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  • 物業經理人

    上海市住宅物業管理規定(2019版)

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    上海市住宅物業管理規定(2019版)

      上海市住宅物業管理規定(20**版)

      修改后的全文如下:

      注:

      紅色字體為修改

      綠色字體為增加

      第一章 總則

      第一條 為了規范住宅物業管理活動,維護業主和物業服務企業的合法權益,根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和其他有關法律、行政法規,結合本市實際情況,制定本規定。

      第二條 本市行政區域內住宅物業管理、使用及其監督管理,適用本規定。

      第三條 本規定所稱住宅物業管理(以下簡稱物業管理),是指住宅區內的業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,或者通過其他形式,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

      本規定所稱業主,是指房屋的所有權人。

      本規定所稱使用人,是指房屋的承租人和實際居住人。

      第四條 市房屋行政管理部門負責全市物業管理的監督管理工作。區房屋行政管理部門負責本轄區內物業管理的監督管理,指導和監督鄉、鎮人民政府和街道辦事處實施與物業管理相關的行政管理工作。

      市房屋行政管理部門履行以下職責:

      (一)制定本市物業管理相關政策;

      (二)建立完善本市物業管理分級培訓體系;

      (三)指導區房屋行政管理部門開展轄區內物業管理的監督管理工作;

      (四)指導物業管理行業協會開展自律性規范的制定和實施工作;

      (五)建立全市統一的物業管理監管與服務信息平臺;

      (六)實施對物業服務行業及其他物業管理相關工作的監督管理。

      區房屋行政管理部門履行以下職責:

      (一)組織實施物業管理相關政策和制度;

      (二)實施轄區內物業服務企業和從業人員的監督管理;

      (三)指導和監督物業管理招投標活動;

      (四)實施業主大會成立前專項維修資金的歸集和日常使用管理;

      (五)實施物業管理區域核定、物業服務企業用房和業主委員會用房(以下合稱物業管理用房)確認等事項;

      (六)指導鄉、鎮人民政府和街道辦事處對業主大會、業主委員會的工作以及其他物業管理工作實施監督管理;

      (七)指導鄉鎮人民政府和街道辦事處開展物業管理業務培訓;

      (八)落實物業管理方面的其他監督管理職責。

      本市發展改革、建設、交通、公安、水務、綠化市容、民政、規劃、財政、稅務、司法行政、城管執法、市場監督管理、應急管理等行政管理部門,按照各自職責協同實施本規定。

      第五條 區人民政府應當建立住宅小區綜合管理工作制度,組織區相關行政管理部門,鄉、鎮人民政府和街道辦事處以及相關單位,部署、推進和協調轄區內物業管理各項工作。鄉、鎮人民政府和街道辦事處應當建立本轄區住宅小區綜合管理工作制度,協調和處理轄區內物業管理綜合事務和糾紛;其設立的房屋管理事務機構(以下簡稱房管機構)承擔房屋管理的相關具體事務。

      鄉、鎮人民政府和街道辦事處履行以下職責:

      (一)指導和監督業主大會、業主委員會的組建和換屆改選,辦理相關備案手續;

      (二)指導和監督業主大會、業主委員會的日常運作,對業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)成員、業主委員會委員和業主委員會換屆改選小組成員進行培訓;

      (三)參加物業承接查驗,指導和監督轄區內物業管理項目的移交和接管工作;

      (四)辦理物業服務合同備案,對物業管理區域內的物業服務實施日常監督檢查,指導和監督物業服務企業履行法定的義務;

      (五)監督業主、使用人按照規定使用和維護物業;

      (六)建立物業管理糾紛調解和投訴、舉報處理機制,調解物業管理糾紛,處理物業管理相關投訴和舉報;

      (七)建立物業應急服務保障機制;

      (八)法律、法規、規章規定的其他職責。

      第六條 本市建立健全以居民區黨組織為領導核心,居民委員會或者村民委員會、業主委員會、物業服務企業、業主等共同參與的住宅小區治理架構,推動住宅物業管理創新。

      居民委員會、村民委員會依法協助鄉、鎮人民政府和街道辦事處開展社區管理、社區服務中與物業管理相關的工作,加強對業主委員會的指導和監督,引導其以自治方式規范運作。

      第七條市物業管理行業協會是實行行業服務和自律管理的社會組織,依法制定和組織實施自律性規范,組織業務培訓,對物業服務企業之間的糾紛進行調解,維護物業服務企業合法權益。

      本市鼓勵物業服務企業加入市物業管理行業協會。

      第二章 業主及業主大會

      第八條 住宅小區,包括分期建設或者兩個以上單位共同開發建設的住宅小區,其設置的配套設施設備是共用的,應當劃分為一個物業管理區域;但被道路、河道等分割為兩個以上自然街坊或者封閉小區,且能明確共用配套設施設備管理、維護責任的,可以分別劃分為獨立的物業管理區域。

      第九條 房屋行政管理部門負責核定物業管理區域。

      建設單位在申請辦理住宅建設工程規劃許可證的同時,應當向區、縣房屋行政管理部門提出劃分物業管理區域的申請,區、縣房屋行政管理部門應當在五日內核定物業管理區域。

      建設單位在房屋銷售時,應當將區、縣房屋行政管理部門核定的物業管理區域范圍,通過合同約定方式向物業買受人明示。

      第十條 尚未劃分或者需要調整物業管理區域的,區、縣房屋行政管理部門應當會同鄉、鎮人民政府或者街道辦事處,按照第七條的規定,結合當地居民委員會、村民委員會的布局劃分物業管理區域。調整物業管理區域的,還應當征得專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

      物業管理區域調整后,區、縣房屋行政管理部門應當在相關物業管理區域內公告。

      第十一條 建設單位在辦理房屋交付使用許可手續時,應當向房管辦事處提交下列資料:

      (一) 竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

      (二) 設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

      (三) 物業質量保修文件和物業使用說明文件;

      (四) 物業管理所必需的其他資料。

      建設單位在辦理物業承接驗收手續時,應當向物業服務企業移交前款規定的資料。

      業主可以向房管辦事處、物業服務企業申請查詢本物業管理區域內第一款規定的資料。

      第十二條 業主在物業管理活動中,享有下列權利:

      (一)按照物業服務合同的約定,接受物業服務企業提供的服務;

      (二)提議召開業主大會會議、業主小組會議,并就物業管理的有關事項提出建議;(三)提出制定和修改管理規約、專項維修資金管理規約、業主大會議事規則的建議;(四)參加業主大會會議、業主小組會議,行使投票權;

      (五)選舉業主委員會委員,并享有被選舉權;

      (六)監督業主委員會的工作;

      (七)監督物業服務企業履行物業服務合同;

      (八)對物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

      (九)監督專項維修資金的管理和使用;

      (十)法律、法規規定的其他權利。

      業主在物業管理活動中,履行下列義務:

      (一)遵守臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則和專項維修資金管理規約;(二)遵守物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備和相關場地的使用,公共秩序、公共安全和環境衛生維護等方面的規章制度;

      (三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

      (四)按照有關規定交納專項維修資金;

      (五)按時交納物業服務費;

      (六)履行其承擔的房屋使用安全責任;

      (七)向業主委員會提供聯系地址、通訊方式;

      (八)法律、法規規定的其他義務。業主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務;不得以放棄權利不履行義務?!?/p>

      第十三條 業主大會由一個物業管理區域內的全體業主組成。

      一個物業管理區域內,房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上,或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的,應當召開首次業主大會會議,成立業主大會。但只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

      第十四條 物業管理區域符合本規定第十二條第二款所列應當成立業主大會條件之一的,建設單位應當在三十日內向物業所在地的鄉、鎮人民政府或者街道辦事處提出成立業主大會的書面報告,并提供下列資料:

      (一) 物業管理區域核定意見;

      (二)物業管理用房配置證明;

      (三) 業主清冊和物業建筑面積;

      (四) 物業出售并交付使用時間;

      (五) 已籌集的專項維修資金清冊。

      建設單位未及時書面報告的,業主可以向鄉、鎮人民政府或者街道辦事處提出成立業主大會的書面要求。

      第十五條 鄉、鎮人民政府或者街道辦事處應當在接到建設單位書面報告或者業主書面要求后的六十日內,組建籌備組?;I備組應當自成立之日起七日內,將成員名單在物業管理區域內公告。

      籌備組由業主代表,建設單位代表,鄉、鎮人民政府或者街道辦事處代表,房管辦事處代表,物業所在地居民委員會或者村民委員會代表組成?;I備組人數應當為單數,其中業主代表應當符合本規定第十九條第二款的規定,人數所占比例應當不低于籌備組總人數的二分之一?;I備組組長由鄉、鎮人民政府或者街道辦事處代表擔任。

      籌備組中的業主代表,由街道辦事處或者鄉、鎮人民政府組織業主推薦產生。

      業主對籌備組成員有異議的,由鄉、鎮人民政府或者街道辦事處協調解決。

      鄉、鎮人民政府或者街道辦事處應當在籌備組開展籌備工作前,組織籌備組成員進行培訓。

      第十六條 籌備組應當做好以下籌備工作:

      (一) 確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;

      (二) 確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

      (三) 草擬管理規約、業主大會議事規則;

      (四) 確定首次業主大會會議表決規則;

      (五) 制定業主委員會成員候選人產生辦法,確定業主委員會成員候選人名單;

      (六) 制定業主委員會選舉辦法;

      (七) 完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

      前款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的,籌備組應當記錄并作出答復。

      籌備組應當自成立之日起九十日內,組織召開首次業主大會會議。

      籌備組在業主委員會依法成立后自行解散。

      第十七條 業主大會除履行《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》規定的職責外,還可以決定業主委員會的工作經費、撤銷業主小組不適當的決定。

      第十八條 業主大會會議可以采用集體討論形式,也可以采用書面征求意見的形式。業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

      業主大會作出決定,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。業主大會決定籌集和使用專項維修資金,或者改建、重建建筑物及其附屬設施的,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

      業主可以委托代理人參加業主大會會議,代理人應當持業主書面委托書并依據委托人對所議事項的意見進行投票表決。

      第十九條 首次業主大會會議通過的議事規則,應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主小組的設立、業主委員會的組成、任期、罷免和補選等事項作出約定。

      第二十條 業主委員會由業主大會會議選舉產生,依法履行職責。業主委員會由五人以上單數組成,但建筑面積在一萬平方米以下的住宅小區,業主委員會可以由三人組成?;I備組應當根據物業管理區域規模和建筑物區分所有權的比例,確定業主委員會委員的人數和構成比例。業主委員會的任期為三年到五年。

      業主委員會委員應當符合國務院《物業管理條例》規定的條件,且本人、配偶及其直系親屬未在本物業管理區域服務的物業服務企業任職。業主在本物業管理區域內有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質、欠交物業服務費或者專項維修資金、違法出租房屋等情形之一且未改正的,不得擔任業主委員會委員。業主大會可以依法決定增加不得擔任業主委員會委員的情形。

      業主委員會委員候選人應當書面承諾符合前款規定的條件,全面履行工作職責,不以權謀私。業主委員會履行下列職責:

      (一)召集業主大會會議,報告年度物業管理的實施情況、業主委員會履職情況;

      (二)執行業主大會決定,處理業主大會的日常管理事務;

      (三)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

      (四)擬訂業主大會年度財務預算方案和決算方案;

      (五)擬訂物業共用部分經營管理方案以及收益的管理、使用和分配方案;

      (六)擬訂印章管理、財務管理、檔案管理、停車管理、寵物管理、裝飾裝修管理等規章制度;

      (七)監督專項維修資金的使用以及組織專項維修資金的補建、再次籌集;

      (八)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,督促業主交納物業服務費,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

      (九)監督管理規約的實施,對業主違反管理規約的行為進行制止;

      (十)業主大會賦予的其他職責。業主委員會應當接受業主大會和業主的監督,接受相關行政管理部門,鄉、鎮人民政府或者街道辦事處,居民委員會或者村民委員會的指導和監督

      第二十一條 業主委員會委員候選人由籌備組通過直接聽取業主意見、召開座談會、發放推薦表等方式產生?;I備組應當審查候選人資格,提出候選人名單,并報送鄉、鎮人民政府或者街道辦事處。候選人的基本信息,由籌備組在物業管理區域內公告。

      業主委員會委員由業主大會會議選舉產生。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生?;I備組應當自選舉完成之日起三日內,在物業管理區域內公告業主委員會主任、副主任和其他委員的名單。

      業主委員會主任負責主持業主委員會日常工作,并履行以下職責:

      (一) 召集和主持業主委員會會議;

      (二) 提出業主委員會會議議題;

      (三) 按照業主大會會議的決定,簽署有關文書。

      業主委員會主任因故不能履行職責時,由副主任履行。

      第二十二條 鄉、鎮人民政府或者街道辦事處應當會同區房屋行政管理部門定期組織業主委員會委員,進行物業管理相關法律、法規、規章、規范性文件和日常運作規范等培訓。

      第二十三條 業主委員會自選舉產生之日起三十日內,持下列文件向鄉、鎮人民政府或者街道辦事處備案:

      (一)業主大會會議記錄和會議決定;

      (二)業主大會議事規則;

      (三)管理規約;

      (四)專項維修資金管理規約;

      (五)業主委員會委員的名單、基本情況和書面承諾;

      (六)業主委員會委員的培訓記錄。鄉、鎮人民政府或者街道辦事處對依法選舉產生的業主委員會出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明。備案證明應當載明業主大會名稱,業主委員會名稱、屆別、任期、負責人和辦公地址。業主委員會應當依法刻制和使用印章。印章印文中應當包含業主委員會名稱以及屆別。

      第二十四條 業主大會可以根據業主委員會工作情況決定給予業主委員會委員適當的津貼。津貼可以在公共收益中列支,也可以通過其他方式籌集。具體津貼標準,資金籌集、管理和使用辦法應當由業主大會決定。

      第二十五條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經百分之二十以上業主提議,業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

      召開業主大會會議,業主委員會應當事先將會議時間、地點、議題和議程書面通知所在地房管辦事處、居民委員會或者村民委員會,邀請房管辦事處、居民委員會或者村民委員會派代表參加,并聽取房管辦事處、居民委員會或者村民委員會的意見、建議。

      業主委員會不依法組織召開業主大會會議的,鄉、鎮人民政府或者街道辦事處應當督促其限期召開;逾期不召開的,鄉、鎮人民政府或者街道辦事處可以應業主要求組織召開業主大會會議。

      第二十六條 業主委員會會議分為定期會議和臨時會議。業主委員會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開,至少每兩個月召開一次。經三分之一以上業主委員會委員提議,應當及時召開業主委員會臨時會議。業主委員會會議應當有全體委員過半數出席,并邀請物業所在地居民委員會或者村民委員會派員列席,也可以邀請業主旁聽。業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會會議。業主委員會作出決定應當經全體委員過半數簽字同意,在作出決定之日起三日內將會議情況以及決定事項在物業管理區域內公告,并告知物業所在地居民委員會或者村民委員會。業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的,鄉、鎮人民政府或者街道辦事處應業主書面要求可以指定一名其他委員召集和主持。

      第二十七條 業主委員會應當建立定期接待制度,聽取業主和使用人對物業管理和業主委員會日常工作的意見和建議,接受業主和使用人的咨詢、投訴和監督。

      業主委員會應當建立工作記錄制度,做好業主大會會議、業主委員會會議、物業服務合同協商簽訂活動,以及物業管理中各項重要事項的記錄,并妥善保管。

      業主委員會應當建立信息公開制度,按照規定及時公布業主大會和業主委員會作出的決定、物業服務企業選聘、物業服務合同等物業管理中的各項決定和重大事項;定期公布專項維修資金和公共收益收支;接受業主查詢所保管的物業管理信息。

      第二十八條 業主委員會任期屆滿的五個月前,應當書面報告鄉、鎮人民政府或者街道辦事處。鄉、鎮人民政府或者街道辦事處應當在收到書面報告之日起六十日內組建換屆改選小組,并在業主委員會任期屆滿前,由換屆改選小組組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

      業主委員會未按照前款規定報告的,鄉、鎮人民政府或者街道辦事處可以應業主書面要求組建換屆改選小組,由換屆改選小組組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

      換屆改選小組由業主代表,鄉、鎮人民政府或者街道辦事處代表,房管辦事處代表,物業所在地居民委員會或者村民委員會代表組成。換屆改選小組人數應當為單數,其中業主代表應當符合本規定第十九條第二款的規定,人數所占比例應當不低于換屆改選小組總人數的二分之一。換屆改選小組組長由鄉、鎮人民政府或者街道辦事處代表擔任。

      自換屆改選小組產生至新一屆業主委員會選舉產生期間,業主委員會不得組織召開業主大會會議對下列事項作出決定:

      (一) 選聘、解聘物業服務企業;

      (二)調整物業收費標準;

      (三) 除管理規約規定情形之外的物業維修、更新、改造等重大事項;

      (四) 其他重大事項。

      第二十九條 業主委員會應當自換屆改選小組成立之日起十日內,將其保管的有關財務憑證、業主清冊、會議紀要等檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交物業所在地房管辦事處保管。業主大會、業主委員會依法需要使用上述物品的,物業所在地房管辦事處應當及時提供。

      新一屆業主委員會選舉產生后,應當在三十日內向鄉、鎮人民政府或者街道辦事處辦理換屆備案手續,并由物業所在地房管辦事處在備案后十日內,將其保管的前款所述物品移交新一屆業主委員會。

      拒不移交第一款所述物品的,新一屆業主委員會可以請求物業所在地鄉、鎮人民政府或者街道辦事處督促移交,物業所在地公安機關應當予以協助。

      第三十條 不再擔任業主委員會成員的,應當在十日內將其保管的本規定第二十五條第一款所述物品移交業主委員會;拒不移交的,業主委員會可以按照本規定第二十五條第三款規定處理。

      第三十一條 業主委員會委員有下列情形之一的,其業主委員會委員資格按照本條第二款處理:(一)已不再是本物業管理區域內業主的;(二)以書面形式向業主委員會提出辭職的;(三)因健康等原因無法履行職責且未提出辭職的;(四)拒不召集業主委員會會議的;(五)一年內累計缺席業主委員會會議總次數一半以上的;(六)違反書面承諾的。屬于前款第一項、第二項情形的,其委員資格自情形發生之日起自然終止;屬于前款第三項情形的,經業主大會會議討論通過,其委員資格終止;屬于前款第四項至第六項情形的,經業主大會會議討論通過,罷免其委員資格。業主委員會應當將委員資格終止或者罷免的情況在物業管理區域內公告。

      第三十二條 業主委員會委員人數不足但超過半數的,業主大會可以補選業主委員會委員。業主委員會出現下列情形之一時,鄉、鎮人民政府或者街道辦事處應當組織召開業主大會會議;業主大會應當啟動提前換屆改選程序:(一)業主委員會委員人數不足半數的;(二)業主委員會連續六個月未開展工作的;(三)業主委員會作出的決定嚴重違反法律、法規的;(四)因其他原因導致業主委員會無法正常運作的。業主大會決定對業主委員會提前換屆改選的,鄉、鎮人民政府或者街道辦事處應當依法組建換屆改選小組,由換屆改選小組組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

      第三十三條 業主委員會的名稱、所轄區域范圍、成員、業主大會議事規則和管理規約發生變更的,業主委員會應當在三十日內向鄉、鎮人民政府或者街道辦事處辦理變更備案手續。

      因物業管理區域調整、房屋滅失或者其他原因致使業主委員會無法存續的,業主委員會應當在三十日內向鄉、鎮人民政府或者街道辦事處辦理注銷備案手續。

      第三十四條 按照本規定第二十一條、第二十五條、第二十八條規定,鄉、鎮人民政府或者街道辦事處受理業主委員會備案后,應當在二十日內完成備案手續,并將備案資料抄送區、縣房屋行政管理部門。

      第三十五條 同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的,可以以幢、單元為單位成立業主小組。業主小組由該幢、單元的全體業主組成。

      業主小組應當履行下列職責:

      (一) 推選業主代表出席業主大會會議,表達本小組業主的意愿;

      (二) 決定本小組范圍內住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造和養護;

      (三) 決定本小組范圍內的其他事項。

      業主小組議事由該業主小組產生的業主代表主持。業主小組行使前款規定職責的程序,參照本物業管理區域業主大會議事規則執行。

      第三十六條 居民委員會、村民委員會設立的人民調解委員會,可以依法調解本地區業主、業主委員會、物業服務企業之間的物業管理糾紛。

      第三章 物業管理服務

      第三十七條 房屋行政管理部門應當依法對物業服務企業服務活動實施監督檢查。

      物業服務項目經理承接物業管理區域數量和建筑面積的規范,由市房屋行政管理部門制定。

      第三十八條 市房屋行政管理部門應當根據物業服務合同履行、投訴處理和日常檢查等情況,建立物業服務企業信用檔案庫和物業服務項目經理信用檔案庫。

      第三十九條 選聘物業服務企業前,業主委員會應當擬訂選聘方案。選聘方案應當包括擬選聘物業服務企業的信用狀況、專業管理人員的配備、管理實績要求、物業服務內容和收費標準、物業服務合同期限和選聘方式等內容。

      選聘方案經業主大會會議表決通過后,業主委員會應當在物業管理區域內公告。

      第四十條 建設單位應當通過公開招標方式選聘物業服務企業,簽訂書面的前期物業服務合同,并作為房屋銷售合同的附件。鼓勵業主大會采用招投標方式,公開、公平、公正地選聘物業服務企業。采取招投標方式選聘物業服務企業的,應當通過本市統一的物業管理監管與服務信息平臺進行招標。

      第四十一條 建設單位在申請房屋預售許可前,應當參照市房屋行政管理部門制作的示范文本,制定臨時管理規約和房屋使用說明書,作為房屋銷售合同的附件。

      臨時管理規約應當對物業的使用和維護管理、業主義務、違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項作出規定,但不得與法律、法規、規章相抵觸,不得侵害物業買受人的合法權益。臨時管理規約應當報區、縣房屋行政管理部門備案。

      房屋使用說明書應當載明房屋平面布局、結構、附屬設備,注明房屋承重結構的房屋結構圖,不得占用、移裝的共用部位、共用設備,以及其他有關安全合理使用房屋的注意事項。

      建設單位與物業買受人簽訂的房屋銷售合同,應當包含前期物業服務合同約定的內容,以及建設工程規劃許可文件載明的建設項目平面布局圖,并在房屋交接書中列明物業管理區域內歸全體業主所有的配套設施設備。

      建設單位不得將物業共用部分的所有權或者使用權單獨轉讓。

      第四十二條 建設單位應當在物業管理區域地面上配置獨用成套的物業管理用房,其中物業服務企業用房按照物業管理區域房屋總建筑面積的千分之二配置,但不得低于一百平方米;業主委員會用房按照不低于三十平方米配置。在物業交付時,物業管理用房由建設單位交付物業服務企業代管,并在業主大會成立后三十日內無償移交給業主大會。

      規劃行政管理部門在核發建設工程規劃許可證時,應當在許可證附圖上注明物業管理用房的具體部位。

      區、縣房屋行政管理部門在核發房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時,應當注明物業管理用房室號。

      物業管理用房不得擅自變更位置,也不得分割、轉讓、抵押。

      第四十三條 物業管理區域內的下列配套設施設備歸業主共有:

      (一) 物業管理用房;

      (二) 門衛房、電話間、監控室、垃圾箱房、共用地面架空層、共用走廊;

      (三) 物業管理區域內按規劃配建的非機動車車庫;

      (四)單獨選址、集中建設的共有產權保障住房、征收安置住房小區的停車位;

      (五) 物業管理區域內的共有綠化、道路、場地;

      (六) 建設單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業主所有的物業;

      (七) 其他依法歸業主共有的設施設備。

      建設單位申請房屋所有權初始登記時,應當提出前款規定的配套設施設備登記申請,由房地產登記機構在房地產登記冊上予以記載,但不頒發房地產權證書。建設單位應當在物業管理區域內顯著位置公開業主共有配套設施設備的位置、面積等信息。

      第四十四條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。物業服務合同可以約定下列服務事項:

      (一) 物業共用部位、共用設施設備的使用管理和維護;

      (二) 共有綠化的維護;

      (三) 共有區域的保潔;

      (四) 共有區域的秩序維護;

      (五) 車輛的停放管理;

      (六) 物業使用中對禁止性行為的管理措施;

      (七) 物業維修、更新、改造和養護費用的賬務管理;

      (八) 物業檔案資料的保管;

      (九) 業主大會或者業主委托的其他物業服務事項。

      物業服務企業可以將物業服務合同中的專項服務事項委托給專業性服務企業,但不得將物業服務合同約定的全部事項一并委托給他人。

      物業服務企業應當在簽訂物業服務合同之日起三十日內,將物業服務合同報房管機構備案。

      第四十五條 物業服務企業提供物業服務,應當遵守下列規定:

      (一) 符合國家和本市規定的技術標準、規范;

      (二) 及時向業主、使用人告知安全合理使用物業的注意事項;

      (三) 定期聽取業主的意見和建議,改進和完善服務;

      (四) 配合居民委員會、村民委員會做好社區管理相關工作。

      物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。

      第四十六條 物業服務合同期限屆滿的三個月前,業主委員會應當組織召開業主大會,作出續聘或者另聘物業服務企業的決定,并將決定書面告知物業服務企業。業主大會決定續聘且物業服務企業接受的,業主委員會與物業服務企業應當在物業服務合同屆滿前重新簽訂物業服務合同。

      物業服務企業決定物業服務合同期限屆滿后不再為該物業管理區域提供物業服務的,應當提前三個月書面告知業主委員會。

      物業服務合同期限屆滿后,業主大會沒有作出續聘或者另聘物業服務企業決定,物業服務企業按照原合同繼續提供服務的,原合同權利義務延續。在合同權利義務延續期間,任何一方提出終止合同的,應當提前三個月書面告知對方。

      第四十七條 物業服務企業應當建立和保存下列檔案和資料:

      (一) 小區共有部分經營管理檔案;

      (二) 小區監控系統、電梯、水泵、電子防盜門等共用設施設備檔案及其運行、維修、養護記錄;

      (三) 水箱清洗記錄及水箱檢測報告;

      (四) 住宅裝飾裝修管理資料;

      (五) 業主清冊;

      (六) 物業服務企業或者建設單位與相關公用事業單位簽訂的供水、供電、垃圾清運、電信覆蓋等書面協議;

      (七) 物業服務活動中形成的與業主利益相關的其他重要資料。

      物業服務企業對前款第一項至第三項規定的有關信息資料,應當定期予以公示。

      物業服務企業應當采取有效措施,妥善保管在物業服務過程中獲得的業主信息資料。

      第四十八條 物業服務收費實行市場調節價,由業主和物業服務企業遵循合理、公開、質價相符的原則進行協商,并在物業服務合同中予以約定。同一物業管理區域內實施同一物業服務內容和標準的,物業服務收費執行同一價格標準。市房屋行政管理部門應當定期發布住宅小區物業服務標準。物業管理行業協會應當定期發布物業服務價格監測信息,供業主和物業服務企業在協商物業服務費用時參考。物業服務企業應當將服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域內公告。實行物業服務酬金制收費方式的,物業服務企業應當每年向業主委員會或者全體業主報告經審計的上一年度物業服務項目收支情況,提出本年度物業服務項目收支預算,并在物業管理區域內公告;實行物業服務包干制收費方式的,物業服務企業應當在調整物業服務收費標準前,將經審計的物業服務費用收支情況或者經第三方機構評估的收費標準向業主委員會或者全體業主報告,并在物業管理區域內公告。前款中的公告應當在物業管理區域內顯著位置予以公示。

      第四十九條 前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業服務費用,由建設單位承擔。

      出售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業服務費用,由物業買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業服務收費標準承擔;房屋銷售合同未約定的,由建設單位承擔。

      業主應當根據物業服務合同約定,按時交納物業服務費;業主逾期不交納物業服務費的,業主委員會應當督促其交納;物業服務企業可以依法向人民法院起訴。

      業主轉讓物業時,應當與物業服務企業結清物業服務費;未結清的,買賣雙方應當對物業服務費的結算作出約定,并告知物業服務企業。

      第五十條 物業服務企業應當自物業服務合同終止之日起十日內,向建設單位或者業主委員會移交下列資料和財物:(一)本規定第十一條第一款、第四十七條規定的資料;(二)物業服務期間形成的物業共用部分運行、維修、更新、改造和養護的有關資料;(三)公共收益的結余;(四)采用酬金制計費方式的,產生的物業服務資金結余以及用物業服務資金購置的財物;(五)物業管理用房;(六)應當移交的其他資料和財物。

      第五十一條 利用物業共用部分從事廣告、商業推廣等活動的,應當經業主大會或者共同擁有該物業的業主同意,并在物業管理區域內公告。業主大會可以授權業主委員會同意利用全體業主共用部分從事相關活動。公共收益歸全體業主或者共同擁有該物業的業主所有,并應當單獨列賬。公共收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。公共收益主要用于補充專項維修資金的,應當按季度補充專項維修資金,補充比例應當高于百分之五十;剩余部分應當按照業主大會或者共同擁有該收益業主的決定,用于業主大會和業主委員會工作經費、物業管理活動的審計費用、擁有該收益業主的物業維護費用或者物業管理方面的其他需要。

      第五十二條區房屋行政管理部門應當建立臨時物業服務企業預選庫。物業服務企業退出且業主大會尚未選聘新物業服務企業的,由業主委員會報鄉、鎮人民政府或者街道辦事處在預選庫中選定物業服務企業提供臨時服務。未成立業主委員會的,經百分之二十以上業主提請,由居民委員會或者村民委員會報鄉、鎮人民政府或者街道辦事處在預選庫中選定物業服務企業提供臨時服務。臨時物業服務期限不超過六個月,費用由全體業主承擔。

      第五十三條 經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意,業主可以自行管理物業,并對下列事項作出決定:

      (一)自行管理的執行機構以及負責人;

      (二) 自行管理的內容、標準、費用和期限;

      (三) 聘請專業機構的方案;

      (四) 其他有關自行管理的內容。

      電梯、消防、技防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備管理,應當委托專業機構進行維修和養護。

      業主大會可以委托具有資質的中介機構對管理費用、專項維修資金、公共收益等進行財務管理,根據委托財務管理合同開通專項維修資金賬戶,并應當向業主每季度公布一次自行管理賬目。

      業主大會聘請單位或者自然人提供保潔、保安、綠化養護、設施設備保養等服務的,應當與其簽訂服務合同;聘請自然人,被聘用人員可以根據約定自行購買意外傷害等保險,費用由業主大會承擔。

      業主自行管理物業需要開具收費票據的,業主委員會可以持房管機構的證明材料,向物業所在地的稅務部門申請領取。

      第四章 物業的使用和維護

      第五十四條 建設單位在申請物業交付使用前,應當與物業服務企業共同對物業管理區域內的物業共用部分進行查驗,共同確認現場查驗的結果,簽訂物業承接查驗協議,并向業主公開查驗的結果。物業承接查驗可以邀請業主代表以及物業所在地的房管機構參加。

      承接查驗協議應當對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出約定。對于承接查驗發現的問題,建設單位應當在三十日內予以整改,或者委托物業服務企業整改。物業承接查驗協議應當作為前期物業服務合同的補充協議。物業承接查驗的費用由建設單位承擔,但另有約定的除外。

      第五十五條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔物業的保修責任。建設單位委托物業服務企業維修的,應當與物業服務企業另行簽訂委托協議。

      第五十六條 業主、使用人應當遵守國家和本市的規定以及臨時管理規約、管理規約,按照房屋安全使用規定使用物業。

      禁止下列損害公共利益及他人利益的行為:

      (一) 損壞房屋承重結構;

      (二) 違法搭建建筑物、構筑物;

      (三) 破壞房屋外貌;

      (四) 擅自改建、占用物業共用部分;

      (五) 損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;

      (六) 存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品,或者存放、鋪設超負荷物品;

      (七) 排放有毒、有害物質;

      (八) 發出超過規定標準的噪聲;

      (九) 法律、法規和規章禁止的其他行為。

      第五十七條 業主、使用人裝飾裝修房屋,應當遵守國家和本市的規定以及臨時管理規約、管理規約。

      業主、使用人裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業服務企業,并與物業服務企業簽訂裝飾裝修管理協議。裝飾裝修管理協議應當包括裝飾裝修工程的禁止行為、垃圾堆放和清運、施工時間等內容。

      業主、使用人未與物業服務企業簽訂裝飾裝修管理協議的,物業服務企業可以按照臨時管理規約或者管理規約,禁止裝飾裝修施工人員、材料進入物業管理區域。

      物業服務企業對裝飾裝修活動進行巡查時,業主、使用人或者裝飾裝修施工人員應當予以配合。

      第五十八條 業主、使用人應當按照規劃行政管理部門批準或者房地產權證書載明的用途使用物業,不得擅自改變物業使用性質。

      確需改變物業使用性質的,由區、縣規劃行政管理部門會同區、縣房屋行政管理部門提出允許改變物業使用性質的區域范圍和方案,并召開聽證會聽取利害關系人意見后,報區、縣人民政府決定。

      在允許改變物業使用性質的區域范圍內,具體房屋單元的業主需要改變使用性質的,應當符合法律、法規以及管理規約,經有利害關系的業主同意后報區、縣房屋行政管理部門審批,并依法向其他行政管理部門辦理有關手續。

      第五十九條 物業服務企業發現業主、使用人在物業使用、裝飾裝修過程中有違反國家和本市有關規定以及臨時管理規約、管理規約行為的,應當依據有關規定或者臨時管理規約、管理規約予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應當在二十四小時內報告業主委員會和有關行政管理部門。有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后,應當依法對違法行為予以制止或者處理。

      第六十條 供水、供電、供氣等專業單位應當承擔分戶計量表和分戶計量表前管線、設施設備的維修養護責任。

      第六十一條 物業管理區域內,建設單位所有的機動車停車位數量少于或者等于物業管理區域內房屋套數的,一戶業主只能購買或者附贈一個停車位;超出物業管理區域內房屋套數的停車位,一戶業主可以多購買或者附贈一個。

      占用業主共有的道路或者其他場地用于停放機動車的車位,屬于業主共有。

      建設單位所有的機動車停車位向業主、使用人出租的,其收費標準應當在前期物業合同中予以約定。業主大會成立前,收費標準不得擅自調整;業主大會成立后,需要調整的,建設單位應當在與業主大會按照公平、合理的原則協商后,向區房屋行政管理部門備案。

      車輛在全體共用部分的停放、收費標準、費用列支和管理等事項,由業主大會決定。業主大會決定對車輛停放收費的,參照物業管理行業協會發布的價格監測信息確定收費標準。業主大會成立前,其收費標準由建設單位參照物業管理行業協會發布的價格監測信息確定。收費標準、費用列支和管理等事項應當在前期物業服務合同中予以約定。

      車主對車輛有保管要求的,由車主和物業服務企業另行簽訂保管合同。

      公安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛執行公務時在物業管理區域內停放,不得收費。

      第六十二條 物業管理區域內的機動車停車位,應當提供給本物業管理區域內的業主、使用人使用。建設單位尚未出售的停車位,應當出租給業主、使用人停放車輛,不得以只售不租為由拒絕出租。停車位不得轉讓給物業管理區域外的單位、個人;停車位滿足業主需要后仍有空余的,可以臨時按月出租給物業管理區域外的單位、個人。

      物業管理區域內停放車輛,不得影響其他車輛和行人的正常通行。

      第六十三條 區人民政府應當組織區交通、公安、房屋、建設等行政管理部門建立停車資源共享協調制度。停車位供需矛盾突出的住宅小區,其周邊商業配建停車場(庫)、道路具備夜間等時段性停車條件的,鄉、鎮人民政府或者街道辦事處應當提出錯時停車方案。鼓勵業主與住宅小區周邊單位通過協商實現停車資源共享。

      第六十四條 新建商品住宅、公有住宅以及住宅區內的非住宅物業出售時,物業出售人和買受人應當按照國家和本市的規定交納專項維修資金。專項維修資金應當用于物業共用部分的維修、更新和改造,不得挪作他用。

      物業出售人應當在辦理房屋所有權首次登記前,交納其應交的專項維修資金,并墊付尚未銷售物業部分的應由物業買受人交納的專項維修資金。

      第六十五條 未建立首期專項維修資金或者專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的,業主應當按照國家和本市的相關規定、專項維修資金管理規約和業主大會的決定,及時補建或者再次籌集專項維修資金。專項維修資金補建或者再次籌集的方式分為分期交納和一次性交納,具體方式及籌集金額、期限、程序、資金入賬等事項應當由業主大會作出決定。專項維修資金管理規約未就補建或者再次籌集專項維修資金進行約定,且業主大會在本條第一款規定的情形發生之日起九十日內未作出決定的,業主委員會應當書面通知專項維修資金開戶銀行向需要交納專項維修資金的業主發出交款通知,通知其應交金額和交納時間。業主應當自收到交款通知之日起九十日內,一次性將專項維修資金賬戶余額補至首期籌集金額的百分之五十。

      鄉、鎮人民政府和街道辦事處應當指導、協調專項維修資金補建或者再次籌集工作。

      業主申請不動產轉移登記或者抵押登記時,應當同時向不動產登記機構提供已足額交納專項維修資金的相關憑證。

      業主經催告后仍不交納專項維修資金的,經業主大會決定,業主委員會可以依法向人民法院提起訴訟。

      第六十六條 專項維修資金應當存入銀行專戶,按幢立賬、按戶核算。

      業主委員會和受委托的物業服務企業應當至少每半年公布一次專項維修資金的收支情況,每季度公布一次公共收益的收支情況,并接受業主的監督。

      第六十七條 專項維修資金和公共收益的使用實行工程審價和使用程序審核。業主大會、業主委員會應當委托有資質的中介機構對專項維修資金、公共收益的收支情況以及業主委員會工作經費進行年度財務審計和換屆財務審計。審計結果應當在物業管理區域內顯著位置公告三十日。

      第六十八條 物業維修、更新、改造和養護的費用,按照下列規定承擔:

      (一) 專有部分的所需費用,由擁有專有部分的業主承擔;

      (二) 部分共用部分的所需費用,由擁有部分共用部分業主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔;

      (三) 全體共用部分的所需費用,由物業管理區域內的全體業主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔。

      按照本規定設立專項維修資金的,部分共用部分、全體共用部分的維修、更新和改造費用在專項維修資金中列支。但物業的共用部分屬于人為損壞的,費用應當由責任人承擔。

      第六十九條 物業部分共用部分的維修、更新和改造應當由部分共用的業主決定,并經專有部分占部分共用部分建筑物總面積三分之二以上的業主且占部分共用部分總人數三分之二以上的業主同意,其他決定事項,應當經專有部分占部分共用部分建筑物總面積過半數的業主且占部分共用部分總人數過半數的業主同意。

      前款決定不得與業主大會對全體共用部分作出的決定相抵觸;對上述決定,業主委員會應當執行。

      第七十條 機動車停車場(庫)的維修、養護費用由其所有人承擔。機動車停車場(庫)的專項維修資金按照物業管理專項維修資金標準交納,納入業主大會的專項維修資金賬戶管理,單獨核算。

      第七十一條 建設單位未按照規定提出成立業主大會書面報告前,專項維修資金不得動用,住宅共用部位、共用設施設備需要維修、更新和改造的,應當由建設單位承擔物業維修責任。

      建設單位已經按照規定提出成立業主大會的書面報告但業主大會尚未成立期間,需要動用專項維修資金的,物業服務企業應當提出維修實施方案,由物業所在地的居民委員會或者村民委員會組織征詢業主意見,經全體共用部分業主依法討論通過后,由物業服務企業組織實施。僅涉及部分共用部分的,可以提交涉及共用部分的業主依法討論通過。

      維修費用經市房屋行政管理部門指定的中介機構審價后,在專項維修資金中列支。

      第七十二條 業主應當定期對物業進行維修養護,并按照規定檢測和鑒定。

      物業服務企業應當根據物業服務合同的約定,履行物業維修養護義務。

      物業出現國家和本市規定的必須維修養護的情形時,業主或者物業服務企業應當及時履行維修養護義務。

      第七十三條 發生危及房屋安全等緊急情況時,物業服務企業或者自行管理執行機構應當立即采取應急防范措施。

      發生下列情況,需要對住宅共用部位、共用設施設備進行維修、更新的,物業服務企業或者自行管理執行機構應當及時制定維修、更新方案:

      (一)水泵、水箱(池)故障,影響正常使用的;

      (二)電梯故障,電梯專業檢測機構出具整改通知書要求停運的;

      (三)火災自動報警系統、自動噴淋系統、消火栓系統損壞,消防部門出具整改通知書的;

      (四)外墻墻面、建筑附屬構件有脫落危險,經有資質的鑒定機構出具證明的;

      (五)屋頂或外墻滲漏等情況,嚴重影響房屋使用,經有資質的鑒定機構出具證明的。

      前款規定的維修、更新事項不屬于工程質量保證范圍,需要使用專項維修資金的,按照下列規定辦理:

      (一)業主大會成立前,物業服務企業應當持有關材料,報房管機構審核同意后組織實施。維修、更新費用經具有相應資質的中介機構審價后,報區房屋行政管理部門在專項維修資金中直接列支;

      (二)業主大會成立后,物業服務企業或者自行管理執行機構應當持有關材料向業主委員會和物業所在地房管機構報告,并向業主委員會提出列支專項維修資金的申請,經業主委員會審核同意后組織實施。維修、更新費用經具有相應資質的中介機構審價后,在專項維修資金中列支。業主委員會對維修、更新方案未在七日內審核同意,且已出現影響房屋正常使用或者居民人身財產安全情形的,區房屋行政管理部門可以組織代為維修。維修費用經具有相應資質的中介機構審價后,憑審價報告和區房屋行政管理部門出具的支取通知,在專項維修資金中列支。

      第七十四條 物業存在房屋結構安全隱患或者被鑒定為危險房屋,可能危及公共利益或者他人合法權益時,責任人應當及時維修養護,有關業主應當予以配合。責任人不履行維修養護義務的,可以由物業服務企業報經業主大會同意或者直接按照管理規約的規定,代為維修養護或者采取應急防范措施,費用由責任人承擔。

      第七十五條 物業管理區域內的房屋外墻應當保持整潔和完好,并定期進行清洗或者粉刷,具體辦法由市人民政府另行制定。

      第七十六條 物業共用部分需要維修、養護、更新、改造的,相關專有部分的業主、使用人應當予以配合。

      供水、供電、供氣、信息、環衛、郵政、民防等專業單位進行相關作業需要進入物業管理區域的,物業服務企業應當予以配合;需要進入專有部分的,相關業主、使用人應當予以配合。

      上述作業造成共有部分或者專有部分損失的,責任人應當依法恢復原狀、承擔賠償責任。

      第五章 法律責任

      第七十七條 業主、業主委員會、物業服務企業應當按照本市生活垃圾分類管理的規定,履行相應的義務。

      第七十八條 違反本規定的行為,法律、行政法規或者本市其他法規有處罰規定的,依照有關法律、法規處理。

      第七十九條 業主、使用人違反管理規約應當承擔相應的民事責任。對違反管理規約的,業主委員會應當予以勸阻、制止;對不聽勸阻的,業主委員會可以在物業管理區域內就相關情況予以公示;相關業主可以依法向人民法院提起民事訴訟。

      第八十條 建設單位違反本規定第十三條第一款規定,未將物業管理區域符合業主大會成立條件的情況書面報告物業所在地鄉、鎮人民政府或者街道辦事處,或者未按照規定提供有關資料的,由區、縣房屋行政管理部門責令限期改正,可處一萬元以上十萬元以下的罰款。

      第八十一條 違反本規定第五十條規定,物業服務企業不移交有關資料或者財物的,由區房屋行政管理部門責令限期改正;逾期不改正的,對物業服務企業予以通報,處一萬元以上十萬元以下的罰款。

      第八十二條 違反本規定第五十一條規定,業主委員會委員、物業服務企業、自行管理執行機構或者代理記賬機構挪用、侵占公共收益的,由區房屋行政管理部門追回挪用、侵占的公共收益,并歸還業主,沒收違法所得,并處挪用、侵占金額二倍以下的罰款;挪用、侵占公共收益構成犯罪的,依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

      第八十三條 違反本規定第五十條第二款第一項規定,損壞房屋承重結構的,由區、縣房屋行政管理部門責令立即改正,恢復原狀,可處一萬元以上十萬元以下的罰款;情節嚴重的,可處十萬元以上二十萬元以下的罰款。

      第八十四條 違反本規定第五十六條第二款第二項規定,違法搭建建筑物、構筑物的,由城管執法或者規劃行政管理部門根據職責分工,依照《上海市拆除違法建筑若干規定》的相關規定予以拆除,可處一萬元以上十萬元以下的罰款。

      第八十五條 違反本規定第五十條第二款第三項、第四項、第五項規定,破壞房屋外貌,擅自改建、占用物業共用部分,損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備的,由區、縣房屋行政管理部門責令改正,恢復原狀,可處一千元以上一萬元以下的罰款;情節嚴重的,可處一萬元以上十萬元以下的罰款。

      第八十六條 業主、使用人違反本規定第五十二條規定,擅自改變物業使用性質的,由區、縣房屋行政管理部門責令限期改正,恢復原狀,可處一萬元以上五萬元以下的罰款。

      第八十七條 物業服務企業違反本規定第五十三條規定,對業主、使用人的違法行為未予以勸阻、制止或者未在規定時間內報告有關行政管理部門的,由區、縣房屋行政管理部門責令改正,可處一千元以上一萬元以下的罰款。

      第八十八條 建設單位違反本規定第五十六條第一款規定,不將機動車停車位提供給本物業管理區域內業主、使用人使用的,由區、縣房屋行政管理部門責令立即改正,并處一萬元以上十萬元以下的罰款。

      第八十九條 違反本規定第五十七條規定,物業出售人未按規定交納專項維修資金的,由房屋行政管理部門責令限期改正,可處應交專項維修資金數額一倍以下的罰款。

      違反本規定第五十八條第一款規定,業主未按要求補建或者再次籌集專項維修資金的,由房屋行政管理部門責令限期改正。

      第九十條 當事人對房屋行政管理部門以及其他有關行政管理部門的具體行政行為不服的,可以依照《中華人民共和國行政復議法》或者《中華人民共和國行政訴訟法》的規定,申請行政復議或者提起行政訴訟。

      當事人對具體行政行為逾期不申請復議,不提起訴訟,又不履行的,作出具體行政行為的行政管理部門可以依法申請人民法院強制執行。

      第九十一條 房屋行政管理部門,鄉、鎮人民政府,街道辦事處,房管辦事處以及相關行政管理部門的工作人員違反本規定,有下列情形之一的,由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任:

      (一) 違法實施行政許可或者行政處罰的;

      (二) 未按照本規定履行監督檢查職責的;

      (三) 發現違法行為不及時查處,或者包庇、縱容違法行為,造成后果的;

      (四) 其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的情形。

      第六章 附則

      第九十二條 本規定中有關專業用語的含義:

      (一) 專有部分,是指在構造上及利用上具有獨立性,由單個業主獨立使用、處分的物業部位。

      (二) 部分共用部分,是指由部分業主共同使用、管理的物業部位、設施設備及場地等部分。

      (三) 全體共用部分,是指由全體業主共同使用、管理的物業部位、設施設備及場地等部分。

      第九十三條 市房屋行政管理部門應當制定臨時管理規約、管理規約、首次業主大會會議表決規則、業主大會議事規則、業主委員會成員候選人產生辦法、業主委員會選舉辦法、物業服務合同等示范文本。

      第九十四條 非住宅物業管理,參照本規定執行。

      第九十五條 本規定自20**年4月1日起施行。

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    篇2:關于修改〈上海市住宅物業管理規定〉的決定(2018)

      上海市人民代表大會常務委員會公告第7號

      《上海市人民代表大會常務委員會關于修改〈上海市住宅物業管理規定〉的決定》已由上海市第十五屆人民代表大會常務委員會第七次會議于20**年11月22日通過,現予公布,自20**年3月1日起施行。

      上海市人民代表大會常務委員會

      20**年11月22日

      上海市第十五屆人民代表大會常務委員會第七次會議決定對《上海市住宅物業管理規定》作如下修改:

      一、刪去第三條第四款。

      二、將第四條修改為:“市房屋行政管理部門負責全市物業管理的監督管理工作。區房屋行政管理部門負責本轄區內物業管理的監督管理,指導和監督鄉、鎮人民政府和街道辦事處實施與物業管理相關的行政管理工作。

      “市房屋行政管理部門履行以下職責:

      “(一)制定本市物業管理相關政策;

      “(二)建立完善本市物業管理分級培訓體系;

      “(三)指導區房屋行政管理部門開展轄區內物業管理的監督管理工作;

      “(四)指導物業管理行業協會開展自律性規范的制定和實施工作;

      “(五)建立全市統一的物業管理監管與服務信息平臺;

      “(六)實施對物業服務行業及其他物業管理相關工作的監督管理。

      “區房屋行政管理部門履行以下職責:

      “(一)組織實施物業管理相關政策和制度;

      “(二)實施轄區內物業服務企業和從業人員的監督管理;

      “(三)指導和監督物業管理招投標活動;

      “(四)實施業主大會成立前專項維修資金的歸集和日常使用管理;

      “(五)實施物業管理區域核定、物業服務企業用房和業主委員會用房(以下合稱物業管理用房)確認等事項;

      “(六)指導鄉、鎮人民政府和街道辦事處對業主大會、業主委員會的工作以及其他物業管理工作實施監督管理;

      “(七)指導鄉鎮人民政府和街道辦事處開展物業管理業務培訓;

      “(八)落實物業管理方面的其他監督管理職責。

      “本市發展改革、建設、交通、公安、水務、綠化市容、民政、規劃、財政、稅務、司法行政、城管執法、市場監督管理、應急管理等行政管理部門,按照各自職責協同實施本規定?!?/p>

      三、將第五條修改為:“區人民政府應當建立住宅小區綜合管理工作制度,組織區相關行政管理部門,鄉、鎮人民政府和街道辦事處以及相關單位,部署、推進和協調轄區內物業管理各項工作。

      “鄉、鎮人民政府和街道辦事處應當建立本轄區住宅小區綜合管理工作制度,協調和處理轄區內物業管理綜合事務和糾紛;其設立的房屋管理事務機構(以下簡稱房管機構)承擔房屋管理的相關具體事務。

      “鄉、鎮人民政府和街道辦事處履行以下職責:

      “(一)指導和監督業主大會、業主委員會的組建和換屆改選,辦理相關備案手續;

      “(二)指導和監督業主大會、業主委員會的日常運作,對業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)成員、業主委員會委員和業主委員會換屆改選小組成員進行培訓;

      “(三)參加物業承接查驗,指導和監督轄區內物業管理項目的移交和接管工作;

      “(四)辦理物業服務合同備案,對物業管理區域內的物業服務實施日常監督檢查,指導和監督物業服務企業履行法定的義務;

      “(五)監督業主、使用人按照規定使用和維護物業;

      “(六)建立物業管理糾紛調解和投訴、舉報處理機制,調解物業管理糾紛,處理物業管理相關投訴和舉報;

      “(七)建立物業應急服務保障機制;

      “(八)法律、法規、規章規定的其他職責?!?/p>

      四、增加一條,作為第六條:“本市建立健全以居民區黨組織為領導核心,居民委員會或者村民委員會、業主委員會、物業服務企業、業主等共同參與的住宅小區治理架構,推動住宅物業管理創新。

      “居民委員會、村民委員會依法協助鄉、鎮人民政府和街道辦事處開展社區管理、社區服務中與物業管理相關的工作,加強對業主委員會的指導和監督,引導其以自治方式規范運作?!?/p>

      五、刪去第八條第二款。

      六、將第十一條改為第十二條,修改為:“業主在物業管理活動中,享有下列權利:

      “(一)按照物業服務合同的約定,接受物業服務企業提供的服務;

      “(二)提議召開業主大會會議、業主小組會議,并就物業管理的有關事項提出建議;

      “(三)提出制定和修改管理規約、專項維修資金管理規約、業主大會議事規則的建議;

      “(四)參加業主大會會議、業主小組會議,行使投票權;

      “(五)選舉業主委員會委員,并享有被選舉權;

      “(六)監督業主委員會的工作;

      “(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;

      “(八)對物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

      “(九)監督專項維修資金的管理和使用;

      “(十)法律、法規規定的其他權利。

      “業主在物業管理活動中,履行下列義務:

      “(一)遵守臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則和專項維修資金管理規約;

      “(二)遵守物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備和相關場地的使用,公共秩序、公共安全和環境衛生維護等方面的規章制度;

      “(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

      “(四)按照有關規定交納專項維修資金;

      “(五)按時交納物業服務費;

      “(六)履行其承擔的房屋使用安全責任;

      “(七)向業主委員會提供聯系地址、通訊方式;

      “(八)法律、法規規定的其他義務。

      “業主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務;不得以放棄權利不履行義務?!?/p>

      七、將第十四條改為第十五條,增加一款,作為第五款:“鄉、鎮人民政府或者街道辦事處應當在籌備組開展籌備工作前,組織籌備組成員進行培訓?!?/p>

      八、將第十九條改為第二十條,修改為:“業主委員會由業主大會會議選舉產生,依法履行職責。業主委員會由五人以上單數組成,但建筑面積在一萬平方米以下的住宅小區,業主委員會可以由三人組成?;I備組應當根據物業管理區域規模和建筑物區分所有權的比例,確定業主委員會委員的人數和構成比例。業主委員會的任期為三年到五年。

      “業主委員會委員應當符合國務院《物業管理條例》規定的條件,且本人、配偶及其直系親屬未在本物業管理區域服務的物業服務企業任職。業主在本物業管理區域內有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質、欠交物業服務費或者專項維修資金、違法出租房屋等情形之一且未改正的,不得擔任業主委員會委員。業主大會可以依法決定增加不得擔任業主委員會委員的情形。

      “業主委員會委員候選人應當書面承諾符合前款規定的條件,全面履行工作職責,不以權謀私。

      “業主委員會履行下列職責:

      “(一)召集業主大會會議,報告年度物業管理的實施情況、業主委員會履職情況;

      “(二)執行業主大會決定,處理業主大會的日常管理事務;

      “(三)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

      “(四)擬訂業主大會年度財務預算方案和決算方案;

      “(五)擬訂物業共用部分經營管理方案以及收益的管理、使用和分配方案;

      “(六)擬訂印章管理、財務管理、檔案管理、停車管理、寵物管理、裝飾裝修管理等規章制度;

      “(七)監督專項維修資金的使用以及組織專項維修資金的補建、再次籌集;

      “(八)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,督促業主交納物業服務費,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

      “(九)監督管理規約的實施,對業主違反管理規約的行為進行制止;

      “(十)業主大會賦予的其他職責。

      “業主委員會應當接受業主大會和業主的監督,接受相關行政管理部門,鄉、鎮人民政府或者街道辦事處,居民委員會或者村民委員會的指導和監督?!?/p>

      九、將第二十條改為第二十一條,增加一款,作為第一款:“業主委員會委員候選人由籌備組通過直接聽取業主意見、召開座談會、發放推薦表等方式產生?;I備組應當審查候選人資格,提出候選人名單,并報送鄉、鎮人民政府或者街道辦事處。候選人的基本信息,由籌備組在物業管理區域內公告?!?/p>

      原第一款改為第二款,修改為:“業主委員會委員由業主大會會議選舉產生。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生?;I備組應當自選舉完成之日起三日內,在物業管理區域內公告業主委員會主任、副主任和其他委員的名單?!?/p>

      十、增加一條,作為第二十二條:“鄉、鎮人民政府或者街道辦事處應當會同區房屋行政管理部門定期組織業主委員會委員,進行物業管理相關法律、法規、規章、規范性文件和日常運作規范等培訓?!?/p>

      十一、將第二十一條改為第二十三條,修改為:“業主委員會自選舉產生之日起三十日內,持下列文件向鄉、鎮人民政府或者街道辦事處備案:

      “(一)業主大會會議記錄和會議決定;“(二)業主大會議事規則;

      “(三)管理規約;

      “(四)專項維修資金管理規約;

      “(五)業主委員會委員的名單、基本情況和書面承諾;

      “(六)業主委員會委員的培訓記錄。

      “鄉、鎮人民政府或者街道辦事處對依法選舉產生的業主委員會出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明。備案證明應當載明業主大會名稱,業主委員會名稱、屆別、任期、負責人和辦公地址。

      “業主委員會應當依法刻制和使用印章。印章印文中應當包含業主委員會名稱以及屆別?!?/p>

      十二、增加一條,作為第二十四條:“業主大會可以根據業主委員會工作情況決定給予業主委員會委員適當的津貼。津貼可以在公共收益中列支,也可以通過其他方式籌集。具體津貼標準,資金籌集、管理和使用辦法應當由業主大會決定?!?/p>

      十三、增加一條,作為第二十六條:“業主委員會會議分為定期會議和臨時會議。業主委員會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開,至少每兩個月召開一次。經三分之一以上業主委員會委員提議,應當及時召開業主委員會臨時會議。

      “業主委員會會議應當有全體委員過半數出席,并邀請物業所在地居民委員會或者村民委員會派員列席,也可以邀請業主旁聽。業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會會議。

      “業主委員會作出決定應當經全體委員過半數簽字同意,在作出決定之日起三日內將會議情況以及決定事項在物業管理區域內公告,并告知物業所在地居民委員會或者村民委員會。

      “業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的,鄉、鎮人民政府或者街道辦事處應業主書面要求可以指定一名其他委員召集和主持?!?/p>

      十四、將第二十四條改為第二十八條,第一款修改為:“業主委員會任期屆滿的五個月前,應當書面報告鄉、鎮人民政府或者街道辦事處。鄉、鎮人民政府或者街道辦事處應當在收到書面報告之日起六十日內組建換屆改選小組,并在業主委員會任期屆滿前,由換屆改選小組組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會?!?/p>

      新增一款作為第二款:“業主委員會未按照前款規定報告的,鄉、鎮人民政府或者街道辦事處可以應業主書面要求組建換屆改選小組,由換屆改選小組組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會?!?/p>

      原第三款新增一項,作為第二項:“(二)調整物業收費標準;”

      十五、增加一條,作為第三十一條:“業主委員會委員有下列情形之一的,其業主委員會委員資格按照本條第二款處理:

      “(一)已不再是本物業管理區域內業主的;

      “(二)以書面形式向業主委員會提出辭職的;

      “(三)因健康等原因無法履行職責且未提出辭職的;

      “(四)拒不召集業主委員會會議的;

      “(五)一年內累計缺席業主委員會會議總次數一半以上的;

      “(六)違反書面承諾的。

      “屬于前款第一項、第二項情形的,其委員資格自情形發生之日起自然終止;屬于前款第三項情形的,經業主大會會議討論通過,其委員資格終止;屬于前款第四項至第六項情形的,經業主大會會議討論通過,罷免其委員資格。業主委員會應當將委員資格終止或者罷免的情況在物業管理區域內公告?!?/p>

      十六、將第二十七條改為第三十二條,修改為:“業主委員會委員人數不足但超過半數的,業主大會可以補選業主委員會委員。

      “業主委員會出現下列情形之一時,鄉、鎮人民政府或者街道辦事處應當組織召開業主大會會議;業主大會應當啟動提前換屆改選程序:

      “(一)業主委員會委員人數不足半數的;

      “(二)業主委員會連續六個月未開展工作的;

      “(三)業主委員會作出的決定嚴重違反法律、法規的;

      “(四)因其他原因導致業主委員會無法正常運作的。

      “業主大會決定對業主委員會提前換屆改選的,鄉、鎮人民政府或者街道辦事處應當依法組建換屆改選小組,由換屆改選小組組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會?!?/p>

      十七、刪去第三十二條。

      十八、將第三十三條改為第三十七條,第一款修改為:“房屋行政管理部門應當依法對物業服務企業服務活動實施監督檢查?!?/p>

      十九、將第三十五條改為第三十九條,第一款修改為:“選聘物業服務企業前,業主委員會應當擬訂選聘方案。選聘方案應當包括擬選聘物業服務企業的信用狀況、專業管理人員的配備、管理實績要求、物業服務內容和收費標準、物業服務合同期限和選聘方式等內容?!?/p>

      二十、將第三十六條改為第四十條,修改為:“建設單位應當通過公開招標方式選聘物業服務企業,簽訂書面的前期物業服務合同,并作為房屋銷售合同的附件。

      “鼓勵業主大會采用招投標方式,公開、公平、公正地選聘物業服務企業。

      “采取招投標方式選聘物業服務企業的,應當通過本市統一的物業管理監管與服務信息平臺進行招標?!?/p>

      二十一、將第三十九條改為第四十三條,第一款增加一項,作為第四項:“(四)單獨選址、集中建設的共有產權保障住房、征收安置住房小區的停車位;”

      在第二款款尾增加“建設單位應當在物業管理區域內顯著位置公開業主共有配套設施設備的位置、面積等信息”。

      二十二、將第四十條改為第四十四條,增加一款,作為第三款:“物業服務企業應當在簽訂物業服務合同之日起三十日內,將物業服務合同報房管機構備案?!?/p>

      二十三、刪去第四十三條第二款。

      增加兩款,作為第二款、第三款:“物業服務企業對前款第一項至第三項規定的有關信息資料,應當定期予以公示。

      “物業服務企業應當采取有效措施,妥善保管在物業服務過程中獲得的業主信息資料?!?/p>

      二十四、將第四十四條改為第四十八條,修改為:“物業服務收費實行市場調節價,由業主和物業服務企業遵循合理、公開、質價相符的原則進行協商,并在物業服務合同中予以約定。

      “同一物業管理區域內實施同一物業服務內容和標準的,物業服務收費執行同一價格標準。

      “市房屋行政管理部門應當定期發布住宅小區物業服務標準。物業管理行業協會應當定期發布物業服務價格監測信息,供業主和物業服務企業在協商物業服務費用時參考。

      “物業服務企業應當將服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域內公告。實行物業服務酬金制收費方式的,物業服務企業應當每年向業主委員會或者全體業主報告經審計的上一年度物業服務項目收支情況,提出本年度物業服務項目收支預算,并在物業管理區域內公告;實行物業服務包干制收費方式的,物業服務企業應當在調整物業服務收費標準前,將經審計的物業服務費用收支情況或者經第三方機構評估的收費標準向業主委員會或者全體業主報告,并在物業管理區域內公告。

      “前款中的公告應當在物業管理區域內顯著位置予以公示?!?/p>

      二十五、增加一條,作為第五十條:“物業服務企業應當自物業服務合同終止之日起十日內,向建設單位或者業主委員會移交下列資料和財物:

      “(一)本規定第十一條第一款、第四十七條規定的資料;

      “(二)物業服務期間形成的物業共用部分運行、維修、更新、改造和養護的有關資料;

      “(三)公共收益的結余;

      “(四)采用酬金制計費方式的,產生的物業服務資金結余以及用物業服務資金購置的財物;

      “(五)物業管理用房;

      “(六)應當移交的其他資料和財物?!?/p>

      二十六、將第四十六條改為第五十一條,修改為:“利用物業共用部分從事廣告、商業推廣等活動的,應當經業主大會或者共同擁有該物業的業主同意,并在物業管理區域內公告。業主大會可以授權業主委員會同意利用全體業主共用部分從事相關活動。

      “公共收益歸全體業主或者共同擁有該物業的業主所有,并應當單獨列賬。

      “公共收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。公共收益主要用于補充專項維修資金的,應當按季度補充專項維修資金,補充比例應當高于百分之五十;剩余部分應當按照業主大會或者共同擁有該收益業主的決定,用于業主大會和業主委員會工作經費、物業管理活動的審計費用、擁有該收益業主的物業維護費用或者物業管理方面的其他需要?!?/p>

      二十七、增加一條,作為第五十二條:“區房屋行政管理部門應當建立臨時物業服務企業預選庫。物業服務企業退出且業主大會尚未選聘新物業服務企業的,由業主委員會報鄉、鎮人民政府或者街道辦事處在預選庫中選定物業服務企業提供臨時服務。未成立業主委員會的,經百分之二十以上業主提請,由居民委員會或者村民委員會報鄉、鎮人民政府或者街道辦事處在預選庫中選定物業服務企業提供臨時服務。

      “臨時物業服務期限不超過六個月,費用由全體業主承擔?!?/p>

      二十八、將第四十七條改為第五十三條,第一款第一項修改為:“(一)自行管理的執行機構以及負責人;”

      增加兩款,作為第三款、第四款:“業主大會聘請單位或者自然人提供保潔、保安、綠化養護、設施設備保養等服務的,應當與其簽訂服務合同;聘請自然人,被聘用人員可以根據約定自行購買意外傷害等保險,費用由業主大會承擔。

      “業主自行管理物業需要開具收費票據的,業主委員會可以持房管機構的證明材料,向物業所在地的稅務部門申請領取?!?/p>

      刪去原第四款。

      二十九、將第四十八條改為第五十四條,修改為:“建設單位在申請物業交付使用前,應當與物業服務企業共同對物業管理區域內的物業共用部分進行查驗,共同確認現場查驗的結果,簽訂物業承接查驗協議,并向業主公開查驗的結果。物業承接查驗可以邀請業主代表以及物業所在地的房管機構參加。

      “承接查驗協議應當對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出約定。對于承接查驗發現的問題,建設單位應當在三十日內予以整改,或者委托物業服務企業整改。

      “物業承接查驗協議應當作為前期物業服務合同的補充協議。

      “物業承接查驗的費用由建設單位承擔,但另有約定的除外?!?/p>

      三十、刪去第四十九條第二款、第三款。

      三十一、將第五十一條改為第五十七條,第二款修改為:“業主、使用人裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業服務企業,并與物業服務企業簽訂裝飾裝修管理協議。裝飾裝修管理協議應當包括裝飾裝修工程的禁止行為、垃圾堆放和清運、施工時間等內容?!?/p>

      增加一款,作為第三款:“業主、使用人未與物業服務企業簽訂裝飾裝修管理協議的,物業服務企業可以按照臨時管理規約或者管理規約,禁止裝飾裝修施工人員、材料進入物業管理區域?!?/p>

      原第三款改為第四款,修改為:“物業服務企業對裝飾裝修活動進行巡查時,業主、使用人或者裝飾裝修施工人員應當予以配合?!?/p>

      三十二、將第五十五條改為第六十一條,第一款分為兩款,作為第一款、第二款,修改為:“物業管理區域內,建設單位所有的機動車停車位數量少于或者等于物業管理區域內房屋套數的,一戶業主只能購買或者附贈一個停車位;超出物業管理區域內房屋套數的停車位,一戶業主可以多購買或者附贈一個。

      “占用業主共有的道路或者其他場地用于停放機動車的車位,屬于業主共有?!?/p>

      原第二款改為第三款,修改為:“建設單位所有的機動車停車位向業主、使用人出租的,其收費標準應當在前期物業合同中予以約定。業主大會成立前,收費標準不得擅自調整;業主大會成立后,需要調整的,建設單位應當在與業主大會按照公平、合理的原則協商后,向區房屋行政管理部門備案?!?/p>

      原第三款改為第四款,修改為:“車輛在全體共用部分的停放、收費標準、費用列支和管理等事項,由業主大會決定。業主大會決定對車輛停放收費的,參照物業管理行業協會發布的價格監測信息確定收費標準。業主大會成立前,其收費標準由建設單位參照物業管理行業協會發布的價格監測信息確定。收費標準、費用列支和管理等事項應當在前期物業服務合同中予以約定?!?/p>

      三十三、將第五十六條改為第六十二條,第一款修改為:“物業管理區域內的機動車停車位,應當提供給本物業管理區域內的業主、使用人使用。建設單位尚未出售的停車位,應當出租給業主、使用人停放車輛,不得以只售不租為由拒絕出租。停車位不得轉讓給物業管理區域外的單位、個人;停車位滿足業主需要后仍有空余的,可以臨時按月出租給物業管理區域外的單位、個人?!?/p>

      三十四、增加一條,作為第六十三條:“區人民政府應當組織區交通、公安、房屋、建設等行政管理部門建立停車資源共享協調制度。停車位供需矛盾突出的住宅小區,其周邊商業配建停車場(庫)、道路具備夜間等時段性停車條件的,鄉、鎮人民政府或者街道辦事處應當提出錯時停車方案。鼓勵業主與住宅小區周邊單位通過協商實現停車資源共享?!?/p>

      三十五、將第五十七條改為第六十四條,增加一款,作為第二款:“物業出售人應當在辦理房屋所有權首次登記前,交納其應交的專項維修資金,并墊付尚未銷售物業部分的應由物業買受人交納的專項維修資金?!?/p>

      三十六、將第五十八條改為第六十五條,修改為:“未建立首期專項維修資金或者專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的,業主應當按照國家和本市的相關規定、專項維修資金管理規約和業主大會的決定,及時補建或者再次籌集專項維修資金。

      “專項維修資金補建或者再次籌集的方式分為分期交納和一次性交納,具體方式及籌集金額、期限、程序、資金入賬等事項應當由業主大會作出決定。

      “專項維修資金管理規約未就補建或者再次籌集專項維修資金進行約定,且業主大會在本條第一款規定的情形發生之日起九十日內未作出決定的,業主委員會應當書面通知專項維修資金開戶銀行向需要交納專項維修資金的業主發出交款通知,通知其應交金額和交納時間。業主應當自收到交款通知之日起九十日內,一次性將專項維修資金賬戶余額補至首期籌集金額的百分之五十。

      “鄉、鎮人民政府和街道辦事處應當指導、協調專項維修資金補建或者再次籌集工作。

      “業主申請不動產轉移登記或者抵押登記時,應當同時向不動產登記機構提供已足額交納專項維修資金的相關憑證。

      “業主經催告后仍不交納專項維修資金的,經業主大會決定,業主委員會可以依法向人民法院提起訴訟?!?/p>

      三十七、將第五十九條改為第六十六條,第二款修改為:“業主委員會和受委托的物業服務企業應當至少每半年公布一次專項維修資金的收支情況,每季度公布一次公共收益的收支情況,并接受業主的監督?!?/p>

      三十八、將第六十條改為第六十七條,修改為:“專項維修資金和公共收益的使用實行工程審價和使用程序審核。

      “業主大會、業主委員會應當委托有資質的中介機構對專項維修資金、公共收益的收支情況以及業主委員會工作經費進行年度財務審計和換屆財務審計。審計結果應當在物業管理區域內顯著位置公告三十日?!?/p>

      三十九、將第六十六條改為第七十三條,修改為:“發生危及房屋安全等緊急情況時,物業服務企業或者自行管理執行機構應當立即采取應急防范措施。

      “發生下列情況,需要對住宅共用部位、共用設施設備進行維修、更新的,物業服務企業或者自行管理執行機構應當及時制定維修、更新方案:

      “(一)水泵、水箱(池)故障,影響正常使用的;

      “(二)電梯故障,電梯專業檢測機構出具整改通知書要求停運的;

      “(三)火災自動報警系統、自動噴淋系統、消火栓系統損壞,消防部門出具整改通知書的;

      “(四)外墻墻面、建筑附屬構件有脫落危險,經有資質的鑒定機構出具證明的;

      “(五)屋頂或外墻滲漏等情況,嚴重影響房屋使用,經有資質的鑒定機構出具證明的。

      “前款規定的維修、更新事項不屬于工程質量保證范圍,需要使用專項維修資金的,按照下列規定辦理:

      “(一)業主大會成立前,物業服務企業應當持有關材料,報房管機構審核同意后組織實施。維修、更新費用經具有相應資質的中介機構審價后,報區房屋行政管理部門在專項維修資金中直接列支;

      “(二)業主大會成立后,物業服務企業或者自行管理執行機構應當持有關材料向業主委員會和物業所在地房管機構報告,并向業主委員會提出列支專項維修資金的申請,經業主委員會審核同意后組織實施。維修、更新費用經具有相應資質的中介機構審價后,在專項維修資金中列支。業主委員會對維修、更新方案未在七日內審核同意,且已出現影響房屋正常使用或者居民人身財產安全情形的,區房屋行政管理部門可以組織代為維修。維修費用經具有相應資質的中介機構審價后,憑審價報告和區房屋行政管理部門出具的支取通知,在專項維修資金中列支?!?/p>

      四十、在第七十六條后增加一條,作為第七十七條:“業主、業主委員會、物業服務企業應當按照本市生活垃圾分類管理的規定,履行相應的義務?!?/p>

      四十一、刪去第七十二條、第七十四條、第七十五條。

      四十二、增加一條,作為第八十一條:“違反本規定第五十條規定,物業服務企業不移交有關資料或者財物的,由區房屋行政管理部門責令限期改正;逾期不改正的,對物業服務企業予以通報,處一萬元以上十萬元以下的罰款?!?/p>

      四十三、增加一條,作為第八十二條:“違反本規定第五十一條規定,業主委員會委員、物業服務企業、自行管理執行機構或者代理記賬機構挪用、侵占公共收益的,由區房屋行政管理部門追回挪用、侵占的公共收益,并歸還業主,沒收違法所得,并處挪用、侵占金額二倍以下的罰款;挪用、侵占公共收益構成犯罪的,依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任?!?/p>

      四十四、將第七十七條改為第八十四條,修改為:“違反本規定第五十六條第二款第二項規定,違法搭建建筑物、構筑物的,由城管執法或者規劃行政管理部門根據職責分工,依照《上海市拆除違法建筑若干規定》的相關規定予以拆除,可處一萬元以上十萬元以下的罰款?!?/p>

      此外,將規定中的“區、縣”均修改為“區”、“房管辦事處”均修改為“房管機構”、“業主委員會成員”均修改為“業主委員會委員”、“房地產權證書”均修改為“不動產權屬證書”,將“初始登記”均修改為“首次登記”,將第十三條中的“物業服務企業用房和業主委員會用房(以下合稱物業管理用房)”修改為“物業管理用房”,將第十四條中的“業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)”修改為“籌備組”,刪去第十四條、第二十四條中的“會同區、縣房屋行政管理部門”“房管辦事處代表”,將第二十八條第一款中的“成員”修改為“委員”,將第三十九條第二款中的“房地產登記機構”修改為“不動產登記機構”、“房地產登記冊”修改為“不動產登記簿”,并對部分條文的順序作相應調整。

      本決定自20**年3月1日起施行?!渡虾J凶≌飿I管理規定》根據本決定作相應修正后重新公布。

    篇3:國務院公布最新《物業管理條例》 資質規定被刪除

      國務院公布最新《物業管理條例》 資質規定被刪除

      樂居財經/20**0409

      日前,國務院總理*正式簽署第698號國務院令,公布《國務院關于修改和廢止部分行政法規的決定》,對18部行政法規的部分條款予以修改,對5部行政法規予以廢止,其中包括《物業管理條例》。

      對比來看,最新《物業管理條例》在對舊版第五十九條條文進行了刪除,并對4個條款進行了修改的同時,對其他條文的序號也作了相應調整。具體為,第二十四條刪去了條文中的“具有相應資質的”;第三十二條第二款修改為 “國務院建設行政主管部門應當會同有關部門建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制,加強行業誠信管理?!?第六十條改為第五十九條,刪去其中的“情節嚴重的,由頒發資質證書的部門吊銷資質證書?!?第六十一條改為第六十條,刪去其中的“物業服務企業挪用專項維修資金,情節嚴重的,并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書?!?/p>

      日前,國務院總理*正式簽署第698號國務院令,公布《國務院關于修改和廢止部分行政法規的決定》,對18部行政法規的部分條款予以修改,對5部行政法規予以廢止,其中包括《物業管理條例》。

      對比來看,最新《物業管理條例》在對舊版第五十九條條文進行了刪除,并對4個條款進行了修改的同時,對其他條文的序號也作了相應調整。具體為,第二十四條刪去了條文中的“具有相應資質的”;第三十二條第二款修改為 “國務院建設行政主管部門應當會同有關部門建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制,加強行業誠信管理?!?第六十條改為第五十九條,刪去其中的“情節嚴重的,由頒發資質證書的部門吊銷資質證書?!?第六十一條改為第六十條,刪去其中的“物業服務企業挪用專項維修資金,情節嚴重的,并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書?!?/p>

    篇4:國務院公布最新《物業管理條例》 資質規定被刪除

      國務院公布最新《物業管理條例》 資質規定被刪除

      樂居財經/20**0409

      日前,國務院總理*正式簽署第698號國務院令,公布《國務院關于修改和廢止部分行政法規的決定》,對18部行政法規的部分條款予以修改,對5部行政法規予以廢止,其中包括《物業管理條例》。

      對比來看,最新《物業管理條例》在對舊版第五十九條條文進行了刪除,并對4個條款進行了修改的同時,對其他條文的序號也作了相應調整。具體為,第二十四條刪去了條文中的“具有相應資質的”;第三十二條第二款修改為 “國務院建設行政主管部門應當會同有關部門建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制,加強行業誠信管理?!?第六十條改為第五十九條,刪去其中的“情節嚴重的,由頒發資質證書的部門吊銷資質證書?!?第六十一條改為第六十條,刪去其中的“物業服務企業挪用專項維修資金,情節嚴重的,并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書?!?/p>

      日前,國務院總理*正式簽署第698號國務院令,公布《國務院關于修改和廢止部分行政法規的決定》,對18部行政法規的部分條款予以修改,對5部行政法規予以廢止,其中包括《物業管理條例》。

      對比來看,最新《物業管理條例》在對舊版第五十九條條文進行了刪除,并對4個條款進行了修改的同時,對其他條文的序號也作了相應調整。具體為,第二十四條刪去了條文中的“具有相應資質的”;第三十二條第二款修改為 “國務院建設行政主管部門應當會同有關部門建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制,加強行業誠信管理?!?第六十條改為第五十九條,刪去其中的“情節嚴重的,由頒發資質證書的部門吊銷資質證書?!?第六十一條改為第六十條,刪去其中的“物業服務企業挪用專項維修資金,情節嚴重的,并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書?!?/p>

    篇5:房地產公司物業管理規定

      物業管理規定

     ?。ㄒ唬?、物業管理的前期介入,即從物業管理的角度對建筑結構、建筑材料、水電空調、保安消防、辦公通訊、綠化環保、樓宇管理、配套設施提出合理化建議,并基于自身的物業管理經驗對大樓物業管理的組織結構、崗位設置、人員培訓計劃、管理計劃、各崗位的工作流程和崗位責任制的制定。

     ?。ǘ?、前期物業管理的工作設施方式

      自房產公司與物業管理公司簽訂前期參與管理協議生效之日起,物業公司負責組織專家成立專門的工作小組,針對廣場項目的具體問題提出有關的服務計劃,并按雙方認可的計劃書進行實施,定期派人員參加房產公司的重要工程會議,必要時應常駐房產公司。物業公司提供的意見和建議一般以文字材料為準,并要求有較強的時效性,合作雙方共同建立前期物業管理檔案。

     ?。ㄈ?、物業公司提供前期物業管理的內容

      1、通過對市場的調研和周邊樓宇的比較,提出廣場功能設計定位的建議。

      2、按照廣場的市場定位,提出標準層樓面布局、不同結構樓層的分配比例、管理用戶位置、設備安置位置設計建議和依據。

      3、對整幢從結構構造,到材料選購、裝飾、裝修、設備的安裝,從大樓的使用者和管理者的角度提出建議。

      4、從實際出發,對原設計中可能存在的缺項、漏項和最優化處理及有礙整體協調的部分,提出補充建議和改進建議。

      5、對大堂、商場、餐廳、設備層、控制室、管理辦公室的分布和布置等提出優化改進的建議。

      6、對廣場的配套部分,包括客戶的進出通道和車道、工具間等設置提出建議。

      7、結合物業管理的實際經驗、對**廣場訂購的設施設備的型號、質量、性能等提出參考意見,并配合房產公司進行驗收、包括;檢驗其是否符合國家有關標準要求;有無質檢合格證;配件是否齊全;安裝是否平整;是否便于維修;各種儀器、儀表是否靈活、靈敏、安全、精確;運轉是否正常;輔機和工具是否安全。

      8對工程后期設備的安裝調試及隱蔽工程提出意見和建議。

      9、從實用性的角度對智能化設計提出補充和修正性建議。

      10、協助業主做好驗收和接管工作,制定驗收表格,清點物品數量,檢查施工質量。例如驗收工作內容主要有;

      (1)主體結構;地基沉降不得超過規定要求允許的變形值,裂縫不能超過國際標準,外墻不得滲水;

      (2)屋面和樓地面;各類屋面必須符合國家建筑設計表準的規定,排水暢通,無積水不滲漏,注意檢查裂縫、脫皮、起起砂現象。衛生間和陽臺、廚房的地面不允許倒流水和滲漏;

      (3)裝修;對門窗、玻璃、開門進行檢查;

      (4)電氣:線路要求平整、順直、牢固,過強和聯接符合要求,支架和懸掛牢固,接觸良好,避雷裝置符合國家標準,各種電器運轉正常,噪聲振動不能超標,圖紙資料和記錄檔案材料一應齊全;

      (5)水、衛、消防、采暖管道應安裝牢固,控制部件啟閉靈活,無滴、漏、跑、冒現象。衛生間、廚房間排水管應分設,出入采用陶管、塑料管;地漏、排水管接口不滲漏,管道排水流暢。消防設施應符合國家標準規定,并有消防部門檢驗合格證;

     ?。?)附屬工程及其他:如室外排水系統的標高,窖井的設置,管道坡度、管位,化糞池等必須符合要求。另外,還包括場地清除、臨時設施與過渡房拆除清理完畢,相應市政、公建配套工程和服務設施也應達到質量要求。

      11、自工程竣工前三個月起,物業公司即派出專門的管理班子著手為大樓的正式開業做準備工作,其中包括以下內容:

     ?。?)提出管理的財務預算,進行運營成本的測算和管理成本的測算;

     ?。?)設計管理公司的組織機構、制定人員編制、管理人員和部門設置;

     ?。?)提交全套的管理方案,其中包括員工管理制度、員工守則、勞動條例、福利制度、獎懲條例、安全管理制度、員工培訓計劃;

     ?。?)提交各崗位的制作范圍和責任制度,及工作流程;例如:總經理、部門經理、辦公室、后勤、保安消防、樓層管理、大堂服www.turtletankssepticsystems.com務、衛生、綠化、工程維護等等;

     ?。?)建立值班制度和檢查制度,設計緊急情況和突發事件處理規程;

     ?。?)設計開辦費用計劃,協助房產公司落實采購任務,確保開業所需各類物資到位;

     ?。?)協助房產公司組織開業慶典。

      12、協助房產公司制定《租賃合同》、《管理公約》、《業主委員會章程》等文書條例,為住戶辦理入住手續。

      13、代理房產公司辦理大樓保險,按房產公司要求代理協調與政府及其他相關部門的關系。

     ?。ㄋ模?、房產公司應盡的義務

      1、房產公司應盡最大努力來配合前期物業管理工作的進行,及時為物業公司提供有關材料并清洗地表述其要求,盡最可能為物業公司工作提供方便。

      2、房產公司在工程遇到具體問題或有與物業管理有關的問題,理應及時通知物業公司。

     ?。ㄎ澹?、付款方式

      本規定所涉及的付款及其方式按雙方備忘錄承諾的形式支付。

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