礎設施或者公共服務設施的建設、更新、改造、提升,逐步改善老舊住宅小區人居環境。

      第六十六條 物業配套設施完善的老舊住宅小區,街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當組織、指導業主籌備成立業主大會,選舉業主委員會,鼓勵選聘物業服務企業實施管理;物業配套設施不完善的老舊住宅小區,街道辦事處(鄉、鎮人民政府)、居民(村民)委員會應當指導小區業主自行管理或者因地制宜采取靈活方式選聘人員實施物業服務。

      第六十七條 市、區縣人民政府可以在未劃分物業管理區域的老舊住宅小區探索實施區域整合,在業主自愿前提下,選擇專業物業服務公司進駐,根據實際情況采取相應物業管理模式,開展分項委托服務,并給予政策扶持和資金補助。

      第六十八條 指導和協助老舊住宅小區依法完善業主合理分擔、管線單位投資、市場運作、財政獎補等多渠道資金籌措機制。更新改造物業管理區域內的道路、綠化、供水、供電、供燃氣、通信等設施設備,并增設物業服務用房、電梯、車輛停放場所。改造提升標準、內容清單、實施方案應當經相關行政主管部門審批同意。

      第七章 監督管理

      第六十九條 市、區縣人民政府住房和城鄉建設、價格、綜合行政執法、自然資源、生態環境、公安、市場監管等主管部門應當建立違法違規行為投訴登記、辦結回復制度,在物業管理區域內顯著位置公布執法單位和聯系方式,并依法查處物業管理區域內的違法行為。

      業主委員會及物業服務人應當為執法單位開展工作提供便利條件和必要配合。

      第七十條 市、區縣人民政府住房和城鄉建設主管部門履行下列職責:

      (一)負責本行政區域內物業管理活動的監督管理;

      (二)建立物業服務人預選、招投標、評標等各類公共服務平臺和物業管理信用評價體系;

      (三)制定管理規約、業主大會議事規則、前期物業服務合同、物業服務合同、承接查驗協議等示范文本;

      (四)指導街道辦事處(鄉、鎮人民政府)物業管理相關工作;

      (五)責令限期改正或者撤銷業主、業主大會、業主委員會違反法律法規的決定;

      (六)監管住宅專項維修資金的使用;

      (七)按照規定受理并處理由房屋質量問題引發的投訴,監督建設單位、施工單位履行保修義務;

      (八)制定完善本地物業服務等級標準;

      (九)配合價格主管部門制定普通住宅前期物業服務和保障性住房物業服務費政府指導價;

      (十)配合市場監督管理主管部門監督物業服務收費公告、執行、糾紛處理;

      (十一)建立完善物業管理分級培訓體系;

      (十二)指導建立區域物業服務行業協會;

      (十三)法律、法規規定的其他職責。

      第七十一條 市、區縣人民政府相關部門應當按照各自職責分工,履行下列職責:

      (一)自然資源主管部門負責監督建設單位按照規劃設計要求完善物業服務用房及其相關配套設施建設;依法受理、審核物業管理區域內的房屋使用用途更改申請;認定查處違法建設及擅自改變住宅用途的行為。

      (二)綜合行政執法部門依法查處物業管理區域及其周邊的油煙排放污染,占用毀壞綠化,違規擺攤設點和種植養殖,棄置廢棄物等影響市容和環境衛生的行為。

      (三)公安機關依法查處物業管理區域及其周邊的交通運輸噪聲污染及監管職責范圍內的社會生活噪聲污染;負責物業管理區域內的治安管理,依法查處阻礙業主自治、侵害業主權益的行為;指導物業管理區域內車輛停放、停車泊位劃定以及限速標志設置,參與停車矛盾糾紛處理;開展房屋租賃監督管理。

      (四)價格主管部門負責制定普通住宅前期物業服務和保障性住房物業服務收費政府指導價標準。

      (五)市場監督管理主管部門負責依法監管并查處物業管理服務中的價格違法行為和相關違法經營活動。

      (六)生態環境主管部門負責物業管理區域及其周邊污染源的監督管理,依法查處周邊工業噪聲污染、建筑施工噪聲污染及監管職責范圍內的社會生活噪聲污染。

      (七)應急管理主管部門負責監督物業服務人履行安全管理防范職責,建立巡查、應急演練等機制,依法查處違反消防、安防、抗震等法律、法規的行為。

      (八)其他行政主管部門按照各自職能分工依法履行其管理、監督、服務、執法職責,共同做好物業管理相關工作。

      第七十二條 街道辦事處(鄉、鎮人民政府)履行下列職責:

      (一)具體負責本轄區內物業管理工作,建立健全物業管理工作長效機制;

      (二)建立物業管理聯席會議制度,協調處理物業管理重大事項;

      (三)為物業管理區域內依法設立的黨組織開展活動提供必要條件;

      (四)組織、指導和監督轄區內業主大會、業主委員會依法履行職責,參與業主大會、業主委員會籌備、成立和換屆工作;

      (五)組織、指導和協調轄區內業主大會、業主委員會選聘、續聘、解聘物業服務人;

      (六)責令限期改正或者撤銷業主、業主大會、業主委員會違反法律法規的決定;

      (七)制止、報告物業管理區域內的違法行為;

      (八)指導督促物業服務人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理實施;

      (九)依法調解、處理物業管理矛盾糾紛;

      (十)法律、法規規定的其他職責。

      第七十三條 居民(村民)委員會履行下列職責:

      (一)協助和配合街道辦事處(鄉、鎮人民政府)開展物業管理工作;

      (二)指導和協助轄區各物業管理區域設立業主大會和選舉業主委員會;

      (三)指導和監督轄區各物業管理區域業主委員會的日常運作,督促業主委員會和物業服務人履行職責;

      (四)引導業主、業主委員會如實反映物業管理服務活動中的相關情況;

      (五)配合政府部門及街道辦事處(鄉、鎮人民政府)協調處理物業管理矛盾糾紛;

      (六)法律、法規規定的其他職責。

      第七十四條 本條例規定的行政處罰,按照相對集中行政處罰權的規定應當由其他執法主體實施的,依照其規定執行。

      第八章 法律責任

      第七十五條 違反本條例規定的行為,法律、法規已有法律責任規定的,從其規定。

      第七十六條 建設單位違反本條例規定,有下列行為之一的,由住房和城鄉建設主管部門按照下列規定予以處罰:

      (一)違反本條例第十五條第一款、第十六條第一款規定,未繳存首次業主大會籌備經費或者未報告申請成立業主大會的,責令限期改正;逾期未改正的,處十萬元以上十五萬元以下的罰款。

      (二)違反本條例第三十二條規定,未向物業買受人明示相關事項的,責令限期改正;逾期未改正的,處一萬元以上三萬元以下的罰款。

      (三)違反本條例第三十三條第一款、第二款規定,未按照規定配置或者擅自處分物業服務用房和業主委員會議事活動用房的,責令限期改正,給予警告,沒收違法所得,并處二十萬元以上五十萬元以下的罰款。

      (四)違反本條例第三十四條第二款、第三款規定,未依法選聘物業服務人,或者未經批準,擅自采用協議方式選聘物業服務人的,責令限期改正,給予警告,可以并處五萬元以上十萬元以下的罰款。

      (五)違反本條例第三十七條第一款規定,將未經查驗或者查驗不合格的物業交付使用的,責令限期改正;逾期未改正的,處五萬元以上十萬元以下的罰款。

      第七十七條 物業服務人違反本條例的規定,有下列行為之一的,由住房和城鄉建設主管部門按照下列規定予以處罰,并依法錄入信用信息檔案:

      (一)違反本條例第三十七條第二款規定,未辦理物業承接查驗備案的,責令限期改正;逾期未改正的,處一萬元以上三萬元以下的罰款。

      (二)違反本條例第三十八條第二款規定,承接未經查驗或者查驗不合格物業的,責令限期改正;逾期未改正的,處二萬元以上五萬元以下的罰款。

      (三)違反本條例第四十一條規定,未公布或者及時更新物業服務相關信息的,責令限期改正;逾期未改正的,處二千元以上一萬元以下的罰款。

      (四)違反本條例第四十四條第二款規定,擅自撤離物業管理區域、停止物業服務,未履行相應告知和交接義務的,責令限期改正;逾期未改正的,處三萬元以上五萬元以下的罰款。

      (五)違反本條例第五十條第四款規定,未履行報告義務的,處二千元以上一萬元以下的罰款。

      (六)違反本條例第五十一條第五項規定,擅自停水、停電、停燃氣的,責令限期改正,處二千元以上一萬元以下的罰款。

      (七)違反本條例第五十一條第九項規定,泄露業主、物業使用人信息的,責令改正,沒收違法所得,給予警告;拒不改正的,處五千元以上兩萬元以下的罰款。

      物業服務人違反本條例第五十一條第一項規定,擅自提高物業服務收費標準、降低物業服務標準或者減少服務項目的,由市、區縣人民政府市場監督管理主管部門依法查處。

      第七十八條 業主、物業使用人違反本條例第五十四條禁止性規定的,由有關行政主管部門按照職責分工依法查處。

      第七十九條 專業經營單位違反本條例第六十一條第一款規定,未按照規定履行維修、養護、更新、管理等義務及承擔相關費用的,由住房和城鄉建設主管部門責令限期改正,逾期未改正的,處二十萬元以上三十萬元以下的罰款。

      第八十條 公職人員在物業管理工作中存在濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊等失職瀆職行為的,由相關部門對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處理。

      第九章 附 則

      第八十一條 本條例自20**年1月1日起施行。

    篇4:黑龍江省住宅物業管理條例(2021)

      黑龍江省住宅物業管理條例(20**)

      (20**年12月24日黑龍江省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十二次會議通過)

      第一章 總 則

      第一條為了規范住宅物業管理活動,維護住宅物業管理相關主體的合法權益,營造良好的生活和工作環境,根據《中華人民共和國民法典》、《物業管理條例》等有關法律、行政法規,結合本省實際,制定本條例。

      第二條本省行政區域內的住宅物業管理以及相關監督管理活動,適用本條例。

      本條例所稱住宅物業管理(以下簡稱物業管理),是指住宅區內的業主通過選聘物業服務人,由業主和物業服務人按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

      物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。

      第三條物業管理應當堅持黨委領導、政府主導、居民自治、多方參與、專業服務、行業自律的原則。

      建立健全社區黨建引領,居(村)民委員會、業主委員會或者物業管理委員會、業主、物業使用人、物業服務人等共同參與的治理機制;建立健全人民調解、行業性專業性調解、行政調解、司法調解的多元糾紛解決機制。

      創新治理模式,利用大數據和云平臺將物業管理融入社區治理。推動物業服務線上線下融合發展,推進物業管理智能化。

      鼓勵和引導中國共產黨黨員、各級人大代表和政協委員參與社區治理,推動在物業服務企業、業主委員會、物業管理委員會中建立黨組織,符合條件的社區黨組織和居民委員會成員通過法定程序兼任業主委員會成員。

      第四條縣級以上人民政府應當加強對物業管理工作的領導,將物業管理納入本地現代服務業發展規劃和社區治理體系,建立健全物業管理聯席會議制度,協調解決重大問題。將街道辦事處、鄉鎮人民政府履行物業管理職責所需經費納入財政預算。鼓勵設立行業性專業性人民調解組織,依法調解物業管理糾紛。

      縣級以上物業行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作,按照職責分工,履行下列職責:

      (一)貫徹、執行物業管理法律、法規和相關規定;

      (二)制定物業管理相關政策并組織實施;

      (三)指導、監督建筑物及其附屬設施的維修資金(以下簡稱維修資金)交存、管理和使用;

      (四)組織物業管理相關人員業務培訓;

      (五)建立或者共享物業管理信息平臺;

      (六)指導、監督街道辦事處或者鄉鎮人民政府物業管理相關工作;

      (七)建立物業服務誠信評價制度;

      (八)法律、法規規定的其他職責。

      縣級以上人民政府其他有關行政主管部門,按照各自職責,做好相關監督管理工作。

      第五條街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當統籌協調、監督管理轄區內物業管理活動,履行下列職責:

      (一)組織、協助、指導業主大會成立和業主委員會選舉換屆、物業管理委員會組建;

      (二)指導、監督業主大會、業主委員會或者物業管理委員會依法履行職責;

      (三)測評業主委員會年度工作;

      (四)參加物業承接查驗,指導、監督物業服務項目移交和接管;

      (五)指導、檢查、監督物業服務人依法履行義務,配合采集物業服務信用信息;

      (六)依法調處物業管理糾紛;

      (七)依照法律授權規定行使相應的行政處罰權;

      (八)法律、法規規定或者市、縣級人民政府確定的其他職責。

      居(村)民委員會應當協助街道辦事處或者鄉鎮人民政府做好與物業管理有關的具體工作,并在籌備首次業主大會會議、選舉業主委員會、組建物業管理委員會時,協助做好相關人員推薦工作。

      第六條物業管理行業協會應當加強行業自律管理,制定并組織實施自律性行業規范,規范從業行為,調解行業糾紛,促進物業服務人依法經營和誠信服務。

      物業服務人應當加強對員工、物業服務外包人員的文明服務教育和管理。

      第七條物業服務人應當執行縣級以上人民政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施,積極配合開展相關工作,并由縣級以上人民政府給予必要的物資和資金支持。

      對物業服務人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施,業主、物業使用人應當依法予以配合,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當對物業服務人進行監督和指導。

      第二章 物業管理區域以及相關配置

      第八條物業管理區域的劃分,應當遵循規劃在先、自然分割、功能完善、便民利民的原則,以建設用地宗地確定的用地范圍為基礎,綜合考慮物業共用設施設備、建筑物規模、社區建設、業主人數、自然界線、有利于實施物業管理等因素。

      物業服務用房、供水、供氣、供熱、供電、消防、人防等配套設施設備和相關共用場地不能分割的,應當劃分為一個物業管理區域;被道路、河道等分割為兩個以上自然街坊或者封閉小區,且能明確共用配套設施設備維護管理責任的,可以分別劃分為獨立的物業管理區域;配套設施設備能夠分割獨立使用的,可以劃分為不同的物業管理區域。

      第九條建設單位應當在辦理商品房預售許可或者現售備案前,向所在地縣級物業行政主管部門備案物業管理區域,并將經備案的物業管理區域在房屋買賣合同中明示,在商品房銷售現場公示。經備案的物業管理區域,由縣級物業行政主管部門及時告知物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府。

      本條例施行前已經劃分物業管理區域,但尚未向物業行政主管部門備案的,由物業服務人或者業主委員會,或者物業管理委員會向物業所在地縣級物業行政主管部門備案。

      已投入使用、尚未劃分物業管理區域或者劃分的物業管理區域確需調整的,物業所在地縣級物業行政主管部門應當會同街道辦事處或者鄉鎮人民政府,結合物業管理實際,在征求業主意見后確定物業管理區域并公告。

      第十條建設單位應當按照下列規定配置物業服務用房;物業服務用房一般包括物業辦公用房,業主委員會辦公用房,維修、保潔等輔助用房:

      (一)房屋總建筑面積五萬平方米以下的,按照不低于建筑面積一百平方米的標準配置;

      (二)房屋總建筑面積五萬平方米以上二十五萬平方米以下的,按照不低于總建筑面積千分之二的標準配置;

      (三)房屋總建筑面積超過二十五萬平方米的,超過部分按照不低于總建筑面積千分之一的標準配置;

      (四)分期開發建設的,首期配置建筑面積不得低于一百平方米,后期建設應當按照標準配齊物業服務用房;

      (五)業主委員會辦公用房建筑面積,不得低于二十平方米。

      未經業主大會同意,物業服務人不得改變物業服務用房的用途。

      第十一條物業辦公用房、業主委員會辦公用房應當位于地面以上并能夠獨立使用,具備供水、排水、供熱、供電、通信以及通風、采光等使用功能和獨立通道。所在樓層不得高于二層,但配置電梯和單獨建設的除外。

      國土空間規劃行政主管部門在核發建設工程規劃許可證時,應當在附圖中注明物業辦公用房、業主委員會辦公用房的具體位置和面積。建設單位應當按照建設工程規劃許可證注明的位置和面積進行建設。

      第三章 業主、業主組織和物業管理委員會

      第十二條房屋的所有權人為業主。

      基于人民法院、仲裁機構作出的生效法律文書,以及征收安置、繼承、受遺贈、買賣、贈與、合法建造等事由合法占有房屋,但尚未依法辦理不動產登記的自然人、法人和非法人組織,在物業管理中享有業主權利,承擔業主義務。

      業主在物業管理中的權利、義務,依照法律、法規規定以及管理規約、物業服務合同約定確定。

      第十三條物業管理區域內的下列部分依法屬于業主共有:

      (一)道路、綠地,但是屬于城鎮公共道路、城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外;

      (二)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位;

      (三)建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設施、設備,避難層、架空層、設備層或者設備間等結構部分;

      (四)物業服務用房、其他公共場所和公用設施,以及其他依法屬于業主共有的共用部位、共用設施設備;

      (五)法律、法規規定或者房屋買賣合同依法約定的其他共有部分。

      不動產(房屋所有權)首次登記時,未對包括大堂、物業服務用房、門衛用房、設備間和其他公共場所在內的業主共有部分進行登記的,共有的業主、業主委員會或者物業管理委員會可以在建設工程交付使用后,到不動產登記機關依法申請登記。

      第十四條業主可以設立業主大會,選舉業主委員會。業主大會由物業管理區域內全體業主組成。符合下列條件之一的,建設單位應當向物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府提出召開首次業主大會會議的申請,十名以上業主也可以聯名申請:

      (一)交付房屋專有部分建筑面積超過建筑物總面積百分之五十的;

      (二)交付房屋套數超過房屋總套數百分之五十的;

      (三)首套房屋交付滿兩年且交付房屋套數超過房屋總套數百分之二十五的。

      分期開發建設的住宅項目,其首期交付使用房屋滿足前款規定條件之一的,按照前款規定執行。

      符合本條第一款和第二款規定條件建設單位未提出申請的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正;逾期仍未申請的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當啟動業主大會籌備工作。

      建設單位應當按照有關要求提供相關資料,并承擔召開首次業主大會會議所需費用。

      第十五條符合首次業主大會會議召開條件的,街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當自收到籌備業主大會書面申請之日起四十五日內,組織、指導成立首次業主大會會議籌備組(以下簡稱籌備組)。

      籌備組成員除業主代表,街道辦事處或者鄉鎮人民政府,居(村)民委員會代表外,可以吸收建設單位、轄區公安派出所等單位代表參加,組長由街道辦事處或者鄉鎮人民政府代表擔任?;I備組成員人數應當為九人以上單數,其中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的百分之五十。

      籌備組中的業主代表由街道辦事處或者鄉鎮人民政府在業主自薦或者推薦的基礎上確定,業主代表應當符合本條例第十九條有關業主委員會成員條件的規定?;I備組成員中應當有中國共產黨黨員,鼓勵和支持各級人大代表、政協委員參加籌備組。

      籌備組應當自成立之日起三日內,將成員名單以及與籌備工作相關的個人信息、工作職責在物業管理區域顯著位置公示,公示期不少于七日。業主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處或者鄉鎮人民政府協調處理。

      籌備組決定重大事項須經籌備組成員過半數同意方為有效。

      籌備組發布的通知或者公告,應當加蓋居(村)民委員會公章。

      第十六條籌備組履行下列職責:

      (一)確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;

      (二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

      (三)草擬管理規約、業主大會議事規則;

      (四)確定首次業主大會會議表決規則;

      (五)制定業主委員會成員候選人產生辦法,確定業主委員會成員候選人名單;

      (六)制定業主委員會選舉辦法;

      (七)完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

      前款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前,在物業管理區域顯著位置公示。業主對公示內容有異議的,籌備組應當記錄并作出答復。

      籌備組應當自組建之日起九十日內組織召開首次業主大會會議。首次業主大會會議結束時,籌備組自動解散。

      第十七條下列事項由業主共同決定:

      (一)制定和修改業主大會議事規則;

      (二)制定和修改管理規約;

      (三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員,決定每屆業主委員會任期;

      (四)選聘和解聘物業服務人;

      (五)使用維修資金;

      (六)籌集維修資金;

      (七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

      (八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動;

      (九)確定和調整物業服務方式、服務內容、服務標準以及物業服務收費方案;

      (十)審查業主委員會工作報告、收支預算決算報告;

      (十一)業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理和使用,業主委員會成員工作補貼以及聘用專職人員數量和薪酬的來源、支付標準;

      (十二)改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;

      (十三)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

      第十八條業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。業主委托其他業主代理參加業主大會會議的,應當出具書面委托書,載明委托事項、權限和期限。

      業主大會決定本條例第十七條第六項至第八項規定的事項,應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定本條例第十七條規定的其他事項,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

      在業主身份確認的前提下,可以采用短信、微信和電子郵件等信息化技術手段改進業主大會表決方式。

      市(地)、縣(市)物業行政主管部門應當在物業管理信息平臺中設定業主議事功能,供業主、業主委員會或者物業管理委員會、業主大會免費使用,并提供指導。

      第十九條業主委員會由五至十五人的單數成員組成,每屆任期一般不超過五年,成員可以連選連任。一個物業管理區域分期建設或者尚有部分物業未交付使用的,應當預留成員名額,待交付使用后陸續補充。業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。業主委員會成員中應當有中國共產黨黨員,鼓勵和支持各級人大代表、政協委員參加業主委員會。

      業主委員會成員應當是物業管理區域內的業主,并具備下列條件:

      (一)具有完全民事行為能力;

      (二)遵守法律、法規,熱心公益事業,責任心強,具有一定的組織能力和文化水平,具備必要的工作時間;

      (三)未被列為失信被執行人;

      (四)依法交納物業費用和維修資金;

      (五)本人、配偶及其直系親屬未在為本物業管理區域服務的物業服務企業任職;

      (六)未有本條例規定的物業使用和維護禁止性規定的行為;

      (七)未有法律、法規規定的其他不宜擔任業主委員會成員的情形。

      業主委員會成員候選人應當書面承諾符合前款規定的條件,全面履行工作職責,不以權謀私。

      業主委員會成員可以實行差額或者等額選舉,具體選舉辦法由業主大會議事規則規定。實行差額選舉的,未當選但得票數達到規定票數的候選人,可以當選候補成員,并按照得票多少的順序在業主委員會成員出現空缺時依次遞補。

      候補成員人數不得超過業主委員會成員總數的百分之五十;候補成員可以列席業主委員會會議,可以發表意見,但不享有表決權。

      業主委員會應當自依法選舉產生之日起五日內,在物業管理區域顯著位置公示業主委員會成員、候補成員名單以及聯系方式。

      第二十條業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,向物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府備案,并提供下列資料:

      (一)業主大會會議記錄和會議決定;

      (二)業主大會議事規則;

      (三)管理規約;

      (四)業主委員會首次會議記錄和會議決定;

      (五)業主委員會成員和候補成員名單等基本信息。

      街道辦事處或者鄉鎮人民政府對符合前款規定條件的,應當在五日內予以備案,并出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明。業主委員會可以持備案證明和印章刻制證明按照有關規定刻制業主大會印章和業主委員會印章。業主委員會印章印文中應當包含名稱和屆別。

      備案事項發生變更的,業主委員會應當自變更之日起三十日內,向原備案機關備案。

      街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當將備案情況及時告知所在地縣級物業行政主管部門。

      第二十一條業主委員會應當執行業主大會的決定,接受業主大會和業主的監督,并履行下列職責:

      (一)召集業主大會會議,報告業主委員會年度履職情況;

      (二)代表業主與業主大會依法選聘的物業服務人訂立物業服務合同,與解聘的物業服務人進行交接;

      (三)擬定物業共有部分、共有資金使用與管理辦法;

      (四)組織維修資金的使用以及維修資金的補交、續交;

      (五)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務人履行物業服務合同,督促物業服務人對物業服務中存在的問題進行整改,督促業主交納物業費用;

      (六)監督管理規約的實施,對業主、物業使用人違反管理規約的行為進行制止;

      (七)制作和保管會議記錄、共有部分的檔案、會計憑證和賬簿、財務報表等有關文件;

      (八)定期向業主通報工作情況,每年公示業主委員會成員、候補成員應當交納的物業費用情況;

      (九)協調解決因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

      (十)配合行政執法部門在物業管理區域內開展的執法管理工作;

      (十一)配合、支持居(村)民委員會依法履行職責,并接受其指導和監督;

      (十二)業主大會賦予的其他職責。

      第二十二條經業主大會同意,業主委員會可以聘用專職人員負責辦理業主委員會日常事務和財務工作,協調解決業主投訴等工作。

      聘用的專職人員應當接受業主委員會領導、監督和管理,在業主委員會授權范圍內開展工作。

      聘用專職人員的薪酬標準不得低于當地最低工資標準;業主委員會按照合同約定,決定對聘用的專職人員減薪或者解聘的,應當經半數以上成員同意。

      第二十三條除首次業主大會會議外,業主大會、業主委員會的工作經費和業主委員會成員的工作補貼以及聘用專職人員的薪酬,從物業共用部位、共用設施設備經營收益中列支,或者由全體業主分攤,具體辦法和標準由業主大會決定。

      業主委員會應當在物業管理區域顯著位置公示工作經費和工作補貼的籌集、使用和管理情況,每年不少于兩次,每次公示期不少于十日。公示期滿后,業主可以在業主委員會辦公場所隨時查閱。

      第二十四條業主委員會未按照規定組織召開業主大會會議的,由街道辦事處或者鄉鎮人民政府責令限期召開;業主委員會逾期仍未召開業主大會會議的,可以由所在地居(村)民委員會,在街道辦事處或者鄉鎮人民政府指導和監督下組織召開。

      第二十五條在業主委員會履職的一個任期內,出現業主委員會成員經遞補,人數仍不足總數二分之一等無法正常履行職責或者拒不履行職責的情況,以及對業主委員會工作年度測評連續兩年不合格的,物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當組織召開業主大會臨時會議,重新選舉業主委員會。

      第二十六條業主委員會成員不得有下列行為:

      (一)干擾、阻撓、妨礙業主大會行使職權或者不執行業主大會決定;

      (二)虛構、篡改、隱匿、毀棄物業管理活動中形成的文件資料;

      (三)拒絕、拖延提供物業管理有關的文件資料,妨礙業主委員會換屆交接工作;

      (四)擅自使用業主大會、業主委員會印章;

      (五)違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權與物業服務人訂立、變更、解除物業服務合同;

      (六)違規使用經費,將業主共有財產借給他人,或者挪用、侵占業主共有財產;

      (七)與物業服務人有可能影響其公正履行職務的經濟往來或者利益交換;

      (八)泄露業主信息;

      (九)其他侵害業主合法權益的行為。

      違反前款規定的,經業主大會會議討論通過,罷免其成員資格。

      第二十七條業主委員會成員有下列情形之一的,成員資格應當終止:

      (一)以書面形式向業主委員會提出辭職的;

      (二)不再是本物業管理區域內業主的;

      (三)因健康等原因無法履行職責但未提出辭職的;

      (四)拒不召集、拒不參加或者阻撓召開業主委員會會議的;

      (五)違反書面承諾的;

      (六)一年內累計缺席業主委員會會議總次數一半以上的;

      (七)法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

      屬于前款第一項、第二項情形的,其成員資格自情形發生之日起自然終止;屬于前款第三項情形的,經業主大會會議討論通過,其成員資格終止;屬于前款第四項、第五項、第六項情形的,經業主大會會議討論通過,罷免其成員資格;屬于前款第七項情形的,按照相關規定處理。

      業主委員會成員資格根據本條例規定自然終止、被終止或者被罷免的,業主委員會應當停止其履行職責,報所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案,并在物業管理區域顯著位置公示。

      業主委員會成員應當自資格終止之日起五日內將其保管的有關財務賬簿憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業主所有的財物移交給業主委員會。

      第二十八條有下列情形之一的,街道辦事處或者鄉鎮人民政府負責組建物業管理委員會,業主自行管理的除外:

      (一)不具備成立業主大會條件的;

      (二)具備成立業主大會條件但因各種原因未成立的;

      (三)業主大會會議召開后,未能選舉產生業主委員會的;

      (四)需要重新選舉業主委員會,經物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府指導、協助后仍不能選舉產生業主委員會的。

      物業管理委員會作為臨時機構,依據本條例承擔業主委員會相關職責,組織業主共同決定物業管理事項。在征求業主意見的基礎上,組織業主選聘、解聘物業服務人,代表業主與物業服務人訂立期限一般不超過三年的書面物業服務合同,并推動符合條件的物業管理區域成立業主大會、選舉產生業主委員會。

      物業管理委員會自業主大會依法選舉產生業主委員會之日起停止履行職責,并在與業主委員會辦理移交手續后解散。

      第二十九條物業管理委員會由街道辦事處或者鄉鎮人民政府組織居(村)民委員會、業主代表等七人以上單數組成,其中業主代表占物業管理委員會成員總人數半數以上,由街道辦事處或者鄉鎮人民政府在業主自薦或者推薦的基礎上確定。業主代表應當適用本條例第十九條有關業主委員會成員條件的規定。物業管理委員會成員中應當有中國共產黨黨員,鼓勵和支持各級人大代表、政協委員參加物業管理委員會。

      物業管理委員會主任由居(村)民委員會代表擔任;副主任由居(村)民委員會指定一名業主代表擔任;物業管理委員會成員名單應當在物業管理區域顯著位置公示。

      第三十條物業管理委員會成立后滿三年,仍未推動成立業主大會、選舉產生業主委員會的,由街道辦事處或者鄉鎮人民政府重新組建物業管理委員會。

      第四章 前期物業管理

      第三十一條新建住宅物業實行前期物業管理。建設單位應當在銷售房屋前,按照國家規定通過招投標方式選聘前期物業服務人。

      投標人不足三個或者住宅規模較小的,經物業所在地縣級物業行政主管部門批準,建設單位可以采用協議方式選聘前期物業服務人。規模較小的認定標準由市(地)、縣(市)確定。

      新建住宅物業的建設單位不得選聘其出資設立的物業服務企業,以及建設單位法定代表人或者股東參股的物業服務企業承接該物業的前期物業服務。但被評為省物業行業信用評價最高等級和全國物業服務企業綜合實力五百強的物業服務企業除外。

      第三十二條建設單位應當依法與選聘的物業服務人訂立前期物業服務合同,并在銷售場所公示。前期物業服務合同不得包含拓展收費服務事項。前期物業服務合同期限不得超過三年,具體期限在前期物業服務合同中約定。

      利用物業共用部位、共用設施設備從事經營活動的,建設單位與前期物業服務人應當在前期物業服務合同中,對經營項目、收費標準、經營收益收支及使用分配、財務管理、經營性活動的禁止性要求等事項進行約定,且不得損害業主的共同利益。

      建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容,或者同時簽訂前期物業服務委托協議,對前期物業服務的內容進行約定。

      第三十三條前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日發生的物業費用,由建設單位承擔;出售房屋交付之日至前期物業服務合同終止之日發生的物業費用,由業主承擔。

      第三十四條建設單位可以邀請物業服務人提前介入,就住宅物業的規劃設計方案、配套設施建設、工程質量、設備運行管理等事項,提出與物業管理有關的建議。

      建設單位應當邀請物業服務人參加竣工驗收。

      第三十五條物業服務人承接前期物業服務項目時,應當按照國家有關規定與建設單位對物業共用部位、共用設施設備進行承接查驗,承接查驗相關費用由建設單位和物業服務人在前期物業服務合同中約定。沒有約定或者約定不明確的,由建設單位承擔。

      建設單位可以邀請居(村)民委員會、業主代表、專業機構參與承接查驗,進行見證和監督,并在承接查驗記錄上簽字確認。

      建設單位應當對承接查驗全過程進行影像記錄,并在業主辦理入住手續時,主動公開承接查驗協議,現場播放承接查驗影像資料。影像資料應當包含安防監控、消防、特種設備等重要設施設備查驗內容。

      第三十六條建設單位應當與物業服務人共同確認物業共用部位、共用設施設備查驗結果,簽訂物業承接查驗協議。物業承接查驗協議應當對承接查驗的基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出約定。

      建設單位應當按照承接查驗協議內容及時解決、整改落實并組織復驗。建設單位未按照約定期限整改落實的,物業服務人應當及時向所在地縣級物業行政主管部門報告,縣級物業行政主管部門應當依法處理。物業服務人未及時報告的,承擔整改落實責任。

      第三十七條物業承接現場查驗二十日前,建設單位應當向物業服務人移交相關資料,并將復印件或者電子文檔交所在地縣級物業行政主管部門存檔。

      物業服務人應當自物業交接之日起三十日內,向物業所在地縣級物業行政主管部門備案,并提供下列資料:

      (一)前期物業服務合同;

      (二)臨時管理規約;

      (三)物業承接查驗協議;

      (四)建設單位移交資料以及清單;

      (五)查驗記錄和承接查驗影像資料;

      (六)交接記錄;

      (七)其他承接查驗有關的資料。

      縣級物業行政主管部門應當將備案情況及時告知街道辦事處或者鄉鎮人民政府。

      第五章 物業服務管理

      第三十八條選聘物業服務人,除業主決定繼續聘用原物業服務人外,應當公開招標。投標人不足三個或者住宅規模較小的,可以協議選聘物業服務人。規模較小的認定標準由市(地)、縣(市)確定。

      第三十九條業主委員會應當與業主大會依法選聘的物業服務人訂立書面物業服務合同。

      物業服務合同的內容一般包括服務事項、服務質量、服務費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接、糾紛解決方式、雙方違約責任、解除合同條件等條款。

      物業服務合同示范文本由省物業行政主管部門制定,報省市場監督管理部門備案。

      物業服務人公開作出的有利于業主的服務承諾,為物業服務合同的組成部分。

      物業服務人應當自物業服務合同訂立或者變更之日起十五日內,向物業所在地縣級物業行政主管部門備案。

      物業行政主管部門應當將備案情況及時告知街道辦事處或者鄉鎮人民政府。

      第四十條物業服務事項一般包括下列基礎內容:

      (一)物業共用部位的日常維護和管理;

      (二)物業共用設施設備運行、保養和管理;

      (三)環境衛生、綠化養護管理服務;

      (四)安全防范、車輛停放管理等公共秩序維護;

      (五)房屋裝飾裝修管理;

      (六)物業檔案資料的保管。

      物業服務人應當為業主接收郵件、快件提供便利,除執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施等原因外,不得阻撓快遞企業進入物業管理區域按址投遞。阻礙、拒絕進入的,物業服務人應當提供免費的代投遞服務。因執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施等原因不能進入時,物業服務人應當提供免費的寄存場所。

      物業服務人應當按照相關規定設置生活垃圾分類收集容器,提示、引導業主和物業使用人進行生活垃圾分類。

      鼓勵和支持物業服務人在保證業主知情同意的前提下,依法采用信息化、智能化技術開展物業服務相關活動,但不得將人臉識別、指紋等生物識別技術作為唯一服務手段。

      第四十一條物業服務收費可以采取包干制或者酬金制等形式,具體收費形式在物業服務合同中約定。

      第四十二條物業服務收費按照有關規定實行政府指導價和市場調節價。業主、業主委員會、物業管理委員會有權對物業服務人違法收取物業費的行為向市場監督管理部門舉報、投訴。

      市(地)、縣(市)物業行政主管部門制定并發布基本物業服務項目清單,明確服務內容和服務等級標準,供價格主管部門定價和業主協商物業費時參考。

      實行政府指導價的,市(地)、縣(市)價格主管部門會同物業行政主管部門,依據物業服務項目、服務內容、服務等級標準等,制定相應的物業服務收費基準價格和浮動幅度,依法向社會公布,并每三年進行一次評估,根據評估結果適時調整。

      實行市場調節價的,物業服務收費可以參照基本物業服務項目清單和物業服務收費基準價格及其浮動幅度,遵循合理、公開、費用與服務水平相適應、優質優價的原則,由業主與物業服務人在物業服務合同中約定。

      第四十三條物業服務人拓展收費服務事項的,應當公示服務標準和收費標準。

      物業服務人可以根據物業管理區域居民寵物代管、車輛租借、家電維修、家政保潔、助老、托幼、代購等服務需求,與業主或者物業使用人訂立個性化服務合同,提供有償服務。

      第四十四條業主應當按照物業服務合同的約定交納物業費,物業服務人應當按照物業服務合同的約定提供相應的服務。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的,業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

      業主違反約定逾期不支付物業費的,物業服務人可以催告其在合理期限內支付;合理期限屆滿仍不支付的,物業服務人可以申請街道辦事處、鄉鎮人民政府進行調解,也可以依法提起訴訟或者申請仲裁。物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供氣的方式,也不得采取限制業主進出小區、入戶、使用電梯以及車輛進出車位等其他方式催交物業費。

      業主違反約定逾期不支付物業費超過三個月,且經兩次以上催告仍不支付的,物業服務人可以根據管理規約的規定對相關業主,在物業管理區域顯著位置公示。

      物業服務人可以根據物業服務合同約定預收物業費,預收期限最長不得超過一年。

      業主轉讓物業時,轉讓雙方應當對物業費的結算作出約定,并告知物業服務人。

      第四十五條物業服務人應當在物業管理區域顯著位置公示、及時更新下列信息,并可以通過電子信息方式告知全體業主:

      (一)物業服務人營業執照,物業服務事項和質量要求,收費項目、標準和方式等;

      (二)物業項目負責人的基本情況、聯系方式以及物業服務投訴電話;

      (三)物業服務合同履行以及物業服務項目收支情況;

      (四)利用物業共用部位、共用設施設備經營情況以及收益收支情況等;

      (五)維修資金使用情況;

      (六)其他應當公示的信息。

      業主、業主委員會或者物業管理委員會對公示內容有異議的,物業服務人應當及時答復。

      物業服務人應當聽取業主意見和建議,接受業主監督,每年向業主大會、業主委員會或者物業管理委員會報告工作情況。

      第四十六條物業服務人負責管理的物業共用部位、共用設施設備可能存在安全隱患時,物業服務人應當設置警示標識,采取防范措施,及時消除安全隱患;不能自行處置的,應當及時報告相關縣級行政主管部門處理。

      物業服務人發現由其他單位負責管理的物業共用部位、共用設施設備存在安全隱患時,應當及時通知相關管理單位。相關管理單位未及時消除安全隱患的,物業服務人應當報告相關縣級行政主管部門,由其督促相關單位消除安全隱患。

      物業服務人應當履行安全保障提示義務,采取合理措施保護業主的人身和財產安全,可以采取安裝監控、加強日常巡查、建立舉報制度等方式,預防和制止從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落物品等危險行為。

      第四十七條物業服務合同當事人一方依法提出解除物業服務合同的,應當按照有關規定執行。物業服務合同未約定通知期限的,提出解除合同的當事人應當提前六十日書面通知另一方,并在物業管理區域顯著位置公示。

      業主依法共同決定續聘的,業主委員會或者物業管理委員會應當在物業服務合同期滿前三十日內與物業服務人續訂物業服務合同。

      解除物業服務合同前,物業服務人不得擅自停止物業服務。解除物業服務合同后,業主委員會或者物業管理委員會應當在五日內向所在地縣級物業行政主管部門備案。物業行政主管部門應當將備案情況及時告知街道辦事處或者鄉鎮人民政府,并在物業管理信息平臺公示相關信息。

      第四十八條物業服務合同終止的,原物業服務人應當在約定期限或者物業服務合同依法解除后十五日內,或者在接到解聘通知之日起三十日內退出物業管理區域,結清預收、代收和預付、代付的有關費用,將物業共用部位、共用設施設備、物業服務用房等資產和相關設施,以及物業服務所必須的相關資料,交還給業主委員會、物業管理委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人,并配合新選聘的物業服務人做好其他交接工作。

      原物業服務人不得以業主欠交物業費、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接,不得以任何理由阻撓、干擾、妨礙新選聘的物業服務人進行服務。

      新選聘的物業服務人按照約定承接物業時,應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗,并保存查驗記錄。

      第四十九條原物業服務人拒不退出物業管理區域,或者拒不移交有關資料、財物、資產的,業主委員會或者物業管理委員會應當與原物業服務人協商;協商不成的,業主委員會或者物業管理委員會可以依法提起訴訟或者申請仲裁,也可以向街道辦事處或者鄉鎮人民政府、縣級物業行政主管部門報告。

      街道辦事處或者鄉鎮人民政府、縣級物業行政主管部門接到業主委員會或者物業管理委員會報告后,應當組織調解;調解不成的,向所在地縣級人民政府報告??h級人民政府經評估論證確有必要的,可以組織城市管理、市場監督管理、物業管理、公安等部門現場監督原物業服務人退出;有妨礙公務或者擾亂公共秩序行為的,由公安機關依法處理。

      第五十條物業檔案屬于全體業主所有。選聘物業服務人的,物業服務人應當妥善保管,保證檔案資料齊全,不得泄露業主信息;業主自行管理的,由自行管理組織或者機構履行保管義務。

      第五十一條市(地)、縣(市)物業行政主管部門應當組織實施物業服務誠信評價制度,根據物業服務合同履行、投訴處理和日常檢查等情況,對物業服務人實行等級評定,采取相應的激勵或者懲戒措施。省物業行政主管部門負責對市(地)、縣(市)物業行政主管部門進行指導、監督和考核。等級評定和考核的具體辦法由省物業行政主管部門制定。

      市(地)、縣(市)物業行政主管部門應當及時記載更新物業服務人、物業項目負責人、物業從業人員誠信履約信息,并通過物業管理信息平臺予以公布。

      推進物業服務第三方評估機構參與物業項目承接查驗、物業服務成本監審、物業服務質量評估等活動,出具公正、客觀、真實、準確的評估結論。

      第五十二條物業管理區域出現突發失管、棄管狀態時,街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當組織確定應急物業服務單位,提供維持業主基本生活服務事項的應急服務,并公示應急服務的內容、期限、費用等相關情況。應急服務期限不得超過十二個月,費用由全體業主承擔。

      在應急服務期間,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當推動成立或者改選業主委員會;應急服務期滿后仍未成立或者改選業主委員會的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組建物業管理委員會。

      第六章 物業的使用與維護

      第五十三條業主、物業使用人或者物業服務人對物業的使用和維護,應當遵守有關規定,不得有下列行為:

      (一)擅自改變物業規劃用途;

      (二)損壞或者擅自變動房屋建筑主體、承重結構;

      (三)違法搭建建筑物、構筑物或者亂挖地下空間;

      (四)破壞或者擅自改變房屋外貌;

      (五)損壞或者擅自占用、改動物業共用部位、共用設施設備;

      (六)擅自設置或者改變煙道、排風、排水管道;

      (七)存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、放射性物質或者超負重物品;

      (八)侵占、損壞消防設施,占用消防車通道,堵塞、封閉疏散通道以及安全出口;

      (九)在共用走廊、樓梯間、安全出口等公共區域堆放雜物、停放摩托車、電動車、自行車或者為電動車充電;

      (十)產生明顯異味或者超過規定標準的噪聲;

      (十一)不當妨礙其他業主采光、通風;

      (十二)從建筑物中拋擲物品;

      (十三)違反規定傾倒垃圾、排放污水和露天焚燒;

      (十四)在建筑物、構筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;

      (十五)違反規定飼養動物干擾他人正常生活;

      (十六)法律、法規、規章以及管理規約和業主大會決定禁止的其他行為。

      有前款規定行為之一的,物業服務人、業主委員會或者物業管理委員會、業主或者物業使用人有權勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應當及時報告相關縣級行政主管部門,相關縣級行政主管部門應當及時依法處理。

      發生本條第一款第七項、第十二項、第十五項情形的,公安機關接到報警后,應當及時調查并依法處理。

      業主或者物業使用人對侵害自身合法權益的行為,可以依法提起訴訟;業主委員會或者物業管理委員會對侵害業主共同利益的行為,可以依法提起訴訟。

      第五十四條縣級人民政府應當確定對物業管理區域內的物業管理、公共秩序、消防、人防工程、房屋經營、建設工程質量、環境保護、園林綠化、特種設備安全、環境衛生等活動實施監督管理的行政主管部門。

      前款規定的相關行政主管部門,應當建立違法行為投訴登記制度,并在物業管理區域顯著位置公布所負責的執法事項和聯系方式,依法及時處理物業管理區域內的違法行為。

      第五十五條利用物業共用部位、共用設施設備從事經營活動產生的收入,扣除合理成本后歸全體業主所有。經營收益的使用按照國家有關規定執行。

      經營收益由物業服務人代管的,應當單獨列賬,不得挪用或者侵占,并接受業主委員會或者物業管理委員會的監督;由業主委員會或者物業管理委員會自行管理的,應當接受業主和居(村)民委員會的監督。

      第五十六條在物業管理區域內需要臨時占用物業共用部位,或者開挖、埋設、維修有關供水、排水、排污、供氣、供熱、供電、通信、有線電視等管線的,施工單位應當了解相關地下管線布局,在施工現場做好安全防護,并按照約定的時間、標準恢復原狀;有停水、停電、停熱、停氣等情形的,施工單位應當在物業管理區域顯著位置公告,公告內容包括施工周期、地點。物業服務人或者物業管理委員會可以通過電子信息方式告知全體業主。

      物業服務人應當在施工過程中進行必要的巡查,維護施工現場秩序,對施工過程中產生的破壞行為及時向有關部門報告。

      第五十七條業主或者物業使用人裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業服務人。物業服務人應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項書面告知業主或者物業使用人。

      房屋裝飾裝修污染物業共用部位、損壞共用設施設備的,由業主或者物業使用人負責修復、清潔、恢復原狀;業主或者物業使用人在物業服務人通知期限內未修復、清潔、恢復原狀的,由物業服務人按照管理規約或者約定處理,所需費用由業主或者物業使用人承擔。房屋裝飾裝修產生的垃圾,業主或者物業使用人應當及時清理;委托物業服務人清理的,按照約定支付清理費用。

      物業服務人應當對房屋裝飾裝修情況進行現場檢查,業主或者物業使用人、裝飾裝修施工人員應當予以配合。

      業主或者物業使用人違反房屋裝飾裝修和安全生產管理規定的,物業服務人應當及時制止,并督促其改正;經督促未改正的,物業服務人應當及時報告相關縣級行政主管部門依法處理。

      第五十八條物業管理區域內,規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。用于出售的,應當出售給本物業管理區域內的業主;不能出售或者尚未售出的,應當提供給本物業管理區域內的業主使用。滿足業主需要后仍有空余的,可以出租給物業管理區域外的其他人,每次期限不超過六個月。

      物業管理區域內依法配建的人防工程,用作車位、車庫或者儲藏室的,應當按照設計文件實地標注,并向全體業主開放。建設單位不得將其出售、附贈,收取的停車費、租金應當保障人防工程的維護管理和停車管理的必要支出。法律、法規另有規定的,從其規定。

      同一物業管理區域內全部建設項目竣工驗收五年后未售出的地下車位、車庫,可以整體轉讓給專業資產管理公司,由其統一出租經營或者出售給業主。

      第五十九條利用物業共用部位停放車輛的,車位的設置、使用、收費和管理等事項,由業主共同決定。

      物業管理區域內設置車位、停放車輛,不得占用疏散通道、消防車通道、安全通道、公共綠地、公共健身場地和其他機動車通道,不得影響其他車輛和行人通行。

      工程車輛、大中型客貨車輛和危險品運輸車輛不得在物業管理區域內停放,但因急救、安全、工程建設或者設施設備維修等確需停放的除外。

      物業服務人應當按照物業服務合同的約定,履行車輛停放管理義務,及時督促違反規定停放的車輛駛離;督促無效的,應當及時報告有關部門依法處理。

      第六十條電梯、機械式停車設備等特種設備,應當按照特種設備安全管理有關規定,委托具有相應資質的專業機構進行定期檢驗、檢測和維護;消防、安防監控等涉及人身、財產安全以及有其他特定要求的設施設備,可以委托專業機構進行維護。

      第六十一條住宅物業建設工程質量保修期滿后,需要對物業共用部位、共用設施設備進行維修、更新和改造的,應當按照國家有關規定申請使用維修資金。經業主共同決定,可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。

      第六十二條首期維修資金,由業主在辦理房屋入住手續前存入維修資金專戶。業主未按照規定交存首期維修資金的,開發建設單位不得將房屋交付買受人。

      未建立維修資金的物業,應當按照有關規定進行補建。維修資金余額不足首期交存額百分之三十的,業主委員會或者物業管理委員會應當及時通知、督促業主續交。

      第六十三條在物業管理區域發生下列危及房屋安全等緊急情況的,應當啟動維修資金的應急使用程序,物業服務人或者物業管理委員會應當采取必要的應急措施:

      (一)電梯、消防等共用設施設備出現故障損壞情況,經有關行政主管部門出具整改通知,或者專業機構出具檢驗、檢測、評估整改報告的;

      (二)物業共用部位屋頂、外墻出現嚴重滲漏的;

      (三)建筑立面瓷磚等外墻裝飾層發生脫落或者存在脫落危險的;

      (四)共用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙,公共護(圍)欄破損嚴重,危及人身、財產安全的;

      (五)突發事件造成物業共用部位、共用設施設備損壞的;

      (六)其他危及房屋安全的緊急情況。

      維修資金的應急使用辦法可以由市(地)根據國家規定制定。

      發生本條第一款規定情形后,未按照規定實施維修、更新和改造的,市、縣級物業行政主管部門可以組織代修,代修費用以及物業服務人在緊急情況下墊付的維修、更新和改造費用,從相關業主維修資金分戶賬中列支。

      第六十四條維修資金的使用接受業主和有關部門的監督。物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用情況,應當在維修資金撥付前進行公示。

      維修資金管理部門應當建立維修資金管理系統,定期公布維修資金的收支情況,方便業主查詢賬戶余額以及使用情況。

      第六十五條新建物業管理區域內的供水、供氣、供熱、供電、通信、有線電視等專業經營設施設備及相關管線,應當按照國家、省技術標準和專業技術規范設計、施工。

      建設單位應當通知供水、供氣、供熱、供電、通信、有線電視等專業經營單位參加竣工驗收;驗收合格后,應當將物業管理區域內分戶終端計量裝置或者入戶端口以外的專業經營設施設備及相關管線,移交給專業經營單位維護管理,專業經營單位應當接收。管道燃氣經營單位的維護管理范圍包括除燃氣器具外的所有設施設備和相關管線。

      已投入使用的物業管理區域內分戶終端計量裝置或者入戶端口以外的專業經營設施設備及相關管線,專業經營單位應當承擔維護管理責任。市(地)、縣(市)人民政府(行政公署)應當組織有關專業經營單位接收。經評估確需更新改造的,市(地)、縣(市)人民政府(行政公署)應當組織有關專業經營單位進行更新改造。具體接收方式和費用承擔由市(地)、縣(市)確定。

      移交給專業經營單位維護管理的設施設備及相關管線,其維護、更新和改造等費用,由專業經營單位依法承擔。尚在保修期內的,其費用由建設單位承擔。

      價格主管部門在制定專業經營單位收費價格時,應當考慮維護、更新和改造成本。

      第六十六條供水、供氣、供熱、供電、通信、有線電視等專業經營單位應當在物業管理區域顯著位置,公示服務范圍和聯系方式。

      除執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施等原因外,物業服務人不得限制、阻礙專業經營單位進入物業管理區域提供相應服務。

      供水、供氣、供熱、供電、通信、有線電視等專業經營單位對應當接收的設施設備和相關管線不接收,以及不履行維護管理責任的,由所在地市、縣級人民政府約談相關主管部門和單位。

      第六十七條市、縣級人民政府實施老舊小區改造時,應當完善配套基礎設施和公共服務設施,改善小區居住環境,建立健全物業管理長效機制。

      第七章 法律責任

      第六十八條違反本條例規定,物業行政主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府以及其他有關行政主管部門的工作人員不依法履行監督管理職責,有下列行為之一的,由有權機關依法給予處分:

      (一)與物業服務人串通,阻礙業主大會成立、業主委員會選舉的;

      (二)對符合備案條件的申請,不予備案的;

      (三)對物業管理區域內違法行為不予查處的;

      (四)其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的行為。

      第六十九條違反本條例規定,建設單位未對承接查驗全過程進行影像記錄,或者在業主辦理入住手續時,未主動公開承接查驗協議或者現場未播放承接查驗影像資料,或者影像資料未包含安防監控、消防、特種設備等重要設施設備查驗內容的,由市、縣級物業行政主管部門處以一萬元以上三萬元以下罰款。

      第七十條違反本條例規定,對物業承接查驗發現的問題,建設單位未按照約定期限整改落實或者未簽訂承接查驗協議的,由市、縣級物業行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處以五萬元以上十萬元以下罰款。

      第七十一條違反本條例規定,建設單位有下列行為之一的,由市、縣級物業行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處以一萬元以上三萬元以下罰款:

      (一)未備案物業管理區域的;

      (二)未在房屋買賣合同中明示經備案的物業管理區域的;

      (三)未提出召開首次業主大會會議申請或者提供籌備首次業主大會會議所需資料的;

      (四)未承擔前期物業承接查驗費用和首次業主大會會議籌備經費的;

      (五)未在銷售場所公示前期物業服務合同的。

      第七十二條違反本條例規定,業主未交存首期維修資金,建設單位將房屋交付買受人的,由市、縣級物業行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處以三萬元以下罰款。

      第七十三條違反本條例規定,新建住宅物業的建設單位選聘其出資設立的物業服務企業,以及建設單位法定代表人或者股東參股的物業服務企業承接該物業的前期物業服務的,由市、縣級物業行政主管部門責令限期改正,并沒收物業服務企業此項目經營所得。

      第七十四條違反本條例規定,前期物業服務人未按照規定在交接后辦理備案或者物業服務人在訂立、變更物業服務合同后未按照規定備案的,由縣級物業行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處以三萬元以上五萬元以下罰款。

      第七十五條違反本條例規定,物業服務人有下列行為之一的,由市、縣級物業行政主管部門處以十萬元以上二十萬元以下罰款,并在二年以內不得參加物業服務招投標活動;有違法所得的,沒收違法所得:

      (一)未經法定程序,擅自接管物業服務項目的;

      (二)違反法律、法規規定或者物業服務合同約定,停止物業服務的;

      (三)被解聘或者物業服務合同終止后,拒不退出物業管理區域的。

      兩次違反前款第二項規定的,除依法處罰外,該物業服務企業不得承接新的物業服務項目,其法定代表人和股東不得在新成立的物業服務企業擔任法定代表人或者股東。

      第七十六條違反本條例規定,物業服務人有下列行為之一的,由市、縣級物業行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處以一萬元以上十萬元以下罰款,并在二年以內不得參加物業服務招投標活動:

      (一)未按照規定辦理交接手續的;

      (二)拒不移交有關資料、財物、資產的。

      第七十七條違反本條例規定,物業服務人有下列行為之一的,由市、縣級物業行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處以五千元以上二萬元以下罰款:

      (一)物業檔案資料缺失的;

      (二)在不得設置車位的物業管理區域設置車位的;

      (三)采取停止供電、供水、供熱、供氣,限制業主進出小區、入戶、使用電梯以及車輛進出車位方式,催交物業費的;

      (四)泄露業主信息的;

      (五)未按照規定提供免費代投遞服務或者提供免費寄存場所的;

      (六)除執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施等原因外,限制、阻礙專業經營單位進入物業管理區域提供相應服務的;

      (七)未公示有關信息的。

      第七十八條違反本條例規定,物業服務人挪用、侵占屬于業主共有的經營收益的,由市、縣級物業行政主管部門責令退還,處以挪用、侵占金額二倍以下罰款;有違法所得的,沒收違法所得。

      第七十九條業主、物業使用人和物業服務人違反本條例禁止行為規定的,由縣級物業行政主管部門或者其他有關行政主管部門,依照相關法律、法規給予行政處罰。

      物業服務人對業主和物業使用人違反本條例規定的禁止行為負有報告義務而未及時報告的,處以二千元以上五千元以下罰款;有違法所得的,沒收違法所得。

      第八十條違反本條例規定,業主委員會未按照業主大會議事規則、管理規約履行工作職責的,由縣級物業行政主管部門責令限期改正;有違法所得的,沒收違法所得,并對直接負責的主管人員和其他直接責任人員處以三千元以上一萬元以下罰款。

      第八十一條街道辦事處、鄉鎮人民政府對違反本條例規定的行為,應當依照有關法律授權規定依法處罰。

      違反本條例規定,給他人造成損失的,依法承擔民事責任;構成違反治安管理行為的,依法給予治安管理處罰;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

      第八章 附 則

      第八十二條法律、法規和規章對物業管理有規定的,依照其規定。

      業主依法決定對物業管理區域實行自行管理的,參照本條例有關規定執行。

      第八十三條本條例下列用語的含義:

      (一)承接查驗,是指承接新建物業前,物業服務企業和建設單位按照國家有關規定以及前期物業服務合同的約定,共同對物業共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。

      (二)專業經營設施設備,是指變(配)電、二次供水、換熱、燃氣調壓、通信、有線電視等設施設備及相關管線和計量裝置。

      (三)入戶端口,是指包括變(配)電、二次供水、換熱、燃氣調壓、通信、有線電視等設施設備及相關管線和計量裝置與最終用戶交接處。

      (四)共用部位,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主以及與之結構相連的非住宅業主共有的部位。包括住宅物業的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

      (五)共用設施設備,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由住宅業主或者住宅業主以及有關非住宅業主共有的附屬設施設備。一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

      (六)專有部分,是指在構造和利用方面具有獨立性,由單獨業主獨立使用和處分,能夠為特定業主登記所有權的物業部位。

      (七)物業管理區域顯著位置,包括物業管理區域的主要出入口、房屋單元門廳、公共活動場所等。

      (八)物業檔案,包括物業權屬資料、技術資料、驗收資料,業主、物業使用人的權屬資料、個人資料,物業運行、維修、服務記錄和物業管理相關合同資料等。

      (九)經營收益,是指經營所得收入扣除管理服務費用后的收益,主要包括公共場地的車位租金收益、公共區域的廣告收益、公共區域設立攤位的租金收益以及其他收益。

      第八十四條本條例規定的面積和人數,除國家另有規定外,按照下列方式計算:

      (一)專有部分面積,按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記的,暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算。

      (二)業主人數,按照專有部分的數量計算,一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按照一人計算。

      (三)建筑物總面積與總人數,分別按照前兩項的統計總和計算。

      第八十五條非住宅物業管理,參照本條例執行。

      第八十六條本條例自20**年3月1日起施行。

    篇5:廣州市物業管理條例(2021)

      廣州市第十五屆人民代表大會常務委員會公告(第66號)

      廣州市第十五屆人民代表大會常務委員會第四十二次會議于20**年10月28日通過的《廣州市物業管理條例》,業經廣東省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十六次會議于20**年11月27日批準,現予公布,自20**年1月1日起施行。

      廣州市人民代表大會常務委員會

      20**年12月8日

      廣東省人民代表大會常務委員會關于批準《廣州市物業管理條例》的決定

      (20**年11月27日廣東省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十六次會議通過)

      廣東省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十六次會議審查了廣州市人民代表大會常務委員會報請批準的《廣州市物業管理條例》,該條例與憲法、法律、行政法規和本省的地方性法規不抵觸,決定予以批準,由廣州市人民代表大會常務委員會公布施行。

      廣州市物業管理條例

      (20**年10月28日廣州市第十五屆人民代表大會常務委員會第四十二次會議通過20**年11月27日廣東省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十六次會議批準)

      第一章 總則

      第一條 為了規范本市物業管理活動,維護業主、物業使用人和物業服務人的合法權益,營造安全、舒適、文明、和諧的居住和工作環境,構建共建共治共享的社會治理格局,根據相關法律、法規,結合本市實際,制定本條例。

      第二條 本條例適用于本市行政區域內物業管理活動及其監督管理。

      本條例所稱物業管理,是指業主通過自行管理或者選聘物業服務人的形式,對物業服務區域內的建筑物、構筑物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護環境衛生和相關秩序的活動。

      第三條 市、區人民政府應當加強對物業管理活動監督管理工作的領導和組織,將物業管理納入社會治理體系,建立聯席會議制度,統籌解決物業管理重大問題。

      區人民政府應當為鎮人民政府、街道辦事處配備物業管理的專職工作人員,落實工作經費。

      第四條 市房屋行政主管部門組織實施本條例,負責本市行政區域內物業管理活動的監督管理工作,具體履行下列職責:

      (一)制定本市物業管理相關政策并組織實施;

      (二)建立本市物業管理信用制度;

      (三)建立、維護本市物業管理信息平臺;

      (四)負責本市維修資金的監督管理工作;

      (五)制定管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同等示范文本;

      (六)組織開展物業管理相關法律、法規的宣傳和培訓;

      (七)指導和監督區房屋行政主管部門開展物業管理活動的監督管理工作;

      (八)指導和監督本市物業服務行業協會開展行業自律和服務工作;

      (九)法律、法規等規定的其他職責。

      第五條 區房屋行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作,具體履行下列職責:

      (一)負責依法劃定、調整物業服務區域;

      (二)監督管理前期物業服務招標投標、物業承接查驗、維修資金使用等物業管理活動;

      (三)建立和完善業主決策電子投票系統數據庫;

      (四)依法開展物業管理行政執法工作;

      (五)指導鎮人民政府、街道辦事處和居民委員會開展物業管理相關工作;

      (六)組織開展本行政區域內物業管理相關法律、法規的宣傳和培訓;

      (七)法律、法規等規定的其他職責。

      第六條 土地、規劃、財政、市場監督管理、應急管理、公安、消防、價格、交通、水務、城市管理綜合執法、生態環境、衛生健康等相關行政管理部門應當按照各自職責,做好物業管理活動的監督管理工作。

      第七條 鎮人民政府、街道辦事處和居民委員會應當依法指導和協助業主召開業主大會會議、選舉業主委員會,監督業主大會、業主委員會依法履行職責,協調處理物業管理糾紛。

      鎮人民政府、街道辦事處應當將物業管理納入社區治理工作,根據需要建立物業管理聯席會議制度,加強對物業管理活動的指導、協助和監督。

      居民委員會應當建立業主、業主委員會和物業服務人協調機制,協助鎮人民政府、街道辦事處指導和監督社區內物業管理活動。

      鎮、街道、社區黨組織應當加強對物業服務區域基層黨組織的指導,支持業主、業主大會、業主委員會、物業管理委員會、物業服務人依法開展物業管理活動。

      第八條 物業服務行業協會應當在房屋行政主管部門的指導和監督下,維護物業服務人的合法權益,采取下列措施促進行業規范、持續、健康發展,提升物業服務水平:

      (一)依法加強行業自律,建立健全物業服務人及其從業人員的自律和誠信管理制度;

      (二)制定物業服務標準和物業服務費市場參考價等;

      (三)調解物業服務糾紛,維護公平競爭的市場秩序;

      (四)推行智慧物業服務,倡導物業服務人采用新技術、新方法推動資源節約和環境保護,提升物業服務水平;

      (五)組織開展物業管理相關法律法規、物業服務標準、專業服務等行業培訓,提升物業服務人及其從業人員的服務水平;

      (六)對物業服務人及其從業人員的服務質量和行為進行監督,發現有違法行為的,應當向相關行政管理部門報告。

      第九條 房屋行政主管部門、鎮人民政府、街道辦事處、居民委員會、行業協會等有關單位應當完善物業管理糾紛 處理機制,鼓勵通過和解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決物業管理糾紛,促進和諧社區建設。

      第十條 建設單位、物業服務人、業主大會、業主委員會、物業管理委員會以及鎮人民政府、街道辦事處和居民委員會按照本條例規定需要向業主公開信息的,應當采取書面通知、在物業服務區域內顯著位置公布或者按照管理規約、業主大會議事規則約定的其他方式公開信息。

      第二章 物業服務區域

      第十一條 劃定物業服務區域應當遵循規劃在先、自然分割、功能完善、便民利民的原則,結合物業的共用設施設備、建筑物規模、社區治理等因素,具體按照以下規定劃定:

      (一)建設用地規劃許可證或者土地使用權證確定的紅線圖范圍一般劃定為一個物業服務區域,但紅線圖范圍內的城鎮公共道路、城鎮公共綠地、城鎮河道等不得劃入物業服務區域;

      (二)已投入使用的物業,共用設施設備能夠分割、獨立使用的,可以劃定為不同的物業服務區域;

      (三)已投入使用的毗鄰物業,規模較小的,依法經各自的業主大會同意后,可以劃定為一個物業服務區域。

      第十二條 新開發建設項目的土地使用權劃撥、出讓前,土地行政管理部門應當在征求房屋行政主管部門的意見后確定物業服務區域。物業服務區域應當納入區域規劃綜合實施方案、土地出讓合同或者劃撥文件。

      新建物業出售時,建設單位應當將物業服務區域范圍在銷售現場的顯著位置公布,并在房屋買賣合同中明示。

      第十三條 土地使用權已劃撥、出讓的新開發建設項目或者已實施物業管理的建設項目物業服務區域劃定有爭議的,區房屋行政主管部門應當征求區規劃行政管理部門、鎮人民政府、街道辦事處、居民委員會的意見后確定,并將確定的物業服務區域向全體業主公示,公示期不少于十五個工作日。

      業主對前款公示的物業服務區域有異議的,應當在公示期間書面實名提出。區房屋行政主管部門應當自受理異議之日起三十日內辦結并答復,情況復雜的,可以延長三十日。異議成立的,區房屋行政主管部門應當重新劃定并公示物業服務區域。公示期滿,對公示的物業服務區域無異議或者異議不成立的,區房屋行政主管部門應當將確定的物業服務區域向全體業主公告。

      舊城區、城中村等沒有實施物業管理的建成居住區需要實施物業管理的,由鎮人民政府、街道辦事處征求相關業主意見后,確定物業服務區域。

      第十四條 對已劃定的物業服務區域需要合并或者分割的,占業主總人數百分之二十以上的業主可以向區房屋行政主管部門提出調整方案,區房屋行政主管部門應當自收到調整方案之日起三十日內予以答復。

      區房屋行政主管部門同意調整方案的,業主委員會、物業管理委員會或者居民委員會應當組織物業服務區域內全體業主投票表決,物業服務人應當予以協助。業主決定調整方案,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決,經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意,物業服務區域可以調整。

      第十五條 建設單位編制建設項目設計方案時,應當遵循一個物業服務區域配套建設獨立使用的共用設施設備和物業服務用房的原則。

      規劃行政管理部門在核發建設工程規劃許可證時,應當審核配套建設的物業服務用房是否符合建設項目配套建設指標的要求,不符合配套建設指標要求的,不予核發建設工程規劃許可證。

      規劃行政管理部門在辦理規劃條件核實時,應當審核配套建設的物業服務用房是否符合規劃條件和規劃報建的要求;不符合規劃條件和規劃報建要求的,不予通過規劃條件核實。

      第十六條 建設單位應當在物業服務區域內配置物業服務用房和共用設施設備用房。物業服務用房的面積、位置應當在房屋買賣合同中載明。

      物業服務用房應當按照下列規定配置:

      (一)物業服務用房總建筑面積按照物業服務區域內計算容積率的總建筑面積千分之二的比例,且最低不少于五十平方米配置;分期開發建設的物業,應當在先期開發的區域按照不少于先期開發計算容積率的建筑面積千分之二的比例配置;

      (二)地面以上的獨立成套裝修房屋,具備通水、通電、通信、采光、通風等基本使用功能和辦公條件,配置獨立合格的水、電等計量裝置;

      (三)沒有配置電梯的物業,物業服務用房所在樓層不得高于四層;

      (四)業主委員會的辦公用房從物業服務用房中安排,最低不少于十平方米。

      共用設施設備用房應當符合相應設施設備安裝、安全使用的技術標準。

      第十七條 對配套設施不齊全、環境較差的舊居住區,區人民政府應當采取措施鼓勵和支持業主自主開展改造提升,結合城市環境綜合整治和更新改造,逐步完善配套基礎設施和公共服務設施,改善舊居住區綜合環境。舊居住區的范圍由區人民政府確定。

      鼓勵舊居住區綜合改造后實施物業管理,由物業服務人根據業主的需求,提供環境衛生保潔、公共秩序維護、設施維修養護、綠化養護和房屋維修養護等物業服務,合理收取物業服務費。

      第三章 業主和業主組織

      第一節 業主和業主大會

      第十八條 業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

      尚未依法辦理所有權登記,但因買賣、贈與、遺贈、繼承、合法建造、人民法院及仲裁機構的法律文書或者人民政府的征收決定等旨在轉移所有權的法律行為已經合法占有該房屋的單位或者個人,在物業管理活動中享有法律、法規規定的業主權利,并承擔相應的義務。

      第十九條 業主在物業管理活動中,享有下列權利:

      (一)按照物業服務合同的約定,接受物業服務人提供的服務;

      (二)提議召開業主大會會議,并就物業管理的有關事項提出建議;

      (三)參加業主大會會議,行使表決權;

      (四)推薦或者自薦業主委員會委員的候選人,選舉業主委員會,并享有被選舉權;推薦或者自薦物業管理委員會的業主代表;

      (五)監督業主委員會和物業管理委員會的工作;

      (六)監督物業服務人履行物業服務合同;

      (七)對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利;

      (八)監督維修資金和共有資金的管理和使用;

      (九)法律、法規規定的其他權利。

      第二十條 業主在物業管理活動中,履行下列義務:

      (一)遵守管理規約、業主大會議事規則;

      (二)遵守物業服務區域內共有部分的使用、公共秩序、環境衛生、裝飾裝修、消防安全、房屋安全、垃圾分類、噪聲管理、排水管理、動物飼養、衛生防疫等方面的規章制度;

      (三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

      (四)依法配合物業服務人,執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施;

      (五)按照規定交納維修資金;

      (六)按照物業服務合同的約定交納物業服務費;

      (七)法律、法規規定的其他義務。

      業主不得以放棄權利為由不履行義務。

      第二十一條 業主大會由物業服務區域內全體業主組成。

      物業服務區域內只有一個業主的,由業主自行決定本區域的物業管理事務。

      第二十二條 下列事項由業主共同決定:

      (一)制定和修改業主大會議事規則;

      (二)制定和修改管理規約;

      (三)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員;

      (四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;

      (五)使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

      (六)籌集建筑物及其附屬設施的維修資金;

      (七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

      (八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動;

      (九)物業服務區域調整、業主自行管理、物業服務合同、物業服務費、共有資金、業主委員會委員及專職工作人員補貼標準等有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

      業主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定本條第一款第六項至第八項規定的事項,應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定本條第一款其他事項,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

      業主大會不得授權、委托業主委員會、物業管理委員會等其他主體決定本條第一款規定的事項。

      第二十三條 管理規約應當對物業的使用、維護、管理,業主共同權益、業主義務、共有資金、審計制度、印章管理、違約責任等事項依法作出約定。管理規約對全體業主、物業使用人具有約束力。

      業主大會議事規則應當就業主大會的名稱、議事方式、業主投票權數認定方法、表決程序,業主委員會的選舉和議事規則、人員組成、職責、任期及職務終止等事項依法作出約定。

      管理規約和業主大會議事規則不得違反法律、法規,不得違背公序良俗,不得損害國家利益和社會公共利益,不得  制定對部分業主顯失公平的內容。管理規約和業主大會議事規則的示范文本由市房屋行政主管部門制定公布。

      第二十四條 有下列情形之一的,業主委員會或者物業管理委員會應當在三十日內組織召開業主大會會議:

      (一)占業主總人數百分之二十以上的業主提議召開業主大會會議;

      (二)業主委員會或者物業管理委員會決定召開;

      (三)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理;

      (四)業主大會議事規則約定的需要召開業主大會會議的其他情形。

      業主委員會或者物業管理委員會未按照規定組織召開業主大會會議的,由鎮人民政府、街道辦事處責令限期組織召開,并通告全體業主。

      第二十五條 有下列情形之一的,居民委員會應當在三十日內組織召開業主大會會議:

      (一)占業主總人數百分之二十以上的業主提議罷免、更換業主委員會委員;

      (二)任期內業主委員會委員人數在候補委員遞補后未達到本條例第三十七條規定的業主委員會最低人數要求;

      (三)業主委員會被責令限期召開業主大會會議,但逾期不召開;

      (四)鎮人民政府、街道辦事處提議罷免業主委員會全體委員;

      (五)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理。

      第二十六條 建設單位、物業服務人應當協助業主大會會議組織者召開業主大會會議,并在物業服務區域內提供相應的人力、場地支持。

      業主大會會議組織者向區房屋行政主管部門申請查詢物業服務區域內業主清冊等文件資料的,區房屋行政主管部門應當自受理申請之日起二十日內免費提供。

      不動產登記行政管理部門與房屋行政主管部門應當建立業主清冊等相關信息的共享機制,及時將相關信息共享。

      業主大會會議組織者應當對業主資料保密,不得將業主資料用于與召開業主大會會議無關的活動。

      第二十七條 業主大會會議組織者應當于會議召開三十日前,將會議的時間、地點、形式、議題、議程、表決規則、業主委員會委員候選人等事項向全體業主公示,公示期不少于十五日。因發生重大事故或者緊急事件需要召開業主大會臨時會議的,可以于會議召開前通知全體業主并告知臨時召開的事由。重大事故或者緊急事件由鎮人民政府、街道辦事處確認。

      公示期間,業主大會會議組織者應當通過召開座談會等方式聽取業主意見并集體討論。業主對公示事項有異議的,應當在公示期間以書面形式實名向業主大會會議組織者提出,業主大會會議組織者應當自收到異議之日起五日內處理并 答復。經核實異議成立的,業主大會會議組織者應當調整會議召開時間,并重新公示。

      業主大會會議組織者未及時處理業主異議或者業主對答復不滿的,業主可以向鎮人民政府、街道辦事處提出。鎮人民政府、街道辦事處應當在十日內提出處理意見,公示事項違反法律、法規等規定的,鎮人民政府、街道辦事處應當責令業主大會會議組織者限期改正。未經改正,業主大會會議組織者不得召開業主大會會議。

      業主委員會組織召開業主大會會議,應當在會前告知居民委員會。

      第二十八條 業主大會應當按照本條例第二十二條的規定進行表決,未投票表決業主的投票權數不得計入已表決票。在物業服務區域內,使用維修資金等僅涉及部分業主共有和共同管理權利的事項,由該部分業主共同決定。

      業主大會會議組織者應當在表決前,確認業主身份、業主總人數、專有部分面積和專有部分總面積。

      本條例規定的專有部分面積、專有部分總面積和業主人數、業主總人數按照下列方式確定:

      (一)專有部分面積,按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未登記的,按照測繪機構的實測面積計算;尚未實測的,按照房屋買賣合同記載的面積計算。專有部分總面積,按照專有部分面積的總和計算;

      (二)業主人數按照專有部分的數量計算,一個專有部分按照一人計算;但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按照一人計算。業主總人數,按照本項規定的總和計算。

      第二十九條 專有部分有兩個以上所有權人的,其所有權人應當推選一人行使表決權。

      業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的,由其法定監護人行使表決權。

      業主為法人的,由其法定代表人行使表決權。業主為非法人組織的,由非法人組織確定的代表人行使表決權。法人業主、非法人組織業主及其派出的代表應當依法行使表決權,積極參與業主投票表決。

      業主可以委托代理人行使表決權。代理人應當出具由業主簽名或者蓋章的載明委托事項、委托權限及期限的書面委托書。

      第三十條 業主大會會議可以采用電子投票、書面征求意見和集體討論的形式表決事項。采用電子投票形式的,業主大會會議表決的投票期限不超過三十日。采用書面征求意見形式的,業主大會會議表決的投票期限不超過六十日。采用集體討論形式的,業主大會會議當場表決。

      業主大會會議表決事項應當采用記名投票的方式,業主應當明示同意、反對或者棄權的表決意見。以書面征求意見、集體討論形式投票的,業主應當出示不動產權屬證明或者其他證明業主身份的材料,選票、表決票應當由有表決權的業主簽名。

      任何人不得偽造或者指使他人偽造選票、表決票、業主簽名或者書面委托書。業主大會會議組織者應當妥善保管業主的選票、表決票和書面委托書,以備查詢,保管期限不少于五年。采用電子投票的,業主決策電子投票系統應當保存業主投票結果不少于五年。

      第三十一條 市房屋行政主管部門應當建立完善本市業主決策電子投票系統,電子投票系統的建設和維護經費列入財政預算。電子投票的具體規則由市房屋行政主管部門制定公布。

      區房屋行政主管部門應當建立完善本市業主決策電子投票系統中的電子投票數據庫。業主大會應當優先采用本市業主決策電子投票系統進行表決。

      第三十二條 采用集體討論、書面征求意見形式的,業主大會會議組織者應當邀請不少于五名業主擔任監票人、計票人,可以邀請第三方參與監票。業主委員會委員、業主委員會委員候選人及其近親屬不得擔任監票人、計票人。監票人、計票人應當簽名確認統計的表決結果。

      采用集體討論形式的,業主大會會議組織者應當組織監票人、計票人當場統計選票、表決票。

      采用書面征求意見形式的,業主大會會議組織者應當于業主大會會議投票期限屆滿之日起三十日內完成選票、表決票的統計。業主大會會議組織者應當在表決結果公示前將選票、表決票交由鎮人民政府、街道辦事處臨時保管。公示期滿無異議或者異議處理完畢后,鎮人民政府、街道辦事處應當將選票、表決票交還業主大會會議組織者。

      采用電子投票形式的,業主大會會議表決結果由業主決策電子投票系統自動統計。

      業主大會會議組織者未按照本條規定統計表決結果的,由鎮人民政府、街道辦事處責令改正并通告全體業主。

      第三十三條 業主大會會議組織者應當自業主大會會議表決結果產生之日起七日內公示表決結果。采用集體討論或者電子投票形式的,表決結果公示期為十五日。采用書面征求意見形式的,表決結果公示期為三十日。

      業主大會會議表決結果的公示內容應當包括已投票業主的房號、專有部分面積、表決意見,已投票業主的總人數和專有部分總面積,未投票業主的總人數和專有部分總面積、全體業主表決意見的匯總結果等。

      業主大會會議組織者逾期未公示業主大會會議表決結果,或者公示內容不符合本條第二款規定的,由鎮人民政府、街道辦事處責令限期改正并通告全體業主。業主大會會議組織者逾期未改正的,由鎮人民政府、街道辦事處公示。

      業主大會會議表決結果公示期限屆滿,對表決結果無異議或者異議不成立的,表決結果自公示期限屆滿次日起生效,業主大會會議組織者應當及時通告全體業主。

      第三十四條 對業主大會會議表決結果有異議的,異議提出人應當在表決結果公示期間以書面形式實名向鎮人民政府、街道辦事處提出,并出示身份證明、不動產權屬證明等相關證明材料。

      街道辦事處、鎮人民政府應當自受理之日起三十日內對異議進行核實處理;情況復雜的,可以延長三十日。經核實異議成立的,鎮人民政府、街道辦事處應當重新統計表決結果并向全體業主通告。經核實異議不成立的,鎮人民政府、 街道辦事處應當書面答復異議提出人,并告知業主大會會議組織者。

      第二節 業主委員會

      第三十五條 業主委員會是業主大會的執行機構,對全體業主負責,接受業主監督,依法履行下列職責:

      (一)組織召開業主大會會議,執行業主大會的決定和決議;

      (二)定期向業主大會報告年度物業管理的實施情況、業主委員會履職情況;

      (三)擬訂物業服務合同草案,并提交業主大會決定;

      (四)根據業主大會決定,與續聘或者選聘的物業服務人簽訂物業服務合同,與解聘的物業服務人進行交接;

      (五)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務人履行物業服務合同;

      (六)監督管理規約的實施;

      (七)將業主大會會議、業主委員會會議的記錄,以及履職期間產生和保管的其他文件資料建立檔案并妥善保管;

      (八)調解因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

      (九)每半年公布業主委員會委員、候補委員交納物業服務費、停車服務費的情況;

      (十)配合相關行政管理部門和鎮人民政府、街道辦事處、居民委員會,做好物業服務區域內秩序維護、社區治理和公益宣傳等工作,接受相關行政管理部門、鎮人民政府、街道辦事處、居民委員會的指導和監督;

      (十一)法律、法規等規定和業主大會賦予的其他職責。

      第三十六條 業主委員會委員、候補委員應當從符合下列條件的業主中選舉產生:

      (一)具有完全民事行為能力;

      (二)熱心公益事業,責任心強,具有較強的公信力和組織能力;

      (三)按照有關規定或者約定交納維修資金以及需業主共同分攤的費用,且未欠交物業服務費;

      (四)本人及其近親屬未在為本物業服務區域提供物業服務的企業及其下屬單位任職;

      (五)遵守法律法規和管理規約,履行業主義務,無損害業主共同利益的行為。

      業主大會會議組織者應當審查業主委員會委員候選人的資格條件,不符合前款條件的,不得列入業主委員會委員候選人名單。

      業主大會會議組織者可以采取業主聯名推薦、業主自薦或者社區黨組織、居民委員會推薦等方式產生業主委員會委員候選人。鼓勵和支持黨員業主通過法定程序成為業主委員會委員。

      第三十七條 業主委員會由五至十五人的單數委員組成,但戶數一百戶以下的住宅小區,業主委員會可以由三人組成。業主大會會議選舉產生的業主委員會委員人數未達到業主大會議事規則約定人數,但達到本條規定的業主委員會最低人數要求的,業主委員會成立。

      業主委員會的任期由業主大會議事規則約定,每屆任期不得超過五年。修改業主大會議事規則約定業主委員會任期的,任期內業主委員會的任期按照修改后的業主大會議事規則確定。

      業主委員會應當自成立之日起十日內召開首次會議,在業主委員會委員中推選產生業主委員會主任和副主任。業主委員會委員的任期與每屆業主委員會任期相同,委員可以連選連任。

      業主委員會實行差額選舉的,未當選業主委員會委員但得票數達到法定票數的候選人,可以當選業主委員會候補委員,候補委員的任期與業主委員會委員任期相同。候補委員可以列席業主委員會會議,但不享有表決權。

      第三十八條 業主委員會委員人數低于業主大會議事規則約定的人數時,由候補委員按照得票數依次遞補。

      按照前款規定遞補后,業主委員會人數未達到本條例第三十七條規定的最低人數要求的,居民委員會應當在六十日內組織召開業主大會會議補選,任期內的業主委員會委員應當予以協助。業主委員會人數已達到本條例第三十七條規定的最低人數要求,但少于業主大會議事規則約定的人數的,業主委員會應當組織召開業主大會會議補選。

      后期物業的業主入住后需增補業主委員會委員的,業主委員會應當及時組織召開業主大會會議補選業主委員會委員。

      第三十九條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,向鎮人民政府、街道辦事處備案。備案時應當提交下列資料:

      (一)業主大會議事規則、管理規約;

      (二)業主大會表決結果明細表、匯總表;

      (三)業主大會會議決定;

      (四)業主委員會委員和候補委員的姓名、職務、房號、聯系方式等基本情況。

      報送資料齊全、符合法定條件的,鎮人民政府、街道辦事處應當自收到上述資料后五個工作日內發出備案回執,同時將備案的回執和資料抄送區房屋行政主管部門。

      業主委員會應當持備案回執向公安機關申請刻制業主委員會、業主大會印章,并自刻制業主委員會、業主大會印章之日起十日內,將印章樣式書面報告鎮人民政府、街道辦事處。業主委員會印章應當刻制業主委員會的名稱、屆別和任期終止日期。業主委員會、業主大會印章由業主委員會保管,需要使用業主委員會印章的,應當有業主委員會過半數委員簽字同意。

      管理規約、業主大會議事規則修改,或者業主委員會委員、候補委員更換的,業主委員會應當自變更之日起十五日內向原備案機關辦理變更備案。

      第四十條 業主委員會會議由主任或者副主任組織召開。經三分之一以上業主委員會委員提議召開業主委員會會議的,由提議的委員組織召開。

      業主委員會會議應當有過半數的委員出席,作出的決定應當經全體委員過半數同意并簽字確認。業主委員會應當自作出決定之日起七日內通告全體業主。業主委員會會議的書面記錄應當妥善保存,保存時間為五年。

      業主委員會召開會議討論重大事項時,應當邀請居民委員會參加,并接受居民委員會的指導。

      物業服務區域內的出租面積達到一定比例的,應當邀請租戶代表列席業主委員會會議,具體辦法由業主大會議事規則確定。

      第四十一條 業主委員會應當向全體業主公布下列信息:

      (一)業主委員會的委員和專職工作人員的姓名、職務、聯系方式等信息;

      (二)管理規約、業主大會議事規則;

      (三)業主大會、業主委員會的決定;

      (四)物業服務合同;

      (五)業主委員會工作經費的預算和結算情況;

      (六)業主大會決定由業主委員會管理維修資金或者共有資金的,維修資金或者共有資金的籌集、使用、管理等情況;

      (七)按照法律、法規等規定以及管理規約、業主大會議事規則的約定,應當向業主公布的其他信息。

      本條第一款規定的信息有變更的,業主委員會應當自變更之日起七日內重新公布。

      業主委員會應當在本市物業管理信息平臺填報、更新本條第一款規定的信息,房屋行政主管部門應當向業主公開相關信息。

      業主委員會未按照本條規定公布相關信息的,由鎮人民政府、街道辦事處責令其限期公布,并通告全體業主。

      第四十二條 業主委員會的委員、候補委員、專職工作人員應當遵守法律、法規和管理規約、業主大會議事規則,不得有下列行為:

      (一)挪用、侵占業主共有財產,未按照規定移交屬于業主大會和業主委員會的有關財物;

      (二)索取、非法收受建設單位、物業服務人或者有利害關系業主提供的利益或者報酬;

      (三)利用職務之便要求物業服務人減免物業服務費;

      (四)違反物業服務合同拒不交納物業服務費;

      (五)泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理無關的活動;

      (六)偽造或者指使他人偽造業主的選票、表決票、書面委托書或者業主簽名,冒充業主或者指使他人冒充業主進行電子投票;

      (七)未妥善保管會計憑證、會計賬簿、財務會計報告等會計資料,偽造、變造、隱匿、故意銷毀會計資料或者不按照規定提供、移交會計資料;

      (八)未按照本條例規定刻制、使用、移交業主大會或者業主委員會印章;

      (九)損害業主共同利益或者未正當履行其職責的其他行為。

      業主委員會的委員、候補委員有本條第一款規定行為之一的,業主委員會應當自發現之日起十日內召開業主委員會會議,作出中止其委員職務的決定,并提請業主大會會議決定終止其委員職務,但已按本條例第四十三條規定自行終止職務的除外。

      專職工作人員有本條第一款規定行為之一的,業主委員會應當自發現之日起十日內召開業主委員會會議作出終止其職務的決定,并將決定通告全體業主。

      第四十三條 業主委員會委員、候補委員有下列情形之一的,其委員職務自行終止:

      (一)因物業轉讓等原因喪失業主身份的;

      (二)因疾病等原因喪失履行職責能力的;

      (三)任職期間被依法追究刑事責任的;

      (四)任職期間因違反本條例規定受到行政處罰的;

      (五)本人以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;

      (六)管理規約、業主大會議事規則約定的其他情形。

      業主委員會應當及時將委員、候補委員職務終止情況通告全體業主。

      第四十四條 業主委員會有下列情形之一,鎮人民政府、街道辦事處責令其改正但拒不改正,造成嚴重后果的,鎮人民政府、街道辦事處可以向業主大會提議罷免業主委員會全體委員,涉嫌違法行為的,應當向相關行政管理部門報告:

      (一)不執行業主大會決定;

      (二)業主自行管理期間存在安全生產、消防安全隱患;

      (三)未按照規定組織召開業主大會會議;

      (四)業主大會決定由業主委員會管理維修資金或者共有資金的,未按照規定籌集、使用、管理維修資金或者共有資金;

      (五)挪用、侵占維修資金或者共有資金;

      (六)違反法律、法規等規定,侵害業主合法權益的其他行為。

      第四十五條 業主委員會任期屆滿、全體委員集體辭職或者被依法罷免的,不得繼續履行職責。

      業主委員會應當在停止履行職責之日起三日內將屬于業主大會和業主委員會的有關財物、文件資料、印章等全部移交給新一屆業主委員會;未成立新一屆業主委員會的,全部移交給居民委員會臨時保管。

      業主委員會委員職務中止或者終止的,應當自職務中止或者終止之日起三日內將其保管的屬于業主大會和業主委員會的有關財物、文件資料、印章等移交給業主委員會。

      第四十六條 任何單位或者個人不得阻撓業主依法召開業主大會會議或者成立業主委員會。

      業主大會、業主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。

      業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規等規定的,鎮人民政府、街道辦事處應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院撤銷其決定。

      第三節 物業管理委員會

      第四十七條 符合下列條件的,鎮人民政府、街道辦事處應當自收到業主申請之日起六個月內組織成立物業管理委員會:

      (一)已劃定物業服務區域;

      (二)已交付使用的專有部分面積達到建筑規劃總面積百分之五十以上;

      (三)未成立業主委員會,或者需要換屆選舉業主委員會;

      (四)占業主總人數百分之十以上的業主申請。

      物業管理委員會自業主委員會選舉產生之日起停止履行職責,并在十日內與業主委員會辦理移交手續后解散。

      第四十八條 物業管理委員會依法履行下列職責:

      (一)負責籌備成立業主委員會;

      (二)組織換屆選舉業主委員會;

      (三)組織召開業主大會會議;

      (四)根據業主大會的決議、決定,辦理物業管理相關事務。

      物業管理委員會應當接受鎮人民政府、街道辦事處與區房屋行政主管部門的指導和監督。

      第四十九條 物業管理委員會成員人數為九人以上單數,由下列人員組成:

      (一)鎮人民政府代表或者街道辦事處代表一人;

      (二)居民委員會代表一人;

      (三)區房屋行政主管部門代表一人;

      (四)物業服務人代表一人;

      (五)業主代表,具體人數由鎮人民政府、街道辦事處根據物業服務區域規模、物業類型、業主戶數等因素確定。

      物業管理委員會主任由鎮人民政府代表或者街道辦事處代表擔任,副主任由居民委員會代表和一名業主代表擔任。

      物業管理委員會單位代表人選由各自單位推薦產生。業主代表人選應當符合本條例第三十六條關于業主委員會委員條件的規定,由鎮人民政府或者街道辦事處通過聽取業主意見、召開座談會等方式,在自愿參加的業主中推薦產生。鼓勵和支持黨員業主成為物業管理委員會的成員。

      物業服務人未派代表參加物業管理委員會的,不影響物業管理委員會的成立。

      第五十條 鎮人民政府、街道辦事處應當將物業管理委員會成員的名單、簡歷等基本情況向全體業主公示,公示期不少于十五日。

      公示期間業主對名單有異議的,應當以書面形式實名向鎮人民政府、街道辦事處提出。經核實異議成立的,鎮人民政府、街道辦事處應當更換物業管理委員會成員人選并重新公示。公示期滿無異議或者異議不成立的,物業管理委員會成立。鎮人民政府、街道辦事處應當將物業管理委員會成員名單告知全體業主。

      物業管理委員會可以持鎮人民政府、街道辦事處出具的成立證明,向公安機關申請刻制物業管理委員會印章。

      第五十一條 物業管理委員會成員有下列情形之一的,鎮人民政府、街道辦事處應當按照本條例第五十條的規定,更換物業管理委員會成員人選:

      (一)單位代表因工作變動或者其他原因不能履行職責;

      (二)業主代表不符合本條例第三十六條關于業主委員會委員條件的規定,或者有本條例第四十二條和第八十六條規定的行為;

      (三)業主代表以書面形式向物業管理委員會提出辭職。

      第五十二條 物業管理委員會會議由主任或者副主任召集和主持。

      物業管理委員會會議應當有過半數成員出席,作出的決定應當經全體成員過半數同意并簽字確認。物業管理委員會應當自作出決定之日起七日內通告全體業主。

      物業管理委員會應當將業主大會會議、物業管理委員會會議的記錄,以及履職期間產生和保管的其他文件資料建立 檔案并妥善保管。

      第五十三條 物業管理委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。

      物業管理委員會辦理物業管理相關事務時違反法律、法規等規定,損害業主共同利益的,區房屋行政主管部門應當責令限期改正,并通告全體業主。

      第四章 前期物業管理

      第五十四條 建設單位應當在銷售首套房屋前,以公開招標方式選聘前期物業服務企業,并簽訂前期物業服務合同。前期物業管理招標的服務范圍是整個物業服務區域。投標人少于三個或者總建筑面積不超過五萬平方米的,經區房屋行政主管部門批準,可以采用協議方式選聘物業服務企業。

      建設單位應當自前期物業服務企業確定中標之日起十五日內,在本市物業管理信息平臺填報招標、評標和中標的相關信息。建設單位與中標的前期物業服務企業簽訂前期物業服務合同的,物業服務企業應當自合同簽訂之日起十五日內在本市物業管理信息平臺填報合同信息。

      前期物業服務招標投標管理的具體辦法,由市房屋行政主管部門制定公布。

      第五十五條 建設單位應當在銷售物業前,按照下列規定制定臨時管理規約:

      (一)臨時管理規約應當符合本條例第二十三條關于管理規約的規定;

      (二)臨時管理規約應當對全體業主同意授權物業服務企業代為查驗共用部位、共用設施設備的事項作出約定。

      建設單位應當在銷售物業時,將臨時管理規約向物業買受人明示,并予以說明。臨時管理規約不得減損、侵害業主的合法權益。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時,應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。業主大會表決通過管理規約后,臨時管理規約即失效。

      第五十六條 在承接新建物業前,物業服務企業和建設單位應當在區房屋行政主管部門的指導、監督下,按照國家有關規定和前期物業服務合同的約定,對物業服務區域內共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收,確認現場查驗結果,形成查驗記錄,簽訂物業承接查驗協議。

      承接查驗協議應當對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出約定。對于承接查驗發現的問題,建設單位應當在三十日內予以整改。

      物業服務企業可以通過參與建設工程的設計、施工、分戶驗收和竣工驗收等活動,向建設單位提供有關物業管理的建議,為實施物業管理創造有利條件。

      第五十七條 實施承接查驗的物業,應當具備下列條件:

      (一)通過規劃條件核實,取得建設工程竣工驗收、消防驗收、環境保護驗收等合格證明文件;

      (二)供水、排水、供電、供氣、通信、公共照明、有線電視等設施設備已按照規劃設計要求建成,專有部分和共有部分的供水、供電、供氣已安裝經強制檢定合格的獨立計量器具,排水管網實現雨污分流,建設單位已依法辦理排水手續;

      (三)教育、養老、郵政、醫療衛生、文化體育、環境衛生、社區服務、生活垃圾分類投放和收運設施等公共服務設施已按照規劃設計要求建成;

      (四)道路、綠地和物業服務用房等公共配套設施已按照規劃設計要求建成,并滿足使用功能要求;

      (五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等設施設備取得使用合格證書;

      (六)物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全;

      (七)法律、法規等規定的其他條件。

      分期開發建設的物業,建設單位和物業服務企業可以根據開發進度,對符合交付使用條件的物業分期承接查驗。

      第五十八條 對物業服務區域內共用部位、共用設施設備現場查驗前,建設單位應當向物業服務企業移交下列資料:

      (一)物業的報建、批準文件,竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管線工程竣工圖等竣工驗收資料;

      (二)共用設施設備的清單、排水管網平面圖、買賣合同復印件,共用設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

      (三)共用部位、共用設施設備的質量保修文件和使用說明文件;

      (四)供水、排水、供電、供氣、通信、有線電視等準許使用文件;

      (五)物業的使用、維護、管理必需的其他資料。

      未能全部移交前款所列資料的,建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

      第五十九條 建設單位應當在簽訂物業承接查驗協議后,及時向物業服務企業移交共用部位、共用設施設備。

      建設單位與物業服務企業應當對交接共用部位、共用設施設備簽署書面物業交接記錄。物業交接記錄應當包括移交資料明細、共用部位和共用設施設備明細、交接時間、交接方式等內容。

      物業項目分期開發建設的,建設單位與物業服務企業可以根據開發進度分期辦理物業交接手續,在承接最后一期物業時,辦理物業項目整體交接手續。

      第六十條 建設單位應當自物業交接后三十日內,在本市物業管理信息平臺上填報承接查驗資料。承接查驗資料應當包括臨時管理規約、建設單位移交資料清單、承接查驗協議、查驗記錄、交接記錄等。

      物業服務企業應當將物業承接查驗資料建檔保存。物業承接查驗檔案屬于全體業主所有,業主有權免費查詢。

      第六十一條 建設單位應當按照法律、法規規定和物業買賣合同約定,向物業買受人交付物業,并將物業承接查驗協議交付給物業買受人。建設單位與物業買受人應當簽署物業交付文件。

      建設單位不得將不符合交付條件的物業交付使用。建設單位交付的物業符合法律、法規規定和物業買賣合同約定的,物業買受人不得拒絕接收。

      建設單位委托物業服務企業向物業買受人交付物業的,建設單位和物業服務企業應當簽訂委托協議,對委托的事項、權限、期限等作出約定。物業服務企業向物業買受人交付物業時,應當向物業買受人出示委托協議。

      第六十二條 建設單位應當按照國家、省、市有關規定的保修期限和保修范圍,承擔共用部位、共用設施設備以及專有部分的保修責任。

      物業服務企業不得承接未經查驗的物業。物業服務企業擅自承接未經查驗的物業,因共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的,應當依法承擔賠償責任。

      第六十三條 物業買受人應當自簽署物業交付文件之日起,按照物業買賣合同約定交納前期物業服務費。

      物業買受人無正當理由不接收物業的,物業買受人應當自建設單位通知其辦理交付手續的期限屆滿之次月起,按照物業買賣合同的約定交納前期物業服務費。

      物業服務區域內尚未出售或者已出售但尚未交付給物業買受人的房屋、車位等物業,其前期物業服務費由建設單位按照該區域同類物業的標準全額交納。

      第六十四條 新建物業辦理房屋所有權首次登記時,建設單位應當將建筑區劃內依法屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、共用設施和物業服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權一并申請登記為業主共有。

      建設單位應當在登記后六十日內,在物業服務區域內顯著位置長期公開物業服務區域的建設工程總平面圖,并在圖上標明或者文字輔助說明業主共有的道路、綠地、其他公共場所、共用設施和物業服務用房的位置與建筑面積。物業服務人應當對長期公開的建設工程總平面圖做好相應維護管理工作。

      第五章 物業管理服務

      第六十五條 物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。物業服務人應當遵守下列規定:

      (一)按照物業服務合同約定和物業的使用性質,妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分,維護物業服務區域內的基本秩序,采取合理措施保護業主的人身、財產安全;

      (二)接受業主的監督,并及時答復業主對物業服務情況提出的詢問;對業主、物業使用人違反管理規約的行為進行勸阻、制止,并及時報告業主委員會或者物業管理委員會;

      (三)對物業服務區域內違反公共秩序、環境衛生、裝飾裝修、消防安全、房屋安全、垃圾分類、噪聲管理、排水管理、動物飼養、衛生防疫等法律、法規的行為,及時采取合理措施制止、向相關行政管理部門報告并協助處理;

      (四)配合業主和相關單位做好供水、排水、供電、供氣、通信、有線電視、新能源充電樁等相關設施設備的安裝、維修、養護和改造工作,做好病媒生物預防控制;

      (五)配合鎮人民政府、街道辦事處、居民委員會做好社會治理相關工作,配合行政管理部門及其委托單位的監督管理工作,接受相關行政管理部門、鎮人民政府、街道辦事處、居民委員會的指導和監督;

      (六)法律、法規等規定的其他職責。

      第六十六條 物業服務人應當制定安全管理制度,配置必要的安全防范設施及物資,設置安全警示標志,發現有安全隱患的,及時采取措施排除隱患或者向有關專業機構報告;采取必要的安全保障措施,防止從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害等。

      發生自然災害、公共衛生等突發事件以及火災、供水、排水、供電、供氣等安全事故時,物業服務人應當采取應急措施,并及時向相關行政管理部門和專營服務單位報告,協助做好處置工作。

      物業服務人應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施,積極配合政府及其有關部門、街道辦事處、居民委員會、村民委員會等開展應急處置、基層治理等工作。市、區人民政府可以給予必要的物資和資金支持。

      第六十七條 物業服務人可以將物業服務區域內的秩序維護、清潔衛生、園林綠化、共用部位和共用設施設備的維修養護等專項服務業務委托給專業性服務企業,但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

      電梯、消防設施等涉及人身、財產安全的設施設備,應當委托具有相應資質的專業性服務企業進行維修和養護。

      第六十八條 物業服務人應當建立完善檔案制度,將共用設施設備管理養護記錄、共用部位經營管理、業主清冊、各類合同協議等與業主利益相關的資料進行存檔。

      物業服務人應當按照下列規定在物業服務區域內公開并及時更新有關信息:

      (一)在樓宇的大堂或者入口處張貼物業服務人名稱、服務電話;

      (二)在收費地點張貼企業營業執照、服務事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準和方式;

      (三)在電梯內張貼電梯維護保養單位的名稱、聯系電話和應急處置措施等;

      (四)在顯著位置張貼消防、安防、供水、排水、供電、供氣、通信、有線電視等共用設施設備安全警示標志、人民防空工程標志牌和應急處置聯系電話等;

      (五)在顯著位置張貼服務履行情況、維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況;

      (六)按照法律、法規等規定以及管理規約的約定,在顯著位置張貼應當向業主公布的其他信息。

      第六十九條 物業服務費實行政府指導價和市場調節價。實行政府指導價的具體范圍根據省有關規定確定。

      物業服務費實行政府指導價的,價格行政管理部門應當會同房屋行政主管部門根據物業管理服務等級標準等因素,制定公布并定期調整相應的基準價及其浮動幅度。

      物業服務費實行市場調節價的,物業服務行業協會應當在房屋行政主管部門的指導、監督下,根據本行政區域經濟發展水平和成本變動情況,定期發布各類物業服務項目、服務標準及參考價格,供業主和物業服務人參考。

      第七十條 物業服務費可以采取包干制或者酬金制等方式。

      物業服務人應當每年向全體業主公布物業服務費年度預決算,每季度公布物業服務費的收支情況。業主、業主大會或者業主委員會對公布的物業服務費的年度預決算和收支情況提出異議的,物業服務人應當自收到異議之日起七日內書面答復。

      業主委員會可以聘請專業機構對采取酬金制的物業服務費收支情況進行審計,物業服務人應當予以配合。

      第七十一條 物業服務費標準應當保持相對穩定。因物價變動、職工最低工資標準調整等原因,物業服務人需要調整物業服務費標準的,應當遵守下列規定:

      (一)委托會計師事務所對上一年度物業項目經營情況進行審計,將審計報告在物業服務區域內顯著位置公示三十日以上;

      (二)制定調整收費標準的方案,調整方案包括擬調整收費標準的范圍和理由,調整后的收費標準、服務內容和服務標準等事項,將調整方案在物業服務區域內顯著位置公示三十日以上;

      (三)調整方案應當由業主共同決定。

      物業服務人違反前款規定的,不得調整物業服務費標準。物業服務人應當將調整物業服務費標準的事項和結果及時報告鎮人民政府、街道辦事處和居民委員會。

      第七十二條 業主應當按照約定按時足額交納物業服務費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的,業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業服務費。

      業主違反約定逾期不支付物業服務費的,物業服務人可以催告其在合理期限內支付;合理期限屆滿仍不支付的,物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

      物業服務人不得采取停止供電、供水、供氣等方式催交物業服務費。

      第七十三條 業主轉讓、出租物業或者設立居住權時,應當將管理規約、物業服務費標準等事項告知受讓人、承租人或者居住權人。轉讓人、受讓人、承租人、居住權人應當自物業轉讓合同、房屋租賃合同或者居住權合同簽訂之日起十五日內,將物業轉讓、出租或者設立居住權情況、受讓人、承租人或者居住權人的聯系方式告知業主委員會和物業服務人。

      業主轉讓物業所有權時,應當與物業服務人結清物業服務費。業主出租物業或者設立居住權時,應當與承租人或者居住權人約定物業服務費的交納責任。

      第七十四條 供水、供電、供氣、通信、有線電視等專營服務單位應當按照法律、法規等相關規定承擔物業服務區域內相關管線和設施設備的維修、養護責任。

      專營服務單位應當服務到物業服務區域內的最終用戶,并向最終用戶收取費用。專營服務單位不得強制物業服務人代收費用,不得因物業服務人拒絕代收費用而停止向最終用戶提供服務。

      物業服務人接受專營服務單位委托代收費用的,可以根據約定向專營服務單位收取勞務費。物業服務人不得向業主收取手續費、周轉金、保證金等費用,但法律、法規等另有規定的除外。

      物業服務人退出物業服務區域時已代收但未向專營服務單位繳清的費用,專營服務單位應當向原物業服務人追繳,不得因未繳清費用而停止向用戶提供服務。

      第七十五條 住宅物業服務區域內已獨立裝表計費的水泵、電梯以及大堂、走廊、樓梯、小區道路和場地等公共照明產生的用電量,供電單位應當按照本市居民用電收費標準和實際費用直接向業主收取分攤電費。

      物業服務人對共用部位、共用設施設備產生的水電用量執行分攤工作的,應當按水電收費周期及時向業主公開公共水電用量、單價、金額等情況,按照約定方式向業主合理分攤實際費用。沒有約定或者約定不明確的,按照業主專有部 分面積占專有部分總面積的比例分攤。

      物業服務人不得將下列費用列入分攤:

      (一)物業服務人辦公、生活的自用水電費用;

      (二)物業服務區域內地下停車場、綠化養護、園林水池噴泉、值班室、保安亭的水電費用;

      (三)物業服務區域內開展喜慶、宣傳、裝飾等公共活動的水電費用;

      (四)利用共用部位、共用設施設備開展經營活動的水電費用。

      業主、業主大會對分攤情況提出異議時,供電單位、供水單位或者物業服務人應當及時答復。

      第七十六條 物業服務合同的內容一般包括服務事項、服務質量、服務費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接、違約責任等條款。物業服務合同的示范文本由市房屋行政主管部門制定公布。

      物業服務費包括電梯、消防設施、監控設施維修費用的,應當在物業服務合同中列明服務的內容、標準,以及相應的維修費用標準。

      物業服務合同應當采用書面形式。物業服務人公開作出的有利于業主的服務承諾,為物業服務合同的組成部分。

      第七十七條 建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同,以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同,對業主具有法律約束力。

      建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前,業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。

      物業服務人應當自物業服務合同訂立之日起十五日內在本市物業管理信息平臺填報合同信息。

      第七十八條 前期物業服務合同或者物業服務合同終止的,物業服務人應當在合同終止之日起十五日內退出物業服務區域,同時向業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人移交下列資料、財物:

      (一)承接查驗時建設單位移交的資料;

      (二)業主清冊;

      (三)共用部位和共用設施設備;

      (四)物業服務期間改造、維修、保養有關物業形成的技術資料;

      (五)物業服務期間配置的屬于業主所有的固定設施設備;

      (六)共有資金;

      (七)實行酬金制的,預收的物業服務資金和服務期間的財務資料;

      (八)其他應當移交的財物、資料。

      物業服務人不得損壞、隱匿、銷毀本條前款規定的資料、財物,并配合業主大會選聘的新物業服務人做好交接工作。

      業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人應當和業主大會選聘的新物業服務人對共用部位、共用設施設備進行查驗,簽訂物業驗收協議,并向新物業服務人移交本條第一款規定的資料。

      第七十九條 前期物業服務合同或者物業服務合同終止后,原物業服務人拒不移交有關資料、財物,或者拒不退出物業服務區域的,業主可以不支付合同終止后的物業服務費。業主委員會、物業管理委員會或者居民委員會可以向鎮人民政府、街道辦事處、區房屋行政主管部門報告,并向轄區內公安機關請求協助。

      原物業服務人退出物業服務區域后,請求業主支付拖欠的物業服務費的,業主大會選聘的新物業服務人應當給予必要的協助。

      第八十條 前期物業服務合同或者物業服務合同終止后,在業主或者業主大會選聘的新物業服務人或者決定自行管理的業主接管之前,原物業服務人應當繼續處理物業服務事項,并可以請求業主支付該期間的物業服務費。

      業主大會決定拒絕原物業服務人繼續提供服務,或者原物業服務人無法再提供服務的,鎮人民政府、街道辦事處應當會同區房屋行政主管部門確定臨時物業服務人,由臨時物業服務人提供保安、保潔、共用設施設備運行等基本物業服務。

      提供臨時物業服務的,鎮人民政府、街道辦事處應當將服務內容、服務期限、服務費用等相關內容在物業服務區域內顯著位置公示。臨時物業服務期限一般不超過六個月,費用由全體業主承擔。

      臨時物業服務期間,居民委員會應當組織業主共同決定后續的物業管理方式。

      第八十一條 市房屋行政主管部門應當依法建立健全物業服務人信用管理制度,建立信用檔案,將物業服務信用信息納入公共信用信息管理目錄,實行守信聯合激勵和失信聯合懲戒措施。

      第八十二條 業主自行管理本物業服務區域的,自行管理的執行機構、管理方案、收費標準、管理期限等應當經業主大會表決同意。業主委員會應當自業主大會決定自行管理之日起三十日內向鎮人民政府、街道辦事處備案。備案時應當提交業主大會表決結果、業主大會決定和自行管理方案。

      業主大會、業主委員會應當依法實施管理和經營,承擔安全生產、消防安全、經營管理等相關責任,接受鎮人民政府、街道辦事處和相關行政管理部門的指導和監督。

      業主自行管理物業服務區域的具體辦法,由市房屋行政主管部門制定公布。

      第六章 物業的使用和維護

      第八十三條 物業服務區域內按照規劃建設的共用部位、共用設施,任何單位和個人不得擅自改變其用途。

      確需改變共用部位、共用設施用途的,應當提請業主大會討論決定同意后,由業主、業主委員會或者物業服務人依法辦理有關手續。

      維修、更新共用部位、共用設施設備的,相關業主、物業使用人應當予以配合。因相關業主、物業使用人阻撓維修、更新,造成其他業主、物業使用人財產損失的,責任人應當予以賠償。

      因共用部位、共用設施設備維修、更新等原因,造成房屋、設施設備等損害的,責任人應當予以恢復原狀或者賠償。

      第八十四條 任何單位、個人不得擅自挖掘物業服務區域內的道路、綠地、其他場地,損害業主的共同利益。

      因維修、養護或者公共利益,業主、物業使用人、相關單位確需臨時挖掘道路、綠地、其他場地的,應當征得業主委員會和物業服務人的同意,并與物業服務人協商確定施工方案,接受物業服務人現場檢查。物業服務人確需臨時挖掘道路、綠地、其他場地的,應當征得業主委員會的同意。

      物業服務人應當向全體業主及時公告施工方案和施工期限。業主、物業使用人、相關單位、物業服務人應當將臨時挖掘的道路、綠地、其他場地以及臨時遷移的共用設施設備,在約定期限內恢復原狀。

      第八十五條 利用共用部位、共用設施設備進行經營的,應當征得相關業主、業主大會、物業服務人的同意后,依法辦理有關手續。

      利用物業服務區域內業主共有的道路或者其他場地設置臨時停車場的,機動車停放服務收費標準應當經本條例第二十二條規定比例的業主同意。

      第八十六條 相關單位和個人應當維護物業服務區域內建筑物安全,保護共用部位、共用設施設備,維護良好的秩序和環境,不得有下列行為:

      (一)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構;

      (二)違反法律、法規等規定以及管理規約,擅自改變房屋用途,將住宅改變為經營性用房;

      (三)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房,或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室、客廳、書房和廚房的上方;

      (四)破壞或者擅自改變房屋外立面;

      (五)違法搭建建筑物、構筑物;

      (六)損壞或者擅自占用、改建共用部位;

      (七)損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;

      (八)損毀樹木、園林;

      (九)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品,存放、鋪設超負荷物品;

      (十)損壞或者擅自停用公共消防設施和器材,妨礙公共疏散通道、消防車通道暢通,堵塞安全出口;

      (十一)亂丟垃圾、未分類排放生活垃圾或者從建筑物中拋擲物品;

      (十二)發出超過規定標準的噪聲或者影響鄰居采光、通風;

      (十三)違反法律、法規等規定飼養動物;

      (十四)擅自變動排水設施、雨污混接、污水直排等違法排水行為;

      (十五)法律、法規等規定和管理規約禁止的其他行為。

      有本條第一款行為之一的,物業服務人、業主委員會有權依照法律、法規等規定以及管理規約、物業服務合同,要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失;勸阻、制止無效的,物業服務人、業主委員會應當及時報告相關行政管理部門。相關行政管理部門應當依法及時處理,相關業主和物業使用人應當積極配合。

      本條第一款行為侵害業主、物業使用人合法權益的,業主、物業使用人可以依法提起訴訟。業主委員會可以依據管理規約的約定或者業主大會的決定,對侵害業主共同利益的行為提起訴訟。

      第八十七條 物業服務區域內業主、物業使用人對房屋室內進行裝飾裝修的,應當在裝飾裝修工程開工前告知物業服務人,并提供下列資料:

      (一)業主、物業使用人身份證件,不動產權證明材料或者證明其合法權益的有效憑證;

      (二)物業使用人申請裝飾裝修的,需提交業主同意裝飾裝修的文書;

      (三)裝飾裝修方案;變動建筑主體或者承重結構的,以及超過設計標準或者規范增加樓面荷載的,裝飾裝修方案應當包括原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出的設計方案;涉及排水管道變動的,裝飾裝修方案應當包括排水管道變動、接駁的設計圖紙;

      (四)依法需要取得施工許可的建設工程,應當按照規定提交消防設計意見書或者滿足施工需要的消防設計圖紙及技術資料。

      業主、物業使用人提交的裝飾裝修方案、設計方案違反法律、法規等規定以及管理規約的約定,或者未取得相關行政管理部門批準文件的,物業服務人應當告知其修改相應方案、取得相關批準文件后施工。

      第八十八條 業主、物業使用人和裝飾裝修企業,應當與物業服務人簽訂裝飾裝修服務協議,對裝飾裝修工程實施內容、實施期限、施工時間、垃圾清運處置、設施設備安裝要求、違約責任等事項進行約定。物業服務人應當將施工時間和期限告知相鄰業主,為裝飾裝修材料的搬運和裝飾裝修廢棄物的處置提供明確指引。

      裝飾裝修期間,業主、物業使用人或者裝飾裝修企業應當配合物業服務人對裝飾裝修現場進行檢查。物業服務人發現有違反裝飾裝修服務協議或者違反法律、法規等規定以及管理規約行為的,應當及時予以勸阻、制止,已造成事實后果或者拒不改正的,應當及時報告有關部門依法處理。

      裝飾裝修造成共用部位、共用設施設備損壞的,業主、物業使用人、裝飾裝修企業應當及時修復。造成損失的,責任人應當依法承擔賠償責任。

      第八十九條 物業服務人及其工作人員在裝飾裝修活動中不得有下列行為:

      (一)指派裝飾裝修企業或者強行推銷裝飾裝修材料;

      (二)索取不正當利益;

      (三)無正當理由以斷水、斷電等方式阻止裝飾裝修施工;

      (四)無正當理由阻止裝飾裝修企業人員和材料進出物業服務區域;

      (五)法律、法規等規定的其他禁止性行為。

      第九十條 因房屋建設質量問題出現滲水,房屋保修期限未屆滿的,建設單位應當及時維修。

      房屋保修期限屆滿后出現滲水影響相鄰房屋的,責任人應當及時維修,依法承擔賠償責任。責任人不履行維修義務的,管理規約或者物業服務合同可以約定由物業服務人維修,所需費用由責任人承擔。因共用設施設備損壞造成滲水的,物業服務人應當及時維修,所需費用在維修資金或者共有資金中列支。

      物業服務人、業主委員會、物業管理委員會和居民委員會應當為業主處理滲水糾紛提供協助。

      第九十一條 建筑物及其附屬設施的維修資金屬于業主共有,經業主共同決定,可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。任何單位、個人不得挪用、侵占維修資金。

      業主應當按照所擁有物業的建筑面積交存維修資金。業主拒不交納維修資金的,業主委員會應當督促其限期交納。業主經催告后仍不交納的,經業主大會決定,業主委員會可以依法向人民法院提起訴訟。

      建設單位應當在物業所有權首次登記前,將首期維修資金存入房屋行政主管部門開立的維修資金專戶。建設單位可以憑已交存的首期維修資金憑證,向物業買受人收回其代交的維修資金。

      市房屋行政主管部門應當根據有關規定制定和公布本市首期維修資金每平方米建筑面積交存數額,并適時調整。

      第九十二條 維修資金應當實行專戶存儲,以物業服務區域為單位設賬,按照幢、房屋戶門號分級設分戶賬。未劃定物業服務區域的,以幢為單位設賬,按照房屋戶門號設分戶賬。

      維修資金的管理單位由業主大會決定,業主大會未決定的,由市房屋行政主管部門代為管理。

      第九十三條 共用部位、共用設施設備維修、更新、改造的費用,有維修資金的,由共有該共用部位、共用設施設備的業主從維修資金中列支;沒有維修資金或者維修資金余額不足的,由共有該共用部位、共用設施設備的業主分攤。

      共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造的費用分攤,可以約定以戶為單位平均分攤。沒有約定或者約定不明確的,由共有該物業的業主按照專有部分面積占專有部分總面積的比例分攤。

      緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的,業主大會或者業主委員會可以依法申請使用維修資金。

      維修資金交存、管理、使用的具體辦法由市房屋行政主管部門制定公布。

      第九十四條 物業服務區域內依法屬于全體業主所有的共有資金包括:

      (一)利用共用部位、共用設施設備經營產生的收入,在扣除合理成本之后所得收益;

      (二)管理規約、業主大會議事規則約定或者業主大會決定由全體業主共同分攤繳交的費用;

      (三)共用部位被依法征收的補償費;

      (四)共有資金產生的孳息;

      (五)其他合法收入。

      第九十五條 共有資金的管理單位和財務管理制度,由業主共同決定。

      一個物業服務區域應當開立一個共有資金賬戶,賬戶開戶單位是共有資金管理單位,不得以個人名義開立共有資金賬戶。

      共有資金管理單位應當將全部共有資金存入其開立的共有資金賬戶。業主大會決定新共有資金管理單位的,原共有資金管理單位應當自業主大會決定生效之日起三十日內,將所有共有資金轉入新共有資金管理單位開立的共有資金賬戶。

      共有資金管理單位應當按照《中華人民共和國會計法》等相關規定和共有資金財務管理制度,設置會計賬戶,進行會計核算,制作并妥善保管會計憑證、會計賬薄、財務會計報告等會計資料。共有資金管理單位不得偽造、變造、隱匿、故意銷毀共有資金的會計資料。

      第九十六條 共有資金用于物業管理的下列支出:

      (一)補充維修資金;

      (二)共用部位、共用設施設備的維修養護費用和專項財產保險,但物業服務合同另有約定的除外;

      (三)業主委員會的辦公經費,業主委員會委員的補貼,業主委員會專職工作人員的薪酬,召開業主大會會議所需費用;

      (四)對共有資金的審計費用;

      (五)業主共同決定用于物業管理的其他費用。

      物業服務合同或者管理規約可以約定共有資金的用途。共有資金管理單位可以制定共有資金使用規則或者年度使用計劃,經業主大會決定后使用共有資金。

      未經業主共同決定,不得使用共有資金。任何單位和個人不得挪用、侵占共有資金。

      第九十七條 共有資金管理單位應當向業主每季度公開共有資金的收支情況。業主、業主委員會、物業管理委員會或者居民委員會對共有資金收支情況提出異議的,共有資金管理單位應當自收到異議之日起七日內書面答復。

      業主委員會、物業管理委員會或者居民委員會可以聘請專業機構對共有資金的收支情況進行審計,共有資金管理單位應當依法配合。

      共有資金管理、使用的具體辦法由市房屋行政主管部門制定公布。

      第七章 法律責任

      第九十八條 房屋行政主管部門及其工作人員有下列行為之一的,由上級主管機關或者監察機關責令改正,對部門給予通報批評,對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分:

      (一)違反本條例第十三條和第十四條規定,未按照規定劃定、調整物業服務區域;

      (二)違反本條例第二十三條第三款規定,未按照規定制定公布管理規約和業主大會議事規則的示范文本;

      (三)違反本條例第二十六條第二款規定,未按照規定提供業主清冊等文件資料;

      (四)違反本條例第三十一條規定,未按照規定建立完善本市業主決策電子投票系統以及電子投票數據庫,或者未按照規定制定電子投票的具體規則;

      (五)違反本條例第五十四條第三款規定,未按照規定制定前期物業服務招標投標管理的具體辦法;

      (六)違反本條例第七十六條第一款規定,未按照規定制定物業服務合同示范文本;

      (七)違反本條例第八十二條第三款規定,未按照規定制定業主自行管理物業服務區域的具體辦法;

      (八)違反本條例第九十三條第四款和第九十七條第三款規定,未按照規定制定維修資金、共有資金的具體辦法;

      (九)其他違反本條例規定的行為。

      第九十九條 鎮人民政府、街道辦事處、其他行政管理部門及其工作人員違反本條例規定,不依法履行職責的,由上級主管機關或者監察機關責令改正,對部門給予通報批評,對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分。

      居民委員會中從事管理的人員違反本條例規定,不依法履行職責的,由監察機關依法給予處分。

      第一百條 違反本條例第三十九條第一款、第四款和第八十二條第一款規定,業主委員會逾期未備案或者逾期未辦理變更備案的,由鎮人民政府、街道辦事處責令限期報送備案,并通告全體業主;隱瞞有關情況或者提供虛假資料報送備案的,由鎮人民政府、街道辦事處責令限期提供真實資料,并通告全體業主。

      違反本條例第五十四條第二款、第六十條第一款和第七十七條第三款規定,建設單位、物業服務人未按照規定在本市物業管理信息平臺填報、更新相關資料的,由區房屋行政主管部門責令限期改正;逾期未改的,處以二千元以上五千元以下罰款;隱瞞有關情況或者填報虛假資料的,由區房屋行政主管部門責令限期填報真實資料,給予警告,可以并處五千元以上一萬元以下罰款。

      第一百零一條 違反本條例第四十二條規定,業主委員會委員、候補委員或者專職工作人員有下列行為之一的,由相關行政主管部門按照下列規定處罰:

      (一)有本條例第四十二條第一款第一項、第二項、第三項、第五項、第六項和第八項規定行為的,由區房屋行政主管部門責令限期改正,給予警告;逾期未改的,處以一千元以上三千元以下罰款;情節嚴重的,處以三千元以上一萬元以下罰款;給他人造成損害的,依法承擔賠償責任;

      (二)有本條例第四十二條第一款第七項規定行為的,由財政行政管理部門依照《中華人民共和國會計法》有關規定予以處罰。

      第一百零二條 違反本條例第十六條規定,建設單位未按照規定配置物業服務用房的,由區房屋行政主管部門責令限期改正,給予警告,沒收違法所得,并處十萬元以上五十萬元以下罰款。

      違反本條例第五十四條第一款規定,建設單位未按照規定選聘前期物業服務企業的,由區房屋行政主管部門責令限期改正,給予警告,可以并處二萬元以上十萬元以下罰款。

      違反本條例第五十八條規定,建設單位未按照規定移交有關資料的,由區房屋行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交的,對建設單位予以通報,處以一萬元以上十萬元以下罰款。

      違反本條例第六十四條第二款規定,建設單位未公開物業服務區域的建設工程總平面圖,或者未按照規定在圖上標明相關信息的,由區房屋行政主管部門責令限期改正;逾期未改的,處以一萬元以上十萬元以下罰款。

      第一百零三條 違反本條例第六十七條第一款規定,物業服務人將一個物業服務區域內的全部物業管理一并委托給他人的,由區房屋行政主管部門責令限期改正,處以委托合同價款百分之三十以上百分之五十以下罰款。委托所得收益,用于物業服務區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護,剩余部分按照業主大會的決定使用;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。

      違反本條例第七十條第二款和第三款規定,物業服務人未依法公布物業服務費的收支情況、未按時書面答復異議或者不配合審計的,由區房屋行政主管部門責令限期改正;逾期未改的,處以一萬元以上十萬元以下罰款。

      第一百零四條 違反本條例第七十八條規定,物業服務人有下列行為之一的,由區房屋行政主管部門按照下列規定處罰,并依法納入本市公共信用信息管理系統:

      (一)未按照規定退出物業服務區域的,責令限期退出;逾期拒不退出的,處以五萬元以上十五萬元以下罰款;

      (二)未按照規定移交有關資料、財物的,責令限期改正;逾期仍不移交有關資料、財物的,予以通報,處以一萬元以上十萬元以下罰款;

      (三)損壞、隱匿、銷毀屬于全體業主的資料、財物的,處以五萬元以上二十萬元以下罰款;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。

      第一百零五條 違反本條例第八十三條第一款、第八十四條第一款、第八十五條規定,擅自改變共用部位、共用設施用途,擅自挖掘道路、綠地、其他場地,或者擅自利用共用部位、共用設施設備經營的,由區房屋行政主管部門責令限期改正,給予警告,對個人處以一千元以上一萬元以下罰款,對單位處以五萬元以上二十萬元以下罰款。所得收益,用于物業服務區域內共有部分的維修、養護,剩余部分按照業主大會的決定使用。

      第一百零六條 違反本條例第八十六條第一款規定,單位或者個人有下列行為之一的,由相關行政管理部門按照下列規定處罰:

      (一)有本條例第八十六條第一款第一項規定行為的,由區房屋行政主管部門責令限期改正,處以五萬元以上十萬元以下罰款;

      (二)有本條例第八十六條第一款第二項和第五項規定行為的,由城市管理綜合執法部門依照有關法律法規的規定查處;

      (三)有本條例第八十六條第一款第三項規定行為的,由區房屋行政主管部門責令限期拆除,并對業主、物業使用人處以一千元以上五千元以下罰款,對裝飾裝修企業處以五千元以上五萬元以下罰款;

      (四)有本條例第八十六條第一款第四項規定行為的,由區城市管理綜合執法部門責令限期改正,恢復原狀;逾期未改的,對個人處以一萬元以下罰款;對單位處以十萬元以下罰款;

      (五)有本條例第八十六條第一款第六項和第七項規定行為的,由區房屋行政主管部門責令限期改正,恢復原狀,給予警告;對個人可以處以一萬元以下罰款;對單位可以處以二十萬元以下罰款;

      (六)有本條例第八十六條第一款第八項至第十四項規定行為的,由相關行政管理部門依法查處。

      第一百零七條 違反本條例第八十九條規定,物業服務人或者其工作人員有下列行為之一,由區房屋行政主管部門按照下列規定處罰;給業主、物業使用人、裝飾裝修企業造成損害的,依法承擔賠償責任:

      (一)有本條例第八十九條第一項和第二項規定行為的,責令限期改正,沒收違法所得,并處五萬元以上十五萬元以下罰款;

      (二)有本條例第八十九條第三項和第四項規定行為的,責令限期改正;逾期未改的,處以二萬元以上五萬元以下罰款。

      第一百零八條 違反本條例第九十五條第二款和第三款、第九十六條第三款、第九十七條第一款和第二款規定,未按照規定開立共有資金賬戶或者存放共有資金,未經業主共同決定擅自使用共有資金,未按照規定公開共有資金收支情況,未按照規定答復異議,或者未依法配合審計的,由區房屋行政主管部門責令限期改正,給予警告;逾期未改的,處以十五萬元以上三十萬元以下罰款;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。對業主委員會的罰款由直接負責的業主委員會委員分攤。

      違反本條例第九十五條第四款規定,單位或者個人未按照規定設置共有資金會計帳戶,未按照規定保管共有資金會計資料,或者偽造、變造、隱匿、故意銷毀共有資金會計資料的,依照《中華人民共和國會計法》相關規定予以處罰。

      違反本條例第九十一條第一款、第九十六條第三款規定,單位或者個人挪用、侵占維修資金或者共有資金的,由區房屋行政主管部門給予警告,沒收違法所得,并處挪用、侵占數額二倍以下罰款;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

      第八章 附則

      第一百零九條 本條例中下列用語的含義是指:

      (一)專有部分,是指具有構造上、利用上的獨立性,能夠明確區分、可以排他使用并且能夠登記成為特定業主所有權的房屋以及車位、攤位等特定空間;

      (二)共用部位,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,屬于業主共有的部位,一般包括建筑物的基礎、承重結構(包括內外承重墻體、柱、梁、樓板等)、外墻、屋頂等基本結構部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,電梯井、架空層、避難層、設備層或者設備間等結構部分,綠地、道路、公共場所、物業服務用房等;

      (三)共用設施設備,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,屬于業主共有的附屬設施設備,一般包括電梯設備、共用供排水設施(包括建筑區劃內共用的管道、管渠、出戶管、接戶井、接駁井、檢查井、水質檢測井、雨水口、泵房、水箱、加壓水泵、閘門井、雨水徑流控制設施、隔油池、沉淀池等供排水設施設備)、公共照明設施(包括照明供電線路、路燈)、安防設施、消防設施、通信設施(包括通信線路、通信管道、通信暗管)、避雷設施、環境衛生設施、燃氣管道、溝渠、池、井、信報箱、宣傳欄等;

      (四)物業服務用房,是指用于辦公、值班、保衛的房屋;

      (五)共用設施設備用房,是指用于安放供水、排水、供電、消防、通信、網絡等設施設備的房屋;

      (六)包干制,是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費,盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式;

      (七)酬金制,是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業,其余全部用于物業服務合同約定的支出,結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

      第一百一十條 本條例自20**年1月1日起施行。

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