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  • 物業經理人

    重慶市物業管理條例(2019修)

    1282

    重慶市物業管理條例(2019修)

      重慶市人民代表大會常務委員會公告

      〔五屆〕第74號

      《重慶市物業管理條例》已于20**年11月29日經重慶市第五屆人民代表大會常務委員會第十三次會議通過,現予公布,自20**年5月1日起施行。

      重慶市人民代表大會常務委員會

      20**年11月29日

      重慶市物業管理條例

      (20**年9月25日重慶市第一屆人民代表大會常務委員會第四十二次會議通過20**年5月21日重慶市第三屆人民代表大會常務委員會第十次會議第一次修訂20**年11月29日重慶市第五屆人民代表大會常務委員會第十三次會議第二次修訂)

      目 錄

      第一章 總 則

      第二章 物業管理區域

      第三章 業主、業主大會及業主委員會

      第四章 前期物業管理

      第五章 物業管理服務

      第六章 物業的使用與維護

      第七章 監督管理

      第八章 法律責任

      第九章 附 則

      第一章 總 則

      第一條為了規范物業管理活動,維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益,營造文明和諧的生活和工作環境,根據有關法律、行政法規,結合本市實際,制定本條例。

      第二條本市行政區域內的物業管理及相關監督管理活動,適用本條例。

      第三條市、區縣(自治縣)人民政府應當將物業管理納入現代服務業發展規劃和社會治理體系,建立與物業管理工作相適應的保障機制,完善政策扶持措施,促進物業管理發展與和諧社區建設。

      區縣(自治縣)人民政府應當在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府明確承擔物業管理活動指導和監督職責的工作機構,配備與工作任務相適應的工作人員,落實工作經費。

      第四條市、區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

      其他有關部門依據各自職責,負責物業管理相關工作。

      街道辦事處、鄉(鎮)人民政府按照規定職責,指導和監督本轄區內物業管理活動。

      居(村)民委員會依法協助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開展物業管理相關工作。

      第五條業主大會、業主委員會、物業服務企業等應當在社區黨組織的領導下依法依規開展物業管理活動。

      建立社區黨組織領導下的居(村)民委員會、業主大會、業主委員會和物業服務企業議事協調機制,統籌推進社區治理和物業管理工作。

      第六條物業服務行業協會應當加強行業自律,依法制定和組織實施自律性規范,規范行業經營行為,促進物業服務企業提高服務質量和水平。

      物業服務行業協會應當接受住房城鄉建設主管部門的指導和監督。

      第七條鼓勵采用新技術、新方法,促進互聯網與物業管理深度融合,提升物業管理質量和服務水平,推動物業服務向智能、綠色方向發展。

      第二章 物業管理區域

      第八條物業管理區域的劃分,應當遵循規劃在先、自然分割、功能完善、便民利民的原則,根據物業建設項目確定的用地范圍,結合物業的共有或者共用設施設備、建筑物規模、物業類型、社區建設等因素劃定。

      規劃自然資源部門審查建設項目設計方案,應當按照有利于實施物業管理的原則,考慮物業管理區域劃分的需要,確定相關指標,并征求住房城鄉建設主管部門關于物業管理區域劃分的意見。

      第九條物業管理區域按照下列規定劃定:

      (一)新建物業項目,包括分期建設或者兩個以上單位共同開發建設的項目,應當按照其建設項目確定的用地范圍,劃分為一個物業管理區域。

      (二)新建物業項目內住宅和非住宅等不同物業類型,具有獨立的配套設施設備并能夠獨立管理的,可以劃分為不同的物業管理區域。

      (三)原有物業項目內,已分割成兩個以上相對封閉區域的,在明確配套設施設備管理、維護責任的情況下,可以劃分為不同的物業管理區域。

      (四)原有建筑規模較小的相鄰物業項目,可以合并為一個物業管理區域。

      第十條新建物業在出售前,建設單位應當根據本條例第八條第一款、第九條的規定劃定物業管理區域,并向物業所在地的區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門備案。區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門認為建設單位劃定的物業管理區域不符合本條例第八條第一款、第九條規定的,應當自收到備案申請之日起二十日內書面通知建設單位重新劃定。

      建設單位在銷售物業時,應當將經備案確認的物業管理區域在商品房買賣合同中明示。

      第十一條已經交付使用但未劃分物業管理區域的,或者需要調整物業管理區域的,由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府參照本條例第八條第一款、第九條的規定,征求相關業主意見后,提出物業管理區域劃分或者調整的建議方案,經各自專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意,劃定物業管理區域。

      物業管理區域的劃定方案應當包括物業管理區域劃分、物業服務用房劃分、設施設備維護管理責任劃分、調整后物業管理區域管理等內容。

      物業管理區域的劃定方案應當報區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門備案,并在相應區域內公告。

      物業管理區域內不動產權屬登記已經完成,涉及物業服務用房等調整的,相關權利人應當到物業所在地不動產登記機構辦理變更登記。

      第三章 業主、業主大會及業主委員會

      第十二條業主在物業管理活動中,享有下列權利:

      (一)按照物業服務合同的約定,接受物業服務企業提供的服務;

      (二)提議召開業主大會會議,并就物業管理的有關事項提出建議;

      (三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

      (四)參加業主大會會議,行使投票權;

      (五)推選業主代表,選舉業主委員會、監事委員會,并享有被選舉權;

      (六)監督業主委員會的工作;

      (七)監督物業服務企業履行物業服務合同;

      (八)對物業共有部位、共有設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

      (九)對物業專項維修資金、公共收益的管理和使用情況享有知情權和監督權;

      (十)法律、法規規定的其他權利。

      第十三條業主、物業使用人應當依法履行下列義務:

      (一)遵守臨時管理規約、管理規約和業主大會議事規則;

      (二)遵守物業管理區域內物業共有部位和共有設施設備的使用,公共秩序、公共安全和環境衛生的維護等方面的制度;

      (三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

      (四)按照國家有關規定交存物業專項維修資金;

      (五)按時交納物業服務費用;

      (六)法律、法規規定的其他義務。

      業主不得以放棄權利為由不履行業主義務。

      第十四條管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益、業主的義務,違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

      業主大會議事規則應當對業主大會議事方式、表決程序,業主投票權確定辦法、業主委員會的組成等事項依法作出約定。

      管理規約和業主大會議事規則應當弘揚社會主義核心價值觀,不得違反法律、法規,不得違背公序良俗,不得損害國家利益和社會公共利益,不得制定對部分業主顯失公平的內容。

      第十五條業主可以依照法定程序設立業主大會,并由業主大會選舉產生業主委員會。業主設立業主大會的,應當在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導下進行。未設立業主大會的,由全體業主在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府以及居(村)民委員會的指導下,共同履行業主大會、業主委員會職責。

      業主大會由物業管理區域內全體業主組成,同一個物業管理區域只能設立一個業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益,決定下列事項:

      (一)制定和修改管理規約、業主大會議事規則;

      (二)選舉、補選或者罷免業主委員會成員;

      (三)業主委員會的工作經費、成員工作津貼的來源以及經費管理辦法;

      (四)撤銷或者變更業主委員會的決定;

      (五)選聘和解聘物業服務企業,確定物業服務合同的內容;

      (六)提出改建、重建建筑物及其附屬設施的申請;

      (七)依法籌集和使用物業專項維修資金;

      (八)物業管理區域內公共收益的管理、使用和分配;

      (九)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他職責。

      業主大會可以設立監事委員會,負責監督業主委員會的工作,并履行業主大會賦予的其他職責。業主大會設立監事委員會的,業主大會議事規則應當對監事委員會的職責、組成、選舉產生、工作規則和成員罷免等事項依法作出約定。

      第十六條一個物業管理區域內,已交付的專有部分面積達到該區域建筑物總面積的百分之五十以上,建設單位應當進行公告,業主可以召開首次業主大會會議,選舉產生業主委員會。

      占物業管理區域內業主總人數百分之二十以上的業主,可以向物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府書面申請召開首次業主大會會議。

      第十七條街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當自收到書面申請后三十日內通知建設單位或者物業服務企業報送物業建筑面積、物業出售時間、業主清冊和聯系方式、共有設施設備交接資料等材料,并負責核對材料和指導成立首次業主大會會議籌備組。

      建設單位或者物業服務企業應當自收到街道辦事處、鄉(鎮)人民政府通知后十日內報送材料,協助成立籌備組,并在物業管理區域內為籌備組和業主大會的活動提供相應的人力、場地支持。

      籌備組成員由業主代表、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區黨組織、轄區公安派出所、居(村)民委員會和建設單位派員共同組成。其中,業主代表應當符合本條例第二十六條的規定要求,且人數所占比例不低于籌備組總人數的百分之五十?;I備組成員中的業主代表,應當由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織業主推薦產生,并告知全體業主?;I備組組長由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府派員擔任。

      籌備組成員名單應當自成立之日起三日內予以公示。業主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府協調解決?;I備組成員名單確定后,應當予以公告。

      第十八條籌備組應當做好下列籌備工作:

      (一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

      (二)參照市住房城鄉建設主管部門制定的示范文本,草擬管理規約和業主大會議事規則;

      (三)確認業主身份,確定業主人數、業主專有部分面積,以及業主的投票權數;

      (四)制定業主委員會成員產生辦法,確定候選人名單;

      (五)召開首次業主大會會議的其他準備工作。

      業主委員會成員候選人由籌備組推薦,三十名以上業主也可以聯名推薦候選人一名?;I備組應當審查候選人資格。

      本條第一款第一項至第四項的內容應當在首次業主大會會議召開十五日前予以公示。業主對公示內容提出異議的,籌備組應當予以復核并將復核結果告知提出異議者。

      第十九條籌備組應當自成立之日起三十日內組織召開首次籌備工作會議。

      籌備組應當自成立之日起六個月內組織召開首次業主大會會議。業主委員會選舉產生之日起,籌備組自行解散。

      籌備組成員連續三次無故不參加籌備會議的,其成員資格自動終止。逾期未召開首次業主大會會議的,或者半數以上籌備組成員提出辭職或者成員資格終止的,籌備組自行解散。

      籌備組按期組織召開首次業主大會會議但選舉產生的業主委員會成員人數低于規定人數下限時,籌備組決定在未當選的候選人中及時補選一次的,籌備組工作期限可以延長一個月。

      第二十條專有部分面積和建筑物總面積,按照下列方法認定:

      (一)專有部分面積,按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記的,按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,按照房屋買賣合同記載的面積計算。

      (二)建筑物總面積,按照前項的統計總和計算。

      業主人數和總人數,按照下列方法認定:

      (一)業主人數,按照專有部分的數量計算,一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按照一人計算。

      (二)總人數,按照前項的統計總和計算。

      第二十一條業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。

      鼓勵和引導業主采用業主決策信息系統舉行業主大會會議,提倡采用信息化技術手段改進業主大會表決方式。

      第二十二條采用集體討論形式召開業主大會的,同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的,可以根據業主大會的決定,以幢、單元、樓層等為單位,推選業主代表參加業主大會會議。推選業主代表參加業主大會會議的,業主代表應當提前就業主大會會議擬討論的事項征求其所代表的業主的意見。凡需投票表決的,業主贊同、反對或者棄權的意見應當經本人確認后,由業主代表在業主大會會議投票時如實反映。

      業主可以書面委托一名代理人參加業主大會會議,每名代理人接受的委托不得多于三人。

      第二十三條業主大會會議參會業主人數和參會業主所持投票權數符合法律規定比例的,業主大會會議方為有效。業主大會會議作出決定,應當符合法律規定的參會業主人數比例和參會業主所持投票權數比例。

      業主大會只能就本條例第十五條第二款第九項規定的事項授權業主委員會作出具體決定。

      第二十四條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。有下列情形之一的,業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議:

      (一)占總人數百分之二十以上業主以書面形式提議的;

      (二)發生重大事故或者緊急事件需要業主大會決定的;

      (三)管理規約或者業主大會議事規則規定的其他情形。

      召開業主大會會議,業主委員會應當邀請物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和居(村)民委員會參加。

      業主委員會不依法及時組織召開業主大會會議的,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當責令其限期組織召開。業主委員會逾期未組織召開的,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者受其委托的居(村)民委員會應當自業主委員會逾期之日起三十日內組織召開。

      業主大會對物業管理事項已作出決定的,業主委員會在業主大會決定之日起一年內不得就同一事項組織召開業主大會會議;但是,業主大會決定被依法撤銷的除外。

      第二十五條業主委員會是業主大會的執行機構,由五到十一名單數成員組成,每屆任期五年,業主委員會成員可以連選連任。業主委員會的具體人數由業主大會議事規則確定。業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。

      住宅小區未依法選舉產生業主委員會或者業主委員會已經解散的,居(村)民委員會應當在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導下,組織業主討論決定物業管理事項,或者經業主大會委托暫時代行業主委員會職責。

      第二十六條業主委員會成員應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表,并符合下列條件:

      (一)具有完全民事行為能力;

      (二)熱心公益事業,責任心強,公正廉潔,具備一定組織協調能力;

      (三)遵守管理規約和業主大會議事規則,依法履行業主義務;

      (四)本人、配偶以及直系親屬與同一物業管理區域提供物業服務的企業無利害關系;

      (五)具備履行職務的健康條件和文化水平;

      (六)具有必要的工作時間,業主委員會成員只能在一個物業管理區域內任職;

      (七)書面承諾積極、及時、全面履行工作職責;

      (八)法律、法規規定的其他條件。

      法律、法規和管理規約、業主大會議事規則對業主不得擔任業主委員會成員的情形作出規定或者約定的,適用其規定或者約定。

      鼓勵和支持業主中符合條件的中國共產黨黨員、公職人員通過法定程序成為業主委員會成員,依法履行職責。設立監事委員會的,鼓勵和支持物業所在地居(村)民委員會成員通過法定程序成為監事委員會監事,依法履行監督職責。

      第二十七條業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,持下列文件向物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府備案,并予以公示:

      (一)業主委員會名稱,業主委員會主任、副主任、成員名單和身份證明;

      (二)管理規約;

      (三)業主大會議事規則;

      (四)業主委員會辦公場地、聯系方式;

      (五)業主大會會議表決結果及決議。

      公示期內,業主認為業主委員會的產生過程違反程序或者存在弄虛作假等情況的,可以向物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府申請核實。街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當自收到申請之日起三十日內進行核實,根據核實情況作出處理決定,并及時向申請人反饋。

      本條第一款第一項至第四項發生變更的,業主委員會應當自變更之日起三十日內重新備案和公示。

      第二十八條業主委員會需要刻制印章的,應當持備案證明到公安機關批準的單位刻制業主委員會印章,并按照管理規約、業主大會議事規則和有關規定使用印章。

      業主委員會印章應當標明業主委員會的屆數和任期。

      第二十九條業主委員會應當接受業主、業主大會、監事委員會的監督。業主委員會履行下列職責:

      (一)執行業主大會的決定和決議;

      (二)召集并主持業主大會會議,向業主大會報告工作;

      (三)與業主大會選聘的物業服務企業簽訂、變更或者解除物業服務合同;

      (四)監督管理規約的實施;

      (五)組織物業專項維修資金的籌集,監督物業專項維修資金的使用;

      (六)監督和協助物業服務企業履行物業服務合同,督促業主交納物業服務費及其他相關費用,協調處理物業服務活動中的相關問題;

      (七)制定檔案和印章管理等工作制度,制作和保管會議記錄、共有財產資料、會計憑證、會計賬簿、財務報表等有關文件及印鑒,并建立相關檔案;

      (八)配合相關部門和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、居(村)民委員會做好物業管理區域內秩序維護、社區建設和公益宣傳等工作;

      (九)法律、法規規定的其他職責,以及業主大會賦予的其他職責。

      業主委員會應當定期接待和聽取業主、物業使用人對物業管理和業主委員會日常工作的意見和建議,接受業主查詢其所保管的物業管理信息,接受業主和物業使用人的咨詢、投訴和監督。

      第三十條業主委員會應當在物業管理區域顯著位置和通過業主決策信息系統,向業主公布下列情況和資料:

      (一)公布業主委員會成員名單、辦公地點、辦公電話、工作制度等信息;

      (二)及時公示業主大會和業主委員會作出的決定、物業服務企業選聘、物業服務合同等物業管理中的各項決定和重大事項;

      (三)每半年公示一次業主委員會工作經費、工作津貼以及物業共有部位的使用、物業專項維修資金和公共收益收支等情況;

      (四)公布其他應當向業主公開的情況和資料。

      第三十一條業主委員會會議應當按照業主大會議事規則的規定召開,每季度至少召開一次。三分之一以上委員要求召開時,應當及時組織召開。

      業主委員會會議由業主委員會主任召集并主持。業主委員會主任可以書面委托業主委員會副主任召集并主持會議。主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的,由居(村)民委員會指定一名成員召集并主持業主委員會會議。業主委員會成員不得委托他人參加業主委員會會議。

      第三十二條業主委員會會議應當有過半數成員出席,并邀請物業所在地居(村)民委員會列席。業主委員會作出決定應當經全體成員過半數簽字同意,自決定作出之日起三日內予以公示,并于公示首日書面告知物業所在地居(村)民委員會。

      第三十三條業主委員會及其成員應當遵守法律、法規和管理規約,誠實守信、勤勉盡責,不得有下列行為:

      (一)以虛列支出、虛報賬目等方式挪用、侵占業主的物業專項維修資金、公共收益等共有財產;

      (二)索取、收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬;

      (三)違反物業服務合同和管理規約,拒不交納物業服務費用、公共水電分攤費用、停車費和物業專項維修資金等費用,或者誘導、鼓動其他業主不交納相關費用;

      (四)利用職務之便接受減免物業服務費、停車費等相關費用,或者向物業服務企業銷售商品、承攬業務,獲取其他不正當利益;

      (五)違規泄露其他業主的信息或者將業主信息用于與物業服務無關的活動;

      (六)弄虛作假,隱瞞事實真相,轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業管理有關文件、資料,或者擅自使用業主委員會印章;

      (七)拒不執行街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、相關主管部門關于本物業管理區域的整改要求或者人民法院有關裁判,或者打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴人、舉報人;

      (八)無故連續三次缺席業主委員會會議;

      (九)其他損害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

      業主委員會成員違反前款規定的,由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府責令暫停履行職責,由業主大會會議決定終止其成員職務。終止業主委員會成員職務時,應當允許該成員提出申辯并記錄歸檔。

      第三十四條業主委員會成員有下列情形之一的,其成員職務自行終止:

      (一)不再是業主的;

      (二)喪失民事行為能力的;

      (三)任職期間被依法追究刑事責任的;

      (四)存在本條例第三十三條規定的禁止性行為且受到行政處罰的;

      (五)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;

      (六)法律、法規以及管理規約、業主大會議事規則規定的其他情形。

      第三十五條業主委員會成員受業主監督。業主大會有權罷免業主委員會成員。

      百分之二十以上業主聯名,可以向街道辦事處、鄉(鎮)人民政府書面提出對業主委員會成員的罷免要求。街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當自接到罷免要求之日起三十日內書面通知業主委員會限期召開業主大會會議,由業主大會作出是否予以罷免的決定。業主委員會逾期不組織召開的,由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織召開。

      第三十六條業主委員會應當將其成員被終止職務或者罷免的情況及時公示。業主委員會未進行公示的,由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府責令其公示。

      業主委員會成員被終止職務或者被罷免的,其擔任的業主委員會主任、副主任職務相應終止。

      第三十七條業主委員會成員集體辭職的,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當及時組織召開業主大會會議,重新選舉業主委員會。

      業主委員會成員出現空缺的,應當及時按照業主委員會產生辦法完成增補。業主委員會成員人數不足總數的二分之一時,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當組織召開業主大會會議,重新選舉業主委員會。

      第三十八條業主委員會任期屆滿三個月前,應當書面報告街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當自收到報告之日起三十日內成立換屆改選籌備組,由換屆改選籌備組組織召開業主大會會議,選舉新一屆業主委員會。換屆改選籌備組人員構成依照本條例第十七條第三款、第四款規定執行。

      換屆改選籌備組組織選舉新一屆業主委員會未成功的,可以在九十日內補選一次;補選仍未成功的,換屆改選籌備組自行解散。自換屆改選籌備組解散之日起滿六個月后,占總人數百分之二十以上的業主書面申請物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府重新選舉業主委員會的,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在收到申請后組織召開業主大會會議,重新選舉產生新一屆業主委員會。

      自換屆改選籌備組產生至新一屆業主委員會選舉產生期間,業主委員會不得組織召開業主大會會議對下列事項作出決定:

      (一)選聘、解聘物業服務企業;

      (二)除管理規約規定情形之外的物業維修、更新、改造等重大事項;

      (三)處分業主共有財產;

      (四)其他重大事項。

      業主委員會任期屆滿,應當自行解散。業主委員會逾期未自行解散的,由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府公告業主委員會解散。

      第三十九條業主委員會成員和監事委員會監事不領取勞動報酬。業主大會可以根據業主委員會成員或者監事委員會監事的工作情況,決定給予其適當津貼。

      鼓勵業主大會建立業主委員會任中審計和離任審計制度。審計可以委托街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織第三方機構實施,費用可以從物業公共收益中列支。

      第四十條因物業管理區域發生變更等原因導致業主大會或者業主委員會解散的,業主大會、業主委員會應當在物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導監督下,做好業主共有財產清算工作。

      第四十一條業主委員會成員職務終止或者被罷免的,或者業主委員會解散的,應當在十日內移交其保管的有關財務憑證、業主清冊、會議紀要等檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物。

      業主委員會成員職務終止或者被罷免的,向業主委員會移交。業主委員會解散的,向新一屆業主委員會移交;未選舉產生新一屆業主委員會的,向物業所在地居(村)民委員會移交,由其暫時代管。

      未在規定時間內移交的,由物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府責令其七日內移交,物業所在地公安機關應當協助解決。

      第四十二條業主大會、業主委員會作出的決定對全體業主、物業使用人具有約束力。

      業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規,物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者住房城鄉建設主管部門應當責令限期改正或者撤銷其決定,并予以公告。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

      第四章 前期物業管理

      第四十三條新建物業的建設單位應當在物業銷售前,參照市住房城鄉建設主管部門制定的臨時管理規約示范文本擬訂臨時管理規約,報物業所在地區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門備案,并抄送街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。

      臨時管理規約應當對有關物業的管理、業主的共同利益、業主的義務、業主的責任等事項依法作出約定。臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。

      首次業主大會通過管理規約后,臨時管理規約即行失效。

      第四十四條物業中有住宅項目的,建設單位應當通過公開招標的方式選聘物業服務企業。其中,對于預售項目,建設單位應當在申請房屋預售許可證前選聘物業服務企業;對于現售項目,建設單位應當在物業銷售前選聘物業服務企業。一個物業管理區域應當作為一個整體進行招標。

      投標人少于三個或者住宅建筑面積少于三萬平方米的,經物業所在地區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門批準,建設單位可以采用協議方式選聘物業服務企業。

      第四十五條建設單位應當參照市住房城鄉建設主管部門會同市市場監督管理部門制定的前期物業服務合同示范文本與選聘的物業服務企業簽訂書面前期物業服務合同,并自簽訂后十五日內報物業所在地區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門備案。

      業主委員會或者暫時代行業主委員會職責的物業所在地居(村)民委員會與業主大會決定選聘的物業服務企業依法簽訂的物業服務合同生效時,前期物業服務合同終止。

      第四十六條建設單位應當在物業銷售時公示臨時管理規約和前期物業服務合同,并提供給物業買受人,同時予以說明。

      物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時,應當對遵守臨時管理規約和履行前期物業服務合同予以書面承諾。

      第四十七條前期物業服務費實行政府指導價。價格主管部門應當會同住房城鄉建設主管部門根據物業管理服務等級標準等因素,制定和動態調整相應的基準價及其浮動幅度,并定期公布。

      建設單位與前期物業服務企業所確定的前期物業服務費應當符合前期物業服務水平,且不得擅自超出政府指導價收費標準。

      前期物業服務合同生效之日至物業交付之日發生的物業服務費,由建設單位承擔。物業交付之日至前期物業服務合同終止之日發生的物業服務費,由業主按照前期物業服務合同約定的物業服務收費標準承擔。

      第四十八條建設單位應當按照國家有關規定和物業買賣合同的約定,移交權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。

      新建物業的配套建筑及設施設備符合下列條件并經綜合驗收合格后,建設單位方可辦理物業交付手續:

      (一)水、電納入城市管網,安裝分戶計量裝置和控制裝置,并對物業服務用房、共有部位、共有設施設備以及同一物業管理區域內非住宅用戶配置獨立的水、電計量裝置;

      (二)在城市管道燃氣覆蓋的區域,完成住宅室內外燃氣的敷設且與相應管網連接,并安裝分戶計量裝置和控制裝置;

      (三)電話通信線、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶,安全監控裝置及其他安全防范設施設備配置到位;

      (四)完成消防和人民防空工程設施建設;

      (五)按照規劃要求完成教育、養老、醫療衛生、文化體育、環境衛生以及社區管理等用房或者設施建設;

      (六)按照規劃要求完成小區道路建設,并與城市道路或者公路相連;

      (七)按照規劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置;

      (八)建筑物及其配套設施的標志標識完整、清晰;

      (九)法律、法規規定的其他條件。

      第四十九條承接新建物業前,物業服務企業和建設單位應當按照國家有關規定和前期物業服務合同的約定,共同對物業共有部位、共有設施設備進行查驗。承接查驗后,雙方應當簽訂物業承接查驗協議,并將其作為前期物業服務合同的補充協議。

      物業承接查驗應當邀請業主代表以及物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、住房城鄉建設主管部門參加,必要時可以聘請相關專業機構協助進行。

      第五十條物業服務企業應當自物業交接后三十日內,按照市住房城鄉建設主管部門制定的示范文本,持下列資料向區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門辦理物業承接查驗備案:

      (一)物業承接查驗協議;

      (二)建設單位移交資料清單;

      (三)查驗記錄;

      (四)交接記錄;

      (五)其他承接查驗有關的文件。

      物業交付時,物業服務企業應當將物業承接查驗備案情況書面告知業主。物業服務企業應當將物業承接查驗資料建檔保存。物業承接查驗檔案屬于全體業主所有,業主有權免費查詢。

      建設單位將不符合交付條件的物業交付使用,或者物業服務企業擅自承接未經查驗的物業,因房屋質量、物業共有部位、共有設施設備缺陷給業主造成損害的,應當依法承擔賠償責任。

      第五十一條物業服務用房包括物業服務企業用房和業主委員會用房,應當由建設單位按照不低于房屋總建筑面積千分之三的比例且不少于五十平方米的標準在物業管理區域內無償配置。業主委員會辦公用房從物業服務用房中安排,其面積應當不低于二十平方米,不高于七十平方米。

      物業服務用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋,具備通風采光條件和水、電使用功能;沒有配置電梯的物業,物業服務用房所在樓層不得高于二層。

      規劃自然資源部門在規劃許可、竣工驗收過程中,應當對物業服務用房建筑面積、位置等進行審查驗收。住房城鄉建設主管部門在核發商品房預售許可證時,應當對物業服務用房建筑面積、位置進行核查。不動產登記機構在辦理不動產所有權登記時,應當在不動產登記簿中注明物業服務用房建筑面積、位置。

      物業服務用房和物業管理設施設備用房屬于全體業主共有,任何單位和個人不得擅自改變其用途,不得將其分割、轉讓、抵押。

      鼓勵在新建住宅小區設置接收郵件、快遞的場所或者設施等,提升物業服務水平。

      第五十二條前期物業服務合同簽訂后、房屋交付使用前,建設單位應當向物業服務企業和物業所在地的街道辦事處、鄉(鎮)人民政府移交物業檔案。

      物業檔案包括下列資料:

      (一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

      (二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

      (三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

      (四)物業承接查驗協議、查驗記錄、交接記錄及備案證明;

      (五)物業管理所必需的業主清冊等其他資料。

      物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時,將物業服務用房、物業檔案移交給業主委員會。

      第五章 物業管理服務

      第五十三條從事物業服務活動的企業應當依法成立,具有獨立法人資格。

      法律、法規對物業服務人員從業資格有規定的,適用其規定。

      第五十四條物業服務企業應當做好信用信息和物業項目信息等填報,配合相關部門做好信用信息的核實等工作。

      物業服務企業確定或者更換物業項目負責人的,應當于確定或者更換之日通過信用信息平臺更新相關信息,書面告知業主委員會、物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府,并予以公告。

      物業項目負責人的履職情況記入物業服務信用信息檔案。

      第五十五條建立物業服務第三方評估制度。業主、業主大會、建設單位、物業服務企業可以委托評估機構對物業承接和查驗、物業服務標準和費用測算、物業專項維修資金使用方案、物業服務質量等進行評估。

      評估機構應當依照法律、法規規定和合同約定提供專業服務,出具的評估報告應當真實、客觀、全面,評估結果應當向全體業主公布。

      第五十六條一個物業管理區域只能由一個物業服務企業實施物業服務。

      鼓勵業主大會通過公開招標方式選聘物業服務企業。

      第五十七條業主委員會應當參照市住房城鄉建設主管部門會同市市場監督管理部門制定的物業服務合同示范文本與業主大會選聘的物業服務企業簽訂書面物業服務合同,并移交物業檔案。

      物業服務合同需經業主大會審議通過。在提交業主大會審議前,業主委員會應當將物業服務合同草案予以公示,充分聽取業主意見。

      物業服務企業應當自物業服務合同訂立或者變更之日起十五日內,報物業所在地區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門備案,并予以公告,同時抄送街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。

      第五十八條物業服務合同應當約定下列主要事項:

      (一)共有部位、共有設施設備的日常維修、養護、運行和管理;

      (二)物業管理區域內安全措施的建立、公共秩序的維護;

      (三)共有綠地、花木等的養護與管理;

      (四)物業管理區域內環境衛生的維護,生活垃圾分類投放及收集的要求;

      (五)物業服務收費標準和交納時間;

      (六)公共收益的管理、使用、分配;

      (七)合同期限和違約責任;

      (八)其他物業服務內容。

      物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則,應當認定為物業服務合同的組成部分。

      法律、行政法規另有規定的,適用其規定。

      第五十九條物業服務企業應當依法履行合同,按照國家和本市有關物業管理的服務標準和服務規范提供專業化的服務。

      第六十條物業服務企業不得有下列行為:

      (一)違反物業服務合同約定降低物業服務標準。

      (二)擅自提高物業服務收費標準。

      (三)擅自處分業主共有財產,擅自允許他人利用共有部位、共有設施設備從事廣告、宣傳、經營等活動。

      (四)以業主拖欠物業服務費、不配合管理等理由,中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣。但是,可能對業主利益或者公共安全造成重大損失的緊急情形除外。

      (五)法律、法規和管理規約規定的其他行為。

      第六十一條物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置以及業主決策信息系統設置公示欄,公開相關服務事項,并可以通過移動通信等方式告知全體業主。

      下列事項應當長期公開:

      (一)物業服務企業的營業執照復印件、項目負責人的基本情況、聯系方式;

      (二)物業服務合同以及向業主提供特約服務的收費項目和標準等;

      (三)電梯等專業設施設備的日常維修保養合同;

      (四)報修服務規范和完成時限承諾。

      下列事項應當按照規定及時公開:

      (一)物業服務半年履約情況報告;

      (二)物業專項維修資金使用情況,包括涉及維修、更新、改造項目的明細;

      (三)物業服務滿意率及管理服務中薄弱環節的整改情況;

      (四)物業管理區域公共收益收支情況,包括與公共收益相關的合同或者協議等;

      (五)其他應當公示的信息。

      業主、業主委員會對公示內容有異議的,物業服務企業應當及時答復。業主、業主委員會對答復不滿意的,可以依照本條例第九十二條規定進行投訴。

      第六十二條行政管理部門不得委托物業服務企業實施行政管理事項。物業服務企業不得以任何方式和理由行使行政管理職責,但是,應當依法協助行政管理部門做好相關工作。

      第六十三條物業服務企業應當建立健全公共秩序維護制度,協助做好物業管理區域內的安全防范工作。未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。

      物業服務企業應當在消防車道、消防車操作場地、消防設施設置明顯標識和禁止占用提醒;在自身經營范圍內對其服務區域的人流干道、消防通道、化糞池、電梯等重點部位和重要設施進行經常性檢查;對檢查中發現的安全隱患,應當立即處理,并發出警示。

      業主要求在物業服務合同約定的內容、標準或者范圍以外提供服務的,由業主與物業服務企業另行約定。

      第六十四條物業服務企業應當制訂物業管理區域內安全防范應急預案,對突發性自然災害,公共衛生事件,供水、供電、供氣、電梯及消防安全事故,物業安全事故等突發事件的預防和處置進行具體規定,并按照規定對其服務區域的服務對象進行安全宣傳、組織應急演練。

      發現重大事故隱患或者發生生產安全事故及其他緊急事件時,物業服務企業應當及時采取應急措施,通知相關業主,并按照規定向物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、專業單位和負有安全監督管理職責的部門報告,協助做好相關工作。

      第六十五條物業服務企業可以委托專業性服務企業完成物業管理區域內機電設備維修養護、清潔衛生、園林綠化等專項服務,但是,不得將該區域內的全部物業服務一并委托給他人或者將全部物業服務肢解后分別轉委托給第三人。

      鼓勵物業服務企業拓展家政服務、信息服務、養老服務、健康服務等其他生活性服務領域。

      第六十六條物業服務合同期限屆滿三個月前,業主委員會應當組織召開業主大會會議,對續聘或者選聘物業服務企業的方案進行表決,并將決定書面告知物業服務企業。業主大會決定續聘的,業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿一個月前與物業服務企業續簽物業服務合同;業主大會決定選聘新的物業服務企業的,原物業服務企業應當自物業服務合同終止之日起十五日內退出物業管理區域,并配合新選聘的物業服務企業接管。

      物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的,應當在物業服務合同期限屆滿三個月前書面告知業主委員會;沒有業主委員會的,應當在合同期限屆滿三個月前公告,并書面告知物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、居(村)民委員會。

      物業服務合同期限屆滿,業主大會沒有作出選聘或者續聘決定,物業服務企業按照原合同約定繼續提供服務的,物業服務合同自動延續至業主大會作出選聘或者續聘決定為止。物業服務合同自動延續期間,原物業服務企業決定不再提供物業服務的,應當按照前款規定提前三個月履行告知義務。

      第六十七條物業服務企業退出物業管理區域,業主、業主大會未選聘出新的物業服務企業,也未約定業主自行管理或者其他管理人管理的,由全體業主在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導下共同承擔管理責任。

      經業主委員會或者百分之二十以上業主申請,居(村)民委員會可以在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府委托下,組織提供應急管理。應急管理內容僅限于環境衛生、垃圾清運、電梯運行、消防安全等維持業主基本生活服務事項,相關費用由全體業主承擔。應急管理期限一般不超過六個月。

      應急管理實施前,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當將服務內容、服務期限、服務費用等相關內容予以公告。

      第六十八條物業服務企業退出物業服務的,應當履行下列義務:

      (一)向業主委員會移交物業檔案、有關物業及設施設備改造、維修、運行、保養等物業服務相關資料,以及物業服務用房和其他物業共有部位、共有設施設備;無業主委員會的,向街道辦事處、鄉(鎮)人民政府移交。

      (二)撤出物業管理區域內的物業服務人員。

      (三)結算物業服務費用和預收、代收的物業管理區域公共收益等費用。

      (四)結清委托專業性服務企業對設施設備、清潔衛生、園林綠化等開展專項服務的費用。

      (五)法律、法規規定的其他事項。

      原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費用等為由拒絕辦理交接。街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和住房城鄉建設主管部門應當加強對物業服務企業交接工作的監督管理。

      第六十九條物業服務收費項目、標準以及收費方式,由業主和物業服務企業在物業服務合同中約定。

      物業服務收費應當遵循合理、公開、費用與服務水平相適應的原則。

      物業服務收費管理辦法包括未裝飾裝修和使用的住宅物業收費標準等,由市價格主管部門會同市住房城鄉建設主管部門制定。

      第七十條物業服務收費確需調整的,物業服務企業應當與業主委員會協商,并由業主大會決定;未成立業主大會的,由符合法律規定比例的業主表決通過,并將表決結果公告三十日以上。

      第七十一條物業管理區域內,供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業單位應當向最終用戶收取有關費用,最終用戶應當按時、足額交納。其中,屬物業專有部分的費用,由業主交納;屬物業服務企業使用的費用,由物業服務企業交納;屬共有部分的費用但未約定納入物業服務成本、也未約定交納主體的,由相關業主或者物業使用人據實分攤和交納。

      專業單位不得強制物業服務企業代收有關費用,不得因物業服務企業或者其他管理人拒絕代收而停止提供服務,不得因部分最終用戶未履行交費義務停止已交費用戶和共有部位的服務。

      物業服務企業接受專業單位委托代收有關費用的,可以根據雙方約定向委托單位收取代收手續費,但不得向業主收取手續費等額外費用。

      物業服務企業退出物業管理區域時已代收費用但未向專業單位交納的,專業單位應當按照相關約定要求物業服務企業交納,不得因未交納費用而停止向用戶提供服務。

      第七十二條街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、建設單位、物業服務企業、業主委員會及其工作人員應當妥善保存業主信息資料,不得非法收集、利用、加工、傳輸業主信息,不得非法提供、公開或者出售業主信息。

      第六章 物業的使用與維護

      第七十三條業主、物業使用人使用物業,應當自覺遵守法律、法規、管理規約的規定和業主大會、業主委員會的決定,不得損害公共利益和他人合法權益。

      物業管理區域內禁止下列行為:

      (一)占用地上或者地下空間違法修建建筑物、構筑物;

      (二)破壞或者擅自改變房屋外觀;

      (三)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構;

      (四)將無防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房,或者將衛生間、廚房改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房的上方;

      (五)存放、鋪設超負荷物品;

      (六)發出超出規定標準的噪聲;

      (七)違反安全管理規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品;

      (八)擅自占用居住區綠地,或者擅自移植、砍伐小區內的樹木;

      (九)損壞、挪用、停用消防設施和器材,占用、堵塞、封閉疏散通道、消防通道、消防車操作場地;

      (十)違反法律、法規和管理規約飼養犬只;

      (十一)在畜禽禁養區內養殖家畜家禽,或者在畜禽限養區內違規養殖畜禽;

      (十二)損壞或者擅自占用、改建物業共有部位、共有設施設備;

      (十三)亂丟垃圾、高空拋物;

      (十四)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

      物業管理區域內發生上述行為時,業主、物業使用人有權投訴、舉報,物業服務企業、業主委員會應當及時予以勸阻、制止,并將勸阻、制止情況存檔保留;勸阻、制止無效的,物業服務企業、業主委員會應當在物業管理區域內通報,并及時報告有關部門,有關部門應當依法及時處理。因上述行為導致他人合法權益受到侵害的,受害人可以依法向人民法院提起訴訟。

      第七十四條業主、物業使用人應當按照規劃自然資源部門批準或者房地產權證載明的用途使用物業,不得擅自改變物業使用性質。確需改變的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主同意。

      第七十五條利用小區住宅開展民宿等住宿服務的,應當符合本條例第七十四條的規定,并具備消防、安全、衛生等必要的條件。

      利用小區住宅開展民宿等住宿服務的,應當遵守國家和本市相關管理規定和管理規約的約定,依法向市場監管、文化旅游、公安、商務等部門辦理相關手續,并同時告知物業服務企業。

      市、區縣(自治縣)人民政府及相關部門應當根據本地實際,加強對住宅小區內開展民宿等住宿服務活動的管理和監督。具體管理辦法由市人民政府制定。

      第七十六條業主、物業使用人對物業進行裝飾裝修前,應當將裝飾裝修的時間、范圍、方式等書面告知物業服務企業。

      物業服務企業應當將告知事項進行登記并將裝飾裝修中的禁止行為和注意事項提醒業主或者物業使用人以及裝飾裝修人員,同時公告施工的時間和范圍。

      物業服務企業對違反裝飾裝修規定的行為,應當履行發現、勸阻、報告職責,并配合有關部門依法處理。

      物業服務企業與業主、物業使用人約定裝飾裝修保證金的,裝飾裝修保證金應當存入共有資金賬戶進行管理,具體管理辦法由市住房城鄉建設主管部門另行制定。

      第七十七條物業管理區域內規劃用于停放機動車的車位(庫),應當首先滿足業主的需要。

      建設單位依法出售車位(庫),應當進行公告,不得出售給業主以外的單位或者個人。公告之日起六個月內,屬住宅配套車位(庫)的,每戶業主只能購買一個車位(庫),公告之日起滿六個月有多余車位(庫)的,可以向其他業主出售,每戶業主總計購買住宅配套車位(庫)不得超過二個;屬非住宅配套車位(庫)的,每戶業主購買的車位(庫)數量的比例,不得超過持有房屋面積占總非住宅建筑物面積的比例。經人民法院生效法律文書或者仲裁裁決確認將建設單位的車位(庫)權屬登記給業主以外的單位或者個人的,其車位(庫)的出售、租賃應當首先滿足業主的需要。

      建設單位應當公開未出售或者未附贈的車位(庫),業主要求承租的,建設單位不得拒絕。

      車位(庫)有空余的,經公示后,可以臨時出租給業主以外的單位或者個人,每次租期不得超過六個月。

      第七十八條占用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地用于停放機動車,以及相關收費和管理事項,由業主大會決定。業主大會成立前,前期物業服務合同不得對上述事項進行約定。

      公安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛執行公務時在物業管理區域內臨時停放,不得收費。

      物業管理區域內停放車輛,不得影響其他車輛和行人的正常通行。物業服務企業應當按照物業服務合同的約定,履行車輛停放管理義務,并加強巡查,及時督促違反規定停放的車輛駛離;督促無效的,應當及時報告公安機關,公安機關應當及時依法處理。

      第七十九條物業專有部分出現危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益的情形時,專有部分所有人應當及時修繕或者采取防范措施。經業主委員會或者物業服務企業通知后,在合理期限內仍未修繕或者采取防范措施的,業主委員會或者物業服務企業應當組織修繕或者采取防范措施,其費用由專有部分所有人承擔。

      物業共有部位、共有設施設備出現危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益的情形時,業主委員會或者物業服務企業應當組織修繕或者采取防范措施。

      第八十條新建物業管理區域內的專業經營設施設備,應當與主體工程同步規劃、同步建設、同步交付使用。

      新建住宅物業區域內的供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業經營設施設備竣工驗收后,根據有關規定和要求將其移交給專業單位。專業單位應當接收并依法承擔物業管理區域內分戶終端計量裝置或者入戶端口以外相關管線和設施設備的維修、養護、更新的責任,有關費用由專業單位承擔。

      老舊住宅物業管理區域內的專業經營設施設備需要改造的,按照國家規定標準改造驗收合格后,業主大會決定移交給專業單位管理的,專業單位應當接收。專業經營設施設備尚在質量保修期內的,其整改費用由建設單位承擔。

      第八十一條物業專有部分、共有部分進行維護、更新和改造時,相關業主負有協助的義務。

      因共有部分的維護、更新、改造,損害業主專有部分合法權益的,應當及時恢復原狀或者賠償損失。

      第八十二條業主轉讓或者出租物業時,應當將管理規約內容、物業服務費用標準等事項告知受讓人或者承租人,并自物業轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內,將物業轉讓或者出租情況告知業主委員會和物業服務企業。業主轉讓物業的,應當結清物業服務費。

      第八十三條區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和居(村)民委員會應當加強對公共收益、物業專項維修資金、業主分攤費用、業主委員會工作經費等業主共有資金的監督和管理,共有資金的收支情況接受全體業主的監督。

      業主大會成立前,物業專項維修資金由物業所在地區縣(自治縣)住房城鄉建設部門代管,存入銀行專戶。公共收益應當存入物業專項維修資金賬戶,并設立單獨賬目。業主大會成立后,根據業主大會決定,選擇代行管理或者自行管理。業主決定自行管理的共有資金,應當存入業主委員會賬戶,不得以任何個人或者其他組織名義進行管理。業主委員會可以持街道辦事處、鄉(鎮)人民政府出具的業主委員會備案證明到物業所在地的物業專項維修資金專戶管理銀行開設賬戶。

      業主大會可以委托具有資質的中介機構對共有資金進行財務管理。業主大會或者業主委員會自行管理共有資金的,應當每半年公布一次自行管理賬目。

      街道辦事處、鄉(鎮)人民政府可以每年組織開展一次對共有資金使用和收支情況的檢查,檢查情況應當向全體業主公布。

      第八十四條利用物業共有部位、共有設施設備進行經營的,應當符合法律、法規的規定,并在物業服務合同或者管理規約中約定。業主大會成立前,需要利用共有部位、共有設施設備進行經營的,應當在前期物業服務合同或者管理規約中約定下列事項:

      (一)可以開展經營的場地范圍;

      (二)電梯、電梯外大堂等部位設置廣告的標準及要求;

      (三)不同類型、區域的場地有償利用的最低收費標準;

      (四)物業服務企業管理服務費用的標準,比例不得超過所得收入的百分之三十;

      (五)公共收益的財務管理要求;

      (六)相關的合同、會計憑證的建檔保管、公示及查詢辦法;

      (七)公共收益收支情況的定期公示與審計辦法;

      (八)對可能影響業主公共利益的經營性活動的禁止性要求。

      業主大會成立后,物業服務企業和業主大會可以對前款所列事項重新約定。

      第八十五條公共收益主要用于補充物業專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。業主大會成立前或者業主大會未對公共收益用途作決定的,公共收益按年度全部納入物業專項維修資金。按照業主大會決定使用公共收益的,物業專項維修資金余額不足首期交存金額百分之三十時,公共收益應當首先補足物業專項維修資金。

      公共收益用于補充物業專項維修資金以外用途的,業主大會應當決定其年度預算方案,主要包括支出項目明細、使用審核、公示及決算辦法。未經業主大會同意,公共收益支出金額和范圍不得超過預算方案。

      物業服務企業、業主委員會應當每半年公布一次公共收益收支情況。物業管理區域百分之二十以上業主書面對公共收益收支提出異議的,可以根據物業服務合同或者管理規約約定或者經業主大會決定后,在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導監督下委托有資質的中介機構進行財務審計,也可以申請物業管理聯席會議協調處理或者依法向人民法院提起訴訟。

      第八十六條保修期滿后物業維修、更新、改造的費用,按照下列規定承擔:

      (一)專有部分的維修、更新、改造費用,由專有部分業主承擔;

      (二)部分共有部分的維修、更新、改造費用,由部分共有的業主分擔;

      (三)全體共有部分的維修、更新、改造費用,由全體業主分擔。

      因物業服務企業的責任,導致物業共有部分未到維修、更新年限維修、更新的,物業服務企業應當承擔與其責任相當的費用。

      第八十七條一個物業管理區域內有兩個以上獨立產權單位的,應當設立物業專項維修資金。物業專項維修資金屬于業主所有,專項用于保修期滿后物業共有部位、共有設施設備的中修、大修或者更新、改造,不得挪作他用。

      建設單位和業主應當按照國家和本市的規定交存物業專項維修資金。未交存首期物業專項維修資金或者物業專項維修資金余額不足首期交存金額百分之三十的,業主應當按照國家和本市的相關規定、管理規約和業主大會的決定,及時補交或者續籌物業專項維修資金。不動產登記機構在進行不動產權登記時,應當核驗物業專項維修資金交存情況。

      第八十八條物業專項維修資金使用申請可以由業主、業主委員會或者物業服務企業提出。

      下列費用不得從物業專項維修資金中支出:

      (一)物業共有部位、共有設施設備的日常運行、維護和小修費用,由物業服務企業從業主交存的物業服務費中支出;

      (二)物業在保修范圍和保修期限內發生質量問題需要維修的費用,由建設單位承擔;

      (三)物業管理區域內供水、供電、供氣、通訊、有線電視等相關管線和設施設備的維修、養護費用,由有關單位依法承擔;

      (四)物業共有部位、共有設施設備屬人為損壞的,其維修、更新費用由責任人承擔。

      第八十九條物業管理區域共有部位、共有設施設備維修、更新、改造費用情況應當及時進行公示。物業專項維修資金代管單位應當通過業主決策信息系統等方式,定期公布物業專項維修資金的收支情況,方便業主查詢賬戶余額及使用情況。

      對于十萬元以上物業專項維修資金的使用,應當引入具有資質的第三方機構評審,評審費用從物業專項維修資金增值收益或者公共收益中列支,業主大會決定不聘請評審機構的除外。

      第九十條有下列情形之一,需要使用物業專項維修資金的,業主委員會、物業服務企業或者相關業主經街道辦事處、鄉(鎮)人民政府書面同意,可以向區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門申請適用應急簡易程序:

      (一)屋面防水損壞造成滲漏,嚴重影響正常使用的;

      (二)電梯故障,無法正常運行的;

      (三)高層住宅水泵損壞,導致供水中斷的;

      (四)樓體外立面有脫落危險,危及人身安全的;

      (五)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的;

      (六)消防設施損壞,危及公共消防安全的。

      物業服務企業應當將緊急情況下專項維修資金申請、使用情況,及時予以公示。

      第九十一條物業專項維修資金的交存、使用、管理的具體辦法,由市人民政府制定。

      第九十二條業主、物業使用人對物業服務企業在物業管理活動中侵害自己合法權益的行為,可以向物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門投訴,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門應當及時受理,并自受理之日起三十日內將處理結果回復投訴人。屬于其他部門職責的,告知投訴人向相關部門投訴。

      第七章 監督管理

      第九十三條市住房城鄉建設主管部門履行下列職責:

      (一)擬定或者制定物業管理相關政策措施和配套規定,以及臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則、前期物業服務合同、物業服務合同、承接查驗協議等示范文本;

      (二)建立健全住宅等不同物業類型的物業服務標準和服務規范,建立物業服務信用信息管理體系,并定期向社會公布;

      (三)建立和維護包括業主決策信息系統和信用信息管理系統在內的物業管理信息系統,供業主、業主委員會免費使用;

      (四)指導全市物業專項維修資金監督管理工作;

      (五)宣傳和貫徹執行物業管理有關法律、法規,建立完善業主委員會和物業服務企業的培訓制度;

      (六)指導和監督區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門開展物業管理活動的監督管理工作;

      (七)法律、法規規定的其他職責。

      第九十四條區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門履行下列職責:

      (一)貫徹執行物業管理法律、法規和相關規定,負責物業管理區域、物業承接查驗、前期物業服務合同、臨時管理規約、管理規約、物業服務合同的備案;

      (二)指導和監督街道辦事處、鄉(鎮)人民政府依法開展物業管理相關工作、調處物業管理矛盾糾紛;

      (三)負責物業服務企業和從業人員的監督管理,開展物業服務質量監督檢查,建立物業管理誠信檔案并接受查詢;

      (四)監督管理物業管理招投標活動和物業專項維修資金;

      (五)查處違反第七十三條第一款第三項、第四項、第五項、第十二項規定的行為;

      (六)宣傳物業管理有關法律、法規和政策,定期開展物業管理業務培訓;

      (七)法律、法規規定的其他職責。

      第九十五條市、區縣(自治縣)人民政府其他相關部門依據各自職責,負責物業管理區域內下列工作:

      (一)規劃自然資源部門負責物業規劃管理,查處違反第七十三條第一款第一項、第二項規定的行為;

      (二)公安機關負責監督檢查治安、交通安全、保安服務等活動,查處違反第七十三條第一款第七項、第十項規定的行為;

      (三)市場監督管理部門負責監督檢查電梯等特種設備使用、物業服務價格公示、違規收費等;

      (四)應急管理部門負責監督檢查消防安全,查處違反第七十三條第一款第九項規定的行為;

      (五)生態環境部門負責監督檢查污染環境行為,查處違反第七十三條第一款第六項規定的行為;

      (六)城市管理部門負責查處違反第七十三條第一款第八項、第十一項規定的行為。

      設立了綜合執法機構的,可以由綜合執法機構統一查處。

      法律、法規對相關部門職責另有規定的,適用其規定。

      第九十六條街道辦事處、鄉(鎮)人民政府履行下列職責:

      (一)指導和監督業主大會、業主委員會的組建和換屆改選,負責業主委員會備案;

      (二)指導和監督業主大會、業主委員會依法履行職責;

      (三)指導和監督物業服務企業履行法定義務,對物業服務實施情況開展監督檢查;

      (四)參加物業承接查驗,指導和監督物業服務項目的移交、接管;

      (五)建立物業管理矛盾投訴調解機制,調處物業管理糾紛;

      (六)管理物業檔案,協助開展轄區內物業服務信用信息的采集和核查工作;

      (七)法律、法規規定的其他職責。

      第九十七條居(村)民委員會履行下列職責:

      (一)協助和配合街道辦事處、鄉(鎮)人民政府做好本條例第九十六條的相關工作;

      (二)派員參加業主大會和業主委員會會議,了解物業管理工作情況;

      (三)對業主大會、業主委員會和物業服務企業的日常工作進行指導和監督;

      (四)法律、法規規定的其他職責。

      鼓勵在居(村)民委員會設立環境和物業管理委員會,具體指導和監督業主委員會、物業服務企業依法履行職責。

      第九十八條街道辦事處、鄉(鎮)人民政府根據工作需要,召集由區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門、其他有關部門、公安派出所、居(村)民委員會、專業單位、物業服務企業、業主委員會、業主代表、監事委員會、物業管理專家、人民調解委員會等參加的聯席會議,協調解決下列問題:

      (一)業主委員會不依法履行職責的問題;

      (二)業主委員會成立和換屆過程中出現的問題;

      (三)履行物業服務合同中出現的重大問題;

      (四)終止物業服務合同的重大問題;

      (五)物業服務企業在退出和交接過程中出現的問題;

      (六)需要協調解決的其他物業管理問題。

      前款所列問題經人民調解委員會依法調解達成的調解協議,具有法律約束力。

      第九十九條相關部門應當建立違法行為投訴登記制度,并在物業管理區域內顯著位置和業主決策信息系統公布聯系單位、舉報聯系方式,依法處理物業管理區域內的違法行為。

      任何單位和個人對違反本條例規定的行為,可以向住房城鄉建設主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及其他有關部門投訴舉報,有關單位應當及時調查核實,并依法處理。

      因行政執法需要進入物業管理區域開展執法工作的,業主、業主委員會、物業服務企業應當提供便利。

      第八章 法律責任

      第一百條建設單位有下列行為之一的,由物業所在地區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門予以處罰:

      (一)違反本條例第十條、第四十五條、第四十六條,未按照規定備案或者公示的,責令限期改正;逾期未改正的,處五千元以上五萬元以下罰款。

      (二)違反本條例第十七條,未按照規定報送有關資料的,責令限期改正;逾期未改正的,予以通報,處一萬元以上十萬元以下罰款。

      (三)違反本條例第四十四條,建設單位未通過公開招標方式或者未經批準擅自采用協議方式選聘物業服務企業,責令限期改正,給予警告,可以并處十萬元以下罰款。

      (四)違反本條例第五十一條,建設單位在物業管理區域內未按照規定配置物業服務用房的,責令限期改正,給予警告,沒收違法所得,并處十萬元以上五十萬元以下罰款。

      (五)違反本條例第五十二條,未按照規定移交資料的,責令限期改正;逾期未改正的,予以通報,處一萬元以上十萬元以下罰款。

      (六)違反本條例第七十七條第二款、第三款,違反規定銷售車位(庫)的,或者對業主要求承租的車位(庫)只售不租的,責令限期改正;逾期未改正的,處五萬元以上二十五萬元以下罰款。

      (七)違反本條例第七十七條第四款,將未出售的車位(庫)不優先出租給本區域內業主,或者出租給業主以外的單位或者個人期限超過六個月的,責令限期改正;逾期未改正的,處五萬元以上十萬元以下罰款。

      第一百零一條物業服務企業有下列行為之一的,由物業所在地區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門予以處罰:

      (一)違反本條例第十七條,未按照規定報送有關資料的,責令限期改正;逾期未改正的,予以通報,處一萬元以上十萬元以下罰款。

      (二)違反本條例第五十條,未按照規定辦理物業承接查驗備案的,責令限期改正;逾期未改正的,處一萬元以上十萬元以下罰款。

      (三)違反本條例第五十二條,未按照規定移交資料的,責令限期改正;逾期未改正的,予以通報,處一萬元以上十萬元以下罰款。

      (四)違反本條例第五十四條、第六十一條,未按照規定填報或者公示信息的,責令限期改正;逾期未改正的,處一萬元以上三萬元以下罰款。

      (五)違反本條例第五十七條,未將物業服務合同報送備案的,責令限期改正;逾期未改正的,處五千元以上五萬元以下罰款。

      (六)違反本條例第六十四條,未制定安全防范應急預案的,責令限期改正;逾期未改正的,處一萬元以上十萬元以下罰款。

      (七)違反本條例第六十六條、第六十八條,擅自停止物業服務的,或者被解聘的物業服務企業拒不退出物業管理區域或者退出時不履行相關義務的,責令限期改正;逾期未改正的,處十萬元以上三十萬元以下罰款,并在一年內不得參加物業管理招標投標活動。

      (八)違反本條例第八十四條、第八十五條,擅自利用物業共有部位、共有設施設備進行廣告宣傳和經營等活動的,擅自設置或者允許他人設置臨時攤點的,責令限期改正,給予警告,并處五萬元以上二十萬元以下罰款。

      第一百零二條違反本條例第六十條,物業服務企業侵犯或者越權限制業主權利的,由區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門責令限期整改;逾期未整改的,納入企業信用檔案。違反治安管理規定的,由公安機關依法查處;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

      第一百零三條業主委員會成員未履行本條例規定相關職責的,由物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府責令限期履行;逾期未履行的,予以通報,并組織召開業主大會會議決定有關事項。

      第一百零四條業主委員會及其成員違反法律、法規或者管理規約的規定,挪用、侵占、擅自處分業主共有財產,或者侵害業主合法權益,給業主造成損害的,應當承擔相應的賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

      第一百零五條違反物業服務合同約定,業主逾期不交納物業服務費用的,物業服務企業應當書面催交;逾期仍不交納的,物業服務企業可以向人民法院起訴,或者按照約定申請仲裁。

      第一百零六條違反本條例第七十三條規定,給他人造成損害的,依法承擔民事責任;違反行政管理規定的,由行使監督管理權的有關部門依法查處;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

      第一百零七條專業單位違反本條例第八十條,未按照規定接收專業經營設施設備或者未按照規定對專業經營設施設備進行維修、養護、更新的,由物業所在地有關部門責令限期改正;影響房屋交付使用、業主正常生活或者造成人身、財產損害的,依法承擔民事責任。

      第一百零八條住房城鄉建設主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者其他有關部門及其工作人員違反本條例規定,有下列情形之一的,由其所在單位、主管部門、上級機關或者監察機關責令改正;情節嚴重的,對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;給當事人合法權益造成損害的,依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任:

      (一)未按照規定履行監督管理職責的;

      (二)違法干預業主依法成立業主大會和業主委員會的;

      (三)未按照規定在物業區域內顯著位置公布聯系方式或者對物業服務活動中的投訴,不及時受理、依法處理的;

      (四)發現違法行為或者接到舉報后不及時查處的;

      (五)截留、挪用、侵占或者違法審核撥付物業專項維修資金的;

      (六)其他濫用職權、玩忽職守或者徇私舞弊的行為。

      第一百零九條建設單位、物業服務企業、業主委員會違反本條例有關規定,非法使用、出售、提供、傳播業主信息,不及時移交相關資料、印章和財物,或者不按照約定退出物業管理區域,違反治安管理規定的,由公安機關依法查處。

      第九章 附 則

      第一百一十條本條例下列用語的含義:

      (一)物業,是指房屋及配套的設施設備和相關場地。

      (二)業主,是指房地產權證載明或者其他法定文件確定的物業所有權人。

      (三)物業使用人,是指物業的承租人或者其他實際使用物業的人。

      (四)前期物業管理,是指物業出售后至業主大會成立之前進行的物業管理。

      (五)公示、公告,是指在物業管理區域顯著位置公開張貼,有條件的同時在業主決策信息系統發布,時間七日以上。

      (六)物業交付之日,是指建設單位在建設工程竣工驗收后,根據房屋買賣合同約定向買受人發出書面交付通知,買受人依照該通知接房的時間。買受人收到書面交付通知后,在通知期限內無正當理由拒絕接受的,視為交付。

      (七)共有部位,是指根據法律法規、房屋買賣合同和建設工程規劃許可證及附件、附圖,由物業管理區域內全體業主或者部分業主共有的部位,一般包括:物業的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

      (八)共有設施設備,是指根據法律法規、房屋買賣合同和建設工程規劃許可證及附件、附圖,由物業管理區域內全體業主或者部分業主共有的附屬設施設備,一般包括:電梯、天線、照明、消防設施、防雷設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、管、公益性文體設施和共有設施設備使用的房屋等。

      (九)物業管理區域公共收益,是指利用物業共有部位、共有設施設備經營所得收入扣除管理服務費用后的收益,主要包括公共場地的車位租金收益、公共區域的廣告收益、公共區域設立攤位的租金收益以及其他收益。

      第一百一十一條單體物業或者規模較小的物業,經業主或者業主大會決定,由業主對物業實施自行管理。其業主大會、業主委員會及物業使用與維護的相關事項可以參照本條例執行。

      業主自行管理的,應當對下列事項作出決定:

      (一)自行管理的執行機構、管理人;

      (二)自行管理的內容、標準、費用和期限;

      (三)聘請專業機構的方案;

      (四)其他有關自行管理的內容。

      電梯、消防、監控安防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備,應當委托專業機構進行維修和養護。

      第一百一十二條本條例自20**年5月1日起施行。

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    篇2:深圳經濟特區物業管理條例(2019)

      《深圳經濟特區物業管理條例》經市第六屆人民代表大會常務委員會第三十五次會議于20**年8月29日修訂通過,現予公布,自20**年3月1日起施行。

      深圳市人民代表大會常務委員會

      20**年9月3日

      目錄

      第一章總則

      第二章物業管理區域及共用設施設備

      第三章業主和業主組織

      第一節業主

      第二節首次業主大會會議籌備

      第三節業主大會

      第四節業主委員會

      第四章前期物業管理

      第五章物業服務

      第六章業主共有資金管理

      第七章物業安全管理與使用維護

      第一節物業安全管理

      第二節物業使用及專項維修資金

      第八章監督管理

      第九章法律責任

      第十章附則

      第一章總則

      第一條為了規范深圳經濟特區物業管理活動,維護業主、物業服務企業以及其他當事人的合法權益,根據有關法律、行政法規的基本原則,結合實際,制定本條例。

      第二條深圳經濟特區物業管理活動適用本條例。

      前款所稱物業管理,是指對物業管理區域的建筑物、構筑物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、巡查以及其他日常管理,維護環境衛生和相關秩序的活動。

      經業主共同決定,可以委托物業服務企業或者其他管理人管理,也可以由業主自行管理。

      第三條物業管理實行業主自治、專業服務與政府監督管理和指導相結合的原則。

      第四條市、區人民政府應當將物業管理納入現代服務業發展規劃和社區治理體系,推動物業管理規范化、市場化。

      第五條業主大會、業主委員會、物業服務企業等在中國共產黨社區委員會(以下簡稱社區黨委)的領導下依法依規開展物業管理活動。

      業主委員會、物業服務企業應當依照中國共產章程程的規定設立中國共產黨的基層組織,開展黨的活動。

      第六條市人民政府住房和建設部門負責本市物業管理活動的監督管理和指導工作,履行下列職責:

      (一)貫徹執行物業管理法律、法規和相關規定;

      (二)研究擬定或者制定物業管理規劃、標準、規范和措施;

      (三)指導、協調全市物業使用安全監督檢查工作;

      (四)統籌全市物業專項維修資金管理工作;

      (五)建立全市統一的物業管理信息平臺;

      (六)統籌、協調全市物業管理培訓與宣傳工作;

      (七)法律、法規規定的其他職責。

      區人民政府住房和建設部門負責轄區內物業管理的監督管理和指導工作。

      市、區住房和建設部門可以委托具有管理公共事務職能的組織對本條第一款第四至六項等相關物業管理活動進行監督管理。

      市、區人民政府公安、規劃和自然資源、城市管理和綜合執法等相關部門按照各自職責,依法開展物業管理相關工作。

      街道辦事處負責組織、協調業主大會成立以及業主委員會的選舉工作,指導、監督業主大會和業主委員會的日?;顒?,調解物業管理糾紛,并配合住房和建設部門對物業管理活動進行監督管理。

      支持社區居民委員會發揮對業主大會、業主委員會、物業服務企業的指導和監督作用。

      第七條倡導綠色、智慧物業管理。鼓勵采用新技術、新方法提高物業管理質量和服務水平,營造安全、舒適、文明、和諧、美好的工作和生活環境。

      第二章物業管理區域及共用設施設備

      第八條物業管理區域由市規劃和自然資源部門在土地出讓合同中予以確定。

      確定物業管理區域應當考慮建設用地宗地范圍、共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素,遵循相對集中、資源共享、便于管理的原則。

      已經形成獨立物業管理區域的,不再重新調整,但物業管理區域業主共同決定分割或者合并物業管理區域的除外。

      物業管理區域地上以及地下建筑物、設施設備和相關場地不得分割管理。

      第九條建設單位應當在物業管理區域無償提供符合功能要求的業主委員會辦公用房、物業服務辦公用房、物業管理設施設備用房等物業管理用房。

      業主委員會辦公用房、物業服務辦公用房、物業管理設施設備用房屬于業主共有,應當辦理產權登記并具有正常使用功能,任何單位和個人不得將其分割、轉讓、抵押,不得擅自變更用途。

      第十條業主委員會辦公用房建筑面積應當不少于二十平方米。

      物業服務辦公用房面積按照下列標準提供:

      (一)物業管理區域物業總建筑面積未超過二十五萬平方米的,按照不少于物業總建筑面積的千分之二提供,并不得少于一百平方米;

      (二)物業管理區域物業總建筑面積超過二十五萬平方米的,二十五萬平方米以內部分,按照該部分面積的千分之二提供;二十五萬平方米以外部分,按照該部分面積的千分之一提供。

      物業管理設施設備用房面積根據設施設備安裝、使用、維護的實際需要提供。

      第十一條物業管理區域的道路屬于業主共有,但屬于城市公共道路的除外。物業管理區域的綠地屬于業主共有,但屬于城市公共綠地或者明示屬于私人所有的除外。物業管理區域的其他公共場所和公共設施,屬于業主共有。

      物業管理區域物業的以下部分屬于業主共有:

      (一)建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設施設備,避難層、架空層、設備層或者設備間等;

      (二)其他不屬于業主專有部分,也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施設備;

      (三)房地產買賣合同約定屬于業主共有的物業;

      (四)法律、法規規定的其他共有部分。

      建設單位申請國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記時,應當提出共有物業產權登記申請,由不動產登記機構在不動產登記簿上予以記載。

      第十二條利用物業管理區域共有物業進行經營活動的,應當由業主共同決定,其收益屬于業主共有??赡軗p害特定業主就其專有部分享有的合法權益的,還應當經該業主同意。

      第十三條新建住宅建設項目竣工驗收備案之日起三個月內,建設單位應當將附著于物業管理區域共有物業符合國家標準和技術規范的供水、排水、供電、供氣、通訊等設施設備移交相關專營單位管理養護,相關專營單位應當接收。

      現有住宅物業區域附著于共有物業的供水、供電、供氣、通訊等設施設備,符合國家標準和技術規范,經業主共同決定移交的,相關專營單位應當接收,物業服務企業應當配合移交工作。

      第十四條本條例所稱業主,是指物業管理區域不動產權屬證書或者不動產登記簿記載的房屋所有權人。

      除前款規定外,符合下列條件之一的,可以認定為業主:

      (一)尚未登記取得所有權,但基于買賣、贈與、拆遷補償等旨在轉移所有權的法律行為已經合法占有建筑物專有部分的單位或者個人;

      (二)因人民法院、仲裁機構的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人;

      (三)因繼承或者受遺贈取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人;

      (四)因合法建造取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人;

      (五)其他符合法律、法規規定的單位或者個人。

      第十五條業主依法享有下列權利:

      (一)參加業主大會會議,發表意見,行使投票權;

      (二)選舉業主委員會、業主監事會或者監事,并依法依規享有被選舉權;

      (三)監督業主委員會、業主監事會或者監事的工作和物業服務企業履行物業服務合同的情況;

      (四)對共有物業和業主共有資金使用管理的知情權和監督權;

      (五)就制訂或者修改物業管理區域管理規約(以下簡稱管理規約)、業主大會議事規則、物業服務合同及其他物業管理事項提出意見和建議;

      (六)法律、法規規定的其他權利。

      第十六條業主、物業使用人應當依法履行下列義務:

      (一)遵守管理規約、業主大會議事規則以及物業管理區域物業使用、公共秩序和環境衛生等方面的規章制度;

      (二)執行業主大會、業主委員會依法作出的決定;

      (三)按時繳納物業管理費、物業專項維修資金;

      (四)配合物業服務企業或者其他管理人實施物業管理;

      (五)法律、法規以及管理規約規定的其他義務。

      第十七條管理規約應當包括下列內容:

      (一)共有物業的使用和維護規則;

      (二)合理使用物業專有部分的權利和義務;

      (三)維護物業管理區域公共秩序的權利和義務;

      (四)物業管理區域相關費用的分攤規則;

      (五)違反管理規約應當承擔的責任。

      業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的具體職責和會議規則以及依法應當由業主大會議事規則規定的其他事項作出規定。

      業主、物業使用人違反管理規約的,業主委員會、物業服務企業應當予以勸阻;不聽勸阻的,業主委員會或者物業服務企業可以將相關情況予以公示。

      第十八條業主投票權數、業主人數和業主總人數按照下列方法確定:

      (一)業主投票權數按照業主專有部分建筑面積計算,每平方米計算為一票,不足一平方米的按照四舍五入計算;

      (二)業主人數按照專有部分的數量計算,一個專有部分按照一人計算;建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付,或者同一業主擁有兩個以上專有部分的,均按照一人計算;

      (三)業主總人數,按照本款第二項業主人數的總和計算。

      一個專有部分有兩個以上所有權人的,應當推選一人行使表決權,所代表的業主人數為一人。

      業主可以自行投票,也可以委托他人投票。委托他人投票的,應當出具書面委托書,載明委托事項和投票權數。一個受托人最多可以接受三名業主的委托進行投票。

      第二節首次業主大會會議籌備

      第十九條新建物業管理區域物業出售且已經交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積百分之二十以上或者首套物業出售并交付使用滿一年之日起十五日內,建設單位應當書面報告物業所在地街道辦事處,并提供物業出售和物業交付資料、物業測繪文件、已籌集的物業專項維修資金清冊等相關資料。

      物業管理區域占業主總人數百分之二十以上的業主或者占全體業主所持投票權數百分之二十以上的業主聯名,可以向街道辦事處書面要求成立首次業主大會會議籌備組(以下簡稱籌備組)。

      街道辦事處應當在收到本條第一款規定的書面報告或者本條第二款規定的書面要求后一個月內成立籌備組,也可以根據物業管理區域實際情況主動組織成立籌備組。

      第二十條籌備組由街道辦事處、社區黨委或者物業管理區域基層黨組織、轄區公安派出所、社區居民委員會、建設單位派員和業主代表組成。建設單位未派員參加籌備組的,不影響籌備組的成立。物業服務企業應當協助籌備組開展籌備工作。

      籌備組由七至十名成員組成,其中街道辦事處代表一名、社區黨委或者物業管理區域基層黨組織代表一名、業主代表三至五名、轄區公安派出所代表一名、社區居民委員會代表一名、建設單位代表一名,籌備組組長由街道辦事處代表擔任。

      籌備組中的業主代表由街道辦事處在民主推薦的基礎上從遵紀守法、熱心公益的業主中確定并公示,業主代表資格應當符合本條例有關業主委員會委員候選人資格的規定。

      籌備組業主代表不得擔任首屆業主委員會委員。

      第二十一條籌備組應當自成立之日起一個月內組織召開首次籌備工作會議。

      籌備組應當自首次籌備工作會議召開之日起六個月內組織召開首次業主大會會議。首次籌備工作會議召開之日起六個月內無法召開首次業主大會會議或者首次業主大會會議未能選舉產生業主委員會的,經街道辦事處批準,可以延長三個月。

      籌備組自物業承接查驗工作結束后,自行解散。

      第二十二條籌備組負責下列籌備工作:

      (一)確認并公示業主名單、業主人數和總投票權數;

      (二)確定首次業主大會會議召開時間、地點、方式和議題;

      (三)擬訂管理規約草案和業主大會議事規則草案;

      (四)確定首次業主大會會議表決規則;

      (五)確定業主委員會委員、候補委員候選人產生辦法和名單;

      (六)制定首屆業主委員會選舉辦法;

      (七)首次業主大會會議的其他準備工作。

      籌備組成員就籌備工作意見不一致的,由籌備組組長作出決定?;I備組發布的通知或者公告,應當加蓋街道辦事處公章。

      本條第一款所列事項應當在首次業主大會會議召開十五日前予以公示。業主對公示內容有異議的,籌備組應當在首次業主大會會議召開之前研究處理并作出答復。

    篇3:上饒市住宅物業管理條例(2020)

      上饒市住宅物業管理條例(20**)

      (20**年10月31日上饒市第四屆人民代表大會常務委員會第二十六次會議通過 20**年11月27日江西省第十三屆人民代表大會常務委員會第十六次會議批準)

      目 錄

      第一章 總 則

      第二章 新建物業和前期物業管理

      第三章 業主、業主(代表)大會和業主委員會

      第四章 物業管理

      第五章 物業的使用和維護

      第六章 監督管理

      第七章 法律責任

      第八章 附 則

      第一章 總 則

      第一條 為了規范住宅物業管理活動,維護物業管理各方的合法權益,改善居民的居住和生活環境,根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和《江西省物業管理條例》等法律、法規的規定,結合本市實際,制定本條例。

      第二條 本市行政區域內的住宅物業管理活動及其監督管理,適用本條例。

      本條例所稱住宅物業管理(以下簡稱物業管理),是指業主自行或者通過選聘物業服務企業、委托其他管理人,對物業管理區域內的建筑物、構筑物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內環境衛生和相關秩序的活動。

      第三條 物業管理區域根據物業項目建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍,結合物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素綜合確定。物業的配套設施設備共用的,應當劃定為一個物業管理區域;但其設施設備能夠分割、獨立使用的,可以劃定為不同的物業管理區域。

      第四條 物業管理應當遵循業主自治、服務規范、政府監管、行業自律的原則。

      第五條 市、縣(市、區)人民政府應當加強對物業管理工作的組織領導,將物業管理納入社會治理體系,健全物業管理體制,完善物業管理的監督管理機制。

      第六條 市人民政府住房和城鄉建設主管部門負責本市行政區域內物業管理活動的指導、監督和管理。

      縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設主管部門是物業管理活動的監督管理部門。

      第七條 物業服務行業協會應當加強行業自律管理,依法制定和組織實施自律性規范。

      第二章 新建物業和前期物業管理

      第八條 自然資源主管部門應當將下列基礎設施和配套公共服務設施的建設要求,列入住宅小區建設項目的規劃條件:

      (一)停放汽車的車位、車庫;

      (二)摩托車、自行車、電動自行車停車場所,以及電動自行車、汽車充電場所和設施;

      (三)全民健身設施;

      (四)物業管理用房;

      (五)法律、法規規定的其他應當列入規劃條件的設施。

      住宅小區建設項目達到一定規模,按照國家、省和本市有關規定必須配建的幼兒園、醫療衛生、社區居家養老和社區管理等公共服務設施,應當一并列入規劃條件。

      第九條 住宅小區建設項目的建設單位應當將下列設施的建設要求列入建設項目設計方案:

      (一)列入規劃條件的設施;

      (二)安全防范設施;

      (三)通信基礎設施;

      (四)快遞服務設施;

      (五)建筑垃圾臨時堆放場所;

      (六)非住宅部分用于餐飲經營的油煙排放設施;

      (七)法律、法規規定的其他應當列入設計方案的設施。

      自然資源主管部門在核發住宅小區建設項目規劃許可證時,應當審查建設項目設計方案中相關設施設計指標及其具體位置,并且征求住房和城鄉建設主管部門的意見。

      第十條 住宅小區建設項目的建設單位應當在取得房屋預售許可證前,通過招投標方式選聘物業服務企業實施前期物業管理,并與選聘的物業服務企業簽訂書面的前期物業服務合同。分期開發的項目,其前期物業管理招投標,應當以全部物業管理區域為范圍。

      符合下列條件之一的,經住房和城鄉建設主管部門批準,建設單位可以采用協議方式選聘物業服務企業:

      (一)同一物業管理區域內,多層、高層混合物業總建筑面積低于三萬平方米,單體高層物業建筑面積或者純別墅區建筑面積低于一萬平方米的項目;

      (二)投標人少于三人的。

      第十一條 建設單位應當在出售新建房屋前制定臨時管理規約。前期物業服務合同和臨時管理規約由建設單位在售房時向買受人明示并經買受人書面確認。

      建設單位、物業服務企業應當自簽訂物業服務合同和制定臨時管理規約之日起十日內,持上述資料向物業所在地住房和城鄉建設主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。

      第十二條 新建物業符合下列條件后,建設單位方可辦理物業交付手續:

      (一)建設工程竣工驗收合格,取得自然資源、城市管理、住房和城鄉建設、生態環境、人防等主管部門出具的認可或者準許使用文件,并經住房和城鄉建設主管部門備案;

      (二)供水、排水、供電、供氣、通信、公共照明、有線電視、安全防范等設施設備已按照規劃設計要求建成且已達到國家、省有關建設標準,并與相關專業單位辦理移交手續,業主可以獨立計量繳費使用;

      (三)按照規劃設計要求建設的生活購物場所、幼兒園、托兒所、郵政、醫療衛生、公共文化、全民健身、環衛、社區居家養老和社區管理等公共服務設施已建成;

      (四)按照規劃設計要求建設的道路、綠地、物業管理用房以及電動自行車、汽車充電場所等基礎設施和公共配套設施已建成,能滿足使用功能要求;

      (五)電梯、二次供水、高壓供電、壓力容器、消防設施和器材等共用設施設備依照法律、法規規定已取得合法使用手續,需要進行檢測的,已由具備相應資質的檢測機構檢測合格;

      (六)消防車通道、消防登高場地、人防工程、地下空間已設置顯著標志;

      (七)物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全;

      (八)法律、法規規定的其他條件。

      第十三條 物業交付十五日前,建設單位與前期物業服務企業應當在住房和城鄉建設主管部門的監督下,完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗,并簽訂物業承接查驗協議,作為前期物業服務合同的補充協議。

      在辦理承接查驗手續時,建設單位應當向前期物業服務企業移交下列資料:

      (一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、管線、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

      (二)設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料、出廠資料;

      (三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

      (四)業主名冊;

      (五)物業管理所必需的其他資料。

      前期物業服務企業應當自物業承接查驗完成之日起三十日內,持建設單位移交的資料以及承接查驗形成的資料向住房和城鄉建設主管部門備案。

      第十四條 建設單位應當將驗收合格的供水、供電、供氣、通信、有線電視等公用事業經營設施設備及其施工圖紙,移交給相關專業經營單位維護管理。

      未移交前,前款規定的設施設備的維修、養護和管理責任由建設單位承擔。

      第三章 業主、業主(代表)大會和業主委員會

      第十五條 房屋的所有權人為業主。尚未登記取得所有權,但基于買賣、贈與、繼承或者征收補償等法律事實已經合法占有建筑物專有部分的人,視為業主。

      房屋的租用人、借用人等物業使用人可以根據業主的書面授權行使相關權利并承擔相應義務。物業使用人違反物業管理相關法律法規、管理規約規定的,有關業主應當承擔連帶責任。

      第十六條 一個物業管理區域成立一個業主大會,業主大會由物業管理區域內全體業主組成。

      一個物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

      第十七條 一個物業管理區域內,房屋出售并交付的建筑面積達到建筑物總面積百分之五十以上的,建設單位應當在三十日內向物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)提出召開首次業主大會的書面報告,并提供相應資料。

      建設單位未及時書面報告的以及未成立業主大會的原有住宅小區,十名以上業主可以聯名向物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)提出召開首次業主大會的書面要求。

      第十八條 街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在接到建設單位書面報告或者業主書面要求后的三十日內,會同住房和城鄉建設主管部門組建業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)?;I備組應當自成立之日起七日內,將成員名單在物業管理區域內公告。

      籌備組由業主、建設單位代表,物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)、住房和城鄉建設主管部門、居(村)民委員會代表組成?;I備組人數應當為五至十一人的單數,其中業主代表人數所占比例應當不低于籌備組總人數的二分之一?;I備組組長由街道辦事處(鄉鎮人民政府)代表擔任。

      籌備組中的業主代表,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)或者居(村)民委員會組織業主推薦產生。街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當對擬進入籌備組的業主代表進行資格審查。

      第十九條 新建物業首次業主大會會議的籌備經費根據物業管理區域規模、業主人數和建筑面積等因素確定,由建設單位承擔。建設單位應當在辦理承接查驗前,將首次業主大會會議籌備經費交至住房和城鄉建設主管部門指定的銀行賬戶,供業主大會籌備組使用。

      未成立業主大會的原有住宅小區首次業主大會的籌備經費,由全體業主共同承擔。

      首次業主大會籌備經費的具體標準和管理辦法,由市人民政府住房和城鄉建設主管部門制定。

      籌備組應當制定籌備經費使用方案并公示,經街道辦事處(鄉鎮人民政府)審查,報住房和城鄉建設主管部門備案后執行。

      第二十條 籌備組中的業主代表應當具有完全民事行為能力,遵守有關法律法規,熱心公益事業,責任心強,具有一定的組織能力和文化水平。

      業主有下列情形之一的,不得擔任籌備組中的業主代表:

      (一)本人或者其配偶、直系親屬在同一物業管理區域內的物業服務企業任職,或者與該物業服務企業有其他利害關系的;

      (二)索取、非法收受建設單位、物業服務企業財物的;

      (三)違法搭建建筑物、構筑物,破壞房屋承重結構、主體結構的;

      (四)有個人信用不良記錄且未消除的;

      (五)受過拘留處罰或者刑事處罰的;

      (六)其他不適合擔任籌備組中業主代表的情形。

      第二十一條 籌備組應當自成立之日起六十日內,組織召開首次業主大會會議。

      籌備組履行職責的期限,應當到首次業主大會會議選舉產生業主委員會之日終止。

      第二十二條 業主大會履行下列職責:

      (一)制定和修改業主大會議事規則及管理規約;

      (二)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

      (三)監督業主委員會工作,聽取業主委員會的工作報告,改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;

      (四)選聘、解聘物業服務企業;

      (五)擬訂物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;

      (六)籌集和使用共用部位、共用設施設備專項維修資金;

      (七)依法決定改建、重建建筑物及其附屬設施;

      (八)依法決定改變共有部分的用途;

      (九)決定利用共有部分進行經營以及所得收益的分配和使用;

      (十)法律、法規或者管理規約規定的應當由業主共同決定的事項。

      第二十三條 業主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見以及網絡討論和投票的形式召開。

      業主大會會議采用集體討論形式的,業主可以自行參加,也可以書面委托代理人參加;采用書面征求意見形式的,應當將征求意見書送交每一位業主,無法送達的,應當在物業管理區域內公告;采用網絡討論和投票形式的,應當對業主進行網絡實名認證,并接受住房和城鄉建設主管部門的監督。

      第二十四條 物業管理區域內的業主人數較多的,業主大會可以決定成立業主代表大會,履行業主大會職責。

      業主代表大會由業主按樓(幢)、單元或者樓層為單位推選業主代表組成,每樓(幢)至少有一名業主代表,業主代表總人數一般不少于三十人且不超過八十人。

      業主代表大會的議事規則,由業主大會制定。

      第二十五條 業主代表實行任期制,任期和業主委員會任期相同,可以連選連任。

      業主代表已經不具備業主身份的,其代表資格自行終止;業主代表不履行職責的,其所代表樓(幢)、單元或者樓層的業主可以協商決定終止其代表資格。業主代表資格終止后,由相關業主重新推選業主代表。

      第二十六條 業主代表在參加業主代表大會前,應當就業主代表大會會議擬討論的事項書面征求所代表的業主的意見。需全體業主投票表決的事項,業主的選票經本人簽字后,由業主代表提交業主代表大會會議。

      第二十七條 業主委員會負責執行業主(代表)大會決定的事項,履行下列職責:

      (一)召集業主(代表)大會會議,報告物業管理的實施情況;

      (二)代表業主與業主(代表)大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

      (三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

      (四)監督專項維修資金的使用;

      (五)督促業主按時交納物業服務費用;

      (六)監督管理規約的實施;

      (七)調解業主間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

      (八)勸阻業主或者物業使用人違法裝飾裝修房屋;

      (九)業主(代表)大會賦予的其他職責。

      第二十八條 業主委員會成員由五至十一人單數組成。業主委員會成員實行任期制,每屆任期為三至五年,可以連選連任,具體由業主大會議事規則確定。

      業主委員會應當自選舉產生之日起七日內召開首次會議,在業主委員會成員中推選主任、副主任。

      第二十九條 召開業主(代表)大會、業主委員會會議,業主委員會應當事先將會議時間、地點、議題和議程書面通知所在地住房和城鄉建設主管部門、居(村)民委員會,并邀請住房和城鄉建設主管部門、居(村)民委員會派代表參加,聽取住房和城鄉建設主管部門、居(村)民委員會意見、建議。

      第三十條 業主委員會應當建立信息公開制度,按照規定及時公布業主(代表)大會和業主委員會作出的決定、物業服務企業選聘、物業服務合同等物業管理中的各項決定和重大事項;定期公布專項維修資金和共有部分經營收益的收支情況;接受業主查詢所保管的物業管理信息。

      對于應當公開而沒有公開的信息,業主有權查詢或者要求業主委員會公開;仍不公開的,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)責令公開。

      第三十一條 業主委員會的印章由專人負責保管,根據業主(代表)大會的決定使用;業主委員會會議討論職責范圍內事項需要使用印章的,經半數以上成員簽字同意作出決定后方可使用。

      第三十二條 業主委員會成員有下列情形之一的,其業主委員會成員資格自行終止:

      (一)喪失業主身份的;

      (二)喪失完全民事行為能力,或者因疾病等原因喪失履行職務能力的;

      (三)被依法追究刑事責任的;

      (四)無正當理由三次不參加業主委員會會議的;

      (五)利用成員資格,索取或者收受建設單位、物業服務企業、其他有關單位、個人的財物的;

      (六)拖欠物業服務費用、住宅專項維修資金,經三次書面催交拒不交納的。

      第三十三條 業主委員會成員有下列情形之一的,根據業主委員會三分之一以上成員或者百分之二十以上業主提議,由業主(代表)大會或者業主委員會根據業主(代表)大會的授權,決定是否終止其成員資格:

      (一)以書面形式向業主(代表)大會或者業主委員會提出辭職的;

      (二)本人或者其配偶、直系親屬在本物業管理區域內的物業服務企業任職,或者存在向其銷售商品、承攬業務等其他利害關系的;

      (三)違法搭建建筑物、構筑物,非法侵占業主共用部位、共用設施設備和場地,以及存在其他損害業主共同利益或者侵害其他業主合法權益行為的;

      (四)違規使用業主委員會印章的;

      (五)打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴、舉報人的;

      (六)泄露業主信息或者將業主信息用于與物業管理無關的活動的;

      (七)法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

      業主(代表)大會、業主委員會未按照前款規定終止相關成員資格的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)經調查核實后,應當責令終止。

      第三十四條 業主委員會任期屆滿六十日前,應當書面報告街道辦事處(鄉鎮人民政府)。街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在收到書面報告之日起三十日內組建換屆改選小組。業主委員會任期屆滿前,換屆改選小組組織召開業主(代表)大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

      業主委員會未按照前款規定報告的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)可以應業主書面要求組建換屆改選小組,由換屆改選小組組織召開業主(代表)大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

      換屆改選小組由業主代表、街道辦事處(鄉鎮人民政府)代表、居(村)民委員會代表組成。換屆改選小組人數應當為單數,其中業主代表應當符合本條例第二十條的規定,人數所占比例應當不低于換屆改選小組總人數的二分之一。換屆改選小組組長由街道辦事處(鄉鎮人民政府)代表擔任。

      換屆改選小組產生至新一屆業主委員會選舉產生期間,業主委員會不得組織召開業主(代表)大會會議對下列事項作出決定:

      (一)選聘、解聘物業服務企業;

      (二)調整物業收費標準;

      (三)除發生危及房屋安全和人身財產安全的應急維修之外的物業維修、更新、改造等重大事項;

      (四)其他重大事項。

      第三十五條 業主委員會應當自換屆改選小組成立之日起十日內,將其保管的有關財務憑證、業主清冊、會議紀要等檔案資料、印章及其他屬于業主(代表)大會所有的財物移交街道辦事處(鄉鎮人民政府)保管。業主(代表)大會、業主委員會依法需要使用上述物品的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當及時提供。

      街道辦事處(鄉鎮人民政府)在新一屆業主委員會選舉產生并辦理換屆備案手續后十日內,將其保管的前款所述物品移交新一屆業主委員會。

      業主委員會不按時移交的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)、住房和城鄉建設主管部門應當責令其限期移交。

      第三十六條 物業管理區域內有下列情形之一的,物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當組織成立物業管理委員會作為臨時機構,代行業主大會、業主委員會職責:

      (一)不具備成立業主大會條件的;

      (二)具備成立業主大會條件但未成立,經街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導后仍不能成立的;

      (三)業主委員會不履行職責達三個月以上、無法正常開展工作,需要調整或者重新選舉業主委員會,經街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導后仍不能選舉產生新一屆業主委員會的。

      物業管理委員會由業主代表以及街道辦事處(鄉鎮人民政府)、住房和城鄉建設主管部門、公安機關派出機構、居(村)民委員會派員組成。物業管理委員會的主任由街道辦事處(鄉鎮人民政府)指定人員擔任。

      第三十七條 物業管理委員會應當就物業共同管理事項征求全體業主意見,形成的決定應當在物業管理區域內顯著位置公示,公示期不少于十日。

      物業管理委員會應當自業主委員會選舉產生之日起停止履行職責,并在七日內與業主委員會辦理相關資料及財物移交手續后解散。

      第三十八條 物業管理區域內共有部分的經營收益屬于全體業主共有,主要用于補充住宅專項維修資金,也可以根據業主(代表)大會的決定使用,任何單位或者個人不得挪用、侵占。

      業主(代表)大會、業主委員會的工作經費和業主委員會成員津貼從共有部分經營收益中列支,具體額度由業主委員會提出預算,經業主(代表)大會表決通過后執行。

      共有部分經營收益、業主(代表)大會和業主委員會工作經費以及業主委員會成員津貼應當按照財務要求建賬、入賬。業主委員會應當妥善保管財務原始憑證以及相關會計資料,并在每年三月底前公布上一年度的賬目情況。

      共有部分經營收益不得以任何個人名義進行存儲和管理。業主委員會向銀行申請開戶時需要提供備案證明等材料的,物業所在地住房和城鄉建設主管部門應當出具。

      第三十九條 管理規約規定或者業主(代表)大會決定委托有資質的中介機構對共有部分經營收益的收支情況進行審計的,業主委員會不得拒絕。

      業主委員會拒絕接受審計的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當督促業主委員會限期聘請專業機構進行審計;逾期未聘請的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當代為聘請專業機構進行審計。審計結果應當向全體業主公告,審計費用從共有部分經營收益中支出。

      業主委員會或者物業服務企業不得轉移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他與財務收支有關的資料。

      第四章 物業管理

      第四十條 業主(代表)大會或者全體業主可以決定通過聘請管理人員、購買專業服務等方式自行管理物業。

      采取自行管理物業方式的,業主委員會或者全體業主應當根據成員津貼、管理人員工資、專業服務費用、公共能耗費用等支出,結合共有部分經營收益情況,擬訂物業管理收費方案,由業主(代表)大會或者全體業主討論通過后執行。

      自行管理物業的賬目情況應當每半年公布一次,接受業主監督。

      街道辦事處(鄉鎮人民政府)和居(村)民委員會應當加強對業主自行管理物業的監督和指導,并給予必要的支持和協助。

      第四十一條 業主(代表)大會或者全體業主決定選聘物業服務企業進行物業管理的,應當通過招投標方式進行。經兩次招投標,投標人均少于三人的,可以通過協議方式選聘物業服務企業。

      業主委員會應當擬定選聘物業服務企業的方案。選聘方案經業主(代表)大會會議討論表決通過后,由業主委員會在物業管理區域內顯著位置公告。

      物業服務企業應當自簽訂物業服務合同之日起十日內,向物業所在地住房和城鄉建設主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。

      第四十二條 物業服務企業應當提供下列基本服務項目,并作為物業服務合同約定的內容:

      (一)電梯、消防設施、人防工程、防雷裝置、安全防范設施等特殊設施設備的安全運行、校驗檢修、維護保養;

      (二)公共綠地、道路、場所等共用部位的養護、管理;

      (三)公共照明、健身設施等共用設施設備的使用管理和維修養護;

      (四)疏散通道、安全出口和消防車通道管理,車輛行駛和停放管理;

      (五)二次供水水箱(水池)定期清洗、消毒和水質檢測;

      (六)環境衛生清掃保潔,病媒生物防制;

      (七)物業管理區域外來人員和車輛登記管理,二十四小時安保值班和定期巡邏,監控視頻實時監視并留存圖像信息三十日以上;

      (八)物業裝飾裝修活動管理;

      (九)對違反法律法規、管理規約規定的行為進行勸阻、報告,對物業使用糾紛進行調解;

      (十)物業共用部位、共用設施設備維修、改造費用的賬務管理;

      (十一)治安和消防等安全防范、公共秩序維護等事項的協助管理服務。

      第四十三條 物業服務企業根據物業服務合同的約定將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務機構的,應當告知業主委員會并向全體業主公示。

      未經物業服務企業委托,任何單位或者個人不得進入該區域從事專項服務業務,但物業服務企業未按照合同約定提供相應服務的情形除外。

      第四十四條 物業服務企業應當將下列信息在物業管理區域內顯著位置公布并及時更新:

      (一)物業服務企業的營業執照,項目負責人的基本情況、聯系方式,客服、工程維修等電話;

      (二)物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等;

      (三)電梯、消防、安全防范等專項設施設備的日常維護保養委托單位的名稱、資質、聯系方式和應急處置方案等;

      (四)由業主委員會委托物業服務企業管理的業主共有部分經營收益的財務信息;

      (五)受委托代收代繳事項;

      (六)物業服務活動中形成的與業主利益相關的其他應當公示的信息。

      第四十五條 物業服務企業應當制定物業管理區域內應急防范預案。發生下列情形之一的,物業服務企業應當立即通知相關業主、物業使用人,及時采取應急措施,同時向相關主管部門報告,并協助做好救助工作:

      (一)發生火災、爆炸或者自然災害等危及人身安全、建筑物安全的;

      (二)建筑物及其附屬設施設備出現安全隱患,嚴重危及人身安全、建筑物安全的;

      (三)發生群體性事件,影響社會穩定的;

      (四)發生重大傷亡事件的;

      (五)其他影響業主或者物業使用人正常生活的事件。

      第四十六條 物業服務企業應當按照法律法規規定以及合同約定履行物業維護、管理和服務的義務,不得有下列行為:

      (一)擅自改變物業管理區域內公共建筑、物業管理用房以及其他共用部位和共用設施設備的用途;

      (二)擅自占用或者擅自允許他人占用物業管理區域內道路、綠地、場地等共用部位和共用設施設備開辦停車場、設置廣告等經營活動;

      (三)騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金;

      (四)將全部物業管理一并委托或者轉交給其他單位、個人;

      (五)物業服務合同終止前,擅自停止物業管理服務;

      (六)擅自增加收費項目、提高收費標準或者重復收費;

      (七)非法限制業主進出物業管理區域、樓棟,騷擾、恐嚇、打擊報復業主,擅自停水停電等;

      (八)泄露業主信息;

      (九)拖欠應承擔的園林綠化用水、消防用水、公共照明用電、垃圾清運等費用;

      (十)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

      物業服務企業有前款規定行為之一的,由住房和城鄉建設主管部門錄入物業服務企業信用檔案。

      第四十七條 市人民政府住房和城鄉建設主管部門應當制定物業服務等級標準,并會同價格主管部門制定與物業服務等級相對應的收費參考價格。物業服務收費參考價格可以根據物價、人工成本上漲等因素適時作出調整。

      物業服務收費實行市場調節價的,由業主和物業服務企業根據收費參考價格,在物業服務合同中約定。

      業主購買的房屋已經交付但未裝飾裝修的,物業服務費用可以按一定比例收取,具體比例在物業服務合同中約定。

      第四十八條 業主應當按照物業服務合同約定的期限和標準交納物業服務費用,不得以未享受或者無需接受相關物業服務,或者以房屋質量問題等非物業服務企業過錯為由拒交或者少交物業服務費。

      物業服務企業應當根據物業服務合同約定的標準提供物業服務,不得以成本上漲、收費不足為由降低服務標準。

      第四十九條 物業服務合同應當載明物業服務項目和服務標準、收費項目和收費標準、雙方權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限以及違約責任等。

      物業服務合同有效期內,物業服務企業提出調整物業服務項目、服務標準或者收費項目、收費標準的,應當與業主委員會協商草擬調整方案并在住宅小區顯著位置公示三十日,經業主(代表)大會表決通過后實施,同時與業主委員會簽訂物業服務變更協議。

      第五十條 業主未按照合同約定交納物業服務費用以及應當負擔的物業管理其他相關費用,經書面催繳無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納的,物業服務企業可以在住宅小區顯著位置予以公示,并可以請求業主委員會代為催繳。

      物業服務企業提供的服務未達到合同約定標準的,應當承擔相應違約責任。

      業主與物業服務企業產生糾紛,經協商無法達成一致的,可以請求街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居(村)民委員會組織調解。街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居(村)民委員會應當受理。調解不成的,可以按照約定申請仲裁,或者依法提起民事訴訟。

      第五十一條 物業服務合同到期未續聘的,或者由于其他原因終止的,物業服務企業應當退出物業管理區域,不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。物業服務企業要求業主委員會協助收取業主欠繳物業費的,業主委員會應當給予協助。

      第五十二條 物業服務企業退出物業管理區域的,應當撤出物業服務人員,清退預收、代收的有關費用,并向業主委員會履行下列交接義務:

      (一)移交承接物業時所接收和記錄的全部資料;

      (二)移交有關物業的改造、維修、保養等技術服務檔案資料;

      (三)移交物業管理用房;

      (四)移交物業管理期間配置的屬于業主共有的固定設施設備;

      (五)清算并移交業主委員會委托其管理的共有部分經營收益;

      (六)法律、法規規定的其他事項。

      未成立業主委員會的,由物業服務企業向街道辦事處(鄉鎮人民政府)履行交接義務。

      物業服務企業退出物業管理區域時,不得損壞、隱匿、銷毀物業資料和財物。

      第五十三條 物業服務合同雙方可以約定物業服務履約保證金,用于保證物業服務企業依法依約履行合同和退出物業管理區域時履行移交檔案資料、管理用房和設施設備等交接義務。

      物業服務合同雙方可以委托物業所在地住房和城鄉建設主管部門或者街道辦事處(鄉鎮人民政府)保管履約保證金。

      第五十四條 市、縣(市、區)人民政府應當完善老舊住宅小區配套基礎設施和公共服務設施,加快老舊住宅小區整治改造。老舊住宅小區整治改造后,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當征求業主的意見,劃定物業管理區域,實行物業管理。

      在不影響消防安全和道路通行前提下,市、縣(市、區)人民政府有關部門應當指導、協助老舊住宅小區增設必要的停車位和車輛充電設施,以及加裝電梯。

      第五章 物業的使用和維護

      第五十五條 業主、物業使用人使用物業時,應當遵守有關法律法規的規定以及臨時管理規約、管理規約。

      臨時管理規約、管理規約應當對下列事項作出約定:

      (一)建筑物、構筑物及其配套的設施設備和相關場地的使用、維護、管理;

      (二)業主共有部分的經營與收益的分配、使用和管理;

      (三)業主和物業使用人在安全管理、環境衛生、裝飾裝修、動物飼養、植物種植等方面的權利與義務;

      (四)違反管理規約應當承擔的責任;

      (五)其他應當約定的事項。

      第五十六條 物業交付使用后,業主、物業使用人應當按照權屬登記用途或者自然資源主管部門批準的設計用途使用物業。

      新建住宅小區內的非住宅物業設計用于餐飲經營的部分,應當配置相應的專用煙道。未配置專用煙道的,不得用于餐飲經營。

      第五十七條 業主、物業使用人裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業服務企業,并與物業服務企業簽訂裝飾裝修管理服務協議。協議中應當明確房屋結構保護、裝飾裝修時間限制、裝修材料堆放搬運和垃圾清運要求、空調外機安裝要求以及禁止行為和違約責任等內容。業主自行管理物業的,由業主、物業使用人向業主委員會履行告知義務并簽訂協議。

      業主在裝飾裝修房屋過程中,不得破壞、改變房屋外立面。

      業主在使用物業過程中,應當采取有效的防護措施,避免陽臺、窗臺放置物以及外立面懸掛物墜落、脫落。業主委員會、物業服務企業發現存在高空墜物安全隱患的,有權要求業主及時整改,消除隱患。

      第五十八條 物業服務企業應當加強對業主的消防安全宣傳教育,按照規定定期對物業管理區域開展消防安全巡查工作,消除火災隱患。已成立業主委員會但未選聘物業服務企業的,由業主委員會組織業主、物業使用人做好消防安全工作。對尚未組建業主委員會也未選聘物業服務企業的住宅小區,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當組織業主、物業使用人做好消防安全工作。

      第五十九條 物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫,應當首先滿足本區域內業主的需要。在滿足業主的需要后,將車位、車庫出租給業主以外的單位或者個人的,每次租賃期限不得超過六個月,并在物業管理區域內公示,接受業主查詢和監督。

      物業管理區域內如需占用業主共有的道路或者其他公共場地增設車位的,應當由業主(代表)大會決定,并確保消防通道和道路暢通。增設的車位歸全體業主所有,是否收取車輛停放費由業主(代表)大會決定。

      物業管理區域內,業主、物業使用人未按照規定停放汽車,影響道路通行的,由業主委員會或者物業服務企業通知改正;拒不改正的,移送公安機關交通管理部門按照有關規定處理。

      市人民政府可以根據需要制定物業管理區域內的停車管理辦法。

      第六十條 建設單位應當按照規劃要求配建電動汽車、電動自行車的停車場所和充電設施。已建成的停車場所和充電設施不能滿足業主需要,且有可用場地的,由業主(代表)大會或者業主委員會、物業服務企業按照規定辦理有關手續后修建。老舊住宅小區內無可用場地的,應當在整治改造過程中予以解決。

      禁止在建筑內的共用走道、樓梯間、安全出口處停放電動自行車或者為電動自行車充電;禁止從室內引電線用于交通工具充電。

      第六十一條 物業服務企業承接物業后,應當負責對電梯的日常管理和維護保養,及時制止危及電梯安全的行為,確保電梯正常運行。因日常管理或者維護保養不當等原因導致電梯無法正常使用的,物業服務企業應當依法承擔相應的責任。業主自行管理物業的,由業主委員會履行電梯日常管理和維護保養職責。

      老舊住宅小區改造需要加裝電梯的,應當征得相關業主的同意,依法辦理相關審批手續。加裝電梯應當確保建筑結構安全,并且符合消防安全要求,不得改變既有建筑主體承重結構,不得變相增加住宅使用空間,不得超出原建設用地界址范圍。

      第六十二條 物業服務企業承接物業后,負責對二次供水水箱(水池)的日常管理,定期進行清洗、消毒,并采取措施防止異物進入水箱(水池)。

      二次供水水箱(水池)的清洗、消毒周期由當事人在物業服務合同中約定,但每年不得少于兩次。負責清洗、消毒的工作人員應當持有健康證,操作符合衛生要求。

      第六十三條 建設單位已經將驗收合格的供水、供電、供氣、通信、有線電視等公用事業經營設施設備移交給專業經營單位的,以及老舊住宅小區已經完成對公用事業經營設施設備分戶改造的,由專業經營單位負責分戶終端計量裝置或者入戶端口及其之前的設施設備的維修、養護和管理,保證其安全運轉和正常使用。

      第六十四條 物業管理區域內依法配建的人民防空工程,應當按照設計文件在實地標注。人民防空工程平時用作停車位的,經人民防空主管部門同意后,可以以出租方式向全體業主開放,每次租賃期限不得超過五年。

      建設單位或者其他投資人在物業管理區域內投資建設的人民防空工程,其用作停車位所收取的租金應當優先提取一部分用于該人民防空工程的維護和管理。

      禁止出售或者變相出售物業管理區域內人民防空工程停車位。

      第六十五條 物業管理區域內禁止下列行為:

      (一)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構;

      (二)違法搭建建筑物、構筑物,下挖地下空間;

      (三)擅自改變物業使用性質;

      (四)侵占或者破壞物業共用部位、共用設施設備,擅自移動、拆除共用設施設備;

      (五)拆除、損壞電梯的部件、附屬設施或者標志,強行開啟電梯層門、轎門或者阻止電梯層門、轎門正常關閉,超過額定載荷使用電梯;

      (六)損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設施和器材,占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道;

      (七)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品,或者存放、鋪設超負荷物品,嚴重影響房屋安全;

      (八)高空拋物;

      (九)隨意棄置垃圾、排放污水或者露天焚燒雜物,制造超過規定標準的社會生活噪聲,影響鄰居通風、采光等;

      (十)法律法規以及臨時管理規約、管理規約禁止的其他行為。

      第六十六條 物業服務企業發現業主或者物業使用人在物業裝飾裝修、物業使用過程中,有違反本條例第六十五條規定,或者有違反其他法律法規以及臨時管理規約、管理規約規定的行為的,應當及時予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應當在二十四小時內報告有關主管部門和業主委員會。未聘請物業服務企業的,由業主委員會履行勸阻、制止和報告職責。有關主管部門在接到報告后,應當依法對違法行為予以處理。

      第六十七條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主,以及出售公有住房的單位應當交存住宅專項維修資金;業主在辦理房屋權屬登記手續時,應當提供交存住宅專項維修資金的憑證。

      業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有,專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期屆滿后的維修和更新、改造,不得挪作他用。

      業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額百分之三十的,應當及時續交。已成立業主大會的,續交方案由業主大會決定,報住房和城鄉建設主管部門備案;未成立業主大會的,續交方案根據市、縣(市、區)有關規定執行。

      第六十八條 房屋、相關設施設備的保修期滿后,發生下列緊急情況,危及房屋安全、人身財產安全以及嚴重影響業主日常生活的,可以采取應急維修:

      (一)電梯故障危及人身安全或者嚴重影響業主日常生活,經特種設備檢驗檢測機構、其他有資質的電梯專業檢測機構或者電梯制造單位出具安全評估意見認定或者整改通知書的;

      (二)消防系統中涉及的設施設備存在安全隱患或者發生故障,經消防救援機構出具整改通知書的;

      (三)房屋發生嚴重沉降、傾斜、開裂,嚴重危及房屋安全,經有資質的專業檢測機構出具證明的;

      (四)房屋外墻存在脫落、剝落等安全隱患,經有資質的專業檢測機構核實并認定的;

      (五)屋頂、屋面、外墻面發生滲漏,或者地下室發生積水,嚴重影響房屋正常使用和安全,經有資質的專業檢測機構核實并認定的;

      (六)二次供水、排水、排污系統中涉及的設施設備發生故障,影響使用,經專業機構核實并認定的,但由專業經營單位負責維修、養護的除外;

      (七)其他危及房屋安全、人身財產安全以及嚴重影響業主日常生活的緊急情況,經專業機構核實并認定的。

      前款規定的緊急情況下,相關單位、專業機構應當根據業主、物業服務企業的申請,或者根據相關部門的要求,及時提供相應的檢驗檢測和核實認定服務。

      住房和城鄉建設主管部門核查屬實后,應當出具住宅專項維修資金應急使用確認書,并通知物業服務企業或者相關業主立即組織維修。其中,住宅專項維修資金未劃轉業主大會管理的,由物業服務企業或者相關業主持有關材料向住房和城鄉建設主管部門申請列支;住宅專項維修資金已劃轉業主大會管理的,由物業服務企業或者相關業主持有關材料向業主委員會申請列支,業主委員會審核同意的,應當報住房和城鄉建設主管部門備案。

      第六章 監督管理

      第六十九條 住房和城鄉建設主管部門履行下列職責:

      (一)制定物業服務規范和等級標準;

      (二)監督新建物業承接查驗,物業管理招投標,物業服務合同備案;

      (三)擬訂住宅專項維修資金繳存、使用制度并監督執行;

      (四)指導并監督物業服務企業經營活動,開展物業服務質量的監督和考核;

      (五)指導業主大會成立,業主委員會選舉和換屆;

      (六)房屋工程質量驗收,管理物業質量保修金,督促建設單位履行保修義務;

      (七)負責建設工程消防設計、審查和驗收;

      (八)負責白蟻防治的監督和管理;

      (九)及時處理有關房屋工程質量和物業管理方面的投訴、舉報;

      (十)依職責查處住宅物業項目建設和物業管理活動中的相關違法行為。

      第七十條 市、縣(市、區)人民政府有關部門履行下列職責:

      (一)自然資源主管部門負責對列入住宅小區建設項目規劃條件和設計方案的基礎設施、配套公共服務等設施的規劃審查,查處住宅小區建設項目竣工規劃核實前違反規劃要求的違法行為;

      (二)城市管理部門履行物業管理區域內的城市管理職責,查處物業管理區域內違法搭建建筑物、構筑物,侵占和破壞綠化設施、市政公用設施、環衛設施,以及破壞環境衛生等違法行為;

      (三)公安機關負責對物業管理區域內安全防范等設施的監督檢查,指導物業管理區域內治安防范工作,加強對業主養犬行為的監督管理,規范物業管理區域內道路停車管理,依法查處物業管理區域內影響公共安全、公共秩序的違法行為;

      (四)市場監督管理部門負責物業管理區域內特種設備的安全監察工作,督促特種設備檢驗檢測機構及時出具電梯安全檢測意見,查處物業管理區域內提供虛假資料取得工商登記、無照經營、侵害消費者合法權益、價格違法以及餐飲經營油煙排放不達標等違法行為;

      (五)消防救援機構負責對物業管理區域內消防設施設備、場所等的監督檢查,查處違反消防安全法律法規的行為;

      (六)生態環境主管部門負責物業管理區域內環境保護監督管理,按照職能分工依法查處水超標排放等違法行為;

      (七)衛生健康主管部門負責物業管理區域內傳染病防治、生活飲用水的監督等工作;

      (八)人民防空主管部門負責物業管理區域內人防工程建設和維護管理的監督檢查,查處侵占、破壞、變相買賣人民防空工程等違法行為;

      (九)民政部門負責物業管理區域內社區居家養老服務設施和社區管理服務設施維護管理的監督檢查,以及喪事活動管理等工作。

      供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業經營單位以及其他有關部門依法履行相應職責。

      第七十一條 街道辦事處、鄉鎮人民政府依法組織和指導轄區內的業主依法成立業主大會或者物業管理委員會,選舉業主委員會;指導和監督業主大會、業主委員會、物業管理委員會依法履行職責;協調物業管理與社區管理、社區服務的關系,調解物業管理糾紛。

      居(村)民委員會協助街道辦事處、鄉鎮人民政府履行相關職責,指導、監督住宅物業管理的具體工作。

      第七十二條 市、縣(市、區)人民政府應當建立物業管理聯席會議制度,召集住房和城鄉建設、城市管理、公安等部門,街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居(村)民委員會、業主委員會、業主代表和物業服務企業等方面的代表召開物業管理聯席會議,研究解決物業管理工作中的下列重大問題:

      (一)業主委員會未依法履行職責的問題;

      (二)業主委員會換屆過程中出現的問題;

      (三)履行物業服務合同中出現的重大問題;

      (四)物業服務企業在退出和交接過程中出現的問題;

      (五)物業管理與相關專業經營單位協調和配合的問題;

      (六)需要協調解決的其他物業管理問題。

      第七十三條 市、縣(市、區)人民政府應當建立物業矛盾糾紛調處機制。

      住房和城鄉建設主管部門應當建立物業管理投訴舉報平臺,在接到物業服務企業、業主委員會、業主和物業使用人的投訴、舉報后,應當予以登記并及時處理。不屬于本部門職責的,應當及時移交給其他有關部門進行處理,并告知投訴人、舉報人。

      第七十四條 市、縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設主管部門應當建立物業管理信用體系,加強行業誠信管理。

      第七章 法律責任

      第七十五條 建設單位違反本條例規定,按照下列規定給予處罰:

      (一)違反本條例第十條規定,未通過招投標方式選聘前期物業服務企業,或者未經批準,擅自采用協議方式選聘前期物業服務企業的,由住房和城鄉建設主管部門責令限期改正,給予警告,可以并處二萬元以上十萬元以下罰款;

      (二)違反本條例第十三條第二款規定,未向前期物業服務企業移交有關資料的,由住房和城鄉建設主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處二萬元以上十萬元以下罰款;

      (三)違反本條例第十九條第一款規定,未按時交存首次業主大會籌備經費的,由住房和城鄉建設主管部門責令限期交存;逾期不交存的,處一萬元以上五萬元以下罰款;

      (四)違反本條例第六十四條第三款規定,出售或者變相出售物業管理區域內人民防空工程停車位的,由人民防空主管部門對當事人給予警告,并責令限期改正;逾期不改正的,處一萬元以上三萬元以下罰款。造成損失的,應當依法賠償損失。

      第七十六條 物業服務企業違反本條例規定,由住房和城鄉建設主管部門按照下列規定給予處罰:

      (一)違反本條例第十三條第三款、第四十一條第三款規定,未按時將相關材料報送備案的,責令限期改正;逾期不改正的,處五千元以上一萬元以下罰款;

      (二)違反本條例第四十四條規定,未在物業管理區域內顯著位置公布相關信息或者公示的相關信息失實的,責令限期改正;逾期不改正的,處五千元以上一萬元以下罰款;

      (三)違反本條例第四十八條第二款規定,物業服務未達到合同約定標準的,責令限期改正;

      (四)違反本條例第五十二條規定,退出物業管理區域時拒不履行交接義務,或者損壞、隱匿、銷毀物業資料和財物的,責令改正,處一萬元以上十萬元以下罰款;

      (五)違反本條例第六十六條規定,發現物業管理區域內有違法行為不予勸阻、制止,或者不及時報告的,處五百元以上五千元以下罰款。

      第七十七條 業主和物業使用人違反本條例規定,按照下列規定給予處罰:

      (一)違反本條例第六十條第二款規定,在物業管理區域內從室內引電線用于交通工具充電的,由消防救援機構責令改正;拒不改正的,處五百元以下罰款;

      (二)違反本條例第六十五條第一項規定,損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構的,由住房和城鄉建設主管部門責令限期改正,處五萬元以上十萬元以下罰款;

      (三)違反本條例第六十五條第二項規定,違法搭建建筑物、構筑物,下挖地下空間的,由城市管理部門責令停止建設;尚可采取改正措施消除影響的,限期改正,處違法建設造價百分之五以上百分之十以下罰款;無法采取改正措施消除影響的,限期拆除或者回填。不能拆除或者回填的,沒收實物或者違法所得,可以并處違法建設造價百分之十以下罰款;

      (四)違反本條例第六十五條第三項規定,擅自改變物業使用性質的,由住房和城鄉建設主管部門責令限期改正,恢復原狀;逾期不改正、恢復原狀的,處一萬元以上五萬元以下罰款;

      (五)違反本條例第六十五條第四項規定,侵占或者破壞綠化設施、市政公用設施和環衛設施的,由城市管理部門責令限期改正;逾期不改正的,處五百元以上二千元以下罰款;

      (六)違反本條例第六十五條第六項規定,損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設施和器材,占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道的,由消防救援機構責令改正,處警告或者五百元以下罰款;拒不改正的,可以強制執行;

      (七)違反本條例第六十五條第七項規定,存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品的,由公安機關依法處罰。

      第七十八條 違反本條例第十一條第二款規定,建設單位、物業服務企業未按時將相關資料報送備案的,由住房和城鄉建設主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處五千元以上一萬元以下罰款。

      第七十九條 違反本條例第十三條規定,建設單位、物業服務企業未進行前期物業承接查驗,并簽訂物業承接查驗協議的,由住房和城鄉建設主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處二萬元以上十萬元以下罰款。

      建設單位、物業服務企業在前期物業承接查驗過程中惡意串通、弄虛作假,侵害業主利益的,由住房和城鄉建設主管部門處五萬元以上二十萬元以下罰款;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。

      第八十條 違反本條例第三十八條規定,挪用、侵占物業共有部分經營收益的,由住房和城鄉建設主管部門追回挪用、侵占的共有部分經營收益,歸還業主,沒收違法所得。

      第八十一條 住房和城鄉建設主管部門、其他有關部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居(村)民委員會的工作人員,在對物業管理活動的監督管理或者協助管理工作中有濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊行為的,依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

      第八十二條 專業經營單位違反本條例有關規定,拒不承擔維修、養護和管理責任的,由市、縣(市、區)人民政府有關主管部門或者專業監管部門責令限期改正;造成當事人損失的,依法承擔賠償責任。

      第八十三條 違反本條例規定的其他行為,法律、法規另有處罰規定的,從其規定。

      第八章 附 則

      第八十四條 本條例中有關專業用語的含義:

      (一)共用部位,是指房屋承重結構、房屋主體結構、公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、內天井、戶外墻壁、屋面、傳達室、治安監控室、消防監控室等;

      (二)共用設施設備,是指綠地、道路、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉站、水泵、水箱、控制柜、電梯、業主樓層間的供、排水總管、智能快件箱、消防設施、供電設施、公共照明設施、監控設施、避雷設施、公用天線、露天停車場、健身設施、非機動車庫、共用設施設備用房等;

      (三)專有部分,是指建筑區劃內具有構造上的獨立性,能夠明確區分,或者具有利用上的獨立性,可以排他使用,或者能夠登記成為特定業主所有權的房屋(包括整棟建筑物),以及車位、攤位等特定空間。規劃上專屬于特定房屋,且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等。

      第八十五條 市、縣(市、區)人民政府可以根據本條例制定實施細則。

      本條例規定的臨時管理規約、業主(代表)大會議事規則、前期物業服務合同、物業服務合同和裝飾裝修管理服務協議的示范文本,由市人民政府住房和城鄉建設主管部門制定。

      第八十六條 上饒經濟技術開發區、三清山風景名勝區和上饒高鐵經濟試驗區的管理機構在轄區范圍內履行對物業管理活動的監督管理職責。

      第八十七條 本條例自20**年3月1日起施行。

    篇4:鄭州市物業管理條例(2021)

      鄭州市物業管理條例(20**)

      第一章 總則

      第一條 為了規范物業管理活動,維護業主、物業服務人以及相關主體合法權益,營造安全、和諧、文明、美好的人居環境,構建共建共治共享的社會治理格局,根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》等法律、法規,結合本市實際,制定本條例。

      第二條 本條例適用于本市行政區域內的物業管理及其監督管理活動。

      本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務人或者自行管理等方式,對物業服務區域內的建筑物及其附屬設施和相關場地進行維修、養護、管理,維護環境衛生和相關秩序的活動。

      第三條 物業管理應當堅持黨的領導、政府監管、業主自治、專業服務、行業自律的原則。

      第四條 發揮黨組織的戰斗堡壘作用,構建基層黨建引領社區治理下的物業管理體系,建立居(村)民委員會、業主委員會、物業服務人協調運行機制,充分調動居民參與積極性,形成社區治理合力。

      第五條 市、區縣(市)人民政府應當將物業管理納入同級現代服務業發展規劃和社區治理體系,加強對物業管理活動及其監督管理工作的組織領導,所需經費納入同級財政預算,建立健全物業管理綜合協調機制,研究解決重大事項。

      街道辦事處、鄉鎮人民政府負責轄區內物業管理活動的組織、指導和監督工作。居(村)民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府指導下開展物業管理相關工作。

      第六條 市住房保障和房地產管理部門負責本市行政區域內物業管理活動的監督管理工作,具體履行下列職責:

      (一)制定本市物業管理相關政策并組織實施;

      (二)指導和監督區縣(市)物業管理主管部門開展物業管理活動的監督管理工作;

      (三)建立本市統一的物業服務技術規范;

      (四)建立和維護物業信息化系統;

      (五)指導和監督本市物業專項維修資金的籌集、管理和使用;

      (六)推動建立老舊小區物業管理機制;

      (七)開展物業管理相關法律、法規的宣傳和培訓;

      (八)實施監督管理的其他職責。

      區縣(市)物業管理主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作,具體履行下列職責:

      (一)貫徹執行物業管理相關法律法規、政策制度;

      (二)指導街道辦事處、鄉鎮人民政府實施物業管理工作;

      (三)定期對轄區內物業服務與管理情況進行評估,及時完善監督管理措施;

      (四)組織業主委員會、物業服務行業等相關人員進行業務培訓;

      (五)監督轄區內物業服務人遵守法律法規、履行物業服務合同;

      (六)實施監督管理的其他職責。

      發展改革、城鄉建設、自然資源和規劃、司法行政、市場監督管理、應急管理、公安、城市管理、園林綠化、生態環境、衛生健康、消防救援機構等部門和單位按照各自職責,做好物業管理活動的監督管理相關工作。

      第七條 市物業管理行業協會應當加強行業自律,規范從業行為,調解行業糾紛,督促物業服務人及從業人員依法經營、誠信服務、提升物業服務水平,推動物業服務行業健康發展。

      第八條 鼓勵和支持互聯網、大數據、人工智能等信息技術手段在物業服務與管理中的應用,建設智慧物業管理服務平臺,提高智慧物業服務品質,推進社區治理能力現代化建設。

      對涉及老年人、殘疾人的高頻事項和服務場景,堅持傳統服務方式與智能化服務融合并行,為其提供便利化物業服務。

      第九條 鼓勵單位和個人以志愿服務、公益宣傳、科普教育等形式參與社區物業服務和管理活動。

      第二章 業主和業主組織

      第十條 房屋的所有權人為業主。

      尚未依法辦理房屋所有權登記,但符合下列情形之一的,在物業管理活動中享有業主權利、承擔業主義務:

      (一)因人民法院、仲裁機構的生效法律文書等取得房屋所有權的;

      (二)因繼承取得房屋所有權的;

      (三)因合法建造等事實行為取得房屋所有權的;

      (四)基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為,已經合法占有建筑物專有部分的;

      (五)法律、法規規定的其他情形。

      已經達到交付使用條件,尚未出售或者尚未向物業買受人交付的專有部分,建設單位為業主。

      業主可以依法委托物業使用人行使業主權利、履行業主義務,委托應當采用書面形式。

      第十一條 業主依照法律、法規規定以及管理規約、物業服務合同約定行使權利,承擔義務,不得以放棄權利為由不履行義務。

      業主轉讓建筑物內住宅、經營性用房,其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

      第十二條 業主大會由全體業主組成,代表并維護物業服務區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

      一個物業服務區域成立一個業主大會。只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主一致同意不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

      第十三條 物業服務區域達到成立業主大會法定條件的,建設單位應當在六十日內按照規定向街道辦事處、鄉鎮人民政府提交下列文件資料:

      (一)物業服務區域證明;

      (二)業主名冊;

      (三)房屋及建筑物面積清冊;

      (四)建筑規劃總平面圖;

      (五)交付使用共用設施設備的證明;

      (六)物業服務用房配置證明;

      (七)其他有關的文件資料。

      建設單位對提交文件資料的真實性、完整性負責,不得隱匿、篡改、偽造。

      第十四條 物業服務區域達到成立業主大會法定條件的,十人以上業主聯名或者建設單位可以申請成立首次業主大會籌備組。

      街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到申請后三十日內組織成立首次業主大會籌備組?;I備組由街道辦事處、鄉鎮人民政府和業主、居(村)民委員會、建設單位的代表組成,人數為七至十一人單數,其中業主代表人數比例不得低于二分之一。建設單位經通知未派員參加的,不影響籌備組成立?;I備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府的代表擔任。

      籌備組中的業主代表可以由業主自薦或者居(村)民委員會推薦產生,由街道辦事處、鄉鎮人民政府征求業主意見后確定;業主代表資格參照適用本條例第十八條有關業主委員會成員資格的規定。

      籌備組應當自成立之日起三日內,將組成人員名單以及與籌備工作相關的個人信息、工作職責在物業服務區域內顯著位置公布。

      籌備組決定的重大事項應當經籌備組全體成員過半數同意。

      第十五條 籌備組應當自成立之日起六十日內組織召開首次業主大會會議。首次業主大會會議結束時,籌備組自行解散。

      籌備組未能按照前款規定組織召開首次業主大會會議的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府重新組建籌備組。

      第十六條 下列事項由業主依法共同決定:

      (一)制定和修改業主大會議事規則;

      (二)制定和修改管理規約;

      (三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

      (四)選聘和解聘物業服務人;

      (五)使用、籌集專項維修資金;

      (六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

      (七)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動;

      (八)確定公共收益及孳息的管理、使用、監督、審計等方式;

      (九)確定和調整物業服務方式、服務內容、服務標準以及收費方案;

      (十)審查業主委員會工作報告、收支預算決算報告;

      (十一)業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理和使用,業主委員會成員工作補貼以及聘用專職人員數量和薪酬的來源、支付標準;

      (十二)改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;

      (十三)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

      前款業主共同決定事項應當在物業服務區域內顯著位置公示。

      第十七條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議每年至少召開一次,由業主委員會召集。

      有下列情形之一的,業主委員會應當及時召集業主大會臨時會議:

      (一)發生重大事故或者緊急事件,需要立即處理的;

      (二)經百分之二十以上業主提議的;

      (三)業主委員會成員缺額人數超過總人數三分之一,或者業主委員會主任辭職、離職,或者兩名以上業主委員會副主任辭職、離職的;

      (四)業主大會議事規則規定需要召開業主大會臨時會議的情形。

      業主委員會未按照規定召集業主大會會議的,街道辦事處、鄉鎮人民政府責令其限期召開。業主委員會逾期仍不召開的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責召集。

      業主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。在業主身份確認的前提下,業主大會會議可以采用書面、電話、短信、即時通訊工具等多種表決方式。

      第十八條 業主委員會成員應當符合下列條件:

      (一)具有完全民事行為能力;

      (二)遵紀守法、熱心公益、責任心強,具有一定組織能力;

      (三)本人、配偶及其直系親屬與物業服務人無直接利害關系;

      (四)法律、法規規定的其他條件。

      第十九條 業主委員會是業主大會的執行機構,執行業主大會的決定事項,履行法律、法規規定和業主大會賦予的職責,向業主大會報告工作,接受業主大會和業主的監督。

      業主委員會成員候選人可以通過社區黨組織推薦、居(村)民委員會推薦、業主聯名推薦或者自薦產生,由街道辦事處、鄉鎮人民政府予以公示,公示期不少于七日。

      業主委員會經業主大會會議依法選舉產生,由主任、副主任及委員組成,每屆任期不超過五年,可以連選連任。具體人數、任期由業主大會議事規則確定。

      業主大會或者業主委員會的決定,對全體業主具有法律約束力。

      第二十條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案,并提供下列資料:

      (一)業主大會會議記錄和會議決定;

      (二)業主大會議事規則;

      (三)管理規約;

      (四)業主委員會首次會議記錄和會議決定;

      (五)業主委員會成員名單等基本信息。

      備案事項發生變更的,業主委員會應當自變更之日起三十日內,向原備案機關備案。

      街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將備案情況及時抄送所在地區縣(市)物業管理主管部門。

      第二十一條 業主大會印章、業主委員會印章由業主委員會按照有關規定刻制。業主委員會印章印文應當載明名稱、屆別和有效年限等內容。

      業主委員會應當建立印章管理制度,并指定專人保管印章。使用業主大會印章,應當根據業主大會議事規則規定或者業主大會會議決定;使用業主委員會印章,應當經業主委員會全體成員過半數簽字同意。

      第二十二條 業主委員會應當建立工作檔案制度,對業主大會會議、業主委員會會議、物業服務合同簽訂等物業管理的重要事項如實記錄,建立檔案并長期保管,業主可以查閱、復制。

      業主委員會應當建立物業服務接待制度,接受業主、物業使用人的咨詢、投訴和監督。

      第二十三條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責。業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規和規章規定的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。

      業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

      第二十四條 業主委員會成員不得實施下列行為:

      (一)阻撓、妨礙業主大會行使職權或者不執行業主大會決定;

      (二)違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權與物業服務人簽訂、修改物業服務合同;

      (三)虛構、篡改、隱匿、毀棄物業管理活動中形成的文件資料;

      (四)泄露業主的個人信息或者將其用于與物業管理無關的活動;

      (五)侵占、毀損、挪用、擅自處置業主共有財產或者設定抵押、擔保等他項權利;

      (六)在物業服務區域內違法搭建、違法占用物業共有部分;

      (七)欠交專項維修資金;

      (八)利用職務之便接受減免物業費、停車費,以及索取、非法收受建設單位、物業服務人、有利害關系業主提供的利益、報酬等影響履行職責的行為;

      (九)擅自使用業主大會印章、業主委員會印章;

      (十)拒絕、拖延提供物業管理有關的文件資料,妨礙業主委員會換屆交接工作;

      (十一)侵害業主合法權益的其他行為。

      業主委員會成員有前款行為之一的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令業主委員會暫停其履行職責。是否罷免其職務,由業主委員會按照有關規定提請業主大會決定。

      第二十五條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在業主委員會任期屆滿前九十日內,指導和監督業主委員會換屆選舉。

      業主委員會應當在任期屆滿前組織召開業主大會會議,完成換屆選舉,并將換屆選舉情況書面報告街道辦事處、鄉鎮人民政府。

      業主委員會任期內拒不履行或者無法正常履行職責,或者逾期未完成換屆選舉的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織召開業主大會臨時會議,重新選舉業主委員會。

      第二十六條 除業主自行管理外,物業服務區域有下列情形之一的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組建物業管理委員會,作為承擔業主委員會職責的臨時機構:

      (一)未達到成立業主大會法定條件的;

      (二)達到成立業主大會法定條件但未能自行成立,經街道辦事處、鄉鎮人民政府組織仍未能成立的;

      (三)未能選舉產生業主委員會或者業主委員會未完成換屆選舉,經街道辦事處、鄉鎮人民政府組織仍未能選舉產生業主委員會或者新一屆業主委員會的。

      第二十七條 物業管理委員會應當由業主代表和街道辦事處、鄉鎮人民政府、居(村)民委員會的代表組成。

      物業管理委員會由七至十一人單數組成。其中業主代表不得少于二分之一,由街道辦事處、鄉鎮人民政府在業主自薦或者推薦的基礎上確定。物業管理委員會主任由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居(村)民委員會的代表擔任。

      街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自物業管理委員會成立之日起十日內,將成員名單在物業服務區域內顯著位置公布。

      物業管理委員會應當組織業主共同決定物業管理事項,推動成立業主大會并選舉產生業主委員會。物業管理委員會自業主委員會選舉產生之日起停止履行職責,并在與業主委員會辦理移交手續后解散。

      物業管理委員會具體工作辦法,由市人民政府另行制定。

      第二十八條 鼓勵和支持業主中的中國共產黨黨員通過法定程序成為業主代表、業主委員會或者物業管理委員會成員,發揮模范帶頭作用,依法履行職責。

      第三章 物業服務

      第二十九條 物業服務區域的劃分以有利于實施物業管理為原則,綜合考慮規劃條件、土地使用權屬范圍、建筑物規模、共用設施設備、自然界限、社區建設等因素確定。

      物業服務用房、供水、供電、消防等配套設施設備和相關場地共用不能分割的,應當劃為一個物業服務區域。

      物業服務用房按照規定由建設單位配置,其產權屬于業主共有。物業服務用房包括物業辦公用房、業主委員會辦公用房以及維修、保潔等輔助用房。

      第三十條 建設單位在辦理商品房預售許可或者現房銷售備案前,應當按照劃定的物業服務區域,在區縣(市)物業管理主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府的監督下,依法通過招投標或者協議方式選聘物業服務企業,簽訂前期物業服務合同,提供前期物業服務。

      前期物業服務合同應當就前期物業服務內容、收費標準以及合同期限進行約定,約定的內容作為房屋買賣合同的附件或者直接納入房屋買賣合同。

      第三十一條 建設單位在銷售物業前,應當制定臨時管理規約,對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定,向物業買受人明示并予以說明。

      建設單位制定的臨時管理規約,不得侵害物業買受人的合法權益。

      第三十二條 新建物業交付使用前,建設單位和物業服務人應當在區縣(市)物業管理主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導、監督下,按照有關規定和前期物業服務合同的約定,對物業服務區域內共有部分、共用設施設備進行查驗,形成查驗記錄,公開查驗結果。

      物業服務人應當自物業交接之日起三十日內,將承接查驗相關資料報送至區縣(市)物業管理主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。

      第三十三條 業主可以自行管理物業,也可以委托物業服務人提供物業服務。業主委托服務的,一個物業服務區域由一個物業服務人提供物業服務。

      委托物業服務人的,物業服務人應當確定負責該物業服務區域的項目負責人,在項目負責人到崗之日起七日內將其基本信息報送至區縣(市)物業管理主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。物業服務人未按時報送的,由區縣(市)物業管理主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府責令其限期報送。

      暫不具備專業化物業管理條件且不能自行管理的老舊小區,由街道辦事處、鄉鎮人民政府采取分項委托、社區代管等方式開展物業服務。

      第三十四條 從事物業服務活動的企業應當依法設立,具有獨立的法人資格,遵守法律、法規,遵守社會公德、商業道德,誠實守信,接受政府和社會公眾的監督,承擔社會責任。

      物業服務人應當積極協助街道辦事處、鄉鎮人民政府、公安機關及其派出機構做好社區安全防范管理工作。

      物業服務人應當加強對員工、物業服務外包人員的文明服務教育和管理。

      第三十五條 物業服務人可以將物業服務區域內的秩序維護、清潔、綠化、共有部分和共用設施設備的維修養護等專項服務事項,委托給專業性服務組織或者其他第三人。

      電梯、消防設施等具有專業技術要求的設施設備,應當由具有相應資質的專業性服務組織進行維修養護。

      物業服務人不得將其應當提供的全部物業服務轉委托給第三人,或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人。

      第三十六條 物業服務人應當健全物業服務質量保障措施,建立服務投訴快速處理機制,定期收集業主意見建議,接受業主監督,提升物業服務質量。

      第三十七條 物業服務人應當按照約定和物業的使用性質,妥善維修養護、清潔、綠化和經營管理業主共有部分,并履行下列義務:

      (一)及時向業主、物業使用人告知安全、合理使用物業的注意事項;

      (二)采取加強日常巡查、設置警示標志等合理措施保護業主的人身和財產安全,及時排除安全隱患或者向有關部門報告;

      (三)對業主、物業使用人違反管理規約的行為進行勸阻、制止,并及時報告業主委員會;

      (四)制定突發事件應急預案,定期組織演練;

      (五)引導業主和物業使用人進行垃圾分類處理;

      (六)配合街道辦事處、鄉鎮人民政府、行政執法機關和居(村)民委員會做好物業服務區域內的相關工作;

      (七)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他義務。

      第三十八條 物業服務人應當在物業服務區域內顯著位置公示并及時更新下列信息:

      (一)物業服務人營業執照,物業服務事項和質量要求,收費項目、標準和方式等;

      (二)物業項目負責人的基本情況、聯系方式以及物業服務投訴電話;

      (三)物業服務合同履行以及物業服務項目收支情況;

      (四)利用物業共有部分、共用設施設備經營以及收益情況等;

      (五)專項維修資金使用情況;

      (六)電梯、水、電、氣、暖等設施設備日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式及維修養護情況;

      (七)其他需要公示的信息。

      業主、業主委員會對公示內容提出異議的,物業服務人應當及時答復。

      第三十九條 物業服務收費應當參考物業服務技術規范和相關標準,按照有關規定實行政府指導價和市場調節價。

      實行政府指導價的,根據國家、省有關規定執行。實行市場調節價的,物業服務收費遵循合理、公開、費用與服務水平相適應、優質優價的原則,由業主與物業服務人在物業服務合同中約定。

      業主、業主委員會有權對物業服務人違法收取物業費的行為,向市場監督管理部門投訴、舉報。

      第四十條 物業服務人可以根據物業服務區域居民寵物代管、車輛租借、家電維修、家政保潔、助老托幼等生活需求,與業主或者物業使用人依法訂立個性化服務合同,提供有償服務。

      物業服務人提供個性化服務事項的,應當公示服務標準和收費標準。

      第四十一條 鼓勵和扶持物業服務人、專業服務機構及其他單位和個人,為物業服務區域內的老年人提供助餐助潔、醫療照料、精神關愛等多種形式的服務。

      第四十二條 業主應當按照合同約定支付物業費。物業費可以按月、季度預收,但是預收期限最長不得超過一年。

      業主違反約定逾期不支付物業費的,物業服務人可以催告其在合理期限內支付;合理期限屆滿仍不支付的,物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

      物業服務人不得采取停止或者限制供電、供水、供熱、供氣等方式催交物業費,也不得采取限制或者變相限制業主進出小區、入戶、使用電梯以及車輛進出車位等方式催交物業費。

      第四十三條 物業服務人應當妥善保管下列物業檔案:

      (一)業主檔案;

      (二)規劃、設計、施工、承接查驗階段的相關手續及資料;

      (三)房屋權屬清冊、房屋維修養護記錄等房屋基礎資料;

      (四)物業服務區域內監控系統、消防設施、電梯等共用設施設備檔案及其管理、運行、維修、養護記錄;

      (五)專項維修資金使用的相關資料;

      (六)物業服務活動中形成的與業主利益相關的其他資料。

      業主自行管理的,由自行管理組織或者機構履行保管義務。

      第四十四條 建設單位、物業服務人、首次業主大會籌備組、業主大會、業主委員會等組織和個人在收集、使用業主或者物業使用人相關信息時,應當遵循合法、必要、正當的原則,采取充分的安全技術防范措施,確保其收集、存儲的個人信息安全。

      前款規定的組織和個人不得泄露或者篡改其收集、存儲的個人信息;未經本人同意,不得將個人信息用于與物業服務與管理無關的事項。

      第四十五條 物業服務合同終止的,物業服務人應當退出物業服務區域,依法履行交接義務,不得以業主拖欠物業費、對業主共同決定有異議等為理由拒絕辦理交接,不得以任何理由阻撓新物業服務人進入物業服務區域提供服務。

      原物業服務人拒不交接,或者拒不退出物業服務區域的,業主委員會可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府、區縣(市)物業管理主管部門報告,或者依法向人民法院提起訴訟,要求原物業服務人退出物業服務區域。

      新物業服務人不得強行接管物業,按照約定承接物業時,應當對共有部分、共用設施設備進行查驗。

      第四章 物業使用

      第四十六條 業主、物業使用人、物業服務人應當遵守法律、法規和規章的規定以及管理規約的約定,按照規劃用途安全、合理使用物業。

      物業服務區域內禁止下列行為:

      (一)損壞房屋承重結構、主體結構;

      (二)侵占、損壞共有部分、共用設施設備;

      (三)擅自占用、挖掘物業服務區域內的道路、綠地或者其他場地;

      (四)違法搭建建筑物、構筑物、障礙物,破壞或者擅自改變房屋外觀;

      (五)違反安全管理規定存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、放射性等危險物品;

      (六)擅自架設或者私自拉設電線、電纜;

      (七)高空拋物、隨意棄置垃圾、排放污水;

      (八)在公共走道、樓梯間、門廳內存放電動自行車或者攜帶電動自行車乘坐電梯;

      (九)排放有毒、有害等污染環境的物質,露天燒烤、露天焚燒雜物;

      (十)制造超過規定標準的噪音或者影響鄰居采光通風;

      (十一)侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設施;

      (十二)占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面,損壞消防設施及器材;

      (十三)在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫、張貼,樓道、門廳、電纜井內堆放雜物;

      (十四)違規出租房屋或者擅自改變房屋用途;

      (十五)使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車泊位,違反規定停放車輛;

      (十六)違反規定飼養動物或者飼養動物干擾他人正常生活;

      (十七)利用房屋從事危害公共安全、公共利益和侵害他人正當權益的活動;

      (十八)法律、法規、規章和管理規約禁止的其他行為。

      違反前款規定的,物業服務人、業主委員會應當采取合理措施予以勸阻、制止。勸阻、制止無效的,及時報告有關行政主管部門并協助處理,有關行政主管部門應當依法處理。

      第四十七條 物業服務區域內按照規劃建設的共有部分、共用設施,任何單位和個人不得擅自改變其用途。確需改變的,應當經業主共同決定并依法辦理相關審批手續。

      維修、更新共有部分、共用設施設備的,相關業主、物業使用人應當予以配合。

      第四十八條 物業服務區域內下列收益是依法屬于業主共有的公共收益:

      (一)依法利用業主共有的停車場、公共場地、綠地、道路等共有部分經營所得的收益;

      (二)利用業主共有的游泳池、籃球場等共用設施經營所得的收益;

      (三)利用業主共有的停車場出入設施、電梯間、樓道及戶外區域設置廣告獲得的收益;

      (四)因共用設施設備被侵占、損害所得的補償、賠償費用;

      (五)公共電信設施占用場地使用費等;

      (六)共有部分被依法征收的補償費用;

      (七)公共收益的孳息;

      (八)依法屬于全體業主的其他收益。

      公共收益主要用于補充專項維修資金,也可以經業主共同決定用于業主委員會工作經費,或者物業管理其他事項。任何組織和個人不得擅自挪用、侵占公共收益。

      第四十九條 公共收益應當存入以業主大會或者業主委員會名義開設的專用銀行賬戶,業主委員會可以自行管理,也可以委托專業機構進行管理。公共收益收支賬目等會計資料應當在物業服務區域內顯著位置公示。業主有異議的,有權查詢相關賬簿。

      未成立業主委員會的,公共收益可由物業服務人代為收取、保管,并單獨列賬,獨立核算,接受業主監督。業主委員會成立后,物業服務人應當將經審計的公共收益會計資料及款項移交業主委員會。

      業主委員會或者物業服務人不得轉移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他與財務收支有關的資料。

      第五十條 新建物業服務區域內的供電、供水、供熱、供氣、通信、有線電視等專業經營設施設備及其安裝,應當符合國家技術標準和專業技術規范;老舊小區內的專業經營設施設備需要改造的,應當依法進行改造。

      除與設施產權人另有約定外,專業經營單位負責分戶終端計量裝置或者入戶端口以外設施設備的運行、維修、養護、更新,相關費用依法計入成本。

      第五十一條 建設單位應當在物業服務區域內公布維修聯系方式,按照規定或者合同約定履行物業保修責任。物業服務人應當協助業主聯系建設單位履行保修責任。

      第五十二條 因維修、養護或者保護公共利益,業主、物業使用人、相關單位確需臨時挖掘道路、綠地、其他場地的,應當征得業主委員會和物業服務人的同意,并與物業服務人協商確定施工方案,接受物業服務人現場檢查。

      因維修、養護或者保護公共利益,物業服務人確需臨時挖掘道路、綠地、其他場地的,應當征得業主委員會的同意,向全體業主及時公告施工方案和施工期限,并按照有關法律、法規規定辦理相關手續。

      業主、物業使用人、相關單位、物業服務人應當將臨時挖掘的道路、綠地、其他場地以及臨時遷移的共用設施設備,在約定期限內恢復原狀。

      第五十三條 鼓勵和支持符合條件的既有住宅加裝電梯。既有住宅加裝電梯應當堅持業主自愿、社區引導、充分協商、保障安全、依法監管的原則。

      既有住宅加裝電梯的安裝使用、資金籌集由業主共同決定。

      既有住宅安裝電梯的物業管理由業主與物業服務人另行約定,其維修養護應當委托專業性服務組織進行。

      既有住宅加裝電梯的具體辦法由市人民政府另行制定。

      第五十四條 物業服務區域內未設置車輛集中充電設施,或者車輛集中充電設施不能滿足業主生活需求的,在不影響道路通行和消防安全的前提下,物業服務人可以按照本條例第十六條規定,依法在業主共有部分增設車輛集中充電設施。

      安裝使用充電設施應當符合消防、用電等安全技術標準。依照規定需經有關部門批準的,應當依法辦理批準手續。

      第五十五條 業主應當按照規定足額交存專項維修資金。不動產登記機構在進行不動產權登記時,應當核驗專項維修資金交存情況。

      未建立專項維修資金或者專項維修資金余額不足首期交存金額百分之三十的,業主應當按照相關規定、管理規約和業主大會的決定,交存專項維修資金。業主委員會應當督促業主及時交存。

      第五十六條 專項維修資金屬于業主共有,專項用于物業共有部分、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造,不得挪作他用。

      專項維修資金管理機構應當優化資金使用流程,簡化申請材料,縮短辦理時限,提高資金使用效率。

      第五十七條 物業服務區域內共有部分、共用設施設備出現下列緊急情況之一的,物業服務人應當立即組織應急維修;沒有物業服務人的,由區縣(市)物業管理主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府組織應急維修:

      (一)電梯、消防等共用設施設備故障損壞,無法正常使用的;

      (二)屋面、外墻滲漏的;

      (三)樓體外墻墻面有脫落危險的;

      (四)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的;

      (五)公共護(圍)欄破損嚴重的;

      (六)其他緊急情況。

      出現前款情形進行應急維修的,相關費用從專項維修資金中列支并向業主公示。業主、業主委員會可以按照規定或者委托物業服務人申請使用專項維修資金;沒有業主委員會或者物業管理委員會的,由業主申請或者街道辦事處、鄉鎮人民政府代為申請。

      專項維修資金管理機構接到申請后,應當即時核準并予以撥付。

      第五章 監督管理

      第五十八條 市住房保障和房地產管理部門建立物業服務信用管理制度,根據投訴處理、合同履行、事中事后監管等情況,對物業服務市場主體實施信用信息采集和誠信檔案管理,依法在前期物業服務招投標、選聘物業服務人、政府采購等方面使用信用信息。

      第五十九條 市住房保障和房地產管理部門、區縣(市)物業管理主管部門應當在物業管理信息平臺中設定業主議事功能,供業主、業主大會、業主委員會、物業服務人免費使用,并提供指導。

      第六十條 城市管理、園林綠化、應急管理、消防救援機構等相關部門和單位,應當建立物業管理行政執法片區責任制度和行政執法移交銜接機制,在物業服務區域內顯著位置公布執法事項和聯系方式,依法查處物業服務區域內的違法行為。

      建立健全人民調解、行政調解、司法調解等多元糾紛解決機制,及時化解物業服務區域內的矛盾和糾紛。

      第六十一條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當建立物業服務舉報受理處置機制。

      業主、物業使用人、物業服務人等對物業服務區域內的違法違規行為,可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府舉報。

      街道辦事處、鄉鎮人民政府應當按照職權依法處理前款舉報事項,并將處理結果及時告知舉報人。屬于其他部門和單位職責的,應當及時轉交有關部門和單位并告知舉報人。

      第六十二條 物業服務區域出現失管棄管狀態時,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當確定應急物業服務人,提供垃圾清運、電梯運行等應急服務,維持業主基本生活需求。

      提供應急物業服務的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將服務事項、服務期限、服務費用等相關內容在物業服務區域內顯著位置公示。應急物業服務期限不超過一年,服務費用由全體業主共同承擔。

      應急物業服務期間,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導業主共同決定物業管理方式;選聘新物業服務人的,應當協調新物業服務人和應急物業服務人做好交接。

      第六十三條 物業服務人應當配備必要的防汛、防火、防疫等應急救援物資和設施設備,在搶險救災、疫情防控等公共突發事件應對期間,及時采取措施,會同業主委員會積極組織開展自救和互助,維護生產生活秩序。

      第六十四條 市、區縣(市)人民政府在搶險救災、疫情防控等公共突發事件應對期間,應當按照應急措施妥善安排業主、物業使用人的生產生活。

      搶險救災、疫情防控等公共突發事件應對期間,街道辦事處、鄉鎮人民政府負責落實市、區縣(市)人民政府依法采取的各項應急措施,指導物業服務人開展相應級別的應對工作。

      物業服務人應當服從市、區縣(市)人民政府統一指揮,配合居(村)民委員會開展工作,依法落實應急預案和各項應急措施。市、區縣(市)人民政府對物業服務人在公共突發事件應對期間的活動給予物資和資金支持。

      業主委員會或者物業管理委員會依法落實市、區縣(市)人民政府的各項應急措施,積極開展自救。

      第六章 法律責任

      第六十五條 違反本條例規定的行為,法律、法規已有法律責任規定的,從其規定。

      第六十六條 違反本條例第十三條第二款規定,建設單位隱匿、篡改、偽造有關文件資料的,由區縣(市)物業管理主管部門責令改正,并由城市管理綜合執法部門處以十萬元以上二十萬元以下罰款。

      第六十七條 違反本條例第四十二條第三款規定,物業服務人采取停止或者限制供電、供水、供熱、供氣,限制或者變相限制業主進出小區、入戶、使用電梯以及車輛進出車位等方式催交物業費的,由區縣(市)物業管理主管部門責令限期改正;逾期不改正的,由城市管理綜合執法部門處以一萬元以上五萬元以下罰款。

      第六十八條 違反本條例第四十三條第一款規定,物業服務人未按照規定妥善保管物業檔案的,由區縣(市)物業管理主管部門責令限期改正;逾期不改正的,由城市管理綜合執法部門處以五千元以上一萬元以下罰款。

      第六十九條 違反本條例第四十八條第二款規定,擅自挪用、侵占公共收益的,由城市管理綜合執法部門責令退還,處以挪用、侵占金額二倍以下罰款,有違法所得的,沒收違法所得;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

      第七十條 物業管理主管部門、其他有關部門和單位及其工作人員,有下列情形之一的,由監察機關或者任免機關依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任:

      (一)未按照本條例規定履行職責的;

      (二)未按照本條例規定籌備、組織召開業主大會會議的;

      (三)發現違法行為或者接到投訴、舉報后不及時處理的;

      (四)截留、挪用、侵占或者未按時審核撥付專項維修資金的;

      (五)其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的情形。

      第七章 附則

      第七十一條 鄭州航空港經濟綜合實驗區、鄭東新區、鄭州經濟技術開發區、鄭州高新技術產業開發區等區域的物業管理及其監督管理活動,適用本條例。

      第七十二條 本條例自20**年10月1日起施行。20**年11月1日鄭州市第十二屆人民代表大會常務委員會第三十一次會議通過、20**年12月3日河南省第十屆人民代表大會常務委員會第三十四次會議批準的《鄭州市物業管理條例》同時廢止。

    篇5:吉林省物業管理條例(2021)

      (20**年5月27日吉林省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十八次會議通過)

      省人大常委會公告第64號

      《吉林省物業管理條例》已由吉林省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十八次會議于20**年5月27日通過,現予公布,自20**年8月1日起施行。

      吉林省人民代表大會常務委員會

      20**年5月27日

      第一章 總則

      第一條 為了規范物業管理活動,維護物業管理相關主體的合法權益,構建黨建引領社區治理框架下的物業管理體系,營造和諧有序的生活和工作環境,根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》等有關法律、行政法規,結合本省實際,制定本條例。

      第二條 本條例適用于本省行政區域內的物業管理活動及其監督管理。

      本條例所稱物業管理,是指業主通過自行管理或者共同決定委托物業服務人的形式,對物業管理區域內的建筑物、構筑物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護,管理、維護環境衛生和相關秩序的活動。物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。

      第三條 物業管理應當納入社區治理體系,構建黨建引領、政府主導、行業自律、居民自治、專業服務、多方參與、協商共建的工作格局。

      第四條縣級以上人民政府應當加強對物業管理工作的組織和領導,建立健全物業管理工作綜合協調機制和目標責任制;完善扶持、激勵政策和措施,建立與之相適應的資金投入與保障機制;鼓勵采用新技術、新方法,運用信息化手段,提高物業管理和服務質量。

      第五條 縣級以上人民政府物業行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作,依法履行下列職責:

      (一)制定物業管理相關政策和措施;

      (二)指導街道辦事處、鄉鎮人民政府對物業管理活動進行監督管理;

      (三)指導街道辦事處、鄉鎮人民政府調解物業管理糾紛;

      (四)建立健全物業服務規范與質量考核體系;

      (五)建立健全物業服務信用管理體系;

      (六)建立健全物業管理電子信息平臺;

      (七)對物業招投標活動進行監督管理;

      (八)對建筑物及其附屬設施的維修資金(以下統稱專項維修資金)交存、使用情況進行監督管理;

      (九)組織開展物業管理相關培訓;

      (十)實施法律、法規規定的物業管理方面的其他監督管理職責。

      第六條 街道辦事處、鄉鎮人民政府負責本行政區域內物業管理活動的指導和監督管理工作,依法履行下列職責:

      (一)組織成立首次業主大會會議籌備組;

      (二)指導和協助業主大會的成立、業主委員會的選舉和換屆;

      (三)指導和監督業主大會、業主委員會、物業服務人依法履行職責;

      (四)對物業管理區域內的物業服務實施監督檢查;

      (五)指導和監督物業承接查驗、物業服務人退出交接活動;

      (六)建立物業管理糾紛調解、投訴和舉報處理機制,調解物業管理糾紛,處理物業管理相關投訴和舉報;

      (七)協調和監督老舊住宅小區物業管理;

      (八)實施法律、法規規定的物業管理方面的其他監督管理職責。

      第七條 居(村)民委員會應當協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好物業管理相關具體工作,指導和監督業主大會、業主委員會、物業服務人依法履行職責,調解物業管理糾紛。

      第八條 引導和支持業主中的中國共產黨黨員通過法定程序成為業主委員會成員。推動業主委員會、物業服務企業成立黨組織。

      鼓勵和支持業主委員會成員、物業項目負責人中的中國共產黨黨員擔任社區黨組織兼職委員;符合條件的社區黨組織、居(村)民委員會成員通過法定程序兼任業主委員會成員。

      建立健全社區黨組織、居(村)民委員會、業主委員會和物業服務人議事協調機制。

      第九條 業主應當遵守法律、法規規定,弘揚和踐行社會主義核心價值觀,依法行使業主權利、履行業主義務,不得違背公序良俗,不得損害公共利益。

      第十條物業管理行業協會應當加強行業自律,規范行業經營行為,促進物業服務標準化建設,維護市場秩序和公平競爭,促進物業管理行業健康發展。

      第十一條 突發事件應對期間,物業服務人應當執行縣級以上人民政府依法實施的各項應急措施,積極配合開展相關工作,并由縣級以上人民政府給予必要的物資和資金支持。

      對物業服務人執行政府依法實施的各項應急措施,業主、物業使用人應當依法予以配合。

      第十二條縣級以上人民政府物業行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府應當通過報刊、廣播、電視、互聯網、在物業管理區域內顯著位置長期公開等多種方式,組織開展物業管理法律、法規的宣傳工作。

      第二章 物業管理區域及設施

      第十三條物業管理區域的劃分以有利于實施物業管理為原則,綜合考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區布局、業主人數、土地使用權屬范圍、自然界限等因素確定:

      (一)配套設施設備共用的,應當劃分為一個物業管理區域,影響設施設備共用功能使用的,不得分割劃分;配套設施設備和相關場地能夠分割并獨立使用的,可以劃分為不同的物業管理區域;

      (二)原有住宅物業界線已自然形成且無爭議的,劃分為一個物業管理區域;

      (三)商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業以及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備并能夠封閉的,劃分為一個物業管理區域。

      第十四條已投入使用但尚未劃分物業管理區域,或者需要調整物業管理區域的,物業所在地的縣(市、區)人民政府物業行政主管部門應當會同街道辦事處、鄉鎮人民政府,在征求業主意見后予以劃分或者調整,并在相應區域內顯著位置進行不少于七日的公告。

      第十五條 建設單位應當在辦理商品房預售許可證或者商品房現房銷售前,將劃定的物業管理區域資料報送物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

      建設單位應當將已備案的物業管理區域在商品房買賣合同中明示。

      建設單位應當在物業管理區域內顯著位置長期公開物業管理區域規劃總平面圖,并在圖上標明或者使用文字輔助說明下列事項:

      (一)物業管理區域的四至范圍;

      (二)屬于業主共有的道路、綠地和其他公共場所的面積和位置;

      (三)規劃配建的車位數量和位置;

      (四)地下室、地面架空層的面積;

      (五)物業服務用房的面積和位置;

      (六)共用設施設備名稱;

      (七)其他需要明示的場所和設施設備。

      物業服務人應當對長期公開的物業管理區域規劃總平面圖做好維護管理工作。

      第十六條住宅小區的規劃設計中,應當明確物業服務用房的具體位置和面積。建設單位應當按照下列規定配置物業管理區域內的物業服務用房:

      (一)房屋總建筑面積二十萬平方米以下的部分,按照不少于千分之四的標準配置,且物業服務用房建筑面積不得少于一百平方米;

      (二)房屋總建筑面積超過二十萬平方米的部分,按照不少于千分之二的標準配置;

      (三)分期開發建設的,首期配置建筑面積不得少于一百平方米;

      (四)物業服務用房應當在地面以上,具備獨立使用功能,相對集中,便于開展物業服務活動,并具備采光、通風、供水、排水、供電、供熱、通信等正常使用功能和獨立通道。

      第十七條物業服務用房包括物業服務人辦公用房和業主委員會辦公用房。其中,業主委員會辦公用房建筑面積不得少于二十平方米。

      建設單位申請房屋所有權首次登記時,應當將物業服務用房申請登記為業主共有。

      物業服務用房不計入分攤的公用建筑面積,其所有權屬于全體業主。未經業主大會決定或者業主共同決定,任何單位和個人不得改變物業服務用房的用途,不得轉讓和抵押物業服務用房。

      第十八條建筑區劃內的以下部分屬于業主共有:

      (一)道路、綠地,但是屬于城鎮公共道路、城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外;

      (二)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位;

      (三)建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設施設備,避難層、架空層、設備層或者設備間等結構部分;

      (四)物業服務用房和其他公共場所、公用設施;

      (五)法律、法規規定或者商品房買賣合同依法約定的其他共有部分。

      未經業主大會決定或者業主共同決定,任何單位和個人不得改變共有部分的用途,不得利用共有部分從事經營活動,不得處分共有部分。

      第十九條新建住宅物業管理區域內的供電、供水、供熱、供燃氣、排水、通訊等專業經營設施設備以及相關管線,應當符合國家技術標準和技術規范,并與主體工程同時設計、同時施工、同時交付。

      建設單位在組織竣工驗收時,應當通知供電、供水、供熱、供燃氣等專業經營單位參加;驗收合格后,建設單位應當將專業經營設施設備以及相關管線移交給專業經營單位維護管理,專業經營單位應當接收。

      已投入使用的設施設備以及相關管線尚未移交專業經營單位維護管理的,物業所在地的縣(市、區)人民政府應當組織專業經營單位接收。驗收合格的,專業經營單位應當接收;驗收不合格的,縣(市、區)人民政府應當組織相關單位進行整改,整改合格后,由專業經營單位接收。

      移交給專業經營單位的設施設備以及相關管線,其維修、養護、更新等費用,由專業經營單位依法承擔,不得從物業費和專項維修資金中列支。尚在保修期內的,其費用由建設單位承擔。

      第三章 業主、業主組織及物業管理委員會

      第一節 業主

      第二十條房屋的所有權人為業主。

      本條例所稱業主還包括:

      (一)尚未登記取得所有權,但是基于買賣、贈與等旨在轉移所有權的行為已合法占有建筑物專有部分的單位或者個人;

      (二)因人民法院、仲裁機構的法律文書或者人民政府的征收決定等取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人;

      (三)因繼承取得建筑物專有部分所有權的個人;

      (四)因合法建造取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人;

      (五)其他符合法律、法規規定的單位或者個人。

      第二十一條業主在物業管理活動中,享有下列權利:

      (一)按照物業服務合同約定,接受物業服務人提供的服務;

      (二)提議成立業主大會,提議召開業主大會會議,并就物業管理的相關事項提出建議;

      (三)提出制定和修改業主大會議事規則、管理規約的建議;

      (四)參加業主大會會議,行使投票權;

      (五)選舉業主委員會成員,并享有被選舉權;

      (六)監督首次業主大會會議籌備組、業主委員會的工作;

      (七)監督物業服務人履行物業服務合同;

      (八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

      (九)監督專項維修資金的管理和使用;

      (十)法律、法規規定的其他權利。

      第二十二條業主在物業管理活動中,履行下列義務:

      (一)遵守業主大會議事規則、臨時管理規約、管理規約;

      (二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的管理、維護等方面的規章制度;

      (三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

      (四)按照規定交存專項維修資金;

      (五)按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已按照約定和有關規定提供服務的,業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費;

      (六)按照規定分類投放生活垃圾;

      (七)法律、法規規定的其他義務。

      業主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務;不得以放棄權利為由不履行義務。

      第二節 業主大會

      第二十三條業主大會由物業管理區域內全體業主組成,代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益。

      一個物業管理區域成立一個業主大會。

      只有一個業主,或者業主人數較少且經全體業主一致同意決定不成立業主大會的,由全體業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。

      第二十四條一個物業管理區域內,已交付業主的專有部分面積占比百分之五十以上的,可以成立業主大會。

      建設單位應當在具備成立業主大會條件之日起三十日內向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備首次業主大會會議所需的建筑物面積清冊、業主名冊、規劃總平面圖、交付使用共用設施設備證明、物業服務用房配置證明等資料。

      第二十五條符合成立業主大會條件的,百分之五以上的業主、專有部分面積占比百分之五以上的業主、居(村)民委員會或者建設單位,可以向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府提出籌備成立業主大會的書面申請。

      街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到書面申請后六十日內,組織成立首次業主大會會議籌備組。

      第二十六條首次業主大會會議籌備組成員由業主代表,街道辦事處、鄉鎮人民政府代表,社區黨組織、居(村)民委員會代表和建設單位代表組成?;I備組成員人數應當為單數,其中業主代表人數不低于籌備組總人數的二分之一。業主代表的產生由物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府組織業主推薦后確定?;I備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府指派的代表擔任。

      籌備組應當自成立之日起七日內,將其成員名單和工作職責,在物業管理區域內顯著位置進行不少于七日的公示。業主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決。

      籌備組正式工作前,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當會同縣(市、區)人民政府物業行政主管部門,對籌備組成員進行培訓。

      第二十七條首次業主大會會議籌備組成員應當符合下列條件:

      (一)具有完全民事行為能力;

      (二)本人、配偶及其近親屬未在為本物業管理區域提供服務的物業服務人處任職;

      (三)無非法收受建設單位、物業服務人或者其他利害關系人提供的利益、報酬或者向其索取利益、報酬的行為;

      (四)法律、法規規定的其他條件。

      第二十八條首次業主大會會議籌備組履行下列職責:

      (一)確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;

      (二)制定召開首次業主大會會議方案,確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

      (三)擬定業主大會議事規則草案和管理規約草案;

      (四)確定首次業主大會會議表決規則;

      (五)制定業主委員會成員候選人產生辦法,確定業主委員會成員候選人名單;

      (六)制定業主委員會選舉辦法;

      (七)完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

      前款內容所涉相關事項,應當在首次業主大會會議召開十五日前,以書面形式在物業管理區域內顯著位置進行不少于七日的公示。業主對公示內容有異議的,籌備組應當記錄并作出答復。

      第二十九條 籌備組應當自組成之日起九十日內完成籌備工作,組織召開首次業主大會會議。

      首次業主大會會議應當表決業主大會議事規則、管理規約,并選舉業主委員會。

      業主大會自首次業主大會會議審議通過業主大會議事規則、管理規約之日起成立。

      首次業主大會會議未能選舉產生業主委員會的,籌備組應當自會議結束之日起七日內,持首次業主大會會議記錄和會議決定、業主大會議事規則、管理規約,向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府備案,并向業主公開業主大會決定、業主大會議事規則和管理規約。

      首次業主大會會議選舉產生業主委員會的,按照本條例第四十六條規定備案。

      第三十條 業主大會決定下列事項:

      (一)制定和修改業主大會議事規則;

      (二)制定和修改管理規約;

      (三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

      (四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;

      (五)使用專項維修資金;

      (六)籌集專項維修資金;

      (七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

      (八)改變共有部分用途或者利用共有部分從事經營活動;

      (九)制定和修改業主委員會工作規則;

      (十)聽取和審查業主委員會工作報告;

      (十一)決定業主大會和業主委員會工作經費、業主委員會成員工作津貼及標準;

      (十二)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

      未成立業主大會的,前款規定的事項由業主共同決定。

      第三十一條業主大會決定事項或者業主共同決定事項,應當由物業管理區域內專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。

      決定本條例第三十條第一款第六項至第八項規定的事項,應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。

      決定本條例第三十條第一款其他事項,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

      第三十二條業主行使投票權時,專有部分面積和業主人數按照下列方法確定:

      (一)專有部分面積,按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記的,暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按商品房買賣合同記載的面積計算;

      (二)業主人數,按照專有部分的數量計算,一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售或者雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按照一人計算。

      業主大會應當在業主大會議事規則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業主投票權數的專有部分面積。

      第三十三條 業主、物業使用人應當遵守管理規約。管理規約應當包括下列內容:

      (一)物業的使用、維護和管理;

      (二)專項維修資金的籌集、使用和管理;

      (三)業主共有部分的經營與收益分配;

      (四)業主共同利益的維護;

      (五)業主共同管理權的行使;

      (六)業主應當履行的義務;

      (七)違反管理規約應當承擔的責任。

      對未及時支付物業費等情形,管理規約可以規定由業主委員會或者物業服務人采取合法方式,在物業管理區域內就相關情況予以公告。

      本條例所稱物業使用人,是指除業主以外合法占有、使用物業的單位或者個人,包括但是不限于物業的承租人。

      第三十四條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。

      第三十五條業主拒絕支付物業費,或者不交存專項維修資金,以及實施其他損害業主共同權益行為的,業主大會可以在業主大會議事規則和管理規約中對其共同管理權的行使作出限制性規定。

      第三十六條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。

      有下列情形之一的,業主委員會應當及時組織召集業主大會臨時會議:

      (一)經專有部分面積占比百分之二十以上的業主且人數占比百分之二十以上的業主提議的;

      (二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

      (三)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。

      第三十七條業主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者通過互聯網等方式召開。

      召開業主大會會議的,業主委員會應當于會議召開十五日前通知業主,將會議議題及其具體內容、時間、地點、方式等在物業管理區域內顯著位置公告。

      住宅小區的業主大會會議,應當同時告知物業所在地的居(村)民委員會,居(村)民委員會應當派代表參加。

      業主大會會議不得就已公告議題以外的事項進行表決。

      第三十八條 業主因故不能參加業主大會會議的,可以書面委托代理人參加業主大會會議,委托書應當載明委托事項、權限和期限。

      在業主身份確認的前提下,可以采用視頻等信息化技術手段改進業主大會表決方式。

      縣級以上人民政府物業行政主管部門應當逐步建立業主決策信息平臺,供業主和業主大會免費使用。

      第三十九條業主大會、業主委員會依法作出的決定,對本物業管理區域內的全體業主具有約束力。物業使用人應當依法遵守業主大會、業主委員會的決定。

      業主大會決定應當自作出之日起七日內,由業主委員會以書面形式在物業管理區域內顯著位置公告,并報送物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

      業主大會會議由業主委員會作書面記錄并存檔。

      第四十條業主委員會未按照業主大會議事規則的規定組織召集業主大會定期會議,或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況業主委員會不履行組織召集會議職責的,物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府可以責令業主委員會限期召集;逾期仍不召集的,在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下,可以由居(村)民委員會組織召集。

      第三節 業主委員會

      第四十一條業主委員會是業主大會的執行機構,由業主大會會議選舉產生。業主委員會應當依法履行下列職責:

      (一)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;

      (二)代表業主與物業服務企業或者其他管理人簽訂物業服務合同;

      (三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務人履行物業服務合同;

      (四)監督管理規約的實施;

      (五)督促業主按時支付物業費以及其他相關費用;

      (六)起草共有部分、共有資金使用與管理辦法,并提請業主大會決定;

      (七)組織和監督專項維修資金的籌集和使用;

      (八)調解業主之間、業主與物業服務人之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

      (九)配合街道辦事處、鄉鎮人民政府、居(村)民委員會等做好物業管理區域內的社區建設、社會治安和公益宣傳等工作;

      (十)制定印章管理和檔案管理制度,并建立相關檔案供業主查詢;

      (十一)存檔業主大會、業主委員會會議記錄和會議決定;

      (十二)法律、法規以及業主大會賦予的其他職責。

      第四十二條業主委員會由五至十一名成員單數組成,其中中國共產黨黨員應當占多數。業主委員會每屆任期不超過五年,可以連選連任。業主委員會成員具有同等表決權。

      業主委員會應當自選舉產生之日起七日內,召開首次業主委員會會議,推選業主委員會主任和副主任,并在推選完成之日起三日內,在物業管理區域內顯著位置對業主委員會主任、副主任和其他成員的名單進行不少于七日的公告。

      第四十三條 業主委員會成員候選人應當是物業管理區域內的自然人業主,或者單位業主授權的自然人代表,并符合下列條件:

      (一)具有完全民事行為能力;

      (二)熱心公益事業,責任心強,公正廉潔,具有一定的組織能力;

      (三)未有本條例第八十八條規定的禁止行為;

      (四)本人、配偶及其近親屬與物業服務人無直接的利益關系;

      (五)未有法律、法規規定的其他不宜擔任業主委員會成員的情形。

      第四十四條業主委員會成員候選人通過下列方式產生:

      (一)社區黨組織推薦;

      (二)居(村)民委員會推薦;

      (三)業主自薦或者聯名推薦。

      第四十五條業主委員會成員按照業主委員會成員候選人得票多少當選,所得票數相等的,抽簽確定人選。

      業主大會在選舉業主委員會成員的同時,可以按照第三十一條第一款和第三款規定選舉出業主委員會候補成員,候補成員人數按照不超過業主委員會成員人數確定。候補成員可以列席業主委員會會議,不具有表決權。在個別業主委員會成員資格終止時,經業主委員會決定,從候補成員中按照得票排名順序依次遞補,并在物業管理區域內顯著位置進行不少于七日的公告。

      第四十六條業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,持下列資料向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府備案:

      (一)首次業主大會會議記錄和會議決定;

      (二)業主大會議事規則;

      (三)管理規約;

      (四)業主委員會首次會議記錄和會議決定;

      (五)業主委員會成員和候補成員的名單、聯系方式、基本情況。

      街道辦事處、鄉鎮人民政府對以上資料進行核實,符合要求的,五個工作日內予以備案,并出具業主大會、業主委員會備案證明。

      業主委員會可以持備案證明申請業主大會統一社會信用代碼證書,向金融機構申請開立賬戶,并申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。

      備案內容發生變更的,業主委員會應當自變更之日起三十日內,向原備案機關備案。

      第四十七條業主委員會應當向業主公開下列情況和資料:

      (一)業主大會議事規則、管理規約;

      (二)業主大會和業主委員會的決定;

      (三)物業服務合同;

      (四)專項維修資金的籌集、使用情況;

      (五)業主大會和業主委員會工作經費的收支情況;

      (六)其他應當向業主公開的情況和資料。

      業主有權查閱業主大會會議、業主委員會會議資料、記錄,有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問,業主委員會應當予以解釋、答復。

      第四十八條 業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定以及業主大會的決定召開會議。經三分之一以上業主委員會成員提議,應當在七日內召開業主委員會會議。

      業主委員會會議由主任召集和主持。主任因故不能履行職責的,可以委托副主任召集和主持。

      業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的,業主委員會其他成員或者業主可以請求物業所在地的居(村)民委員會、街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期召集;逾期仍未召集的,由居(村)民委員會、街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召集,并重新推選業主委員會主任、副主任。

      業主委員會會議應當有過半數的成員出席,作出的決定必須經全體成員過半數同意。會議決定應當由出席會議的業主委員會成員簽字確認,未出席會議的業主委員會成員簽字無效。業主委員會應當自作出決定之日起三日內,將會議決定在物業管理區域內顯著位置公告。

      業主委員會成員不得委托代理人參加業主委員會會議。

      第四十九條業主委員會應當于會議召開七日前,在物業管理區域內顯著位置公示業主委員會會議的內容和議程,聽取業主的意見和建議。

      業主委員會應當在會議召開五日前,將會議議題告知物業所在地的居(村)民委員會,并聽取意見和建議。居(村)民委員會可以根據情況派代表參加。

      第五十條業主大會和業主委員會的工作經費、業主委員會成員的工作津貼,經業主大會決定,由全體業主分攤,也可以從業主共有部分經營所得收益中列支。

      第五十一條 業主委員會成員、候補成員有下列情形之一時,其成員資格自行終止,并由業主委員會向業主公告:

      (一)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;

      (二)喪失民事行為能力的;

      (三)以書面形式向業主委員會提出辭職的;

      (四)法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

      第五十二條 業主委員會成員、候補成員有下列情形之一的,業主委員會應當提請業主大會罷免其成員資格:

      (一)阻撓、妨礙業主大會行使職權或者不執行業主大會決定的;

      (二)業主委員會成員一年內缺席業主委員會會議總次數達到一半的;

      (三)利用職務之便接受減免物業費、停車費等相關物業服務費用的;

      (四)非法收受建設單位、物業服務人或者其他利害關系人提供的利益、報酬或者向其索取利益、報酬的;

      (五)利用成員資格謀取私利損害業主共同利益的;

      (六)泄露業主信息的;

      (七)虛構、篡改、隱匿、銷毀物業管理活動中形成的文件資料的;

      (八)拒絕、拖延提供物業管理有關的文件資料,妨礙業主委員會換屆交接工作的;

      (九)擅自使用業主大會、業主委員會印章的;

      (十)違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權,與物業服務人簽訂、修改物業服務合同的;

      (十一)將業主共有財產借給他人、設定擔保等挪用、侵占業主共有財產的;

      (十二)不宜擔任業主委員會成員、候補成員的其他情形。

      業主委員會未提請業主大會罷免其成員資格的,物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府調查核實后,應當責令該成員暫停履行職責,由業主大會決定終止其成員資格。

      第五十三條業主委員會任期屆滿前三個月,應當召開業主大會會議進行換屆選舉。

      業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的,在物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下,由居(村)民委員會組織換屆選舉工作。

      業主委員會任期屆滿后,作出的決定不具有法律效力。

      業主委員會應當將其保管的財務憑證、印章、業主名冊、會議記錄和會議決定等檔案資料以及業主共有的其他財物,自新一屆業主委員會履職之日起十日內予以移交。不按時移交的,新一屆業主委員會可以請求居(村)民委員會、街道辦事處、鄉鎮人民政府督促其移交;仍拒不移交的,新一屆業主委員會可以請求公安機關予以協助。

      業主委員會成員任期內資格終止的,應當自資格終止之日起三日內,向業主委員會移交其保管的前款規定的資料和財物。

      第五十四條業主大會、業主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。

      業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規、業主大會議事規則、管理規約等規定的,物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期改正或者撤銷其決定,并向全體業主公告。

      業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

      第四節 物業管理委員會

      第五十五條有下列情形之一的,物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組建物業管理委員會:

      (一)不具備成立業主大會條件的;

      (二)具備成立業主大會條件,但是因各種原因未能成立的;

      (三)召開業主大會會議,未能選舉產生業主委員會的;

      (四)需要重新選舉業主委員會,但是因各種原因未能選舉產生的。

      物業管理委員會作為臨時機構,依照本條例承擔業主委員會的相關職責,組織業主共同決定物業管理事項,推動符合條件的物業管理區域成立業主大會、選舉產生業主委員會。

      第五十六條物業管理委員會由物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府組織社區黨組織、居(村)民委員會代表,業主代表等七人以上單數組成。其中業主代表應當不少于物業管理委員會成員人數的二分之一,由街道辦事處、鄉鎮人民政府通過聽取業主意見、召開座談會等方式,在自愿參加的業主中確定。業主代表適用本條例第四十三條關于業主委員會成員候選人條件的規定。

      物業管理委員會主任由社區黨組織、居(村)民委員會代表擔任;副主任由社區黨組織、居(村)民委員會指定一名業主代表擔任。物業管理委員會成員名單應當在物業管理區域內顯著位置進行不少于七日的公告。

      第五十七條 物業管理委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集和主持。三分之一以上的成員提議召開物業管理委員會會議的,應當組織召開會議。

      物業管理委員會會議應當有過半數成員出席。物業管理委員會成員不得委托代理人參加會議。會議作出的決定應當經全體成員過半數同意,并由出席會議的物業管理委員會成員簽字確認,未出席會議的物業管理委員會成員簽字無效。

      物業管理委員會應當自作出決定之日起三日內,將會議決定在物業管理區域內顯著位置公告。

      第五十八條 物業管理委員會的任期一般不超過三年。任期屆滿仍未推動成立業主大會并選舉產生業主委員會的,由物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府重新組建物業管理委員會。

      第五十九條已成立業主大會并選舉產生業主委員會的,或者因客觀原因致使物業管理委員會無法存續的,物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在三十日內解散物業管理委員會,并在物業管理區域內顯著位置公告。

      第四章 前期物業

      第六十條 新建物業出售前,建設單位應當選聘前期物業服務人,簽訂書面的前期物業服務合同。

      前期物業服務合同簽訂之日起十五日內,建設單位應當將前期物業服務合同報送物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

      第六十一條 建設單位在出售物業前,應當制定臨時管理規約,并報送物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

      臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。

      第六十二條建設單位應當將前期物業服務人名稱、物業服務內容、物業服務收費、物業服務合同期限、臨時管理規約等內容在銷售現場公開,并在與物業買受人簽訂商品房買賣合同時,將前期物業服務合同和臨時管理規約作為商品房買賣合同附件。

      前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前,業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的,或者業主大會決定自行管理的,前期物業服務合同終止。

      第六十三條 住宅物業的建設單位應當通過招投標的方式選聘前期物業服務人。

      投標人少于三個或者住宅規模較小的,經物業所在地的縣(市、區)人民政府物業行政主管部門批準,可以采用協議方式選聘前期物業服務人;采用協議方式選聘前期物業服務人的住宅規模標準由市、州人民政府物業行政主管部門確定并公布。

      第六十四條 住宅前期物業服務收費實行政府指導價,由縣級以上人民政府價格主管部門會同物業行政主管部門制定,并定期公布。

      第六十五條新建物業的配套建筑、設施設備和相關場地經竣工驗收合格后,建設單位方可向物業買受人辦理房屋交付手續。將未達到交付條件的新建物業交付給買受人的,建設單位應當承擔前期物業費。

      具備交付條件已交付業主的物業,物業費由業主支付;未交付的或者已竣工但尚未售出的物業,物業費由建設單位支付。建設單位與物業買受人約定減免物業費的,減免的費用由建設單位支付。

      第六十六條建設單位應當在新建物業交付使用十五日前,與選聘的物業服務人按照國家有關規定和前期物業服務合同約定,完成對物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。

      建設單位不得以物業交付期限屆滿為由,要求物業服務人承接未經查驗或者不符合交付使用條件的物業。物業服務人不得承接未經查驗的物業。

      分期開發建設的物業項目,可以根據開發進度,對符合交付使用條件的物業分期承接查驗,辦理物業分期交接手續。建設單位與物業服務人應當在承接最后一期物業時,辦理物業項目整體交接手續。

      第六十七條建設單位與前期物業服務人應當在物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下,對物業管理區域內的共用部位、共用設施設備進行查驗,確認現場查驗結果,形成書面查驗記錄,簽訂物業承接查驗協議,形成書面交接記錄,并向業主公開查驗結果。

      物業承接查驗協議應當對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。

      建設單位應當按照物業承接查驗協議的約定對存在問題進行整改。建設單位未按照約定整改的,物業服務人應當及時向街道辦事處、鄉鎮人民政府報告。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令建設單位在三十日內予以整改。

      物業承接查驗協議生效后,當事人一方不履行協議約定的交接義務,導致前期物業服務合同無法履行的,應當承擔違約責任。

      第六十八條現場查驗二十日前,建設單位應當向物業服務人移交下列資料:

      (一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

      (二)共用設施設備清單及其安裝、使用和維護、保養等技術資料;

      (三)供電、供水、供熱、供燃氣、通信、有線電視等準許使用文件;

      (四)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

      (五)承接查驗所必需的其他資料。

      未能全部移交前款所列資料的,建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

      第六十九條物業服務人應當自物業交接后三十日內,持下列文件向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府備案:

      (一)前期物業服務合同;

      (二)臨時管理規約;

      (三)物業承接查驗協議;

      (四)建設單位移交資料清單;

      (五)查驗記錄;

      (六)交接記錄;

      (七)其他與承接查驗有關的文件。

      第七十條物業服務人應當將與承接查驗有關的文件、資料和記錄建立物業承接查驗檔案,并妥善保管。

      物業承接查驗檔案屬于全體業主所有,業主有權查閱、復印。

      第七十一條建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔物業的保修責任。

      對保修期限和保修范圍內出現的物業質量問題,物業服務人應當及時通知建設單位。建設單位應當立即通知施工單位進入現場核查情況,予以保修。建設單位無法通知施工單位或者施工單位未按照約定進行保修的,建設單位應當另行委托其他單位保修。

      建設單位不履行保修義務或者拖延履行保修義務的,業主、物業服務人可以向縣級以上人民政府建設行政主管部門投訴,由建設行政主管部門依法監督管理。

      第七十二條物業交接后,發現隱蔽工程質量問題影響房屋結構安全和正常使用的,建設單位應當負責修復;給業主造成經濟損失的,建設單位應當依法承擔賠償責任。

      第七十三條物業服務人應當按照法律、法規規定和物業服務合同約定履行維修、養護、管理義務,承擔因管理服務不當致使物業共用部位、共用設施設備毀損或者滅失的責任。

      第五章 物業服務

      第七十四條業主可以自行管理物業,也可以委托他人管理;委托物業服務人提供物業服務的,一個物業管理區域應當選定一個物業服務人提供物業服務。

      物業服務人將物業管理區域內的部分專項服務事項委托給專業性服務組織或者其他第三人的,應當就該部分專項服務事項向業主負責。

      物業服務人不得將其應當提供的全部物業服務轉委托給第三人,或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人。

      法律、法規規定應當由符合資質的專業機構或者人員實施維修、養護的設施設備,從其規定。

      第七十五條接受委托提供物業服務的企業應當具有獨立法人資格,擁有相應的專業技術人員,具備為業主提供物業管理專業服務的能力。

      第七十六條物業服務人應當按照法律、法規規定和物業服務合同約定提供物業服務,并遵守下列規定:

      (一)在業主、物業使用人使用物業前,將物業的共用部位、共用設施設備的使用方法、維護要求、注意事項等有關規定書面告知業主、物業使用人;

      (二)發現有安全風險隱患的,及時設置警示標志,采取措施排除隱患或者向有關專業機構報告;

      (三)做好物業維修、養護及其費用收支的各項記錄,妥善保管物業服務檔案和資料;

      (四)對違法建設、私拉電線、占用消防車通道以及其他違反有關治安、環保、消防等法律、法規的行為進行勸阻、及時采取合理措施制止,向相關行政主管部門報告,并協助處理;

      (五)對業主、物業使用人違反臨時管理規約、管理規約的行為進行勸阻、制止,并及時報告業主委員會;

      (六)對在提供物業服務過程中獲取的業主、物業使用人的個人信息予以保密;

      (七)指導和監督業主、物業使用人進行生活垃圾分類;

      (八)執行政府依法實施的各項管理措施,積極配合開展相關工作。

      物業服務人不得以業主拖欠物業費、不配合管理等理由,減少服務內容,降低服務質量;不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣以及限制業主進出小區、入戶的方式催交物業費。

      第七十七條業主應當根據物業服務合同約定的付費方式和標準,按時足額支付物業費。

      業主逾期不支付物業費的,業主委員會應當督促其支付;物業服務人可以催告其在合理期限內支付;合理期限屆滿仍不支付的,物業服務人可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

      第七十八條業主大會成立后,應當根據業主大會的決定選擇物業管理方式、選聘物業服務人。

      業主大會決定采用招投標方式選聘物業服務人的,由業主委員會依法組織招標。

      物業服務合同應當采用書面形式,內容一般包括服務事項、服務質量、服務費用的標準和收取辦法、專項維修資金的使用、物業服務用房的使用和管理、服務期限、服務交接、違約責任等條款。物業服務人公開作出的有利于業主的服務承諾,為物業服務合同的組成部分。

      物業服務人應當自物業服務合同簽訂之日起十五日內,將物業服務合同報送物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

      物業服務合同示范文本由省人民政府物業行政主管部門會同省市場監督管理行政主管部門制定。

      第七十九條物業費可以采取包干制或者酬金制等方式收取。

      實行酬金制的,物業服務人應當向全體業主公開物業服務資金年度預決算,并每年定期公開物業服務資金的收支情況。

      物業服務合同期限內,物業服務人不得擅自提高物業服務收費標準。如需提高的,物業服務人應當公示擬調價方案、調價理由、成本變動情況等相關資料,與業主委員會協商,并由業主大會決定或者業主共同決定。

      第八十條物業服務企業應當指派物業項目負責人。物業項目負責人應當在到崗之日起三日內,到物業項目所在地的居(村)民委員會報到,在居(村)民委員會的指導和監督下參與社區治理工作。

      物業項目負責人的履職情況記入物業服務信用檔案。

      第八十一條物業服務人應當在物業管理區域內顯著位置向業主公開下列信息并及時更新,并可以通過互聯網等方式告知業主:

      (一)物業服務企業的營業執照或者其他管理人的基本情況、物業項目負責人的基本情況、聯系方式、服務投訴電話;

      (二)物業服務事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準等;

      (三)上一年度物業服務合同履行情況;

      (四)上一年度專項維修資金使用情況;

      (五)上一年度利用業主共有部分發布廣告、停車等經營與收益情況;

      (六)上一年度公共水電費用以及分攤詳細情況;

      (七)電梯、消防、水、電、氣、暖等設施設備日常維護保養單位的名稱和聯系方式;

      (八)其他應當公開的信息。

      物業服務人應當定期將前款第三項至第六項規定的事項,向業主大會、業主委員會報告。

      業主對公開內容有異議的,物業服務人應當在七日內予以答復。

      第八十二條 物業服務人應當建立、保存下列物業服務檔案和資料:

      (一)業主共有部分經營管理檔案;

      (二)共用部位、共用設施設備檔案及其運行、維修、養護記錄;

      (三)水箱清洗記錄及水箱水質檢測報告;

      (四)業主名冊;

      (五)簽訂的供水、供電、垃圾清運等書面協議;

      (六)物業服務活動中形成的與業主利益相關的其他資料。

      第八十三條物業服務合同終止的,原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業管理區域,將下列資料、財物等交還業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人,配合新聘物業服務人做好交接工作,并如實告知物業的使用和管理狀況:

      (一)本條例第六十八條、第八十二條規定的檔案和資料;

      (二)物業服務用房和物業共用部位、共用設施設備;

      (三)結清預收、代收的有關費用;

      (四)物業服務合同約定的其他事項。

      物業服務人不得損壞、隱匿、銷毀前款規定的資料、財物等。

      原物業服務人違反前兩款規定之一的,不得請求業主支付物業服務合同終止后的物業費;給業主造成損失的,應當賠償損失。

      原物業服務人不得以業主拖欠物業費、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接,不得以任何理由阻撓新聘物業服務人進場服務。

      原物業服務人拒不移交有關資料、財物等,或者拒不退出物業管理區域的,經業主或者業主委員會請求,物業所在地的居(村)民委員會、街道辦事處、鄉鎮人民政府、縣(市、區)人民政府物業行政主管部門應當予以協助。經協助,原物業服務人仍拒不移交或者拒不退出的,可以請求公安機關予以協助。

      第八十四條物業服務合同終止前,原物業服務人不得擅自退出物業管理區域,停止物業服務。

      物業服務合同終止后,在業主或者業主大會選聘的新物業服務人或者決定自行管理的業主接管之前,原物業服務人應當繼續處理物業服務事項,并可以請求業主支付該期間的物業費。

      第八十五條物業管理區域處于失管狀態時,物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當進行應急管理。在街道辦事處、鄉鎮人民政府指導和監督下,居(村)民委員會應當根據應急管理的需要,提供基本保潔、秩序維護等應急物業服務,服務期限協商確定,費用由全體業主共同承擔。

      提供應急物業服務的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將服務內容、服務期限、服務費用等相關內容,在物業管理區域內顯著位置公告。

      提供應急物業服務期間,在街道辦事處、鄉鎮人民政府指導和監督下,居(村)民委員會應當組織業主共同決定選聘物業服務人。

      第八十六條經業主大會決定或者業主共同決定對物業實施自行管理的,應當對管理負責人、自行管理的內容、標準、費用、責任和期限等事項作出規定。

      第八十七條 物業管理區域內供水、供電、供熱、供燃氣、通訊、有線電視等專業經營單位,應當向最終用戶收取有關費用。專業經營單位不得因部分最終用戶未履行交費義務,停止已交費用戶和共用部位的服務。

      除業主自行增加的設施設備外,供電、供水、供熱、供燃氣經營單位,應當按照下列規定負責物業管理區域內相關設施設備的維修、養護和更新:

      (一)業主終端計量水表及以外的供水設施設備;

      (二)業主終端計量電表及以外的供電設施設備(集中設表的,為用戶戶外的供電設施設備);

      (三)業主燃氣燃燒用具、連接燃氣用具膠管以外的燃氣設施設備;

      (四)業主入戶分戶閥及以外的供熱設施設備。

      專業經營單位可以委托物業服務人代收有關費用,雙方應當簽訂書面委托協議,明確委托的主要事項和費用支付的標準與方式,不得向業主收取手續費等額外費用。

      第六章 物業的使用

      第八十八條任何單位和個人不得在物業管理區域內實施下列行為:

      (一)擅自變動建筑主體和承重結構;

      (二)違法搭建建筑物、構筑物或者私挖地下空間;

      (三)占用、堵塞、封閉消防車通道、疏散通道、安全出口,損毀消防設施設備;

      (四)違反規定制造、儲存、使用、處置爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質或者傳染病病原體等危險物質;

      (五)違反規定制造噪聲干擾他人正常生活;

      (六)侵占、毀壞公共綠地、樹木和綠化設施;

      (七)飼養動物干擾他人正常生活或者放任動物恐嚇他人;

      (八)從建筑物中拋擲物品;

      (九)違反規定出租房屋;

      (十)違反規定私拉電線為電動車輛充電;

      (十一)破壞、侵占人民防空設施;

      (十二)法律、法規以及管理規約禁止的其他行為。

      有前款所列行為之一的,物業服務人、業主委員會應當及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應當及時報告相關行政主管部門。

      業主、物業使用人對侵害自身合法權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。業主大會、業主委員會對侵害業主共同權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。

      第八十九條 業主、物業使用人不得違反法律、法規以及管理規約,將住宅改變為經營性用房。業主、物業使用人將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主一致同意。

      第九十條業主、物業使用人在物業管理區域內飼養犬只等動物的,應當遵守有關法律、法規以及管理規約。

      飼養人攜帶犬只出戶的,應當按照規定佩戴犬牌并采取系犬繩等措施,防止犬只傷人、疫病傳播,并及時清理犬只的排泄物。

      物業服務人應當采取勸阻、制止等措施,減少犬只等動物對環境衛生和其他業主產生的影響,并協助有關部門加強對物業管理區域內犬只等動物飼養行為的監督管理。

      第九十一條 業主、物業使用人需要裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業服務人,遵守物業服務人提示的合理注意事項,并配合其進行必要的現場檢查。未事先告知的,物業服務人可以按照管理規約禁止裝飾裝修施工人員進入物業管理區域。

      物業服務人應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項,書面告知業主、物業使用人。

      房屋裝飾裝修過程中,污染物業共用部位、損壞共用設施設備的,物業服務人應當通知業主、物業使用人予以修復、清潔、恢復原狀。業主、物業使用人在物業服務人通知的期限內未修復、清潔、恢復原狀的,由物業服務人處理,所需費用由業主、物業使用人承擔。

      房屋裝飾裝修過程中,物業服務人發現業主、物業使用人、裝飾裝修施工人員違反有關法律、法規以及管理規約的,應當及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應當及時報告相關行政主管部門、業主委員會。

      第九十二條電梯維護保養單位應當加強電梯日常運行的檢查、維護和保養。

      物業服務人應當對電梯運行進行日常巡查,發現電梯存在性能故障或者其他安全隱患的,應當立即采取措施,并及時通知電梯維護保養單位維修。

      電梯維護保養單位接到故障通知后,應當立即趕赴現場,并采取必要的應急救援措施。

      電梯維護保養單位認為電梯存在嚴重安全隱患,無改造和修理價值,或者達到安全技術規范規定的報廢條件的,物業服務人應當及時將相關情況向業主公告,并積極協調辦理報廢事宜。

      鼓勵老舊小區業主為滿足日常生活需要加裝電梯。

      第九十三條物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定,并應當首先滿足本物業管理區域內業主的需要。

      在滿足本物業管理區域內業主的購買和承租需要后,還有剩余規劃車位、車庫的,應當將剩余規劃車位、車庫的數量、位置等信息在物業管理區域內顯著位置進行不少于七日的公告,公告期滿后可以出租給本物業管理區域外的其他使用人,每次租賃期限不得超過一年。

      第九十四條 建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主共有部分產生的收入,在扣除合理成本之后,屬于業主共有。屬于業主共有的經營收益,應當按照業主大會決定或者業主共同決定使用,可以用于補充專項維修資金,也可以用于業主大會和業主委員會工作經費、業主委員會成員工作津貼或者物業管理等方面的其他需要。

      任何單位和個人不得挪用、侵占屬于業主共有的經營收益。經營收益由建設單位、物業服務企業或者其他管理人等代管的,應當單獨列賬,接受業主、業主委員會的監督。由業主委員會自行管理的,應當接受業主、居(村)民委員會的監督。

      利用業主共有部分進行經營以及經營收益的分配與使用情況,應當向業主公開,且每年不得少于一次。

      第七章 專項維修資金

      第九十五條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主,應當交存專項維修資金。但是一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外。

      業主交存的專項維修資金屬于業主共有,專項用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造,不得挪作他用。

      業主轉讓物業時,專項維修資金應當隨房屋所有權一并轉讓,業主無權要求返還;因征收或者其他原因造成物業滅失的,專項維修資金余額應當退還業主。

      第九十六條 專項維修資金應當按照專戶存儲、??顚S?、所有權人決策、政府監督的原則進行管理。

      業主大會成立前,專項維修資金由物業行政主管部門代行管理。業主大會成立后,根據業主大會決定,選擇自行管理或者代行管理。

      業主大會選擇自行管理專項維修資金的,應當在銀行設立專項維修資金賬戶。市、州、縣(市)人民政府物業行政主管部門應當指導和監督專項維修資金的使用和管理。

      專項維修資金的收益屬于業主共有,應當轉入業主專項維修資金賬戶滾存使用。

      專項維修資金的使用和管理應當向業主公開,并依法接受審計部門的審計監督。

      第九十七條業主應當按時足額交存專項維修資金。

      未建立首期專項維修資金或者專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的,市、州、縣(市)人民政府物業行政主管部門應當通知業主委員會或者居(村)民委員會催告業主補建、續交專項維修資金。業主接到催告后,未能及時補建、續交專項維修資金的,業主委員會可以對未交清專項維修資金的業主依法提起訴訟。

      業主申請房屋轉讓、抵押時,應當向房屋交易管理部門提供已足額交存專項維修資金的相關憑證。

      專項維修資金的交存標準、補建、續交以及使用管理辦法由市、州、縣(市)人民政府制定。

      第九十八條專項維修資金的使用,僅涉及單元(棟)業主共有和共同管理權利事項的,可以根據維修范圍,由該單元(棟)的業主共同決定。

      第九十九條物業保修期滿后,發生以下嚴重危及人身、房屋安全等緊急情況,需要立即使用專項維修資金的,由業主委員會或者居(村)民委員會提出應急使用方案,也可以由相關業主、物業服務人提出應急使用方案經業主委員會或者居(村)民委員會同意,向物業行政主管部門書面提出資金使用申請:

      (一)屋頂、外墻體防水損壞造成嚴重滲漏的;

      (二)電梯出現故障危及人身安全的;

      (三)樓體外立面有脫落危險的;

      (四)共用消防設施設備出現故障,不能正常使用的;

      (五)公共護(圍)欄破損嚴重,危及人身、財產安全的;

      (六)共用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙,危及人身、財產安全的;

      (七)發生其他嚴重危及人身、房屋安全緊急情況的。

      物業行政主管部門應當自收到應急維修資金使用申請之日起兩日內完成審核。維修工程竣工驗收后,物業行政主管部門應當將維修資金使用情況在物業管理區域內顯著位置進行不少于七日的公告。

      第八章 監督管理

      第一百條縣級以上人民政府物業行政主管部門應當建立健全物業服務信用檔案,加強物業服務信用信息的采集、記錄、使用和公開管理。

      第一百零一條有下列失信行為之一的,應當將物業服務企業、法定代表人、物業項目負責人記入物業服務信用檔案:

      (一)騙取、挪用或者侵占專項維修資金的;

      (二)在物業管理招投標活動中,提供虛假信息騙取中標的;

      (三)物業服務合同終止后,拒不移交或者損壞、隱匿、銷毀有關資料、財物,或者拒不退出物業管理區域,或者退出時未按照規定辦理交接手續的;

      (四)擅自改變物業管理區域內物業服務用房、共用部位和共用設施設備用途的;

      (五)擅自決定占用、挖掘物業管理區域內道路、場地,損害業主共同利益的;

      (六)法律、法規規定的其他侵害業主合法權益的行為。

      建設單位在前期物業招標文件中,應當將物業服務企業的信用評價作為評標標準。業主、業主委員會在選聘物業服務企業時,應當將物業服務企業的信用評價作為參考。

      第一百零二條縣級以上人民政府物業行政主管部門應當根據物業服務規范與質量考核的相關規定,定期組織街道辦事處、鄉鎮人民政府對物業服務企業進行考核??己藭r,應當聽取業主、業主委員會、社區黨組織和居(村)民委員會的意見??己私Y果應當向社會公布,并記入物業服務信用檔案。

      第一百零三條縣級以上人民政府相關行政主管部門按照各自職責,負責物業管理區域內的下列工作,依法處理違法違規行為:

      (一)建設行政主管部門負責建設工程竣工驗收備案,監督建設單位履行建筑工程質量保修責任,監督檢查房屋裝飾裝修活動;

      (二)城鄉規劃行政主管部門負責監督檢查建設活動,開展定期巡查和重點巡查,認定違法建筑、違法建設行為,城市管理綜合執法部門負責查處;

      (三)市場監督行政主管部門負責監督檢查無照經營活動,檢查價格公示、違規收費活動,監督管理電梯等特種設備安全;

      (四)公安機關負責監督檢查治安、技防、保安服務等活動;

      (五)應急管理部門負責監督管理消防工作,消防救援機構負責實施;

      (六)人防行政主管部門負責監督檢查人防工程維護管理;

      (七)城市綠化行政主管部門負責查處侵占、毀壞公共綠地、樹木和綠化設施的行為;

      (八)其他行政主管部門按照各自職責,依法進行監督管理。

      街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織居(村)民委員會、物業服務人對物業管理區域進行定期巡查。發現違法違規行為的,應當及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應當及時報告相關行政主管部門。定期巡查每年不得少于一次。

      相關行政主管部門應當建立違法違規行為投訴和舉報處理制度,并在物業管理區域內顯著位置公布聯系單位、投訴和舉報電話。相關行政主管部門應當自收到投訴、舉報之日起,按照規定時限進行調查、處理,并將調查、處理結果答復投訴人、舉報人。

      已實行城市管理綜合執法體制改革,對相關部門職責分工另有規定的,從其規定。

      第九章 法律責任

      第一百零四條違反本條例第十六條規定,建設單位在物業管理區域內未按照規定配置物業服務用房的,由縣級以上人民政府物業行政主管部門責令限期改正,給予警告,沒收違法所得,處十萬元以上五十萬元以下的罰款。

      第一百零五條違反本條例第十七條第三款規定,未經業主大會決定或者業主共同決定,改變物業服務用房用途的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正,給予警告,處一萬元以上十萬元以下的罰款;轉讓和抵押物業服務用房的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正,給予警告,對單位處五萬元以上二十萬元以下的罰款,對個人處一千元以上一萬元以下的罰款;有收益的,所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護,剩余部分按照業主共同決定使用;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。

      第一百零六條 違反本條例第十八條第二款規定,未經業主大會決定或者業主共同決定,改變共有部分用途、利用共有部分從事經營活動或者處分共有部分的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正,給予警告,對單位處五萬元以上二十萬元以下的罰款,對個人處一千元以上一萬元以下的罰款;有收益的,所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護,剩余部分按照業主共同決定使用;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。

      第一百零七條違反本條例第十九條規定,專業經營單位拒絕接收專業經營設施設備以及相關管線的,由縣級以上人民政府相關行政主管部門責令限期改正;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。

      第一百零八條違反本條例第二十四條第二款規定,建設單位未按照規定將全部資料報送街道辦事處、鄉鎮人民政府的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正;逾期不改正的,處一萬元以上五萬元以下的罰款。

      第一百零九條 違反本條例第六十條第二款規定,建設單位未按照規定將前期物業服務合同報送備案的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正;逾期不改正的,處五千元以上一萬元以下的罰款。

      第一百一十條違反本條例第六十一條第一款規定,建設單位未按照規定將臨時管理規約報送備案的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正;逾期不改正的,處五千元以上一萬元以下的罰款。

      第一百一十一條 違反本條例第六十三條規定,住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘前期物業服務人,或者未經批準擅自采用協議方式選聘前期物業服務人的,由縣級以上人民政府物業行政主管部門責令限期改正,給予警告,可以處十萬元以下的罰款。

      第一百一十二條違反本條例規定,建設單位、物業服務人未按照規定履行承接查驗義務的,按照以下規定給予處罰:

      (一)違反本條例第六十六條第二款規定,建設單位要求物業服務人承接未經查驗或者不符合交付使用條件的物業,或者物業服務人承接未經查驗的物業的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正;逾期不改正的,處一萬元以上三萬元以下的罰款。

      (二)違反本條例第六十七條第三款規定,建設單位未整改的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正;逾期不改正的,處一萬元以上十萬元以下的罰款。

      (三)違反本條例第六十八條規定,建設單位不移交有關資料的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正;逾期不改正的,處一萬元以上十萬元以下的罰款。

      (四)違反本條例第六十九條規定,物業服務人未將有關文件報送備案的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正;逾期不改正的,處五千元以上一萬元以下的罰款。

      (五)違反本條例第七十條第一款規定,物業服務人未建立物業承接查驗檔案,并妥善保管的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正;逾期不改正的,處五千以上一萬元以下的罰款。

      第一百一十三條違反本條例第七十四條第三款規定,物業服務人將其應當提供的全部物業服務轉委托給第三人,或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正,處委托合同價款百分之三十以上百分之五十以下的罰款。委托所得收益,用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護,剩余部分按照業主共同決定使用;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。

      第一百一十四條違反本條例第七十六條第一款第一項至第五項規定,物業服務人提供物業服務未遵守相關規定的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正;逾期不改正的,處一千元以上五千元以下的罰款。

      第一百一十五條違反本條例第七十六條第二款規定,物業服務人采取停止供電、供水、供熱、供燃氣以及限制業主進出小區、入戶的方式催交物業費的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正,處五千元以上三萬元以下的罰款。

      第一百一十六條 違反本條例第七十八條第四款規定,物業服務人未按照規定將物業服務合同報送備案的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正;逾期不改正的,處五千元以上一萬元以下的罰款。

      第一百一十七條違反本條例第八十條第一款規定,物業項目負責人未按照規定報到的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正;逾期不改正的,處一千元以上五千元以下的罰款。

      第一百一十八條 違反本條例第八十一條第一款規定,物業服務人未按照規定在物業管理區域內顯著位置公開相關信息的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正;逾期不改正的,處一千元以上五千元以下的罰款。

      第一百一十九條違反本條例第八十二條規定,物業服務人未按照規定建立、保存物業服務檔案和資料的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正;逾期不改正的,處一千元以上五千元以下的罰款。

      第一百二十條違反本條例第八十三條規定,物業服務人拒不移交有關資料、財物,或者損壞、隱匿、銷毀有關資料、財物,或者拒不退出物業管理區域的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正;逾期不改正的,對拒不移交有關資料、財物的,處一萬元以上十萬元以下的罰款;對損壞、隱匿、銷毀有關資料、財物的,處五萬元以上二十萬元以下的罰款;對拒不退出物業管理區域的,自規定時間屆滿次日起,處每日一萬元的罰款;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。

      物業服務人有違反治安管理行為的,由公安機關依法給予治安管理處罰。

      第一百二十一條違反本條例第八十四條規定,物業服務合同終止前,原物業服務人擅自退出物業管理區域,停止物業服務,或者物業服務合同終止后,在業主或者業主大會選聘的新物業服務人或者決定自行管理的業主接管之前,原物業服務人未繼續處理物業服務事項的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正;逾期不改正的,處三萬元以上十萬元以下的罰款。

      第一百二十二條違反本條例規定,在物業管理區域內有下列行為的,按照以下規定給予處罰:

      (一)違反本條例第八十八條第一款第一項規定,擅自變動建筑主體和承重結構的,由縣級以上人民政府建設行政主管部門責令改正,處五萬元以上十萬元以下的罰款;

      (二)違反本條例第八十八條第一款第二項規定,違法搭建建筑物、構筑物或者私挖地下空間的,由城市管理綜合行政執法部門責令改正,并依法給予處罰;

      (三)違反本條例第八十八條第一款第三項規定,占用、堵塞、封閉消防車通道、疏散通道、安全出口,損毀消防設施設備的,由縣級以上人民政府消防救援機構責令改正,對單位處五千元以上五萬元以下的罰款,對個人處警告或者五百元以下的罰款;

      (四)違反本條例第八十八條第一款第四項規定,違反規定制造、儲存、使用、處置爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質或者傳染病病原體等危險物質的,由公安機關依法予以處罰;

      (五)違反本條例第八十八條第一款第五項規定,違反規定制造噪聲干擾他人正常生活的,由公安機關依法予以處罰;

      (六)違反本條例第八十八條第一款第六項規定,侵占、毀壞公共綠地、樹木和綠化設施的,由縣級以上人民政府城市綠化行政主管部門責令改正,處二百元以上二千元以下的罰款;

      (七)違反本條例第八十八條第一款第七項規定,飼養動物干擾他人正常生活或者放任動物恐嚇他人的,由公安機關依法予以處罰;

      (八)違反本條例第八十八條第一款第八項規定,從建筑物中拋擲物品的,由公安機關依法予以處罰;

      (九)違反本條例第八十八條第一款第九項規定,違反規定出租房屋的,由公安機關依法予以處罰。

      第一百二十三條 違反本條例第九十三條第二款規定,建設單位將未出售或者未附贈的車位、車庫出租給本物業管理區域外的其他使用人、每次租賃期限超過一年的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正;逾期不改正的,處三萬元以上十萬元以下的罰款。

      第一百二十四條違反本條例第九十四條第二款規定,挪用、侵占屬于業主共有的經營收益的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期退還,處挪用、侵占金額一倍以上兩倍以下的罰款。

      第一百二十五條 違反本條例規定,各級人民政府工作人員在物業管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的,應當依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

      居(村)民委員會工作人員有上述行為的,按照有關規定執行。

      第十章 附則

      第一百二十六條省人民政府物業行政主管部門可以根據物業管理的實際需要,依據相關法律、法規和本條例,就相關方面制定具體規定。

      第一百二十七條本條例自20**年8月1日起施行。

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